CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.3. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh
2.3.4. Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh
2.3.4.1. Công tác đăng ký – cấp Giấy chứng nhận, đăng ký biến động sau cấp Giấy chứng nhận
a. Thuộc thẩm quyền giải quyết tại VPĐKQSDĐ cấp huyện (nay là chi nhánh VPĐKĐĐ)
Hồ sơ đăng ký cấp giấy chứng nhận của các hộ gia đình, cá nhân hiện nay chủ yếu có các dạng sau:
- Ngƣời sử dụng đất khơng có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, sử dụng ổn định trƣớc ngày 15/10/1993, đƣợc UBND xã xác nhận là phù hợp quy hoạch, không tranh chấp.
- Những trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà khơng có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 nhƣng đất đã đƣợc sử dụng trong khoảng thời gian từ ngày 15/10/1993 đến trƣớc ngày 01/7/2004.
- Các trƣờng hợp đƣợc thôn, xã, hợp tác xã nông nghiệp, tổ chức khác, cụm trƣờng cụm dân cƣ giao đất không đúng thẩm quyền, đất lấn, chiếm, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất từ trƣớc ngày 01/7/2014.
- Các trƣờng hợp mua bán chuyển nhƣợng mà ngƣời sử dụng đất khơng có giấy tờ nhƣng đã ở ổn định từ năm 1993 đến trƣớc ngày 01/7/2004: Đơn mua bán nhà đất viết tay; Giấy ủy quyền; Giấy chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất viết tay ... có xác nhận hoặc khơng có xác nhận của chính quyền địa phƣơng.
- Trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất thực hiện đăng ký biến động trong sử dụng đất nhƣ: thừa kế, chuyển nhƣợng, tặng cho....
Sau 3 năm thực hiện mơ hình VPĐK một cấp, Bắc Ninh đã kiện toàn bộ máy tổ chức theo mơ hình một cấp và năng lực hoạt động của Văn phòng Đăng ký ngày càng đƣợc hoàn thiện và nâng cao; kết quả hoạt động đạt đƣợc những tiến bộ rõ rệt. Cụ thể trong hoạt động đăng ký đất đai, cấp GCN cho đối tƣợng là hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh đạt đƣợc kết quả sau:
60
Bảng 2.4. Tổng số hồ sơ giải quyết tại 8 chi nhánh VPĐKĐĐ (từ năm 2015 đến 2017)
Đơn vị tính: hồ sơ STT Tên Chi nhánh Tổng số hồ sơ giải quyết Đăng ký cấp mới Đăng ký biến động Cấp đổi, cấp lại Chứng nhận tài sản Ghi chú Tổng Cấp GCN Xác nhận vào GCN đã cấp GDBĐ 1 Bắc Ninh 19.933 994 17.374 979 6.185 10.210 327 1.238 2 Từ Sơn 9.409 431 8.749 2.402 772 5.575 216 13 3 Tiên Du 6.601 134 6.337 868 1.482 3.987 84 46 4 Yên Phong 7.803 293 7.395 1.013 1.060 5.322 93 22 5 Thuận Thành 7.114 448 6.369 1.169 1.398 3.802 285 12 6 Gia Bình 4.954 91 4.768 1.296 1.086 2.386 73 22 7 Lƣơng Tài 5.517 353 4.622 622 1.873 2.127 497 45 8 Quế Võ 8.698 213 7.945 852 1.661 5.432 253 287 Tổng 59.886 2.957 53.416 9.201 14.563 29.652 1.828 1.685
(Nguồn: Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh)
+ Thực hiện cấp lần đầu, chứng nhận tài sản trên đất đƣợc 4.642 hồ sơ, tăng 49,98% so với cùng kỳ 3 năm trƣớc. Nội dung công việc này vẫn thuộc thẩm quyền cấp GCN của UBND cấp huyện, tuy nhiên hoạt động của VPĐK có hiệu quả hơn là do sau khi thành lập VPĐK một cấp, nhân lực đƣợc bố trí riêng rẽ theo từng bộ phận, cán bộ không phải kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ nên tiến độ giải quyết hồ sơ đạt kết quả cao.
+ Đăng ký biến động cho 53.416 hồ sơ (tăng 44,86%) của hộ gia đình, cá nhân. Trong đó có 9.201 hồ sơ đăng ký biến động phát sinh cấp mới thuộc thẩm quyền của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tỉnh Bắc Ninh ký GCN, còn lại 14.563 hồ sơ đăng ký biến động đƣợc Chi nhánh VPĐK xác nhận trực tiếp lên GCN đã cấp; 25.429 trƣờng hợp đăng ký giao dịch bảo đảm (trong đó: Đăng ký thế chấp 15.584 trƣờng hợp; Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký 70 trƣờng hợp; Xóa đăng ký thế chấp 9.775 trƣờng hợp).
61
+ Cấp đổi, cấp lại 1.828 hồ sơ do thực hiện các quyền của hộ gia đình, cá nhân, tăng 49,96% so với 3 năm cùng kỳ trƣớc khi thành lập VPĐKĐĐ[23, 24].
0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000
Bắc Ninh Gia Bình Lương Tài Quế Võ Thuận Thành Tiên Du Từ Sơn Yên Phong
Giai đoạn 2012-2014 Giai đoạn 2015-2017
Hình 2.9. So sánh tổng số hồ sơ giải quyết tại 8 VPĐK cấp huyện trƣớc và sau khi thành lập VPĐKĐĐ
Việc thành lập VPĐK một cấp cùng với việc thay đổi thẩm quyền ký GCN phân theo loại hình hồ sơ khiến cho các hoạt động trong giai đoạn đầu của chi nhánh VPĐK phần nào bỡ ngỡ, chƣa vận hành trơn tru. Bên cạnh đó, thành lập VPĐK một cấp đã nâng cao tính chuyên nghiệp trong tổ chức thực hiện nhiệm vụ với 4 bộ phận chuyên môn phân theo chức năng riêng biệt, ứng với từng vị trí trong quy trình giải quyết cơng việc trong thủ tục đăng ký, cấp GCN khiến cho kết quả giải quyết hồ sơ có chuyển biến tích cực. Rõ ràng nhất là thị xã Từ Sơn tăng 6515 hồ sơ (tƣơng đƣơng 225%) so với 3 năm trƣớc khi thành lập VPĐK. Là nơi có mức độ giao dịch đất đai cao nên đòi hỏi cán bộ phải có trình độ chun mơn cao, giải quyết hồ sơ đạt hiệu quả tránh trƣờng hợp hồ sơ tồn đọng khơng kịp thụ lý. Bên cạnh đó, chất lƣợng giải quyết hồ sơ tại huyện Lƣơng Tài lại chƣa đạt kết quả rõ rệt. Lƣơng Tài là huyện có lƣợng giao dịch biến động đất đai không nhiều, hơn nữa lại là huyện có khoảng cách tƣơng đối xa thành phố do vậy việc đi lại luân chuyển hồ sơ cũng có những khó khăn nhất định, ảnh hƣởng đến tiến độ và kết quả cơng việc.Vì vậy
62
địi hỏi trình độ chun mơn của cán bộ giải quyết hồ sơ phải thật sự tốt, tránh trƣờng hợp hồ sơ sai bị chuyển trả để chỉnh sửa gây chậm trễ, quá hạn giải quyết hồ sơ của ngƣời dân. Qua thực tế cơng tác cấp GCN cịn một số tồn tại khiến việc cấp GCN gặp nhiều khó khăn nhƣ: Đất giao khơng đúng thẩm quyền; đất có nguồn gốc lấn chiếm; đất có tranh chấp, khiếu kiện; các trƣờng hợp tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nhƣng chƣa có giấy tờ chứng minh thời điểm sử dụng đất; không phù hợp quy hoạch; nhà đất mua bán giấy viết tay sau ngày 01/07/2004; nhà xây dựng không phép sau ngày 01/07/2006…
Ngoài ra, quy định về tách thửa, theo quy định tại Nghị định 43 năm 2014 của Chính phủ thì các trƣờng hợp tách thửa khi làm thủ tục cấp GCN phải lập hợp đồng công chứng trƣớc khi nộp hồ sơ tại VPĐK để thực hiện công tác đo vẽ thửa đất, xác định điều kiện tách thửa. Thủ tục trên gây khó khăn trong q trình thực hiện, đơn cử nhƣ trƣờng hợp thửa đất không đủ điều kiện tách thửa hoặc diện tích chuyển nhƣợng có sai lệch so với hợp đồng công chứng.
Việc thực hiện quyền của chủ sử dụng đất đối với diện tích đất vƣờn, ao trong khu dân cƣ cịn nhiều bất cập do trong GCN cũ của chủ sử dụng đất xác định thời hạn của đất vƣờn, ao này là lâu dài. Theo qui định của pháp luật đất đai: đất Vƣờn, Ao là đất nông nghiệp, việc sử dụng đất là có thời hạn, do đó việc chứng nhận thời hạn sử dụng đất vƣờn, ao trên Giấy chứng nhận ghi “Lâu dài” là sai. Theo quy định của luật Đất đai tại thời điểm cấp giấy (trƣớc 01/7/2003) thì thời hạn sử dụng là 20 năm, theo quy định của luật hiện hành là 50 năm và đƣợc xem xét gia hạn sử dụng đất. Theo Qui định tại Điểm d Khoản 2 Điều 106 Luật Đất đai về việc đính chính, thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp trong các trƣờng hợp: “Giấy chứng nhận đã cấp không đúng thẩm quyền, không đúng đối tƣợng sử dụng đất, khơng đúng diện tích đất, khơng đủ điều kiện đƣợc cấp, khơng đúng mục đích sử dụng đất hoặc thời hạn sử dụng đất hoặc nguồn gốc sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai, trừ trƣờng hợp ngƣời đƣợc cấp Giấy chứng nhận đó đã thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai”. Việc thu hồi Giấy chứng nhận đã cấp đối với trƣờng hợp gặp nhiều khó khăn, Sở Tài ngun và Mơi trƣờng Bắc Ninh đã có Văn bản số 974/STNMT-CCQLĐĐ báo cáo và xin ý kiến để hƣớng dẫn thực hiện đối với việc đính chính, thu hồi Giấy chứng
63
nhận đã cấp đối với trƣờng hợp trên. Tuy nhiên, đến nay Sở chƣa nhận đƣợc Chỉ đạo của Tổng cục Quản lý đất đai. Do vậy, việc giải quyết cho các trƣờng hợp nhƣ trên còn nhiều bất cập.
b. Thuộc thẩm quyền giải quyết tại VPĐKQSDĐ cấp tỉnh (nay là VPĐKĐĐ)
Công tác cấp Giấy chứng nhận
Trƣớc khi thành lập VPĐKĐĐ, năm 2007 VPĐKQSDĐ tỉnh Bắc Ninh tổ chức cấp Giấy chứng nhận đồng loạt cho các đơn vị hành chính sự nghiệp và các cơ sở tơn giáo trên địa bàn toàn tỉnh đã đạt đƣợc kết quả khả quan: Toàn tỉnh đã lập đƣợc 1.597 hồ sơ, trong đó có 1.418 hồ sơ trình cấp thẩm quyền cấp GCNQSDĐ và 179 hồ sơ không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ.
Việc cấp Giấy chứng nhận đơn lẻ cho các tổ chức tính đến 31/12/2017 đƣợc thể hiện ở bảng dƣới đây.
Bảng 2.5. Kết quả đăng ký cấp GCN thuộc thẩm quyền cấp tỉnh (2015-2017)
Đơn vị tính: hồ sơ STT Loại đất Tổng số hồ sơ kê khai Tổng số hồ sơ đã cấp GCN % đạt đƣợc Ghi chú 1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan 96 83 86,46
2 Đất xây dựng cơ sở giáo
dục và đào tạo 204 179 87,75
3 Đất khu công nghiệp 838 813 97,02
4 Đất cơ sở sản xuất phi
nông nghiệp 1198 1184 98,83
5 Đất cơ sở tôn giáo 166 134 80,72
6 Đất ở (dự án) chức/6328 105 tổ GCN 102 tổ chức/6181 GCN 97,70 7 Khác 56 53 94,64 Tổng số hồ sơ 2663 2548 95,68
(Nguồn: Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh)
64
Từ thực tế cho thấy tiến độ cấp Giấy chứng nhận tại tỉnh Bắc Ninh cho đối tƣợng là tổ chức trong nƣớc, cơ sở tơn giáo, tổ chức nƣớc ngồi, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thực hiện dự án đầu tƣ từ năm 2015 đến nay đã đạt đƣợc 95% tỷ lệ cần đƣợc cấp Giấy chứng nhận.
Bên cạnh những kết quả đạt đƣợc, vẫn còn một số tồn tại nhƣ tiến độ cấp Giấy chứng nhận cho các dự án xây nhà còn chậm; cấp quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất còn hạn chế. Một số nguyên nhân làm hạn chế công tác đăng ký và cấp Giấy chứng nhận trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh nhƣ sau:
- Một số các cơ quan Nhà nƣớc, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức hành chính sự nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân chƣa coi trọng và quan tâm đến việc lập hồ sơ cấp GCN; một số tổ chức còn chƣa nhận thức đầy đủ về tầm quan trọng của GCN hoặc chƣa có nhu cầu thực hiện các quyền sử dụng đất (thế chấp, vay vốn, chuyển quyền sử dụng đất…) nên chƣa thực hiện kê khai, đăng ký cấp GCN;
- Đối với đất của các cơ sở tơn giáo; hành chính sự nghiệp trên địa bàn tỉnh cơ bản khơng có giấy tờ chứng minh sử dụng đất. Việc sử dụng qua nhiều năm ranh giới sử dụng đất có thay đổi. Đặc biệt là đất tơn giáo cịn liên quan đến vấn đề tâm linh, đất công giáo cịn mang nặng tính sở hữu riêng.
- Cơng tác cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho các tổ chức kinh tế còn nhiều bất cập do việc xây dựng sai thiết kế đƣợc duyệt, xây sai chỉ giới xây dựng, xây không đúng giấy phép xây dựng hoặc có giấy phép xây dựng nhƣng khơng có hồ sơ cơng trình…
- Một số tổ chức có nguồn gốc sử dụng đất phức tạp, khơng rõ ràng, tranh chấp với hộ gia đình, cá nhân, tự ý giao đất cho cán bộ (giao đất trái thẩm quyền) gây khó khăn cho cơng tác cấp GCN.
- Công tác thực hiện nghĩa vụ tài chính là rất khó khăn khi mà tại Nghị định 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 và thông tƣ hƣớng dẫn về lệ phí trƣớc bạ (Thơng tƣ 124/2011/TT-BTC ngày 31/8/2011, Thông tƣ 34/2013/TT-BTC ngày 28/3/2013…) chỉ miễn lệ phí trƣớc bạ đối với nhà xƣởng của cơ sở sản xuất; nhà kho, nhà ăn, nhà để xe của
65
cơ sở sản xuất, kinh doanh. Trƣờng hợp nhà văn phòng thuộc khối nhà xƣởng sản xuất do không tách riêng đƣợc phần giá trị nên việc tính lệ phí trƣớc bạ cịn bất cập.
Công tác đăng ký biến động đất đai cho đối tƣợng là tổ chức trong nƣớc, cơ sở tôn giáo, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài thực hiện dự án đầu tƣ.
Qua thực tế nghiên cứu và xem xét, đối tƣợng đến giao dịch tại VPĐK có nguồn gốc sử dụng đất chủ yếu ở các dạng sau:
+ Đất thuê: Nhà nƣớc cho thuê đất trả tiền hàng năm; Nhà nƣớc cho thuê đất trả tiền một lần; Thuê đất trả tiền hàng năm của doanh nghiệp đầu tƣ hạ tầng khu, cụm cơng nghiệp.
+ Đất giao: Nhà nƣớc giao đất có thu tiền sử dụng đất; Nhà nƣớc giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Từ những nguồn gốc sử dụng đất khác nhau và đa dạng dẫn đến quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất khác nhau và phức tạp, đặc biệt là công tác đăng ký giao dịch bảo đảm, đăng ký biến động sau cấp Giấy chứng nhận.
Do nhu cầu thực hiện quyền của các tổ chức trên địa bàn tỉnh mà những năm gần đây số lƣợng hồ sơ đăng ký biến động ngày càng tăng, đặc biệt là hồ sơ giao dịch bảo đảm. Thời gian thực hiện thủ tục hành chính của hồ sơ đăng ký thế chấp, xóa đăng ký thế chấp theo quy định của tỉnh là 02 ngày làm việc thay vì 05 ngày nhƣ trƣớc nên yêu cầu cán bộ một cửa có năng lực, hƣớng dẫn doanh nghiệp đúng, đủ, nhận hồ sơ đầu vào theo đúng quy định không để doanh nghiệp đi lại nhiều lần, cán bộ chuyên môn thụ lý hồ sơ ngay trong ngày tránh tình trạng đến hạn, quá hạn mà chƣa có kết quả trả cho doanh nghiệp. Bên cạnh đó, do sự đa dạng về các loại hình đăng ký biến động, cùng với đó là đa cơ quan, ban ngành có liên quan trong thủ tục hành chính (cơ quan thuế, cơ quan quản lý cơng trình, cơ quan có thẩm quyền ký GCN) mà thời gian giải quyết hồ sơ ngày càng rút ngắn nên yêu cầu các cơ quan phải phối hợp chặt chẽ, nhịp nhàng.
66
Bảng 2.6. Kết quả đăng ký biến động tại VPĐK tỉnh Bắc Ninh (2012-2017)
Đơn vị tính: hồ sơ STT Năm thực hiện Tổng số hồ sơ
Đăng ký giao dịch bảo đảm chia
theo các loại hình đăng ký Đăng ký biến động khác Ghi chú Tổng Đăng ký thế chấp Đăng ký thay đổi nội dung thế chấp đã đăng ký Xóa đăng ký thế chấp Thơng báo xử lý tài sản thế chấp Sửa chữa sai sót 1 2012 422 186 89 24 73 - - 236 2 2013 398 174 101 10 63 - - 224 3 2014 408 193 89 1 103 - - 215 4 2015 363 256 136 14 105 1 - 107 5 2016 603 490 260 48 181 - 1 113 6 2017 604 452 210 30 211 1 - 152 Tổng 2798 1751 885 127 736 2 1 1047
(Nguồn: Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Bắc Ninh)
Từ năm 2012 đến nay VPĐK đã thực hiện đăng ký biến động cho 2.798 đối tƣợng có nhu cầu gồm: đăng ký giao dịch bảo đảm 1.751 lƣợt đối tƣợng; đăng ký biến động