- Hợp đồng thế chấp tài sản số: 10.18.0025 /HĐTC ngày 15/03/2010 và các văn bản sửa đổi bổ sung ký giữa Chi nhánh Ngân hàng TMCP Công thƣơng Bình
2.2.3.3. Tranh chấp về tài sản hình thành trong tƣơng la
Khoản 1, Điều 342 BLDS năm 2005 ghi nhận tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản đƣợc hình thành trong tƣơng lai. Khoản 2, Điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ- CP Tài sản hình thành trong tƣơng lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ đƣợc xác lập hoặc giao dịch bảo đảm đƣợc giao kết. Tài sản hình thành trong tƣơng lai bao gồm cả tài sản đã đƣợc hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhƣng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm. Khái niệm tài sản hình thành trong tƣơng lai bản thân nó đã chứa đựng những điều không chắc chắn, bảo đảm và tiềm ẩn những rủi ro to lớn về tài chính đối với bên thế chấp và đặc biệt là bên nhận thế chấp.
Nếu nghĩa vụ thanh toán phát sinh ngay sau khi ký hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tƣơng lai, thì sẽ chẳng lấy đâu ra tài sản để xử lý, phát mại nhằm hoàn thành nghĩa vụ dân sự. Ví dụ, Ông A bảo đảm cho B vay vốn tại ngân hàng thƣơng mại C bằng việc thế chấp ngôi nhà đang xây dựng nhƣng chƣa hoàn thành và chƣa đƣợc cấp giấy phép, một tháng sau, B bỏ đi khỏi địa phƣơng, không tiếp tục thực hiện nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng thƣơng mại C yêu cầu xử lý tài sản thì tài sản chƣa hoàn thành, chƣa đƣợc phép giao dịch, trong trƣơng hợp này ngân hàng thƣơng mại không thể thực hiện các biện pháp xử lý tài sản vì tài sản chƣa đủ điều kiện để thực hiện giao dịch. Giao dịch bảo đảm này chỉ thực sự có ý nghĩa sau khi tài sản đã hình thành xong, thậm chí còn phải có đầy đủ giấy tờ công nhận quyền sở hữu. Bên cạnh đó,khái niệm tài sản hình thành trong tƣơng lai tại khoản 2 điều 4 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định rất rộng dẫn đến khó khăn trong việc kiểm
soát sự hình thành của tài sản bảo đảm, trong nhiều trƣờng hợp đến thời điểm xử lý tài sản bảo đảm thì tài sản vẫn chƣa hình thành.
Để khắc phục điều này, Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung khái niệm tài sản hình thành trong tƣơng lai vừa theo hƣớng chỉ nguồn gốc và quá trình hình thành tài sản: “Tài sản hình thành trong tƣơng lai gồm:a) Tài sản đƣợc hình thành từ vốn vay; b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang đƣợc tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm;c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tƣợng phải đăng ký quyền sở hữu, nhƣng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới đƣợc đăng ký theo quy định của pháp luật.Tài sản hình thành trong tƣơng lai không bao gồm quyền sử dụng đất.”[14]