Từ các hệ thống đăng ký đất đai đầu tiên trong lịch sử nhân loại vừa đƣợc đề cập sơ lƣợc trên đây, cho thấy mục đích ban đầu của đăng ký đất đai là (i) để thu thuế; và (ii) quản lý nhà nƣớc về đất đai đƣợc dễ dàng. Khi dân số ngày một gia tăng ở hầu hết các xã hội, đất đai ngày càng trở thành nguồn tài nguyên khan hiếm và nhiều loại quyền sử dụng đất đƣợc hình thành và phát triển. Khi đất đai khan hiếm trƣớc nhu cầu của con ngƣời thì việc luân phiên và đẩy nhanh tần suất khai thác chúng giữa các chủ thể trong một xã hội đƣợc hình thành một cách tự nhiên. Khi đó, các giao dịch đất đai trên thị trƣờng trở nên thƣờng xuyên và ngày càng phức tạp, mn hình vạn trạng. Điều này trở nên rõ nét nhất khi xuất hiện chủ nghĩa tƣ bản. “Nền đại cơng nghiệp tƣ bản hình nhƣ đã góp phần phân tách nhanh chóng các quyền của chủ sở hữu, làm cho chiếm hữu, sử dụng và định đoạt ngày càng đƣợc các chủ thể khác nhau thực hiện. Ví dụ A là chủ sở hữu đất, cho B thuê đất để xây nhà kinh doanh, B thế chấp quyền thuê cho
ngân hàng…” [25, tr.147]. Bởi bản chất của các giao dịch liên quan đến đất đai là những thoả thuận có giá trị ràng buộc về mặt pháp lý đối với các bên tham gia kết ƣớc. Trong khi, đất đai nói riêng, bất động sản nói chung lại là tài sản mang tính cố định cao, lƣu truyền từ thế hệ này sang thế hệ khác, vì lẽ đó, thơng tin về một bất động sản nào đó, chẳng hạn nhƣ ai là chủ sở hữu, chủ sở hữu có những quyền và nghĩa vụ gì đối với lơ đất, hoặc lơ đất đó có đang là tài sản đảm bảo cho một nghĩa vụ nào đó hay khơng…, tất cả những thơng tin đó khơng phải lúc nào cũng đầy đủ, chính xác và dễ dàng tiệm cận với ngƣời có nhu cầu. Nghĩa là, nguy cơ tiềm ẩn các rủi ro liên quan đến các giao dịch đất đai là rất lớn. Trong khi đó, tham gia vào các giao dịch phức tạp này, ngƣời ta ln có nhu cầu đƣợc an tồn về mặt pháp lý, khi có tranh chấp xảy ra thì ngƣời ngay phải đƣợc bảo vệ bởi pháp luật và tồ án.
Thực tiễn đó dẫn đến một nhu cầu ngày càng trở nên cấp thiết là phải cải tiến và phát triển các hệ thống đăng ký đất đai nhằm minh định quyền sở hữu và các quyền liên quan của ngƣời có quyền, cũng nhƣ dễ dàng cập nhật thơng tin, từ đó mà giảm thiểu các tranh chấp, tạo ra sự an toàn pháp lý. Mặt khác, nếu hệ thống đăng ký bất động sản là tiện lợi và an tồn sẽ góp phần làm giảm chi phí giao dịch, từ đó gia tăng các giao dịch đất đai trên thị trƣờng.
Nhƣ vậy, một cách tự nhiên, mục đích của việc đăng ký bất động sản đã từng bƣớc thay đổi cho phù hợp với nhu cầu của cuộc sống. Ngƣời phƣơng Tây quan niệm “luật là lẽ tự nhiên, lẽ phải và cơng lý ở đời”. Vì nền tảng quan trọng ấy, từ mục đích ban đầu là để thu thuế và quản lý quỹ đất của nhà nƣớc, chúng đƣợc chuyển sang mục đích tạo sự an toàn pháp lý nhằm bảo vệ các bên (dân sự) trong các giao dịch nhà đất. Các hệ thống đăng ký bất động sản lần lƣợt ra đời và đƣợc hoàn thiện dần ở các quốc gia tồn tại cho đến ngày nay đều hƣớng tới mục đích tối thƣợng này.
Theo một nghĩa chung nhất, đăng ký bất động sản là biện pháp công bố sự tồn tại của một quyền đối với bất động sản, xác định quyền đó cho chủ tài sản, tạo khả năng thuận lợi cho chủ tài sản ấy thực hiện các quyền của mình trong quan hệ với tất cả mọi ngƣời. Nghĩa là, bằng hành vi đăng ký, quyền đối với bất động sản đƣợc xác định công khai cho một hoặc một vài chủ thể xác định và loại trừ những ngƣời khác ra khỏi những quyền ấy. Thế nhƣng, “do bản thân việc đăng ký bất động sản lại là một giao dịch do một ngƣời có quyền xác lập tại một cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền, vậy việc đăng ký này có mối quan hệ nhƣ thế nào với cuộc sống pháp lý của quyền đƣợc đăng ký” [16, tr.27].
Pháp luật bắt đầu từ cuộc sống mn màu mn vẻ, vì thế, cũng nhƣ chính sự đa dạng của cuộc sống, ngƣời ta thƣờng tìm ra đƣợc ít nhất nhiều hơn một giải pháp pháp lý cho một vấn đề thực tế. Các nƣớc đi trƣớc đã tìm ra những triết lý khác nhau để từ đó hình thành nên các hệ thống đăng ký bất động sản khác nhau. Lợi điểm của từng hệ thống đó đơi khi rất khác nhau, và thƣờng thì các giải pháp ra đời sau là sự hoàn thiện, cách tân, là biến thể của những hệ thống đã tồn tại trƣớc đó. Thêm nữa, nhƣ ai đó đã nói, “khơng chỉ là công cụ, pháp luật là văn hoá”. Bởi vậy, khi du nhập những giải pháp pháp lý nói chung, đăng ký bất động sản nói riêng vào một nền văn hoá pháp lý của một quốc gia, ngƣời ta phải tính đến sự tƣơng thích với điều kiện, truyền thống sẵn có của xứ sở đƣợc du nhập. Lịch sử nhân loại đã cung cấp vô vàn các bằng chứng rằng một giải pháp pháp luật tối ƣu đối với một quốc gia khi đƣợc du nhập vào xứ sở khác, thì hiệu quả của chúng đã khơng cịn nhƣ ở nơi nguyên xứ, thậm chí nhiều khi còn là sự phản tác dụng. Thực tiễn đó địi hỏi các nhà hoạch định chính sách phải có đủ sự thơng thái, có tâm và có tầm để chọn một giải pháp tối ƣu cho quốc gia mình trong nhiều giải pháp khả dĩ đó, kế theo là dịch chính sách thơng thái đó vào pháp luật- một cơng việc mang nặng tính kỹ thuật do những ngƣời thạo nghề soạn luật đảm đƣơng. Giống nhƣ việc đi
lại của con ngƣời, ra khỏi nhà ngƣời ta có thể đi bên phải hoặc đi bên trái con đƣờng, cả hai đều là giải pháp khả dĩ, nhƣng pháp luật chỉ đƣợc chọn một mà không thể chọn cả hai để tránh diễn ra cảnh “hai con dê qua cầu”. Từ việc chọn đi bên phải hoặc đi bên trái của con đƣờng mà ngƣời ta sẽ thiết kế phƣơng tiện cho phù hợp, chẳng hạn tay lái của một chiếc ô-tô đặt ở bên phải hay bên trái cho phù hợp. Một quốc gia, nếu có thói quên đi bên phải đƣờng thì việc gọi những chiếc xe đƣợc thiết kế cho những nơi yêu thích việc đi bên trái là “tay lái nghịch”, liệu có thân thiện? Luật là lẽ tự nhiên, thế giới bên ngoài quan niệm nhƣ vậy, và theo họ làm luật là phát hiện và nâng quy luật sống lên thành luật chứ làm luật thƣờng không phải là sự sáng tạo, lại càng không bao giờ họ quan niệm một cách giản đơn rằng “luật là ý chí của giai cấp thống trị đƣợc nâng lên thành luật”. Pháp luật về đăng ký bất động sản cũng không phải là ngoại lệ của quan niệm này.
Về đại thể, trên thế giới có hai quan niệm khác nhau về đăng ký bất động sản, từ hai cách nhìn khác nhau này đã hình thành hai hệ thống đăng ký tiêu biểu, đó là: (i) hệ thống đăng ký nhằm đối kháng với ngƣời thứ ba; và (ii) hệ thống đăng ký để xác lập quyền.