Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất- 123docz.net

Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là một trong những quyền của người sử du ̣ng đất. Quyền sử du ̣ng đất ngày càng trở thành mô ̣t tài sản có giá

trị trong xã hội. Có thể nói, nhu cầu góp vốn bằng giá tri ̣ quyền sử du ̣ng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh là rất lớn trong giai đoa ̣n hiê ̣n nay . Khi pháp luâ ̣t cho phép người sử du ̣ng đất được góp vốn thành lâ ̣p doanh nghiê ̣p bằng giá tri ̣ quyền sử dụng đất đã góp phần kích thích sản xuất phát triển , đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế thi ̣ trường và xu thế phát triển chung của kinh tế xã hô ̣i.

Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là trường hợp các tổ chức , hô ̣ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp dùng quyền sử dụng đất đó góp vốn hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức , cá nhân khác theo quy định của pháp luật.

Có thể nói, quyền sử du ̣ng đất là mô ̣t loa ̣i tài sản đă ̣c biê ̣t, gắn liền với đất đai. Trong khi đó, đất đai là bất đô ̣ng sản , là loại tài sản có giá trị lớn , cố đi ̣nh về vi ̣ trí , không thể di dời được và có tính bền vững . Bởi vâ ̣y, quyền sử dụng đất nói chung và góp vốn bằng giá tri ̣ quyền sử du ̣ng đất nói riêng có những đă ̣c điểm rất riêng.

Thứ nhất, đối tượng góp vốn là quyền sử du ̣ng đất - quyền tài sản, chứ không phải đất đai . Nghĩa là, đối tượng góp vốn không phải là tài sản thuô ̣ c quyền sở hữu của người góp vốn bởi đất đai thuô ̣c sở hữu toàn dân . Nhà nước với tư cách là đa ̣i diê ̣n chủ sở hữu trao cho người sử du ̣ng đất quyền sử du ̣ng đất thông qua các hành vi như giao đất , cho thuê đất, cho phép nhâ ̣n quyền sử dụng đất hợp pháp từ chủ thể khác . Sau khi chủ thể có quyền sử du ̣ng đất đã góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào doanh nghiê ̣p thì quyền sử du ̣ng đất trở thành tài sản của doanh nghiê ̣p , do đó doanh nghiệp có quyền sử dụng đối với diê ̣n tích đất mà người góp vốn có quyền sử du ̣ng trong thời ha ̣n góp vốn.

Thứ hai, việc góp vốn bằng giá tri ̣ quyền sử du ̣ng đất không làm thay đổi hình thức sở hữu đối với diê ̣n tích đất đ ược cá nhân, tổ chức có quyền sử dụng đã đem góp vốn vào doanh nghiệp . Điều này bắt nguồn từ quy đi ̣nh đất đai thuô ̣c sở hữu toàn dân, chủ thể góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất chỉ có quyền sử dụng đối với diện tích đất. Đây là điểm khác biê ̣t cơ bản giữa góp

vốn bằng giá tri ̣ quyền sử du ̣ng đất và góp vốn bằng các tài sản thông thường khác. Bởi khi góp vốn bằng các tài sản thông thường khác thì tài sản góp vốn thường thuô ̣c sở hữu của doanh nghiê ̣p.

Thứ ba, việc góp vốn bằng giá tri ̣ quyền sử du ̣ng đất chỉ được thực hiê ̣n trong thời ha ̣n giao đất hoă ̣c cho thuê đất. Nếu thời ha ̣n giao đất hoă ̣c cho thuê đất đã hết thì viê ̣c góp vốn bằng giá tri ̣ quyền sử du ̣ng đất bi ̣ chấm dứt; khi đó, công ty đang sử du ̣ng diê ̣n tích đất mà trước đó cá nhân , tổ chức có quyền sử dụng đã góp vốn phải trả lại đất cho Nhà nước hoặc tiến hành thủ tục để được Nhà nước giao đất hoặ c cho thuê đất . Nếu hết thời ha ̣n góp vốn mà thời ha ̣n giao đất, cho thuê đất vẫn còn thì chủ thể góp vốn có quyền lấy la ̣i diê ̣n tích đất mà trước đó đã góp vốn bằng giá trị quyền sử du ̣ng đất vào công ty.

Thứ tư, việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiê ̣n do pháp luâ ̣t quy đi ̣nh như điều kiê ̣n về sử du ̣ng đất đúng mu ̣c đích , điều kiê ̣n thực hiê ̣n các nghĩa vu ̣ của người sử du ̣ng đất… Trong đó, điều kiê ̣n quan trọng nhất đó là , việc góp vốn bằng giá tri ̣ quyền sử du ̣ng đất chỉ được thực hiê ̣n khi chủ thể góp vốn bằng giá trị quyền sử du ̣ng đất phải được Nhà nước cấp công nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất (phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ hợp pháp khác chứng minh quyền sử dụng đất). Sau khi được cá nhân, tổ chức góp vốn bằng giá trị quyền sử du ̣ng đất, công ty có nghĩa vụ thực hiện đầy đủ các quy định về sử dụng đất theo quy định của Nhà nước.

Theo quy đi ̣nh của pháp luâ ̣t thì người sử du ̣ng đất được thực hiê ̣n quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử du ̣ng đất khi có đủ các điều kiê ̣n sau:

+ Đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc có các giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử du ̣ng đất như giấy tờ hợp pháp về thừa kế , tă ̣ng cho quyền sử du ̣ng đất…);

+ Đất không có tranh chấp;

+ Quyền sử du ̣ng đất không bi ̣ kê biên để đảm bảo thi hành án; + Trong thờ i ha ̣n sử du ̣ng đất (theo Điều 106 Luâ ̣t Đất đai 2003).

Theo quy đi ̣nh của Bô ̣ luâ ̣t Dân sự 2005 và Luật Đất đai 2003, điều kiê ̣n góp vốn bằng quyền sử du ̣ng đất được quy đi ̣nh như sau:

a. Đối với tổ chức kinh tế trong nước: Pháp luật quy định về đối tượng được phép thực hiện việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:

- Tổ chứ c kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử du ̣ng đất mà tiền sử du ̣ng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước , có quyền góp vốn bằng quyền sử du ̣ng đất và tài sản gắn liền với đất thuô ̣c sở hữu của mình (Điều 110 Luâ ̣t Đất đai 2003).

- Tổ chứ c kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 và đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời ha ̣n thuê đất đã được trả tiền còn la ̣i ít nhất là 5 năm có quyền góp vốn bằng quyền sử du ̣ng đất và tài sản thuô ̣c sở hữu của mình gắn liền với đất trong thời ha ̣n đã trả tiền thuê đất. Nếu tổ chức kinh tế có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất có thu tiền sử du ̣ng đất thì phải nô ̣p tiền sử dụng đất (được trừ đi số tiền thuê đất đã trả). Khi đó, tổ chức kinh tế có quyền góp vốn bằn g quyền sử du ̣ng đất như đối với các tổ chức kinh tế được giao đất có thu tiền sử du ̣ng đất (Điều 111 Luâ ̣t Đất đai).

- Tổ chứ c kinh tế nhâ ̣n chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất mà tiền đã trả cho việc nhận chuyển nhượng đó k hông có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước có quyền góp vốn bằng quyền sử du ̣ng đất và tài sản thuô ̣c sở hữu của mình gắn liền với đất (Điều 112 Luâ ̣t Đất đai 2003).

b. Hộ gia đình, cá nhân trong nước:

Pháp luật quy định về viê ̣c hô ̣ gia đình , cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê được góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức , hộ gia đình, cá nhân trong nước , người Viê ̣t Nam đi ̣nh cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất kinh doanh (Điều 113 Luâ ̣t Đất đai 2003). Những hô ̣ gia đình , cá nhân thuô ̣c nhóm này bao gồm hô ̣ gia đình, cá nhân được công nhận quyền sử

dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử du ̣ng đất, nhâ ̣n chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất hợp pháp.

Hô ̣ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 01/7/2004 đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoă ̣c đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm và thời gian thuê đất đã được trả tiền còn la ̣i ít nhất là 5 năm thì được góp vốn bằng quyền sử du ̣ng đất với tổ chức , hô ̣ gia đình, cá nhân trong nước, người Viê ̣t Nam đi ̣nh cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất kinh doanh . Trường hợp có nhu cầu chuyển sang hình thức giao đất thu tiền s ử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất và được quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức , cá nhân, người Viê ̣t Nam đi ̣nh cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh (khoản 2 Điều 114).

Hô ̣ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất sau ngày 01/7/2004 và hộ gia đình , cá nhân sử dụng đất thuê trong khu công nghiệp thì chỉ được góp vốn bằng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình với tổ chức , hô ̣ gia đình, cá nhân trong nước, người Viê ̣t Nam đi ̣nh cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất kinh doanh (khoản 1, 3 Điều 114).

Những hô ̣ gia đình , cá nhân sử dụng đất được Nhà nước cho phép chuyển mu ̣c đích sử du ̣ng đất từ đất không thu tiền sử du ̣ng đất sang đất có thu tiền sử du ̣ng đất hoă ̣c thuê đất , trong trường hợp cho ̣n hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất thì có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, cá nhân, người Viê ̣t Nam đi ̣nh cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất kinh doanh (khoản 2 Điều 115).

c. Ngườ i Viê ̣t Nam đi ̣nh cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài Người Viê ̣t Nam đi ̣nh cư ở nước ngoài về đầu tư ta ̣i Viê ̣t Nam được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất có qu yền góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc quyền sở hữu gắn liền với đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức , cá nhân, người Viê ̣t Nam đi ̣nh cư ở nước ngoài , tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luâ ̣t (khoản 1 Điều 119).

Người Viê ̣t Nam đi ̣nh cư ở nước ngoài , tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư ta ̣i Viê ̣t Nam được Nhà nước Viê ̣t Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất mô ̣t lần cho cả thời gian thuê được quyền góp vốn bằ ng quyền sử du ̣ng đất trong thời ha ̣n thuê đất (khoản 3 Điều 119).

Người Viê ̣t Nam đi ̣nh cư ở nước ngoài được nhâ ̣n chuyển nhượng quyền sử du ̣ng đất trong khu công nghiê ̣p , khu công nghê ̣ cao, khu kinh tế có quyền góp vốn bằng quyền sử du ̣ng đất để hợp tác sản xuất kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Viê ̣t Nam đi ̣nh cư ở nước ngoài , tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật (khoản 1 Điều 120).

Người Viê ̣t Nam đi ̣nh cư ở nước ngoài , tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất, thuê la ̣i đất trong khu công nghiê ̣p , khu công nghê ̣ cao , khu kinh tế có quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuê , đất thuê la ̣i để hợp tác liên doanh với tổ chức , cá nhân, người Viê ̣t Nam đi ̣nh cư ở nước ngoài , tổ chức, cá nhân nước ngoài trong thời hạn thuê đất , thuê la ̣i đất đối với trường hợp đã trả tiền thuê đất mô ̣t lần cho cả thời gian thuê , thời gian thuê la ̣i (khoản 2 Điều 120).

Đối với người Việt Nam định c ư ở nước ngoài , tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư tại Việt Nam được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm không được góp vốn bằng quyền sử du ̣ng đất nhưng có quyền góp vốn bằng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất thuê để hợp tác sản xuất kinh doanh (khoản 1 Điều 119).

Khi nghiên cứu các quy đi ̣nh pháp luâ ̣t về góp vốn bằng giá tri ̣ quyền sử du ̣ng đất tôi thấy mô ̣t số điều đáng nói. Điều 727 Bô ̣ luâ ̣t Dân sự quy đi ̣nh:

Hợp đồng góp vốn bằng giá tri ̣ quyền sử du ̣ng đất là sự thỏa thuâ ̣n giữa các bên, theo đó người sử du ̣ng đất (sau đây go ̣i là bên góp vốn) góp phần vốn của mình bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với cá nhân, pháp nhân, hô ̣ gia đình, chủ thể khác theo quy định của Bộ luật Dân sự và pháp luật về đất đai [35].

Tìm hiểu các quy định khác của Bộ luật Dân sự năm 2005, ta thấy mô ̣t số điểm đă ̣c thù của hợp đồng góp vốn bằng giá tri ̣ quyền sử du ̣ng đất:

+ Thông thườ ng, viê ̣c góp vốn bằng giá tri ̣ quyền sử du ̣ng đất luôn có thời ha ̣n (Điều 728 Bô ̣ luâ ̣t Dân sự năm 2005);

+ Việc góp vốn bằng giá tri ̣ quyền sử du ̣ng đất không làm thay đổi chủ sử du ̣ng đối với diê ̣n tích đất đem góp vốn (khoản 2, 3 Điều 730 Bô ̣ luâ ̣t Dân sự năm 2005).

+ Bên nhận góp vốn có thể được cấp Giấy chứng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất hoă ̣c cũng có thể không (khoản 3 Điều 732 Bô ̣ luâ ̣t Dân sự năm 2005).

Luật Đất đai năm 2003 cũng ghi nhận quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tìm hiểu toàn bộ nội dung Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành , chúng ta không tìm thấy quy định nào về g óp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất , mà chỉ tồn tại duy nhất khái niệm góp vốn bằng quyền sử du ̣ng đất . Cùng quan điểm, bên góp vốn chỉ giao cho bên nhâ ̣n góp vốn quyền sử du ̣ng mô ̣t diê ̣n tích đất nhất đi ̣nh trong mô ̣t thời ha ̣n nhất đi ̣nh (khoản 2 Điều 131 Luật Đất đai năm 2003) nhưng Bô ̣ luâ ̣t Dân sự năm 2005 sử du ̣ng khái niê ̣m góp vốn bằng giá tri ̣ quyền sử du ̣ng đất , còn Luật Đất đai lại sử dụng khái niệm góp vốn bằng quyền sử dụng đất . Xem xét Luâ ̣t Doanh nghiê ̣p năm 2005, ta cũng thấy nhà làm luâ ̣t sử du ̣ng khái niê ̣m góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất . Tuy nhiên, Luâ ̣t Doanh nghiê ̣p la ̣i theo hướng quan điểm viê ̣c góp vốn sẽ làm thay đổi chủ sở hữu hoă ̣c chủ sử dụng đối với tài sản góp vốn và góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất không phải là ngoại lệ. Và Bộ luật Dân sự năm 2005 và Luật Doanh nghiệp năm 2005 coi giá tri ̣ quyền sử du ̣ng đất là đối tượng của hợp đồn g góp vốn thì Luâ ̣t Đất đai năm 2003 coi quyền sử du ̣ng đất là đối tượng của loa ̣i giao di ̣ch này . Tại khoản 24 Điều 4 Luâ ̣t Đất đai năm 2003 quy đi ̣nh: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử du ̣ng đất đ ối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định" [33]. Theo đó, các cách quy định như trong các văn

bản luật kia đã bộc lộ nhiều mâu thuẫn . Rõ ràng, hiê ̣n nay tồn ta ̣i hai quan điểm khác nhau về tính chất của góp vốn có đối tượng là quyền sử du ̣ng đất . Theo đó, đối tượng góp vốn có thể là giá tri ̣ quyền sử du ̣ng đất hoă ̣c quyền sử dụng đất, có thể có thời hạn hoặc không có thời hạn , có thể dẫn đến việc thay đổi chủ sử dụng hoặc không.