Khoản 1 điều 48 Luật Đất đai [2003], ghi nhận rằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đƣợc cấp cho ngƣời sử dụng đất. Trong điều kiện kinh tế thị trƣờng, thì tất yếu các giao dịch đất đai sẽ diễn ra thƣờng xuyên, dễ dàng, sự luân chuyển đất đai có khuynh hƣớng chuyển về những ngƣời có khả năng sử dụng mang lại giá trị cao nhất. Do đó, sự thay đổi ngƣời có quyền chấp hữu là thƣờng xun, hơm nay lô đất do tôi là chủ, ngày mai rất có thể tơi sẽ nhƣợng cho ngƣời khác. Cứ thế, xu hƣớng này diễn ra một cách tự nhiên do sự chỉ dẫn của “bàn tay vơ hình” nào đó ngoài thị trƣờng. Và cứ mỗi lần thay đổi chủ sử dụng lại một lần cấp “sổ đỏ” nhƣ quy định hiện nay vừa tạo gánh nặng cho các cơ quan cơng lực vừa làm cho tính ổn định pháp lý của “sổ đỏ” trở nên thấp và tốn kém chi phí. Với sự quyết tâm của hệ thống cơ quan hành chính, rất có thể năm 2005 chúng ta sẽ hoàn thành mục tiêu cấp xong “sổ đỏ” lần đầu cho mọi ngƣời sử dụng đất. Song, những năm tới chắc chắn cơng việc cấp „sổ đỏ” vẫn phải tiếp tục vì các giao dịch về đất đai sẽ ngày một gia tăng, ngƣời chủ sử dụng sẽ thay đổi liên tục. Do đó, có thể dự báo tình trạng các cơ quan có thẩm quyền cấp “sổ đỏ” sẽ luôn bị “ngập lụt” trƣớc yêu cầu của ngƣời dân. Điều đó cũng đồng nghĩa với việc quyền của ngƣời dân sẽ
không đƣợc đảm bảo. Vì vậy, trƣớc các u cầu khách quan đó, “cần tư
duy lại sổ đỏ nên cấp cho chủ đất hay cho lô đất?” [24, tr.6]
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” ở nƣớc ta nhƣ chính tên gọi của nó, đƣợc cấp cho ngƣời sử dụng đất. Nhƣ vậy, trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã hiển thị, đã xác định ai là chủ của lơ đất đó, mà chƣa cần phải thông qua một thủ tục đăng ký. Khi “sổ đỏ” đã mang tên chính ơng chủ của lơ đất nhƣ hiện nay thì có cần phải có cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất với tƣ cách là đăng ký bất động sản nữa không? Các tài sản khác có trên đất (đã đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) sẽ đăng ký riêng để cấp giấy chứng nhận khác hay “ghi thêm” vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp? Sự lựa chọn giải pháp nào trong hai giải pháp này nghe ra đều không ổn thỏa, đều không giải quyết triệt để các vƣớng mắc đang đặt ra. Đây không phải là vấn đề chỉ mang tính kỹ thuật, mà ẩn sau đó là một triết lý sâu xa hơn, xin đƣợc mƣợn lời của TS Nguyễn Sĩ Dũng (Văn phòng Quốc hội), rằng “một cơng trình đã mắc lỗi ở khâu
thiết kế, thì những cố gắng ở khâu thi công không phải bao giờ cũng có ích” [15, tr.8]
Theo thiển ý của chúng tôi, cần cấp “sổ đỏ” cho lô đất, nghĩa là, làm cho đất trở thành những vật riêng lẻ, có hình hài, dễ xác định, dễ lƣu chuyển. Còn việc xác định ngƣời chủ hợp pháp nhƣ chúng ta vẫn gọi là cấp“giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” cho một ai đó chỉ cần thơng qua một thủ tục đăng ký bất động sản do hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản đảm trách sau khi đất đã có “lý lịch”, tƣơng tự nhƣ chúng ta đăng ký sở hữu một chiếc ô tơ hay xe máy vậy. Khi đó, có thể có nhiều ngƣời cùng đăng ký làm chủ một lô đất; có thể lựa chọn đăng ký đất đai riêng hoặc đăng ký cùng với các tài sản khác có trên đất, tùy theo ý muốn của ngƣời chủ. Việc đăng ký chủ sở hữu sau khi đất đã có “lý lịch” đƣợc cơ quan công lực thực hiện khi có các bằng chứng nhƣ hợp đồng đƣợc xác lập đúng thể thức, hay các quyết định của cơ quan có thẩm quyền, hay các
bằng chứng về tặng cho, thừa kế... Công việc này dễ dàng thực hiện hơn rất nhiều lần so với việc cấp lại “sổ đỏ”, và cũng dễ dàng thay đổi khi có sự nhầm lẫn hay thiếu sót, bất cẩn nào đó của ngƣời thực thi cơng vụ. Việc cấp lại “sổ đỏ” khi đó chỉ diễn ra nếu có sự phân chia thửa đất thành những thửa khác nhỏ hơn. Một quy trình nhƣ vậy sẽ giảm đƣợc đáng kể chi phí cho ngƣời dân và giảm gánh nặng cho cơ quan công lực. Tất cả những điều đó, suy cho cùng là các phƣơng cách giảm chi phí cho xã hội.
Từ những điều bất hợp lý vừa sơ kể trên đây, tôi cho rằng cải cách quy trình và thủ tục đăng ký bất động sản hiện nay là cần thiết. Tuy nhiên, nhƣ đã phân tích, việc cải cách phải mang tính tồn diện chứ không chỉ quan tâm thiết kế các quy định của dự luật đăng ký bất động sản. Nghĩa là cùng với xây dựng luật đăng ký bất động sản cần quan tâm nhiều hơn nữa