- Hợp đồng thế chấp tài sản số: 10.18.0025 /HĐTC ngày 15/03/2010 và các văn bản sửa đổi bổ sung ký giữa Chi nhánh Ngân hàng TMCP Công thƣơng Bình
2.2.3.4. Tranh chấp về định giá, xử lý tài sản bảo đảm
Việc định giá tài sản bảo đảm khi ký kết hợp đồng thế chấp là một bƣớc rất quan trọng và bắt buộc phải có. Bởi vì, dùa trên cơ sở của giá trị tài sản đã đƣợc định giá mà TCTD có thể xác định đƣợc mức cho vay.
Trƣớc đây, do pháp luật về bảo đảm tiền vay nói chung, pháp luật về thế chấp tài sản nói riêng chƣa có quy định cụ thể về việc xác định giá trị tài sản thế chấp nên xảy ra những tình trạng sau:
Một là, có ngân hàng đã áp dụng giá trị tài sản bảo đảm tiền vay ở thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp để xử lý tài sản thu hồi nợ hoặc không xác định ngay giá trị tài sản bảo đảm tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm. Thậm chí, có ngân hàng còn lấy giá trị tài sản thế chấp tại thời điểm cho vay để trừ nợ cho khách hàng vay khi xử lý tài sản để thu hồi nợ, mặc dù chƣa biết số tiền sẽ thu hồi đƣợc từ việc phát mại tài sản đó là bao nhiêu.
Hai là, trong thời gian vừa qua, một số cơ quan nhà nƣớc đã quan niệm rằng giá trị tài sản thế chấp phải đƣợc xác định theo khung giá của Nhà nƣớc, đặc biệt đối với tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất. Cách quan niệm này đã làm sai lệch và gây ra những tổn thất thực tế cho nhiều ngân hàng trong các vụ án hình sự. Ví dụ, trong vụ án Công ty Đƣờng Minh phạm tội lừa đảo. Hội đồng định giá, các cơ quan pháp luật, ngân hàng và doanh nghiệp đi vay đã có quan điểm thiếu nhất quán vềđịnh giá bất động sản và giá trị quyền sử dụng đất. Các cơ quan tiến hành tố tụng
xác định giá trị tài sản thế chấp theo khung giá của Nhà nƣớc (chứ không phải giá tham khảo thị trƣờng), còn ngân hàng, doanh nghiệp đi vay và các luật sƣ lại xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay theo giá thị trƣờng. Sự bất đồng về quan điểm này có nhiều nguyên nhân, trong đó có nguyên nhân là sự qui định thiếu cụ thể và thiếu rõ ràng của các văn bản pháp luật.
Theo Nghị định số 178/1999/NĐ-CP thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp đƣợc xác định theo giá đất của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng (UBND) ban hành. Tuy nhiên, thực tế cho thấy khung giá đất do UBND ban hành thƣờng thấp hơn, thậm chí có nơi thấp xa so với giá trị thực tế chuyển nhƣợng trên thị trƣờng. Điều này khiến cho khả năng vay vốn của khách hàng bị hạn chế đáng kể, do giá trị tài sản bảo đảm của họ bị đánh giá thấp so với giá thị trƣờng.
Hiện nay, pháp luật về bảo đảm tiền vay đã quy định rõ: Tài sản bảo đảm tiền vay phải đƣợc xác định giá trị tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm; việc xác định giá trị tài sản tại thời điểm này chỉ làm cơ sở xác định mức cho vay của TCTD, không áp dụng khi xử lý tài sản để thu hồi nợ. Việc xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay phải đƣợc lập thành văn bản riêng hoặc ghi vào hợp đồng tín dụng.
Căn cứ vào thực tiễn hoạt động của ngân hàng trong thời gian qua và để khắc phục những tồn tại đang gặp phải, Nghị định số 178/1999/NĐ-CP và sau đó là Nghị định số 85/2002/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số quy định của Nghị định số178/1999/NĐ-CP, Nghị định 163/2006 đã phân biệt rất rõ cách xác định giá trị tài sản thế chấp trong từng trƣờng hợp cụ thể là quyền sử dụng đất hay các loại tài sản khác và hiện nay thì các bên có thể thoả thuận dùng tài sản có giá trị nhỏ hơn, bằng hoặc lớn hơn tổng giá trị các nghĩa vụ đƣợc bảo đảm. Về giá trị tài sản thực hiện trên nguyên tắc thỏa thuận giữa các bên.
Với quy định của pháp luật hiện hành về việc xác định giá trị tài sản bảo đảm là khá thông thoáng, đã mở rộng và đề cao quyền tự do thỏa thuận, tự chịu trách nhiệm cho các bên trong quan hệ thế chấp tài sản bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng. Tuy nhiên, cũng có quan điểm khác cho rằng: Việc để TCTD và khách hàng tự thỏa thuận xác định giá trị tài sản bảo đảm, đặc biệt tài sản bảo đảm là giá trị quyền sử dụng đất trong một số trƣờng hợp lại làm nảy sinh tiêu cực, các bên có thể
lợi dụng làm tăng khống giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, bảo lãnh để cho vay vốn lớn dẫn đến gia tăng rủi ro tín dụng. Bên cạnh đó, việc chƣa hình thành một thị trƣờng bất động sản có tổ chức trong bối cảnh giá đất trên thị trƣờng thƣờng xuyên biến động khó lƣờng cũng làm cho việc thỏa thuận giá trị quyền sử dụng đất giữa TCTD và khách hàng khó có cơ sở tin cậy. Nhƣng theo chúng tôi, phƣơng án xác định giá trị quyền sử dụng đất trên cơ sở thỏa thuận giữa TCTD và bên bảo lãnh lại là phƣơng án khả thi. Bởi vì, trong điều kiện hiện nay, việc trao quyền tự chủ, tù chịu trách nhiệm cho các TCTD đang đƣợc tăng cƣờng và phải chăng trong trƣờng hợp này, nên để các TCTD "dám làm, dám chịu".
Trên thực tế, vấn đề xác định giá trị tài sản bảo đảm nói chung và tài sản thế chấp nói riêng không phải là đơn giản. Pháp luật cho phép các bên thỏa thuận trong việc xác định giá trị tài sản bảo đảm tiền vay là để đảm bảo quyền tự do giao kết hợp đồng của các chủ thể. Song chính từ sự thỏa thuận này mà một số vấn đề nảy sinh nhƣ đã trình bày ở trên. Điều này xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Một phần là do trình độ chuyên môn nghiệp vụ về định giá tài sản của cán bộ ngân hàng còn thấp. Mặt khác, vấn đề tƣ cách đạo đức, lƣơng tâm của cả cán bộ ngân hàng và của bên thế chấp, bảo lãnh khi xác định giá trị tài sản bảo đảm cũng là nguyên nhân dẫn đến sai phạm. Có trƣờng hợp vì thấp kém về trình độ mà cán bộ ngân hàng bị bên bảo đảm lừa dối, dẫn tới việc định giá tài sản bảo đảm cao hơn nhiều so với giá trị thực tế của tài sản đó. Cũng có trƣờng hợp vì lợi Ých cá nhân của một số cán bộ ngân hàng dẫn tới việc nhận hối lé để rồi có sự thỏa thuận về giá trị tài sản bảo đảm không đúng với thực tế. Những hành vi trên đã gây ra những hậu quả nghiêm trọng mà ngƣời gánh chịu là TCTD cho vay vốn.
Luật Đất đai 2003 không quy định giá trị quyền sử dụng đất khi thế chấp, bảo lãnh phải áp dụng theo giá đất của Nhà nƣớc ban hành. Nhƣ vậy, việc xác định giá trị quyền sử dụng đất trong thế chấp do các bên tự thỏa thuận hoặc thuê cơ quan tƣ vấn giá đất xác định. Theo chúng tôi, xác định trị giá của tài sản bảo đảm chỉ là một trong các tiêu chí để đánh giá rủi ro có thể xảy ra đối với giao dịch. Trong nhiều trƣờng hợp, giá trị của tài sản tuy có lớn cũng không phải là tiêu chí quan trọng nhất để xác định rủi ro và ngƣợc lại nhiều khi giá trị tài sản tuy rất nhỏ nhƣng lại là một
biện pháp bảo đảm rất an toàn. Vì vậy, việc xác định giá trị của tài sản thế chấp nên để các bên tự định đoạt.