Pháp luật Việt Nam về đăng ký bất động sản hiện nay đƣợc quy định không thống nhất ở các đạo luật và văn bản hƣớng dẫn thi hành khác nhau. Tình trạng nhà và đất đƣợc phân cho hai hệ thống cơ quan khác nhau thực hiện việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận đã làm cho hiệu quả của công tác đăng ký giảm, gây phiền tối khơng đáng có cho ngƣời dân. Trong bối cảnh Việt Nam tuyên bố đẩy mạnh cải cách hành chính, thì việc tồn tại song trùng hai hệ thống đăng ký cho nhà và đất riêng biệt nhƣ hiện nay là một bƣớc lùi đáng tiếc. Dân gian có câu, “lắm thầy thì nhiều ma, lắm cha thì con khó lấy chồng”. “Sổ đỏ”, “sổ hồng”, “sổ đỏ cũ”, “sổ đỏ mới”, “sổ hồng cũ”, “sổ hồng mới”, và có thời ngƣời ta cịn bàn thảo về chuyện “giấy xanh”... Tất cả những điều đó đã và đang làm cho ngƣời dân có cảm giác sợ khi nói đến những chữ này.
Sổ đỏ-sổ hồng: Nhùng nhằng chuyện ế, phiền, ì
[Nguồn: VietnamNet.vn, ngày 29/10/2007]
Nhà nước quyết tâm hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vào cuối năm 2005, nhưng nay sắp đến cuối năm 2007 vẫn thấy mục tiêu còn khá xa vời. Câu chuyện liên quan đến "sổ đỏ", "sổ hồng".
Ế 65.000 sổ đỏ
Hiện ở Việt Nam tồn tại 4 loại giấy chứng nhận (GCN) bất động sản: GCN quyền sử dụng đất cấp theo Luật Đất đai 1993 ("sổ đỏ" cũ) cấp trƣớc ngày 1/7/2004; GCN quyền sử dụng đất cấp theo Luật Đất đai 2003 ("sổ đỏ" mới) cấp từ 1/7/2004 trở về sau; GCN quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị cấp theo Nghị định 60 ("sổ hồng" cũ); và GCN quyền sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở
("sổ hồng" mới).
Nhiều loại giấy nhƣ vậy đã tạo nên một hệ thống đăng ký không thống nhất, thực hiện ở nhiều cơ quan khác nhau, với nhiều mẫu giấy khác nhau khiến cho ngƣời dân gặp khó khăn. Ơng Ngơ Trọng Khang, Giám đốc Văn phịng đăng ký nhà, đất Hà Nội khẳng định: "Điều này tạo nên một hệ thống thủ tục hành chính phức tạp đối với ngƣời dân khi giấy tờ về đất phải nộp ở cơ quan quản lý đất, giấy tờ về tài sản gắn liền với đất phải nộp ở nhiều cơ quan quản lý khác nhau; mỗi lần chuyển mục đích sử dụng đất lại phải đổi GCN". Thủ tục lấy GCN phiền hà nhƣ vậy nên theo Sở Tài nguyên Môi trƣờng và Nhà đất Hà Nội, hiện có tới 65.000 trƣờng hợp ngƣời dân chƣa đến nhận sổ đỏ. Nguyên nhân là những ngƣời đƣợc cấp sổ đỏ trong 2 năm (2005 - 2006) phải nộp lệ phí trƣớc bạ đất theo giá đất mới cao hơn từ 8 - 15 lần giá đất năm 2004.
Mức lệ phí này là gánh nặng đối với nhiều hộ gia đình, đặc biệt, dân sống ở ngoại thành (đất rộng, thu nhập thấp) càng khơng có khả năng nộp lệ phí trƣớc bạ, thuế chuyển quyền sử dụng đất để đƣợc nhận giấy chứng nhận theo quy định.
Cũng theo Sở Tài nguyên Môi trƣờng và Nhà đất Hà Nội, Hà Nội hiện cũng còn khoảng 27.300 trƣờng hợp đang sử dụng đất (SDĐ) ở, nhƣng chƣa đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN) theo các quy định của pháp luật.
Mẫu giấy làm thay đổi... tổ chức
Nguyên thứ trƣởng Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng Đặng Hùng Võ đã "tổng kết" về câu chuyện sổ đỏ, sổ hồng nhƣ thế. Bắt đầu từ năm 1994 (khi Luật Đất đai năm 1993 bắt đầu triển khai, trong đó có việc cấp "sổ đỏ" về quyền sử dụng đất), Chính phủ ban hành Nghị định số 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đơ thị, trong đó có việc cấp"sổ hồng" về quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đơ thị.
Từ đó, hàng loạt bất cập và bức xúc đã xảy ra; và cuối cùng, để xử lý thì tất cả các thành phố trực thuộc Trung ƣơng đã phải sáp nhập nhà đất với địa chính thành Sở Địa chính - Nhà đất, nhiều tỉnh có đô thị lớn đã giao nhiệm vụ quản lý nhà ở tại đô thị cho Sở Địa chính. Một mẫu GCN tài sản mà làm thay đổi cả tổ chức.
Cũng từ đó, hàng loạt đề xuất các mẫu sổ khác cho việc cấp GCN cho quyền sử dụng đất kèm tài sản gắn liền với đất thuộc phạm vi quản lý của mình: "Sổ xanh lá cây - lâm bạ" cho đất lâm nghiệp, "Sổ tím" cho cơng sản, "Sổ xanh nƣớc biển" cho khu công nghiệp.
Câu chuyện rất tƣơng tự về "sổ đỏ", "sổ hồng" lại diễn ra vào 10 năm sau (2003 - 2004), chiều hƣớng phức tạp hơn và diện rộng hơn vì phạm vi điều chỉnh cho toàn bộ nhà ở, đất ở cả nông thôn lẫn đô thị.
Về những bất cập của "sổ hồng", giám đốc Sở Tài nguyên Môi trƣờng và nhà đất Hà Nội Vũ Văn Hậu đã từng nói: "Việc cấp GCN
quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất theo Luật nhà ở có rất nhiều bất cập gây khó khăn tốn kém kinh phí, cơng sức và sự đồng thuận của nhân dân".
Thực tế việc kê khai, đăng ký cấp “sổ đỏ” là yêu cầu bắt buộc đối với ngƣời sử dụng đất trong khi việc cấp “sổ hồng” chỉ là theo nhu cầu. Điều này khiến tâm lý ngƣời dân khơng muốn đến đăng ký xin cấp. Ngồi ra, việc cấp hai loại GCN cho đất và tài sản trên cùng một mảnh đất gây phiền hà cho ngƣời sử dụng khi tham gia thị trƣờng bất động sản.
Ông Hậu cũng lo ngại sự phức tạp này sẽ làm hạn chế việc buôn bán, giao thƣơng của ngƣời dân, vì sổ hồng sẽ không đƣợc ngân hàng chấp nhận thế chấp. Một vấn đề khác cũng nảy sinh là khi
ngôi nhà đã đƣợc cấp giấy đó nếu bị tiêu huỷ hoặc phá dỡ thì giấy này đƣơng nhiên sẽ khơng cịn hiệu lực, trong khi sổ đỏ cấp theo Luật Đất đai thì vẫn cịn.
Hợp nhất sổ- ai cấp?
Tính đến nay, có khoảng 20 triệu "sổ đỏ" cả cũ và mới đƣợc cấp và có khoảng 1 triệu "sổ hồng" đƣợc cấp. Dƣới con mắt một nhà khoa học, ông Đặng Hùng Võ cho rằng cần có 1 loại "sổ" thống nhất cho mọi loại bất động sản đƣợc cấp theo một quy trình đăng ký thống nhất, theo một hệ thống hồ sơ địa chính thống nhất và đƣợc quản lý trong một tổ chức thực hiện thống nhất. Đây là một nguyên lý cơ bản của khoa học hiện đại về quản lý đất đai và bất động sản. Mới đây, trong một cuộc họp liên bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, Xây dựng, Tƣ pháp đã thống nhất sẽ thiết kế lại mẫu GCN chủ quyền nhà đất trên tinh thần hợp nhất 2 loại GCN quyền sử dụng đất ("sổ đỏ") và GCN quyền sở hữu nhà ("sổ hồng").
Khả năng mẫu giấy mới sẽ thừa kế cơ bản nội dung "sổ hồng" hiện nay và có tên gọi là GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và các tài sản gắn liền với đất. Cuộc họp thống nhất sẽ trình Thủ tƣớng quyết định theo hƣớng sẽ ban hành nghị định để chính thức hóa việc này.
Tuy nhiên, một nội dung mà cuộc họp hôm qua không thống nhất đƣợc là cơ quan nào sẽ thực hiện việc cấp GCN. Theo kiến nghị của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng (cơ quan đƣợc Chính phủ giao nghiên cứu phƣơng án hợp nhất) thì nơi cấp giấy nên là 1 trong 3 cơ quan: Tòa án, Bộ Tƣ pháp hoặc Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng. Việc này cũng sẽ đƣợc trình Thủ tƣớng quyết định.
Cao Đỗ
Có lẽ vì những điều phiền toái nhƣ bài báo trên đây đề cập, mà ý tƣởng về một đạo luật đăng ký bất động sản thống nhất, tập trung việc
đăng bạ về một đầu mối đang đƣợc gấp rút soạn thảo dƣới sự chủ trì của Bộ Tƣ pháp. Phần viết tiếp theo xin đƣợc phân tích, bình luận các quy định hiện hành về đăng ký bất động sản của Luật Đất đai [2003] và Luật Nhà ở.