8. Bố cục của luận văn
3.2. Một số giải pháp hồn thiện cơng tác quản lý nhà nước về nhà ở
3.2.4. Thực hiện đồng bộ các giải pháp ưu đãi với chủ đầu tư
Cần phải có giải pháp đồng bộ để tạo nên sức hút của phân khúc NOXH là phải để cho CĐT thấy được đó là phân khúc thật sự hấp dẫn, sự hấp dẫn này đối với đa phần các CĐT chính là nằm ở lợi nhuận thu được. Trong khi đó đây lại là nút thắt lớn nhất, Nhà nước muốn nhà ở giá rẻ đến tay người dân thì phải khống chế về giá, nhưng khống chế về giá thì lợi nhuận CĐT thu được thấp, khơng thể so sánh được với việc đầu tư vào mặt hàng khác.
Để thu hút được CĐT thì tăng lợi nhuận là một trong những yếu tố tiên quyết, theo đó có thể tăng định mức lợi nhuận lên 15-20% như lợi nhuận trung bình, thậm chí là thấp của một dự án bình thường.Kết hợp với việc tạo điều kiện lớn nhất cho CĐT NOXH trong bố trí quỹ đất và vay vốn, thậm chí một số khoản chi phí đầu tư nên được quy định trích từ ngân sách địa phương để hỗ trợ CĐT NOXH. Cần xác định đây không đơn thuần là hoạt động kinh doanh mà còn là sự “phân ưu” của doanh nghiệp với những mục đích xã hội của Nhà nước nên Nhà nước cần nâng cao trách nhiệm hỗ trợ của mình. Mức lợi nhuận này có thể chưa cao nhưng khi CĐT được ưu tiên hơn về đất đai và vốn vay thì
vẫn đủ tạo nên sức hút của NOXH.
Mặt trái của giải pháp này là khi định mức lợi nhuận tăng thêm thì chắc chắn sẽ đẩy giá NOXH tăng, tuy nhiên cũng cần nhìn nhận khả năng thanh tốn của người dân được tính trên tổng giá trị bất động sản chứ khơng phải diện tích của 1m².Chính vì vậy, cần đi đơi với việc tăng số lượng các căn có diện tích nhỏ để người dân cân nhắc phù hợp với “túi tiền”, thậm chí lựa chọn hình thức thuê nhiều hơn mua.
Chú trọng quy hoạch quỹ đất dành cho NOXH và kiểm tra xử lý đối với các dự án nhà ở thương mại về trách nhiệm tạo lập NOXH. CĐT dự án nhà ở thương mại có trách nhiệm bố trí quỹ đất 20% để xây dựng NOXH; quy định này giúp lồng ghép trách nhiệm xã hội vào dự án thương mại, cũng đồng thời giải quyết trực tiếp nhu cầu về quỹ đất cho NOXH.
Việc Nhà nước đưa ra nhiều ưu đãi đối với CĐT NOXH là một phương thức tốt, tuy nhiên thực tiễn đã cho thấy rằng đó chưa hẳn là phương thức tối ưu. Để giải quyết hiệu quả vấn đề này cần có một cái nhìn tổng thể và từ gốc của vấn đề, trước hết phải nhận thức đúng những nhu cầu từ phía CĐT và Nhà nước cũng cần có cách thức giải quyết nguồn cung nhà ở cho các đối tượng chính sách nếu như các biện pháp thu hút đầu tư khơng có kết quả.
Về nguồn vốn cần gia tăng cho việc xây dựngNOXH, thời gian qua có đề xuất nên cân nhắc giải pháp trích % GDP hoặc phân bổ ngân sách nhà nước cố định 5 (năm) năm, hàng năm cho phát triển nhà ở.
Hiện nay chính sách mới chỉ chú trọng vào việc tăng cường các ưu đãi, trong khi, thực tế cho thấy các ưu đãi này chưa thực sự hiệu quả, điều quan trọng là lợi nhuận chưa đủ hấp dẫn CĐT. Nhà nước cũng khơng có cơ sở để tăng lợi nhuận cho CĐT dự án NOXH quá nhiều khi mà hiện tại những nghĩa vụ tài chính lớn nhất trong đầu tư kinh doanh bất động sản thì Nhà nước đều đã đưa vào cơ chế miễn, giảm. Trong thời gian qua, để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, Nhà nước đã liên tục đưa ra rất nhiều những gói cứu trợ, tuy nhiên đó chỉ là giải pháp mang tạm thời.
đổi sang hình thức nhà ở thương mại, thậm chí trả lại dự án NOXH. Muốn có NOXH thì Nhà nước bắt buộc phải liên tục “ni” thị trường bằng các gói cứu trợ, bằng đủ hình thức ưu đãi (trong khi bản chất của các ưu đãi tài chính lại là việc Nhà nước tự cắt đi nguồn thu của mình), nếu ko “ni” thì doanh nghiệp cũng khơng làm nữa.
Để thực hiện được mục tiêu thúc đẩy sự phát triển phân khúc NOXH, đồng thời hướng tới việc xây dựng mơ hình Nhà nước kiến tạo thì vai trị của Nhà nước cần thiết phải được nhìn nhận lại, cụ thể hóa, đó là Nhà nước đóng vai trị định hướng cho sự phát triển của xã hội, chứ không phải chỉ đơn thuần đáp ứng những gì mà xã hội cần.
Để thực hiện vai trò định hướng, tăng tính chủ động, giảm sự lệ thuộc của thị trường, Việt Nam có thể tham khảo một số mơ hình trên thế giới như Quỹ tiết kiệm nhà ở hay Quỹ tín thác bất động sản. Quỹ tín thác bất động sản là mơ hình đã được áp dụng khá thành cơng ở Mỹ, Anh, Nhật, Singapore, giúp huy động nguồn vốn nhàn rỗi khổng lồ từ số lượng lớn những chủ thể như hộ gia đình, cá nhân... để họ có thể tham gia đầu tư bất động sản mà khơng cần có số vốn lớn như doanh nghiệp, qua đó, quỹ này sẽ giúp giải quyết vấn đề quan trọng về vốn.
3.2.5. Tăng cường công tác thơng tin tun truyền, nâng cao tính cơng khai, minh bạch
- Tăng cường sự lãnh đạo, chỉ đạo của Hội đồng thành phố phụ trách về nhà ở xã hội trong việc phối hợp phổ biến giáo dục các văn bản pháp luật, chính sách về nhà ở và NOXH; các văn bản để hướng dẫn, chỉ đạo các cơ quan, ban ngành, đồn thể và chính quyền địa phương các cấp. Thực hiện tốt công tác tuyên truyền phổ biến chính sách, pháp luật cho cán bộ, cơng chức và nhân dân trong việc thực hiện các chính sách, chương trình, dự án về nhà ở và NOXH.
- Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin vào công tác tuyên truyền phổ biến về pháp luật, các dự án về nhà ở xã hội cho người dân, phát triển nội dung sâu rộng và các phương pháptruyền đạt; phối hợp hiệu quả các phương pháptuyên truyền, tiếp thịtruyền thống với những phương pháp mới đang được
áp dụng có kết quả tích cực trong thực tiễn.
Những phương phápđã áp dụng trong công tác tuyên truyền đạt hiệu quả tốt cần được tiếp tục triển khai rộng rãi như phổ biến tại cơ sở, trợ giúp lưu động; tư vấn pháp luật, cung cấp miễn phí thơng tin; lồng ghép phổ cập, tun truyền trong các hoạt động văn hóa truyền thống….
- Bảo đảm kinh phí để triển khai các hoạt động phổ biến, tiếp thị, quảng cáo nói chung và các chương trình, Đề án về phổ biến, tiếp thị, quảng cáo nhà ở xã hội nói riêng. Kinh phí được phân bổthường niên phải đảm bảo được nhu cầu về cơ sở vật chất, phương tiện phục vụ và công tác triển khai các phương pháp phổ cập, giáo dục pháp luật có hiệu quả cho người dân.
3.2.6. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm
Liên quan đến đất đai, nhà ở là một lĩnh vực khá phức tạp, nhạy cảm, nảy sinh nhiều tiêu cực, tham nhũng. Vì vậy việc kiểm tra, giám sát để đảm bảo thực hiện nghiêm các chủ trương, chính sách về NOXH là rất quan trọng. Để thực hiện tốt nhiệm vụ này, Thanh tra xây dựng của Thành phố cần phối hợp với các cơ quan chức năng, giải quyết ngay những tranh chấp, khiếu kiện có liên quan đến giải phóng mặt bằng, đền bù giải tỏa quỹ đất để sớm bàn giao cho chủ đầu tư xây dựng.
Thường xuyên tiến hành công tác kiểm tra, thanh tra việc thực hiện các chế độ, chính sách về NOXH để phát hiện những sai sót và có phương án xử lý kịp thời. Kiên quyết khơng để xảy ra tình trạng tiêu cực, ưu tiên người thân, họ hàng, anh em được hưởng chế độ, chính sách ưu tiên về NOXH.
Xây dựng cơ chế công khai, minh bạch chế độ, chính sách về NOXH. Có quy chế chặt chẽ để phát huy vai trò của Hội đồng Nhân dân Thành phố, Hội đồng Nhân dân các quận, huyện, các tổ chức chính trị, chính trị xã hội, quần chúng nhân dân trong việc kiểm tra, giám sát thực hiện chế độ, chính sách về NOXH.
3.2.7. Kiện tồn về tổ chức và tăng cường cơng tác đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao trách nhiệm đội ngũ làm công tác nhà ở xã hội nâng cao trách nhiệm đội ngũ làm công tác nhà ở xã hội
- Bộ máy làm công tác quản lý nhà nước về nhà ở xã hội cần được kiện toàn bảo đảm đủ các khâu, nhân lực nhưng tinh gọn gắn với hiện đại hóa quản
lý và cải cách thủ tục hành chính. Tăng cường nhân lực cho các khâu thanh tra, kiểm tra, quản lý, xử lý kết quả đầu ra của các chương trình, dự án.
- Nâng cao năng lực đội ngũ cán bộ, công chức. Đội ngũ cán bộ, công chức cần thay đổi tư duy và nhận thức trong tất cả các nội dung. Đồng thời, hoạt động quản lý công chức phải được tiến hành theo hướng gắn với năng lực, lấy năng lực làm trọng tâm, được phát huy trong thực tiễn thực thi công vụ, giúp mang lại kết quả cao.
Ngồi ra, những nội dung quản lý cán bộ, cơng chứcdựa trên năng lực cần được thể chế hoá bằng các quy định của pháp luật. Từ việc áp dụng các quy định này vào thực tiễn, các tổ chức và cá nhân cán bộ, cơng chức sẽ dần hình thành nhận thức và văn hóa ứng xử chú trọng vào năng lực.
- Cập nhật các chương trình, nội dung đào tạo, bồi dưỡng mới theo hướng gắn với năng lực với mục đích nâng cao năng lực của cán bộ, cơng chức. Rà sốt lại các chương trình, nội dung đào tạo hiện có để bổ sung hoặc sửa đổinhằm đáp ứng với yêu cầu công việc của từng vị trí, chức danh cán bộ, cơng chức, đặc biệt trong giai đoạn thực hiện cải cách hành chính, thời kỳ tồn cầu hoá và với sự phát triển mạnh mẽ của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0.
3.3. Một số kiến nghị
3.3.1. Với Quốc hội, chính phủ
- Sửa đổi Luật Đất đai, cho phép được chậm nộp, hoặc được miễn giảm tiền sử dụng đất tùy theo loại dự án nhà ở thương mại giá thấp, như được tạm hoãn chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong vòng đời của dự án nhà ở thương mại cho thuê giá thấp.
- Sửa đổi Luật Thuế để giảm thuế giá trị gia tăng còn 5%, thuế thu nhập doanh nghiệp còn 10%. Riêng, đối với loại nhà ở xã hội chỉ để cho thuê và loại nhà ở thương mại chỉ để cho thuê giá thấp, thì được giảm đến 70% thuế suất, để thống nhất với Luật Nhà ở và Nghị định 100/2015/NĐ-CP.
- Có chính sách tín dụng ưu đãi đối với các dự án nhà ở thương mại giá thấp, và đối với người mua nhà, thuê mua nhà ở thương mại giá thấp, đặc biệt là người trẻ mua căn nhà đầu tiên và được thế chấp bằng chính căn nhà mua.
Đề nghị xem xét áp dụng lãi suất cho vay thương mại thấp hơn khoảng 20-25% so với lãi suất thông thường.
3.3.2. Với Ủy ban nhân dân thành phố Hà nội
- Sớm hoàn thiện Quy hoạch nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2021- 2030, trong đó có các khu vực phát triển nhà ở xã hội và cả khu vực phát triển nhà ở thương mại giá thấp, để hình thành các khu đơ thị, khu nhà ở có giá vừa túi tiền, giá thấp, nhà ở xã hội, dành cho người có thu nhập thấp và đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội trên địa bàn từng quận, huyện và cụm nhà ở xã hội theo khu vực có tính liên quận, nhưng có đầy đủ các hệ thống hạ tầng đơ thị, hạ tầng xã hội, các tiện ích, dịch vụ, thân thiện mơi trường.
- Về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng dự án NOXH, đề nghị cho thực hiện đơn giản hóa đối với các thủ tục hành chính để giải quyết kịp thời các dự án đầu tư phát triển NOXH. Đồng thời, cho miễn thủ tục cấp Giấy phép xây dựng đối với dự án nhà ở xã hội sử dụng “thiết kế mẫu” nhà ở xã hội chung cư cao tầng, để tạo điều kiện sớm triển khai thực hiện dự án nhà ở thương mại giá thấp.
- Chỉ đạo thực hiện tốt các quy định, quy trình về xét duyệt đối tượng tham gia chương trình, dự án NOXH trên địa bàn thành phố bảo đảm nguyên tắc công khai, minh bạch, công bằng.
- Tăng cường hệ thống thông tin về NOXHvà hiện đại hóa các sàn đăng ký, giao dịch mua bán NOXH. Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát kịp thời phát hiện chấn chỉnh, xử lý các sai phạm. Phân cấp, phân quyền quản lý cho các sở chuyên ngành liên quannhất là sở Xây dựng, Ủy ban Nhân dân các quận, huyện trong việc quản lý và tổ chức thực hiện dự án NOXH.
KẾT LUẬN
Quản lý nhà nước về nhà ở xã hội đóng vai trị vơ cùng quan trọng trong sự phát triển bền vững của thành phố, là vấn đề cần nhận được sự quan tâm sâu sát trong những năm tới đây.Trong bối cảnh hiện nay, khi người dân còn
nhiều khó khăn trong cuộc sống với một nền kinh tế có mức phát triển được đánh giá là xuất phát điểm thấp, lại đặt trong bối cảnh hội nhập kinh tế với thế giới, có nhiều thách thức đặt ra với chúng ta trong việc bảo đảm an ninh cũng như phát triển kinh tế, thì việc bảo đảm nguồn cung nhà ở là một trong những trách nhiệm to lớn của nhà nước.
Giải quyết các vấn đề về nhà ở xã hội tại Hà Nội là một chương trình lớn gắn với mục tiêu xây dựng Thủ đô phát triển văn minh, hiện đại. Đây là là trách nhiệm của mọi cấp, mọi ngành, mọi tổ chức và cá nhân trong toàn thành phố, đặt dưới sự thống nhất của Đảng bộ và chính quyền thành phố.
Thành phố Hà Nội trong những năm qua đã thực hiện chủ trương gắn phát triển kinh tế với giải quyết vấn đề nhà ở xã hội và đã đạt được những kết quả tích cực. Hàng triệu m2 NOXH đã được xây dựng và bố trí cho hàng chục ngàn hộ gia đình chính sách, cán bộ, cơng chức, viên chức người lao động có thu nhập thấp. Với những kết quả đạt được đã thể hiện sự quan tâm sâu sắc của Đảng bộ, chính quyền và cả hệ thống chính trị trong việc vận dụng linh hoạt cơ chế chính sách của Trung ương, nguồn lực của địa phương và đã có những mơ hình tốt để phát triển quỹ nhà ở xã hội góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống cho cư dân thành phố và ổn định chính trị, xã hội.
Cơng tác này cần có lộ trình và bước đi phù hợp với trình độ phát triển của thành phố trong từng giai đoạn. Để đạt được mục tiêu thành cơng, cần có sự thống nhất và nhất trí cao, đồng sức đồng lòng của nhân dân xây dựng thành phố Hà Nội văn minh, hiện đại.
Bên cạnh đó,nghiên cứu cũng chỉ ra những tồn tại, hạn chế, nguyên “nhân trong công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này. Những hạn chế về pháp luật, chính sách cụ thể và nhất là tổ chức thực hiện ở các cấp hành chính địa phương.
Hiện nay, chưa có cơ chế thỏa đáng cung cấp nhà ở giá hợp lý, đặc biệt là nhà ở cho thuê, cho thuê mua. Cơ chế trợ cấp trực tiếp về nhà ở vừa không bền vững về lâu dài vừa khơng đảm bảo tính cơng bằng và rất khó giải quyết
hết nhu cầu của các đối tượng chính sách. Do vậy, cần có cơ chế tồn diện cho phát triển nhà ở xã hội, bao gồm khung quản lý hành chính khơng có sự chồng chéo giữa các cơ quan, hình thành thị trường bất động sản, đặc biệt đối với nhà cho thuê và hỗ trợ tài chính cho bên cung cấp và bên mua nhà.
Cải tạo nhà ở gắn với chỉnh trang đô thị những khu vực này phải được