Với ý tƣởng đƣợc phỏng theo hệ thống đăng ký tàu biển của Anh quốc, vào năm 1958, ở Úc, ngài Thủ hiến Robert Torrens đã cải tiến một cách căn bản hệ thống đăng ký bằng khoán cổ điển và đánh dấu sự ra đời một hệ thống đăng ký quyền thuận tiện mang tên ông- hệ thống Torrens. Hệ thống Torrens đƣợc áp dụng ở Úc và nhanh chóng trở nên phổ biến, thay thế hệ thống đăng ký bằng khoán cổ điển ở nhiều nƣớc nằm trong khối Liên hiệp Anh. Với sự tiện lợi và tính đáng tin cậy của nó, hệ thống
cầu, đặc biệt là các nƣớc chƣa có truyền thống về đăng ký bất động sản nhƣ Thái Lan, Singapo, Miến Điện... Một số quốc gia du nhập hệ thống đăng ký Torrens, nhƣng khơng thay thế hồn tồn các hệ thống cũ mà áp dụng song trùng cả hai hệ thống, với một chiến lƣợc dài hạn sẽ dần thay thế hệ thống đăng ký trƣớc đây của họ bằng hệ thống Torrens, nhƣ Hồng Kông và Ai Len. Ở Hoa Kỳ, ngoại trừ bang Iowa đã áp dụng duy nhất hệ thống đăng ký Torrens, các bang khác đã bắt đầu áp dụng hạn chế hệ thống này, nhƣ các bang Minnesota, Massachusetts, Colorado, Georgia, Hawaii, New York, Bắc Carolina, Ohio, và Washington [40, cập nhật 15/4/2008].
Đăng ký bất động sản theo hệ thống Torrens là bắt buộc với toàn bộ đất đai, bất động sản. Khi quy trình đăng ký bất động sản đã đƣợc hoàn thành, ngƣời yêu cầu đăng ký đƣợc cơ quan đăng ký cấp hai giấy chứng nhận, cơ quan đăng ký lƣu giữ một bản gốc. Việc chuyển nhƣợng bất động sản theo hệ thống này chỉ đơn giản là việc thay tên chủ sở hữu trong giấy chứng nhận đăng ký gốc và các bản sao.
Hệ thống đăng ký Torrens đƣợc xây dựng và vận hành dựa vào ba nguyên tắc rƣờng cột:
(i) Nguyên tắc gƣơng chiếu: bản đăng ký (Giấy chứng nhận quyền sở hữu) phản ánh (trung thực) một cách chích xác và giống hệt với tình trạng quyền sở hữu của chủ sở hữu. Điều này có nghĩa là nếu một ngƣời bán một bất động sản, giấy chứng nhận sở hữu mới phải giống hệt với giấy chứng nhận cũ về tình trạng của mảnh đất, ngoại trừ tên sở hữu chủ. [Mirror principle - the register (Certificate of Title) reflects (mirrors) accurately and completely the current facts about a person's title. This means if a person was to sell an estate, the new title has to be identical to the old one in terms of description of lands, except for the owner's
(ii) Nguyên tắc màn che, tức là khơng cần thiết phải xem xét phía sau “tờ trƣớc bạ” để thấy các thông tin liên quan tới quyền sở hữu. Điều này có nghĩa là quyền sở hữu không nhất thiết phải đƣợc chứng minh bằng một loạt các giấy tờ phức tạp đƣợc giữ bởi ngƣời chủ sở hữu, giống nhƣ hệ thống chuyển giao quyền sở hữu tƣ. Tất cả các thông tin liên quan tới quyền sở hữu đƣợc ghi nhận trên Giấy chứng nhận quyền sở hữu. [Curtain principle - one does not need to go behind the Certificate of Title as it contains all the information about the title. This means that ownership need not be proved by long complicated documents that are kept by the owner, like in Private Conveyancing system. All the necessary information regarding ownership is on the Certificate of Title]. (iii) Nguyên tắc bảo đảm của nhà nƣớc - sở hữu chủ sẽ đƣợc bồi
thƣờng nếu cán bộ đăng ký có sai sót trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Ngoại trừ việc đăng ký bất động sản của các cơng ty dầu lửa vì đó là bảo hiểm toàn bộ. [Insurance principle - provides for compensation of loss if there are errors made by the Registrar of Titles. Note that this is not relevant to oil companies due to maximum claims].
[40, cập nhật 15/4/2008]