- Hợp đồng thế chấp tài sản số: 10.18.0025 /HĐTC ngày 15/03/2010 và các văn bản sửa đổi bổ sung ký giữa Chi nhánh Ngân hàng TMCP Công thƣơng Bình
3.2.1. Kiến nghị hoàn thiện các quy định về Hợp đồng tín dụng và thế chấp tài sản.
chấp tài sản.
Hoàn thiện các quy định của pháp luật về ngân hàng
Thứ nhất, cần hoàn thiện các quy định của pháp luật về vấn đề lãi suất của hoạt động cho vay. Để phù hợp với sự phát triển của hoạt động này,nên sửa đổi quy định tại Điều 476 BLDS.
Điều 476 quy định lãi suất vay do các bên thỏa thuận nhƣng không đƣợc vƣợt quá 150% của lãi suất cơ bản do Ngân hàng nhà nƣớc công bố đối với loại cho vay tƣơng ứng. Lãi suất cơ bản để cho vay bằng đồng tiền Việt Nam áp dụng từ ngày 01/12/2010 là 9%/năm. Theo đó, mức lãi suất cho vay tối đa của các ngân hàng theo quy định chỉ đƣợc ở mức 13,1%/ năm. Quy định nhƣ vậy là không phù hợp vì xét về bản chất HĐTD là sự tự do thoả thuận của các đƣơng sự. Việc xác định lãi suất cho vay trong HĐTD phụ thuộc vào nhiều yếu tố:
+ Lãi suất chung trên thị trƣờng
+ Số tiền vay: Đối với các khoản vay trung và dài hạn có quy mô lớn, lãi suất cho vay thƣờng thấp hơn các khoản vay cùng kỳ hạn nhƣng có quy mô nhỏ hơn.
+ Thời hạn vay: Về nguyên tắc, có thể lãi suất cho vay trung và dài hạn cao hơn lãi suất ngắn hạn vì tính thanh khoản thấp, chi phí nguồn vốn cho vay cao và chứa đựng nhiều rủi ro. Thực tế nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất cho vay trung và dài hạn thấp hơn lãi suất ngắn hạn.
+ Loại khách hàng: khách hàng có mức tín nhiệm thấp phải chịu mức lãi suất cao hơn khách hàng có mức độ tín nhiệm cao hơn.
Trên thực tế khi cộng các khoản phí khác, phụ phí mà ngân hàng nghĩ ra đủ thứ để thu từ khách hàng của mình. Rồi các loại tiền lãi nhƣ lãi trong hạn, lãi quá hạn, lãi phạt… thì lãi suất thực tế của khách hàng vay vốn thƣờng cao hơn quy định rất nhiều. Đây chính là biện pháp lách luật để đối phó với lãi suất cơ bản của các ngân hàng.
Vì vậy Ngân hàng Nhà nƣớc chỉ nên quy định lãi suất cơ bản chỉ là một cơ sở để các bên thoả thuận lãi suất, thực hiện chính sách lãi suất thoả thuận theo nguyên tắc thị trƣờng nhƣng không vƣợt quá 200% so với lãi suất cơ bản đang áp dụng hiện nay là 9%/năm (mức 200% là tham khảo trong dự thảo sửa đổi BLDS 2005). Nếu cộng các loại lãi suất mà khách hàng phải chịu khi có tranh chấp phát sinh vƣợt quá 200% thì áp dụng ở mức 200% lãi suất cơ bản 9% nhƣ hiện nay. Nhƣ vậy ngân hàng cũng đảm bảo quyền lợi hợp của mình không cần tìm mọi cách để nâng mức lãi suất cho vay đối với khách hàng và cũng giảm đƣợc các loại phí phát sinh từ hoạt động cho vay, đơn giản hóa hợp đồng tín dụng. Các ngân hàng cũng tự do hơn trong việc điều chỉnh lãi suất cho vay để phù hợp với chiến lƣợc kinh doanh của mình.
Thứ hai, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 qui định về xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận quá chung chung trên thực tế không xử lý đƣợc theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp mà bên thế chấp không có thiện chí hợp tác. Để khắc phục hạn chế của NĐ 163/2006, Chính phủ ban hành Nghị định số 11/2012/NĐ – CP ngày 22002/2012 sửa đổi bổ sung Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về xử lý tài sản bảo đảm. Nghị định 11 cho phép bên nhận thế chấp có quyền tự xử lý tài sản bảo đảm theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp nhƣ làm thủ tục sang tên sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất hoặc tự ký hợp đồng bán đấu giá tài sản… Tuy nhiên để thực hiện đƣợc việc tự xử lý tài sản nhƣ vậy thì cần phải có Thông tƣ hƣớng dẫn cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền làm các thủ tục sang tên sở hữu cho bên nhận thế chấp. Mặt khác, Nghị định không qui định biện pháp,
chế tài chuyển giao tài sản từ bên thế chấp cho bên nhận thế chấp trong trƣờng hợp bên thế chấp cố tình không chuyển giao tài sản để xử lý theo thỏa thuận.
Để thực hiện Nghị định 11/2012. Bộ Tƣ pháp, Bộ Tài nguyên & Môi trƣờng, Ngân hàng Nhà nƣớc ban hành Thông tƣ liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT- NHNN ngày 6/6/20014 hƣớng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm. Điều 10 qui định về bán tài sản bảo đảm không qua bán đấu giá. Qui định này chỉ thực hiên đƣợc nếu bên thế chấp đồng ý chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp bán không qua bán đấu giá. Ngƣợc lại, nếu bên thế chấp không chuyển giao tài sản thì bên nhận thế chấp khó có thê bán tài sản đƣợc đặc biệt tài sản đảm bảo là động sản nhƣ xe ô tô, dây chuyền sản xuất… Mặt khác, nếu các bên có thỏa thuận cho phép bên nhân bảo đảm tự ký hợp đồng bán đấu giá thì cũng khó thực hiện vì bên thế chấp cố tình không chuyển giao tài sản thì cơ quan nào cƣỡng chế bên thế chấp chuyển giao tài sản cho ngƣời mua tài sản đấu giá. Vậy bên mua tài sản đấu giá buộc phải khởi kiện đòi tài sản từ bên thế chấp?
Điều 12 TT 16/2014 qui định về thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản sau khi xử lý tài sản bảo đảm. Nếu bên bảo đảm không chịu làm các thủ tục chuyển quyền sở hữu, sử dụng tài sản thì bên nhân bảo đảm tự mình nộp hồ sơ yêu cầu cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền làm thủ tục sang tên.[8, điều 12] Vậy nếu sau khi bên nhận bảo đảm đã sang tên sở hữu, sử dụng tài sản bảo đảm mà bên bảo đảm không chuyển giao tài sản thì bên nhận bảo đảm vẫn phải khởi kiên yêu cầu đòi tài sản.
Tóm lại, Thông tƣ 16 qui định theo tinh thần xử lý tài sản thuận lợi nhất theo đúng thỏa thuận trong giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên về phƣơng thức thực hiện còn nhiều vƣớng mắc mà cuối cùng ngƣời nhận, ngƣời mua tài sản bảo đảm vẫn phải thông qua thủ tục tố tụng để buộc bên bảo đảm chuyển giao tài sản.
Để thực hiện đƣợc việc xử lý tài sản theo thỏa thuận mà bên bảo đảm không tự nguyện, không hợp tác chuyển giao tài sản thì cần phải có một cơ chế tố tụng rút gọn và chỉ có sức mạnh của Nhà nƣớc mới có thể cƣỡng chế đƣợc bên bảo đảm cố tình không chịu xử lý tài sản theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm. Vì thế kiến nghị pháp luật cần phải bổ sung thẩm quyền giải quyết loại việc này cho Tòa án.
Dựa và quyết định của Tòa án, cơ quan thi hành án sẽ cƣỡng chế thi hành án. Hay nói cách khác là nếu các bên không tự nguyện làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng thì bị cƣỡng chế thi hành án. Hoặc lúc bấy giờ bên có quyền yêu cầu Tòa án ra quyết định về việc công nhận sự thỏa thuận về việc xử lý tài sản theo thỏa thuận của các bên. Cơ quan thi hành án sẽ tiến hành thủ tục yêu cầu giao tài sản và cƣỡng chế nếu bên giữ tài sản không giao tài sản cho TCTD để xử lý theo pháp luật về thi hành án.
Thứ ba, Xử lý tài sản thế chấp trong trƣờng hợp khi Thi hành án tiến hành kê biên tài sản thì bên có tài sản bỏ trốn khỏi địa phƣơng không nhận thông báo quyết định cƣỡng chế thi hành án. Khi đó đến cơ quan thi hành án cũng trả lại đơn của ngân hàng. Trong trƣờng hợp này thì ngân hàng cũng không thế xử lý đƣợc tài sản thế chấp nhất là đối với tài sản thế chấp là bất động sản vì còn liên quan đến thủ tục chuyển quyền sở hữu. Vấn đề này hiện nay pháp luật chƣa có văn bản cụ thể điều chỉnh nên bản án quyết định của Tòa án cũng không thể thi hành trên thực tiễn. Vì vậy Nghị định hƣớng dẫn về xử lý tài sản bảo đảm cần quy định rõ cơ chế pháp lý để xử lý tài sản bảo đảm trong trƣờng hợp này. Nên quy định theo hƣớng trong trƣờng hợp bản án, quyết định thi hành án của Tòa án có hiệu lực pháp luật, có quyết định cƣỡng chế thì hành án của cơ quan thi hành án mà ngƣời phải thi hành án bỏ trốn không nhận quyết định hoặc cố tình không hợp pháp thì tiến hành thủ tục giao tài sản thế chấp cho Ngân hàng, làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho ngân hàng. Sau đó ngân hàng tiến hành đấu giá hay nhận chính tài sản đó để sử dụng là quyền lựa chọn của ngân hàng.
Thứ tư; Khoản 1 Điều 13 Nghị định 163/2006/NĐ-CP quy định trong trƣờng hợp bên bảo đảm dùng tài sản không thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự thì chủ sở hữu có quyền đòi lại tài sản. Cần bổ sung quy định trên nhƣ sau: Trong trƣờng hợp chủ sở hữu có lỗi trong việc để cho bên bảo đảm dùng tài sản đó bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, thì hợp đồng bảo đảm đó vẫn không bị vô hiệu. Quy định nhƣ trên sẽ bảo vệ đƣợc quyền và lợi ích hợp pháp của bên nhận thế chấp khi là bên nhận bảo đảm ngay tình. Đối với tài sản thế chấp có tranh chấp về quyền sở hữu tài sản, nếu sau khi giải quyết tranh chấp mà xác định đƣợc
tài sản bảo đảm đó thuộc quyền sở hữu của một bên thứ ba khác, nhƣng bên thứ ba đó đã có lỗi trong việc để cho bên thế chấp dùng tài sản đó làm tài sản bảo đảm thực hiện nghĩa vụ với bên nhận thế chấp, thì hợp đồng thế chấp đó vẫn không bị vô hiệu. Bên thứ ba phải chịu thiệt hại bằng chính tài sản của mình vì đã có lỗi trong trƣờng hợp này.
Hoàn thiện các quy định về thế chấp tài sản
Các quy định về chủ thể của quan hệ thế chấp tài sản
Pháp luật bảo đảm thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng bằng thế chấp tài sản cần phải có các quy định tăng cƣờng hơn nữa quyền tự chủ, quyền tù do cam kết, tự nguyện thỏa thuận của các chủ thể trong quan hệ thế chấp tài sản. Pháp luật cho phép các bên lựa chọn linh hoạt và xử lý các tình huống phát sinh trong thực tế giao kết và thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản. Theo đó, nguyên tắc tự chịu trách nhiệm của các chủ thể tham gia quan hệ hợp đồng thế chấp tài sản sẽ đƣợc đề cao, đặc biệt bên chủ thể là TCTD. Và để việc tham gia giao dịch thế chấp tài sản nhất là thế chấp giá trị quyền sử dụng đất có hiệu quả, phát huy hết tác dụng của việc đảm bảo nghĩa vụ thì pháp luật đất đai và pháp luật dân sự cần có những điều chỉnh phù hợp liên quan đến chủ thể thế chấp khi tham gia hợp đồng thế chấp nhất là đối với hộ gia đình, cá nhân khi thế chấp Quyền sử dụng đất. Để đảm bảo quyền lợi cho chủ thể sử dụng đất trong trƣờng hợp một trong các thành viên thuộc hộ gia đình vắng mặt mà cơ quan công chứng từ chối việc công chứng hợp đồng thế chấp. Do đó, pháp luật cần lới lỏng điều kiện đối với hộ gia đình khi thế chấp Quyền sử dụng đất, cụ thể:
Bộ luật dân sự cần xác định các tiêu chí để xác lập địa vị pháp lý của hộ gia đình, từ đó làm cơ sở tiền đê cho việc xác lập các quyền về tài sản (trong đó có tài sản là quyền sủ dụng đất) cho hộ gia đình đó. Tiêu chí nào để xác định đại diện chủ hộ và tiêu chí nào để xác định các thành viên trong hộ gia đình? Đối với luật đất đai cần xác định tài sản là quyền sử dụng đất trong trƣờng hợp nào thì xác định là chung của cả hộ gia đình và trong trƣờng hợp nào thì xác định là xác lập riêng cho một thành viên trong hộ gia đình. Bên cạnh đó pháp luật cần bổ sung các quy định về đăng ký thành viên hộ gia đình (đăng ký lần đầu, thay đổi, chấm dứt) nhằm xác
định tƣ cách thành viên hộ gia đình, qua đó tạo thuận lợi cho hộ gia đình khi thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất.
Luật đất đai và các văn bản hƣớng dẫn thi hành nên xác định rõ quyền sử dụng đất cấp cho ai và ghi rõ tên những ngƣời đƣợc cấp vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tạo điều kiện thuận lợi nhất cho họ khi thực hiện việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất. Riêng với trƣờng hợp thế chấp quyền sử dụng đất đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp trƣớc đây là còn ghi là hộ gia đình nên quy định rõ trong trƣờng hợp thế chấp này thì chỉ cần chủ hộ gia đình ký vào hợp đồng thế chấp hoặc là những ngƣời trong hộ gia đình ký hợp đồng tín dụng thì ký hợp đồng thế chấp. Ví dụ A là chủ hộ gia đình, B là vợ của A. C là con 17 tuổi, D là con 15 tuổi. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên hộ ông A … trong trƣờng hợp này khi A đi vay vốn thì hợp đồng tín dụng chỉ A, B đứng tên mà C, D không tham gia nhƣng khi A, B dùng quyền sử dụng đất này để thế chấp bảo đảm khoản vay thì bắt buộc C, D phải ký nếu không ký thì hợp đồng thế chấp vô hiệu. Khi tranh chấp phát sinh A, B không trả nợ ngân hàng thì vẫn xử lý tài sản của A, B để thu hồi nợ cho ngân hàng. Vậy bản chất thì tài sản của A, B mà có thể chính là quyền sử dung đất đứng tên hộ ông A vẫn bị ngân hàng xử lý. Pháp luật quy định nhƣ hiện nay là gây rắc rối cho các bên. Và nhƣ vậy có mâu thuẫn giữa những ngƣời là thành viên hộ gia đình phải ký tên trong hợp đồng tín dụng và hợp đông thế chấp.