kế của Bộ Xây dựng mới đây, hay “sổ xanh” nhƣ Bộ Tƣ pháp đã từng tun bố... Khi từng ơ đất có lý lịch đƣợc hiển thị bởi văn bằng do cơ quan công lực cấp, bao gồm các thơng số nhƣ (i) kích thƣớc; (ii) hình thể; (iii) diện tích; (iv) vị trí; (v) mục đích sử dụng; và (vi) số hiệu lơ đất... cũng là lúc đất đã đƣợc “đóng gói” xong- một quy trình cá biệt hóa, riêng lẻ hóa đất đai, làm cho đất đai có thể “cầm nắm” đƣợc, để phân biệt các lô đất với nhau. Việc làm đó có thể ví nhƣ, những chiếc xe máy Dream do hãng Honda Việt Nam sản xuất đều giống nhau, để phân biệt từng chiếc xe đó, nhà sản xuất quy định số khung số máy cho từng chiếc, tất cả các số này không trùng lặp nhau- một quy trình cá biệt hóa sản phẩm cùng loại.
“Khi đất đai đã có “lý lịch”, đã hiển thị bởi văn bằng, mọi thứ đăng ký khác mới phát sinh” [27, tr.16], chẳng hạn nhƣ đăng ký quyền sở hữu, đăng ký giao dịch bảo đảm...
Nhƣ vậy, quy trình cấp chứng thƣ pháp lý có bản chất và mục đích là làm cho đất đai vốn liền một dải trở nên có hình hài riêng, một cách “đóng gói” để phân biệt, để tiện cho “cầm nắm”, lƣu chuyển bằng cách cấp cho đất một chứng thƣ pháp lý. Chứng thƣ đó cần phải ổn định, có tính “bền vững” trong quá trình trao đổi.
2.1.1 Đăng ký bất động sản: nghĩa vụ cung cấp dịch vụ công của Nhà nƣớc nƣớc
Khi đất đai, bất động sản đã đƣợc hiển thị bởi văn bằng, nghĩa là từng lô đất, từng ngơi nhà đã có lý lịch rõ ràng, quy trình “đóng gói” bất động
sản hồn thành, khi đó mọi thủ tục đăng ký mới phát sinh, tựa nhƣ đăng ký chiếc ơ-tơ hoặc xe máy nhƣ vừa nói ở trên. Nghĩa là quy trình đăng ký chỉ phát sinh khi đất đai đã có những văn bằng liên quan. Cơ quan đăng ký dựa trên các văn bằng đã đƣợc cung cấp mà đăng ký theo yêu cầu của ngƣời có quyền.
Việc đăng ký chỉ trở nên có ý nghĩa khi nội dung đƣợc đăng ký dễ dàng trở thành thông tin công cộng, đáng tin và dễ dàng để tất cả mọi ngƣời, nếu có nhu cầu đều có thể tiệm cận với chi phí thấp. Một hệ thống đăng ký và cung cấp thông tin bất động sản điện tử nhƣ một số nƣớc láng giềng Đông Á là điều mà Việt Nam cần hƣớng tới trong vài năm tới.
Nếu coi việc đăng ký bất động sản là quyền của ngƣời dân thì Nhà nƣớc có nghĩa vụ phải cung cấp, ngƣời ta gọi đó là nghĩa vụ cung cấp dịch vụ cơng của Nhà nƣớc. Pháp luật Việt Nam về đăng ký bất động sản, dẫu đang cần và phải hƣớng tới một sự thay đổi căn bản, song với các quy định hiện hành trong Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự cũng đã cho thấy quyền của ngƣời dân và nghĩa vụ cung cấp dịch vụ công của Nhà nƣớc liên quan đến lĩnh vực này đã khá rõ ràng. Theo thiển ý của tôi, nếu cơ chế thực thi và bộ máy của chúng ta tốt, thì với những quy định của Luật Đất đai hiện hành cũng đã đủ để Nhà nƣớc thiết lập lại trật tự về đất đai, điền sản cho ngƣời dân. Nghĩa là, mọi sự rắc rối và kém hiệu quả trong việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời gian qua không phải do thiếu luật. Bởi vậy, những nỗ lực nhằm cải thiện tình hình hiện nay đang đƣợc giao cho Bộ Tƣ pháp chủ trì, nếu chỉ tập trung vào xây dựng pháp luật về đăng ký bất động sản thì e rằng việc “bắt mạch” nhƣ vậy hình nhƣ chƣa thật trúng. Trọng tâm của cuộc cải cách hiện nay, có lẽ phải hƣớng sang việc đào tạo, xây dựng một bộ máy đăng ký đủ thẩm quyền và năng lực, khoa học và không theo lối mịn cũ, đề cao tính chịu trách nhiệm của hệ thống cơ quan này. Phần viết tiếp theo dƣới đây sẽ hƣớng vào hai chủ đích cơ bản: (i) bình luận các quy định hiện hành về đăng ký bất động sản; và
(ii) bình luận một số điểm trong Dự thảo Luật Đăng ký bất động sản do Bộ Tƣ pháp đang chủ trì và đề xuất một vài khuyến nghị.