Thực tiễn quy hoạch đất ở các nước khác trên thế g- 123docz.net

Mục này sẽ tham khảo các ví dụ quy hoạch tiêu biểu ở các nước nhằm làm chuẩn xây dựng các tiêu chí đánh giá sử dụng trong nghiên cứu. Các quốc gia được tham khảo gồm Ấn Độ, Tanzania, Mozambique và Úc; thực tế thu hồi đất của các nước khác vượt ngoài tầm của nghiên cứu này nên sẽ không được đề cập. Bốn quốc gia được tham khảo dựa vào mục tiêu nghiên cứu. Từ kết quả nghiên cứu ở Ấn Độ, phát hiện người dân không được tham gia vào dự án cũng như quy trình quy hoạch cịn nhiều bất cập trong trao đổi với cộng đồng. Tuy nhiên, với các dự án được xem xét, họ đã xây dựng được hệ thống chính sách tái định cư dù việc thi hành chúng ở cấp trung ương và địa phương còn nhiều bất cập. Đối với Tanzania, quy hoạch đất không được thông qua trong các cơ cấu chính sách và pháp luật. Khác với Tanzania, Mozambique có cơ chế pháp luật thu hồi đất. Nước Úc, so với ba nước cịn lại, có vẻ thực hiện tốt hơn cả vì tất cả các cơng đoạn của dự án đều diễn ra suôn sẻ với sự tham gia của những cá nhân sống trong vùng quy hoạch. Khung 1-13 tóm tắt thực tiễn quy hoạch đất cho các dự án đầu tư vốn khác nhau từ bốn nước được tham khảo.

Khung 1-11: Thực tiễn quy hoạch đất tại bốn quốc gia

Tại Ấn Độ: Theo báo cáo cơ sở hạ tầng thường niên vào năm 2009 của Ấn Độ [Upadhyay và Sinha (2009); Choudhary (2009); cũng như VK Sharma và Choudhary (2009)], “ Nhằm đáp ứng nhu cầu hạ tầng và phân phối dịch vụ cơng

cộng, chính quyền có quyền thu hồi đất cho các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng. Liên bang đã xây dựng và triển khai cơ chế chính sách tái định cư và tái thiết có thể thi hành được theo pháp lý lấy dự án làm trọng tâm. Các đạo luật cũng quy định rõ việc minh bạch và thông tin các quy trình khác nhau của quy hoạch đất đến cơng dân. Các hoạt động chính yếu trước khi đưa dự án quy hoạch vào hoạt động hay khi lên kế hoạch về dự án bao gồm huy động và cập nhật các thông tin, tư liệu về dự án. Các lợi ích tái định cư là phần chủ chốt của tồn bộ q trình quy hoạch. Tuy nhiên, theo báo cáo, vẫn tồn tại các bất cập như thiếu minh bạch thông tin từ cấp trung ương do khơng có chỉ thị nào yêu cầu bên đề xuất dự án đưa ra các lợi ích của việc tái định cư; thiếu tự do thông tin đối với người dân; cách diễn đạt và thực thi hệ thống các chính sách và quy trình cấp địa phương, đặc biệt là trao đổi quy trình quy hoạch đất với người dân.”

Tại Tanzania: Theo Kombe (2010), “ Việc quy hoạch đất ở Tanzania còn nhiều

bất cập do thiếu hệ thống chính sách và pháp luật thực tiễn. Các quy trình khơng rõ ràng cũng như khơng minh bạch và thiếu chắc chắn không hỗ trợ được nhiều cho việc định giá và bồi thường. Ông đề nghị đổi mới các chính sách và hiến pháp về việc thi hành quy hoạch đất với việc đối thoại làm trung tâm cũng như chu cấp đầy đủ và nhanh chóng cho các cá nhân bị ảnh hưởng.”

Tại Mozambique: Nghiên cứu về quy trình quy hoạch đất ở Mozambique của

Debnath và Choudhary (2009) cho thấy “ Liên bang có thể thu hồi đất và dỡ bỏ

các cơng trình theo Đạo luật Xây dựng Đô thị nhằm thực hiện các dự án phát triển công cộng. Các cá nhân và tổ chức có quyền được hưởng các khoản bồi thường công bằng và phần đất mới sau khi tài sản bị trưng dụng. Mức bồi thường tái định cư được xác định theo quy chuẩn từng địa phương; chúng có thể thương lượng được và được chính quyền cấp quận và bên bị ảnh hưởng chốt sau khi thoả thuận.

Các hộ nông thôn được hưởng bồi thường như quy định dự án phát triển hạ tầng. Hỗ trợ bằng tiền là một trong các biện pháp đối phó với ảnh hưởng tiêu cực song các biện pháp hỗ trợ tái thiết lại rất hạn chế hoặc dường như khơng có. ”

Tại Úc: Handmer (1987) và Sheehan (2002) khi nghiên cứu về dự án chống ngập

đã công bố kết quả “Việc mua bán hoặc thu hồi bất động sản dựa trên thoả thuận

giữa chính quyền và chủ sở hữu. Việc chuyển chỗ ở được tiến hành ngay sau khi thực hiện bồi thường. Chính phủ cung cấp các gói trợ cấp để đảm bảo lợi ích của người bị ảnh hưởng, cũng như thanh toán các khoản tái định cư và hỗ trợ người bị ảnh hưởng theo quy trình bồi thường. Hiến pháp quy định các khoản bồi thường công bằng và hợp lý. Sự ủng hộ từ cộng đồng cũng như quy trình quy hoạch rõ ràng đã hỗ trợ việc thi hành dự án. Nhận thức của người dân là cực kỳ cốt yếu. Các hộ gia đình chấp nhận việc chuyển chỗ ở và xem đó là cơ hội phát triển tình trạng kinh tế, xã hội và mơi trường. Các tổ chức đóng vai trị chủ đạo thực thi dự án.”

1.12. Các tiêu chí đánh giá thành cơng của dự án quy hoạch đất 1.12.1. Tiêu chí thi hành

Báo cáo dự án từ Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng Phát triển Châu Á (ADB) đối với nhiều nước cho thấy có nhiều tiêu chí đánh giá một dự án có được thực thi tốt hay không. Những dự án trên gồm các công đoạn quy hoạch đất, tái định cư, và bồi thường những cá nhân bị ảnh hưởng (ADB, 1998; WB, 2004a). Bảng 1- 12.1 tóm tắt các yếu tố dẫn đến thành công của dự án theo WB và ADB. Các tiêu chí đánh giá được dựa trên mục đích của nghiên cứu này và các dữ kiện có thể được sử dụng cho nghiên cứu.

Bảng 1-12.1: Tóm tắt các chuẩn thi hành dự án ở nhiều nước khác nhau

Yếu tố Yếu tố thực hiện tích cực (tốt) Quá trình

chuẩn bị, tham gia, hoạch định và thực hiện dự

 Quyết định chuẩn xác khi hoạch định dự án;

 Khảo sát các tác động kinh tế – xã hội đối với các cá nhân bị

ảnh hưởng để xác định tổng thiệt hại;

án  Thu hút các bên liên quan vào việc hoạch định, thi hành, và quản lý kế hoạch tái định cư;

 Tham khảo ý kiến chính thức hoặc khơng chính thức các nhà

lãnh đạo và đại diện của các cộng đồng.

 Đảm bảo cộng đồng vùng quy hoạch được tham gia vào các quá

trình ra quyết định;

Quy hoạch đất

 Bao gồm quy hoạch đất trong chi tiết dự án;

 Ban hành các thủ tục quy hoạch đất rõ ràng và minh bạch;

 Lên lịch trình di dời và thơng báo cho người dân đúng hẹn;

 Chu cấp nhà cửa và đất đai bằng hoặc tốt hơn tình trạng nơi ở

hiện tại;

Bồi thường

 Đảm bảo minh bạch thủ tục định giá và định mức bồi thường;

 Cung cấp hiện vật bồi thường đúng với chi phí thay thế hoặc

tổng các thiệt hại theo giá thị trường hoặc bồi thường đầy đủ cho q trình khơi phục trước khi người dân bị di dời và các hoạt động công chánh bắt đầu;

 Khuyến khích cơng bố các thơng tin và tiến hành các q trình

đàm phán và ra quyết định;

 Bồi thường cho tất cả các cá nhân bị ảnh hưởng, kể cả những

người chưa đứng tên;

Tái định cư và tái thiết

 Giảm thiểu tối đa việc chuyển chỗ cưỡng chế;

 Lập chiến dịch tuyên truyền tầm quan trọng của việc tái định cư;

 Hỗ trợ tái thiết cho các hộ bị ảnh hưởng

 Đưa ra các định mức vào giai đoạn ban đầu của các dự án bằng

việc nghiên cứu tính khả thi;

 Hoạch định chương trình tái định cư đúng hạn với các hỗ trợ hợp

lý;

tái định cư khả thi nhất nhằm đảm bảo mục tiêu dự án;

Tác động của dự án

 Đánh giá tình hình xã hội và thi hành các biện pháp nhằm giảm

thiểu tối đa các tác động xấu;

Nguồn: Phỏng theo ADB (1998) và WB (2004a)

1.12.2. Tiêu chí đánh giá

Cơ chế Đánh giá Quản lý Đất đai từ World Bank (LGAF) là công cụ kiểm định các chế định pháp luật, các chính sách và tiêu chuẩn thi hành liên quan đến đất và sử dụng đất (WB, 2010). Deininger cùng cộng sự (2011, p. 136) bàn về LGAF, xác định các tiêu chí đánh giá việc quản lý đất đai trong quá trình thu hồi đất. Bảng 1-12.2 cho thấy các tiêu chí của LGAF đối với việc thu hồi đất có liên quan đến nghiên cứu.

Các phương diện của LGAF thường được sử dụng trong các nghiên cứu quy hoạch đất nông nghiệp quy mô lớn (Deininger cùng cộng sự, 2011, pp. 136). Có 16 phương diện để đánh giá quy hoạch đất nông nghiệp quy mơ lớn; 9 trong số đó liên quan trực tiếp đến nghiên cứu của đề tài. Vì thế các yếu tố cấu thành hệ thống đánh giá cho nghiên cứu này bao gồm các tiêu chí và phương diện, cũng như các tiêu chuẩn thi hành từ LGAF. Các yếu tố thi hành dự án thành công ở Bảng 1-12.1 và các phương diện của LGAF (Bảng 1-12.2), thực tiễn thi hành ở bốn quốc gia trong Khung 1-11 và một số nước khác trong khu vực.

Bảng 1-12.2: Các tiêu chuẩn của LGAF trong đánh giá quá trình thu hồi đất

Phương diện

Các tiêu chí đánh giá

2 Quy hoạch đất gây ra ít xung đột, nếu có thì các xung đột cũng được

giải quyết nhanh chóng và rõ ràng;

4 Các cơ quan cơng cộng có liên quan đến q trình quy hoạch cần hoạt

động rõ ràng và nhất quán;

7 Cần có đối thoại trực tiếp và rõ ràng giữa bên nắm quyền và bên đầu

tư;

8 Cần minh bạch thơng tin nhằm đánh giá tính hữu dụng của dự án đối

với cộng đồng và phần đất công cộng; 9

Đối với các dự án quy hoạch đất công cộng, các nhà đầu tư cần minh bạch thông tin với cộng đồng;

Các điều khoản trong hợp đồng quy hoạch đất, theo đúng pháp luật, cần chỉ rõ các lợi ích và tổn hại đối với cộng đồng là như thế nào;

11 Thủ tục xét duyệt dự án (nếu cần) phải diễn ra trong thời gian ngắn

nhất cho phép; 12

Cần quy định rõ ràng và thi hành các yêu cầu xã hội đối với các dự án đầu tư quy mô lớn vào đất nông nghiệp;

Khi chuyển nhượng đất công cộng, các cơ quan cơng quyền cần có những thủ tục xác định và chọn ra các dự án đầu tư lợi nhất về mặt kinh tế, xã hội, môi trường và thực hiện chúng một cách hiệu quả;

Nguồn: Phỏng theo LGAF (Deininger cùng cộng sự, 2011)

1.13. Tóm tắt

Chương này nhằm đưa ra nền tảng lý thuyết cũng như các nguyên lý tổng quát về việc quy hoạch đất cho các dự án đầu tư vốn; tôi cũng đã bàn về các khái niệm như quy hoạch đất, việc trưng dụng, quyền trưng thu và lợi ích xã hội. Chương trên cũng đã tham khảo các hướng tiếp cận, các giai đoạn, các yếu tố quản lý khác nhau trong việc thi hành dự án đầu tư và hướng tiếp cận từ dưới lên là hướng tiếp

cận khả thi nhất để một dự án thành cơng. Bên cạnh đó, các thủ tục và hướng tiếp cận việc quy hoạch cũng được xem xét nhằm củng cố nền tảng cho nghiên cứu. Qua đó, tơi thấy bản phác thảo cần nêu chi tiết các thủ tục của dự án.

Nghiên cứu cũng điểm qua các chế định và chính sách tái định cư liên quan đến quy hoạch đất. Các chính sách trên sẽ hướng dẫn việc phát triển và thi hành chính sách tái định cư. Chương này cũng đã tham khảo quy chế bồi thường, hình thức bồi thường và phương pháp định giá bồi thường. Từ các tham khảo trên, mọi cá nhân bị ảnh hưởng đều nên nhận được bồi thường bất kể có đủ điều kiện pháp lý đối với đất sở hữu hay khơng. Bên cạnh đó, khoản bồi thường nên ngang bằng với chi phí thay thế cũng như thủ tục đánh giá cần rõ ràng. Việc tham gia của cộng đồng cần được quan tâm để đáp ứng nhu cầu và lợi ích của cơng dân; các dự án khơng có sự đồng thuận từ cộng đồng sẽ không ổn định lâu dài.

Tơi cũng tìm hiểu rõ các tác động về kinh tế – xã hội đối với người bị ảnh hưởng. Về phương diện này, tôi thấy việc thu hồi đất không phải lúc nào cũng ảnh hưởng xấu nếu như theo đúng luật pháp và phục vụ cho lợi ích cộng đồng. Bốn ví dụ về thực tiễn việc thi hành các dự án được mô tả chuẩn xác ở Khung 1-13. Trong đó, ở các quốc gia như Ấn Độ và Tanzania, tơi thấy có vấn đề về quản lý quy hoạch, lên kế hoạch tái định cư và minh bạch thông tin với công chúng. Chương cũng điểm qua các nghiên cứu và tư liệu về năng suất của LGAF, ADB, cũng như WB để lọc ra những tiêu chí đánh giá dự án liên quan đến nghiên cứu này. Tổng hợp từ các tư liệu và thực tiễn trên, tôi đã xây dựng được hệ thống các tiêu chí đánh giá phù hợp cho nghiên cứu của mình.

CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG CƠNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI PHĨNG MẶT BẰNG

Mục đích của chương II giúp nghiên cứu nhìn nhận rõ hơn về nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ, quy trình, thẩm quyền thu hồi đất, đặc biệt là thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư qua các thời kỳ, từ đó giúp chúng ta thấy được tiến độ thực hiện các dự án bồi thường ở các thời điểm khác nhau, nhằm rút ra bài học để thực công tác quy hoạch, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đúng quy định pháp luật và hợp lòng dân; đưa ra các giải pháp thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ngày một tốt hơn, khoa học, hiệu quả hơn, hạn chế tình trạng khiếu nại, nhất là khiếu nại đông người.

2.1. Nguyên tắc bồi thường, hỗ trợ

Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất (thực hiện theo Điều 74 Luật Đất đai năm 2013)

Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định tại thời điểm có Quyết định thu hồi đất.

Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

2.2. Quy trình thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gia, công cộng

Các trường hợp thu hồi để phát triển kinh tế - xã hội do Trung tâm Phát triển quỹ đất thực hiện: thu hồi đất để thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân thành phố chấp thuận mà phải thu hồi đất, bao gồm:

Dự án xây dựng cơng trình sự nghiệp công cấp địa phương (Điểm a Khoản 3 Điều 62 Luật đất đai);

Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật của địa phương (Điểm b Khoản 3 Điều 62 Luật đất đai).

trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ sản xuất, kinh doanh (Điểm d Khoản 4 Điều 39 Luật đất đai);

Dự án tái định cư, nhà ở xã hội (Điểm c Khoản 3 Điều 62 Luật đất đai); Dự án xây dựng, chỉnh trang khu đô thị, khu dân cư nông thôn (Điểm d Khoản 3 Điều 62 Luật đất đai). Dự án xây dựng, chỉnh trang khu đơ thị, khu dân cư nơng thơn thì phải đồng thời xác định vị trí, diện tích đất thu hồi trong vùng phụ cận để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ sản xuất, kinh doanh (Điểm d Khoản 4 Điều 39 Luật đất đai);

Căn cứ thu hồi (Điều 63 Luật đất đai):

Việc thu hồi đất vì phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây:

Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất nêu trên (hoặc các dự án khác thuộc

Thực tiễn quy hoạch đất ở các nước khác trên thế giới

Sự chung tay góp sức từ cộng đồng

Thống kê các loại đất của Quận 2