8. Bố cục của luận văn
3.2. Một số giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước về nhà ở
3.2.1. Tăng cường hồn thiện về thể chế, chính sách, pháp luật về nhà
nhà ở xã hội
- Về chính sách đất đai
Nghiên cứu sửa đổi, bổ sung và hồn thiện chính sách đất đai, đặc biệt là những nội dung quan trọng liên quan đến lĩnh vực phát triển nhà ở, NOXHnhư việc lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; cơ chế tạo quỹ đất sạch, giải phóng mặt bằng, cơng tác tái định cư;hồn thiện chính sách tài chính, thuế liên quan đến đất đai… để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở nói chung và nhà ở xã hội nói riêng. Cụ thể một số trường hợp:
Đối với quỹ đất NOXH trong dự án nhà ở thương mại
Trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị đạt tiêu chuẩn quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại đô thị đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại đô thị loại II và III phải dành 20% diện tích đất ở trong đồ án quy hoạch chi tiết cho việc đầu tư phát triểnNOXH.
Đối với các trường hợp dự án nhà ở thương mại, khu đơ thị có quy mơ sử dụng đất nhỏ hơn 2 ha tại đô thị đặc biệt và loại I hoặc nhỏ hơn 5 ha tại đơ thị loại II và III thì chủ đầu tư khơng phải dành 20% quỹ đất nhưng phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất cho tồn bộ dự án theo quy định của nhà nước.
Đối với dự án đầu tư nhà ở thương mại, khu đô thị đã lựa chọn chủ đầu tư trước thời điểm Nghị định có hiệu lực, nhưng chưa có quỹ đất 20% mà sau thời điểm Nghị định có hiệu lực thi hành, dự án bị thu hồi giao chủ đầu tư khác thì chủ đầu tư dự án có trách nhiệm lập, điều chỉnh quy hoạch để bố trí bổ sung quỹ đất 20% theo quy định. Cần thực hiện nghiêm các quy định này, hạn chế việc chuyển đổi sang mục đích thương mại.
Trong trường hợp Nhà nước có phương án sử dụng quỹ đất 20% để xây dựng NOXH bằng vốn đầu tư cơng thì chủ đầu tư dự án có trách nhiệm xây dựng hạ tầng đồng bộ theo quy hoạch được phê duyệt. Nếu chủ đầu tư đã tiến hành công tác bồi thường để giải phóng mặt bằng quỹ đất 20% thì khoản này sẽ được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính phải nộp tại dự án đó. Đây là cơ chế
bảo đảm quyền lợi cho doanh nghiệp, khuyến khích các doanh nghiệp thực hiện dự án NOXH.
Đối với quỹ đất NOXH trong khu công nghiệp
Đối với việc xác định quỹ đất để phát triển NOXH trong các khu công nghiệp là một nội dung quan trọng để bảo đảm nhà ở cho công nhân. Khi lập, phê duyệt quy hoạch xây dựng khu cơng nghiệp, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch phải xác định rõ diện tích đất phù hợp trên địa bàn để xây dựng NOXH, bảo đảm đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội để phục vụ công nhân, người lao động làm việc tại khu cơng nghiệp đó.
Trong trường hợp đối các khu cơng nghiệp chưa sử dụng hết diện tích đất cơng nghiệp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền mà ở đây trực tiếp là Ủy ban Nhân dân thành phố Hà Nội điều chỉnh quy hoạch xây dựng khu cơng nghiệp đó để dành phần diện tích đất phù hợp phát triển NOXH
- Về chính sách thuế
Nghiên cứu sửa đổi, bổ sung chính sách về thuế. Trong đó có miễn, giảm thuế sử dụng đất, ưu đãi thuế đối với các doanh nghiệp thực hiện dự án phát triển nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở cho thuê. Đặc biệt phải quy định những định mức ưu đãi đủ mạnh, đủ sức hấp dẫn các nhà đầu tư tham gia, giảm thuế hoặc thuế bằng không.
Nghiên cứu quy định đánh thuế nhà ở nhằm khuyến khích sử dụng có hiệu quả nhà ở và hạn chế đầu cơ, mặt khác bổ sung nguồn thu lớn cho ngân sách.
- Về chính sách khác
Nghiên cứu ban hành quy định về ưu đãi cũng như các chế tài cụ thể để bảo vệ quyền lợi của cả nhà đầu tư và người thuê nhà ở; quy định rõ nghĩa vụ của các bên có liên quan nhằm khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, hạn chế tình trạng chỉ xây dựng NOXH để bán.Chú trọng giải pháp hỗ trợ ưu đãi cho doanh nghiệp,nghiên cứu chuyển một phần tín dụng cho vay đối tượng chính sách sang ưu đãi cho nhà đầu tư để thực hiện biện pháp giảm giá thành, giá bán NOXH.
NOXH cũng như bảo đảm hợp lý về định lượng cho vay để nhiều người dân có thu nhập thấp, cán bộ, cơng chức có thể tiếp cận nguồn vay.
- Tiếp tục nghiên cứu, hồn thiện mơ hình quản lý sử dụng nhà chung cư, phát huy vai trò của cộng đồng dân cư và của các chủ sở hữu, chủ sử dụng trong quản lý sử dụng, bảo trì nhà ở nhằm duy trì và nâng cao tuổi thọ cơng trình. Xây dựng cộng đồng dân cư đơ thị, nông thôn bền vững.
- Cải cách chế độ tiền lương, bảo đảm có tiền nhà ở trong cơ cấu tiền lương với tỷ lệ hợp lý để người làm công hưởng lương, đặc biệt là người hưởng lương từ ngân sách nhà nước có khả năng tạo lập nhà ở; nghiên cứu quy định trách nhiệm của người sử dụng lao động cùng chăm lo nhà ở với người lao động, nhất là các doanh nghiệp sử dụng nhiều lao động;