Tranh chấp chủ thể tham gia giao dịch xác lập hợp đồng chủ yếu nhất hiện nay là các tranh chấp liên quan đến chủ thể có tài sản thế chấp. Đó có thể là chủ thể trực tiếp vay tiền hay bên thứ ba có tài sản thế chấp. Mà trong các tranh chấp đó thì vấn đề lớn nhất, nhiều ý kiến quan điểm khác nhau, và cũng nảy sinh nhiều mâu thuẫn khi giao kết hợp đồng thế chấp là chủ thể hộ gia đình và ngƣời đại diện theo pháp luật của Công ty.
Theo Ðiều 106, BLDS năm 2005 quy định: Hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngƣ nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định là chủ thể khi tham gia quan hệ dân sự thuộc các lĩnh vực này. Và tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình,
tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc đƣợc tặng cho chung, đƣợc thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thỏa thuận là tài sản chung của hộ .[18, Ðiều 108]
Với quy định trên về hộ gia đình, ta có thể hiểu hộ gia đình là tập hợp các thành viên có chung tài sản, cùng khai thác, sử dụng tài sản đó trong hoạt động sản xuất hàng ngày nhằm phục vụ lợi ích chung của nhóm. Tuy nhiên các quy định về hộ gia đình chƣa rõ ràng, chỉ dừng lại ở những quy định mang tính nguyên tắc chung mà thiếu cơ chế thực hiện. Điều này dẫn đến việc khó áp dụng vào thực tiễn khi bên bảo đảm thực hiện việc bảo đảm bằng tài sản của hộ gia đình để bảo đảm vay vốn tại tổ chức tín dụng.
Việc quy định về hộ gia đình nhƣ hiện nay dẫn đến nhiều cách hiểu khác nhau tại các cơ quan liên quan đến quá trình công chứng, chứng thực và cả phía bên nhận thế chấp khi thực hiện đến khi hoàn tất một hợp đồng tín dụng. Về phía ngân hàng thƣơng mại, nhân viên pháp lý chứng từ chỉ quan tâm ai là ngƣời có tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền với đất khi hƣớng dẫn, thực hiện nghiệp vụ thế chấp. Tuy nhiên, khi công chứng hợp đồng này, công chứng viên luôn yêu cầu các thành viên của hộ gia đình có tên trong hộ gia đình của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có trong sổ hộ khẩu, Theo Khoản 2, Điều 109, BLDS năm 2005: Việc định đoạt tài sản là tƣ liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải đƣợc các thành viên từ đủ mƣời lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải đƣợc đa số thành viên từ đủ mƣời lăm tuổi trở lên đồng ý. [18, điều 109] Khoản 2 Điều 146, Nghị định 181 quy định đối với giao dịch hợp đồng liên quan đến việc thế chấp phải đƣợc sự đồng ý của các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền. [12, điều 146] Tuy nhiên theo Điều 19 BLDS năm 2005 thì ngƣời thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trƣờng hợp quy định tại Điều 22 và Điều 23 của Bộ luật này. Ngƣời có năng lực hành vi dân sự đầy đủ là ngƣời đủ 18 tuổi trở lên (Điều 18, BLDS năm 2005). Nhƣ vậy quy định tại Nghị định 181 không tƣơng đồng với nội dung của BLDS năm 2005. Tuy nhiên pháp luật về đất đai là luật chuyên ngành cho nên cần áp dụng qui định của luật đất đai trong trƣờng hợp này.
Để bảo đảm an toàn vệ mặt pháp lý, không trái với bộ luật dân sự và phù hợp với luật đất đai, khi ký kết các hợp đồng này nên có sự đồng ý của ngƣời từ 15 tuổi trở lên. Vấn đề cần đặt ra là việc quy định sự đồng ý của ngƣời từ 15 tuổi đến dƣới 18 tuổi đã phản ánh đúng về mặt ý thức chủ quan của các chủ thể này không khi họ chƣa nhận thức đầy đủ về quan hệ pháp luật mà họ đang là ngƣời trực tiếp chịu hậu quả pháp lý. Mặc khác quy định hộ khẩu nhằm quản lý nhân khẩu của hộ gia đình chứ không phải phản ánh tình hình tài sản của hộ gia đình đó. Điều này dẫn đến có các thành viên nhập khẩu, không liên quan đến quá trình hình thành và tạo lập tài sản cũng tham gia vào ký kết hợp đồng thế chấp. Đây là điều bất hợp lý dễ phát sinh tranh chấp về quyền và nghĩa vụ khi thực hiện hợp đồng, cũng nhƣ tranh chấp liên quan đến tài sản đang thế chấp của hộ gia đình. Mặc khác điều này lại tạo thêm những rắc rối khi xử lý tài sản bảo đảm của các bên nhận thế chấp và cơ quan xử lý tranh chấp. Khái niệm về hộ gia đình hiện nay chƣa đƣợc pháp luật quy định rõ các tiêu chí thế nào là hộ gia đình cũng nhƣ quá trình hình thành, xác lập hộ gia đình. Chủ hộ gia đình (theo hộ khẩu thƣờng trú) nhiều khi không phải chủ sở hữu tài sản.
Khi một tài sản là quyền sử dụng đất đứng tên chủ sở hữu, chủ sử dụng là hộ gia đình thì công chứng viên rất khó khăn để xác định chính xác các thành viên trong hộ gia đình đó, ai là ngƣời chủ sở hữu, chủ sử dụng tài sản là quyền sử dụng đất. Với các quy định về hộ gia định nhƣ hiện nay, chúng tôi thấy rất cần thiết phải đƣợc bổ sung quy định rõ ràng về hộ gia đình vào trong bộ luật để dễ áp dụng trong thực tiễn. Điều này phải đƣợc ghi nhận tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải ghi rõ các thành viên trong hộ gia đình, ai là chủ sở hữu, sữ dụng tài sản để tránh các hạn chế nhƣ hiện nay mà ví dụ sau đây là một minh chứng rõ nét.
Ngày 21/06/2011 Ngân hàng TMCP Công thƣơng Việt Nam - Chi nhánh Bình Xuyên đã cho Công ty TNHH xây dựng và thƣơng mại Huy Quang do ông Nguyễn Văn Giang làm giám đốc đại diện vay vốn theo Hợp đồng tín dụng số: 11.035.0007/HĐTD số tiền là 20.000.000.000 đồng ( Hai mƣơi tỷ đồng chẵn), mục đích vay vốn để bổ sung vốn lƣu động thực hiện phƣơng án sản xuất kinh doanh chế biến đồ gỗ nội thất và công trình. Thời gian vay đƣợc ghi trên từng giấy nhận nợ nhƣng tối đa là 06 tháng kể từ ngày giải ngân. Lãi suất vay theo quy định của Ngân
hàng tại hợp đồng tín dụng đã ký, trả lãi vào ngày 25 hàng tháng. Để đảm bảo cho các khoản nợ vay trên, Công ty TNHH xây dựng và thƣơng mại Huy Quang và các bên thứ ba đã ký kết các hợp đồng thế chấp tài sản với Ngân hàng nhƣ sau:
Tài sản thứ nhất: Hợp đồng thế chấp tài sản số: 11.23.0011.01/HĐTC ngày 14/06/2010 và các văn bản sửa đổi bổ sung ký giữa Chi nhánh Ngân hàng TMCP Công thƣơng Bình Xuyên với Công ty TNHH xây dựng và thƣơng mại Huy Quang và Gia đình ông Hoàng Văn Tho, bà Đỗ Thị Mai Hƣơng gồm một quyền sử dụng đất số AB 90997, thửa đất số 1652, tờ bản đồ số 32, diện tích 122,6m2 do Ủy ban nhân dân thị xã Phúc Yên cấp ngày 27 tháng 7 năm 2006 mang tên hộ ông Hoàng Văn Tho thuộc phƣờng Hùng Vƣơng, thị xã Phúc Yên, tỉnh Vĩnh Phúc, cùng tài sản gắn liền với đất là một nhà xây 3 tầng khoảng 200m2 và các công trình khác gắn liền xây trên đất. Giá trị tài sản là 3.600.000.000 đồng, mức dƣ nợ cho vay tối đa là 2.500.000.000 đồng.
Tài sản thứ hai: Hợp đồng thế chấp tài sản số: 10.23.001.02/HĐTC ngày 15/06/2010 và các văn bản sửa đổi bổ sung ký giữa Chi nhánh Ngân hàng TMCP Công thƣơng Bình Xuyên với Công ty TNHH xây dựng và thƣơng mại Huy Quang và Gia đình ông Nguyễn Văn Dũng, bà Đỗ Thị Nhã gồm một quyền sử dụng đất số U 496700, thửa đất số 386 và 220 cùng tờ bản đồ số 31, diện tích 482m2 do Ủy ban nhân dân huyện Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc cấp ngày 20 tháng 12 năm 2001 mang tên hộ ông Nguyễn Văn Dũng thuộc khu 5, xã Tiền Châu, huyện Mê Linh ( là Thị xã Phúc Yên ), tỉnh Vĩnh Phúc, cùng tài sản gắn liền với đất là một nhà xây 1 tầng khoảng 80m2 xây trên thửa đất số 386 cùng các công trình khác gắn liền xây trên thửa đất trên. Giá trị tài sản là 5.300.000.000 đồng, mức dƣ nợ cho vay tối đa là 3.700.000.000 đồng.
Vấn đề là cả hai tài sản thế chấp trên thì trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đều đƣợc cấp cho hộ gia đình nhƣng khi giao kết hợp đồng thế chấp thì chỉ có chủ hộ ký kết hợp đồng còn các thành viên trong hộ nhƣ các con trên 15 tuổi thập chí đã thành nên trên 18 tuổi không ký vào hợp đồng thế chấp cụ thể hộ ông Tho, bà Hƣơng thì các con của ông bà là anh Ninh, chị Ly đều trên 18 tuổi. Hộ ông Dũng, bà Nhã thì các con là anh Đạt 24 tuổi và chị Ý 16 tuổi vì đều không ký vào hợp
đồng thế chấp tài sản. Mặc du hợp đồng thế chấp đƣợc lập tại văn phòng công chứng và qua thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm nhƣng khi Công ty Huy Quang không trả đƣợc nợ cho ngân hàng. Các bên khởi kiện giải quyết tranh chấp tại Tòa án. Ngân hàng yêu cầu Công ty Huy Quang trả nợ nếu công ty không trả đƣợc nợ thì xử lý bán các tài sản thế chấp của bên thứ ba để thu hồi nợ cho ngân hàng. Bên thế chấp tài sản là hộ ông Tho, bà Hƣơng, ông Dũng, bà Nhã không đồng ý thế chấp tài sản mà yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp là vô hiệu do đây là tài sản chung của cả gia đình nhƣng khi thế chấp thì các con của ông bà là thành viên trong gia đình không ký vào hợp đồng thế chấp nên hợp đồng này vi phạm quy định của pháp luật.
Kết quả Tòa án căn cứ Điều 109, Điều 128 Bộ luật dân sự tuyên bố các hợp đồng thế chấp trên là vô hiệu.
Trƣờng hợp thứ hai tranh chấp liên quan đến chủ thế là hộ gia đình mà ngay cả đến tổ chức tín dụng khi đi thẩm định tài sản thế chấp cũng không thể phát hiện ra và đến lúc tranh chấp phát sinh thì không thể tự bảo vệ quyền lợi cho mình đƣợc:
Trong hợp đồng tín dụng giữa Ngân hàng TMCP Công thƣơng Việt Nam - Chi nhánh Bình Xuyên với Công ty TNHH xây dựng và thƣơng mại Huy Quang ở trên thì tài sản thế chấp thứ ba là: Hợp đồng thế chấp tài sản số: 10.035.0007.01/HĐTC ngày 29/06/2011 và các văn bản sửa đổi bổ sung ký giữa Chi nhánh Ngân hàng TMCP Công thƣơng Bình Xuyên với Công ty TNHH xây dựng và thƣơng mại Huy Quang và Gia đình Bà Nguyễn Thị Mai, ông Nguyễn Văn Nghĩa gồm một quyền sử dụng đất số U 496763, số thửa 119, tờ bản đồ số 36, diện tích 210m2 do Ủy ban nhân dân huyện Mê Linh cấp ngày 20 tháng 12 năm 2001 mang tên hộ bà Nguyễn Thị Mai thuộc khu 5, xã Tiền Châu, huyện Mê Linh ( nay là thị xã Phúc Yên), tỉnh Vĩnh Phúc cùng tài sản gắn liền với đất là một nhà xây 2 tầng khoảng 150m2 và các công trình khác gắn liền xây trên đất. Giá trị tài sản là 6.000.000.000 đồng, mức dƣ nợ cho vay tối đa là 2.500.000.000 đồng.
Tại thời điểm các bên giao kết hợp đồng thì hộ ông Nghĩa, bà Mai chỉ có ba thành viên là ông Nghĩa, bà Mai và chị Hƣơng 14 tuổi. Trên thực tế ông Nghĩa, bà Mai có hai ngƣời con là chị Hƣơng 14 tuổi và chị Hồng 25 tuổi đã lấy chồng và
chuyển hộ khẩu về gia đình nhà chồng từ năm 2009. Khi ngân hàng khởi kiện thì ông Nghĩa, bà Mai cho rằng tài sản gia đình bà tạo lập lên có công sức đóng góp của chị Hồng và khi nhà nƣớc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cấp cho hộ gia đình ông trong đó có cả phần của chị Hồng. Chị Hồng đi lấy chồng tách hộ khẩu khỏi gia đình ông nhƣng phần tài sản của chị thì vẫn do ông quản lý. Khi ký kết hợp đồng thế chấp với ngân hàng chị Hồng không đồng ý nên không ký. Tại Tòa án chị Hồng không đồng ý thế chấp tài sản của hộ gia đình để đảm bảo khoản vay cho Công ty Huy Giang và đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng thế chấp trên là vô hiệu.
Tòa án căn cứ căn cứ Điều 109, Điều 128 Bộ luật dân sự tuyên bố hợp đồng thế chấp trên là vô hiệu.
Tài sản thuộc sở hữu của vợ chồng hay tài sản riêng của từng ngƣời có ý nghĩa quan trọng đối với hoạt động xử lý tài sản này. Có nhiều trƣờng hợp các nhân viên ngân hàng thẩm định không kỹ, kết quả thẩm định không chính xác dẫn đến chấp nhận những tài sản bảo đảm không đúng quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm. Đối với những hợp đồng cho vay kinh doanh, liên quan tới xác định tài sản bảo đảm có thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên khách hàng hay không, tổ chức đó có đủ tƣ cách pháp lý theo quy định của pháp luật để tiến hành ký kết hợp đồng không? Trên thực tế, khi HĐTD đƣợc ký kết thì phía ngân hàng mới biết bên khách hàng ký không đúng thẩm quyền.
Đối với ngân hàng, nếu các khoản cho vay có giá trị từ 10% tổng tài sản của ngân hàng trở lên, thì cũng phải thông qua HĐQT hoặc đƣợc HĐQT phân cấp, uỷ quyền. Đối với các khoản vay trên 15% vốn tự có của ngân hàng, thì phải đƣợc Thủ tƣớng Chính phủ hoặc Thống đốc NHNN cho phép.
Để hạn chế các tranh chấp xảy ra liên quan đến quyền và năng lực chủ thể ký kết của hợp đồng tín dụng cần xem xét kỹ lƣỡng trƣớc khi tham gia ký kết hợp đồng. Trong trƣờng hợp đối tƣợng của Hợp đồng tín dụng là các cá nhân cần xem xét về năng lực chủ thể khi tham gia ký kết. Đối với các doanh nghiệp cần đặc biệt chý ý tới tƣ cách pháp nhân của chủ thể tham gia ký kết hợp đồng. Bên vay là doanh nghiệp phải thông qua Hội đồng Thành viên hoặc Chủ sở hữu
công ty hoặc HĐQT trong trƣờng hợp giá trị khoản vay hay giá trị tài sản cầm cố, thế chấp bằng hoặc lớn hơn 50% tổng giá trị tài sản đƣợc ghi trong báo cáo tài chính tại thời điểm công bố gần nhất của công ty hoặc một tỷ lệ khác nhỏ hơn quy định tại Điều lệ công ty (Điều 47, 64 và 108 Luật Doanh nghiệp). Đối với hợp đồng vƣợt quá 50% giá trị tài sản của Công ty theo báo cáo tài chính tại thời điểm công bố gần nhất thì phải do Hội đồng thành viên, chủ sở hữu công ty hoặc Hội đồng quản trị quyết định. Khi ký kết hợp đồng tín dụng, Ngân hàng không biết hoặc không để ý đến vấn đề này mà ký hợp đồng tín dụng cho công ty vay vƣợt quá 50% giá trị tài sản công ty theo báo cáo tài chính tại thời điểm công bố gần nhất của công ty. Khi có tranh chấp phát sinh Hội đồng quản trị của Công ty yêu cầu tuyên bố hợp đồng tín dụng mà Giám đốc công ty đã ký với ngân hàng là vô hiệu do vi phạm điều lệ của công ty. Đây là tranh chấp không đáng có nếu nhƣ khi thẩm định cho vay vốn mà tổ chức tín dụng đánh giá kỹ hồ sơ của bên vay thì tranh chấp sẽ không phát sinh, không dẫn đến thiệt hại cho Tổ chức tín dụng. Minh họa cho điều này ta có ví dụ thực tế sau:
Ngày 20/01/2012, Ngân hàng TMCP Công thƣơng Việt Nam – Chi nhánh Phúc Yên và Công ty cổ phần dịch vụ thƣơng mại Thanh Huyền đã xác lập một hợp