Với ý tƣởng để công khai và bảo vệ các bên trong giao dịch về bất động sản trƣớc bên thứ ba, hệ thống đăng ký để đối kháng, hay còn gọi là hệ thống đăng ký giao dịch đã đƣợc ra đời. Nƣớc Pháp có lẽ là cái nơi phát minh ra hệ thống đăng ký này. Hệ thống đăng ký đối kháng đƣợc xây dựng bởi ba nguyên tắc cơ bản: (i) Giao dịch đƣợc đăng ký thì coi nhƣ đƣợc mọi ngƣời nhận biết; (ii) Giao dịch khơng đăng ký thì coi nhƣ không đƣợc ai biết đến; và (iii) Hai suy đốn trên đây là khơng thể bị đảo ngƣợc. [16, tr.27].
Đúng nhƣ tên gọi của nó, hệ thống này chỉ có ý nghĩa pháp lý với bên thứ ba. Còn đối với các bên trong giao dịch, ngƣời ta cho rằng một ngƣời chỉ có thể chuyển giao cho ngƣời khác bất động sản của mình, và ngƣời này phải chịu trách nhiệm về hành vi chuyển nhƣợng của mình. Đối với ngƣời nhận chuyển nhƣợng cũng đƣợc suy đoán rằng anh ta chỉ tham gia khi đã biết rõ các quyền của ngƣời chuyển giao. Muốn vậy, ngƣời chuyển giao đã phải chứng minh về quyền của mình cho ngƣời nhận chuyển nhƣợng. Vì lẽ đó, ngƣời ta thừa nhận rằng quyền của bên nhận chuyển giao đƣợc xác lập bởi chính giao dịch mà họ đã tham gia để giành quyền đối với bất động sản đó, cho đến khi có một bằng chứng ngƣợc lại. Nghĩa là, việc đăng ký khơng mang lại ý nghĩa gì đối với các bên trong giao dịch với nhau. Với mục đích để tránh những sự phiền toái với một bên thứ ba nào đó, các bên trong giao dịch tiến hành đăng ký giao dịch tại một cơ quan công quyền, thƣờng là các cơ quan đăng ký chuyên trách. Nghĩa là trong trƣờng hợp khơng đăng ký thì giao dịch đó vẫn có hiệu lực đối với các bên chuyển giao và bên nhận chuyển giao. Điều đó giống nhƣ hiện tƣợng mua bán nhà đất bằng giấy viết tay khơng có cơng chứng, chứng thực và cũng khơng có đăng ký đã trở thành phổ biến ở nƣớc ta trong một thời gian khá dài. Các bên tham gia mua bán thừa nhận với nhau, nghĩa là quyền sở hữu các bất động sản ấy đã đƣợc xác lập cho ngƣời mua theo thoả thuận trong hợp đồng, cho dù có sự vi phạm về thủ tục luật định. Nếu các giao dịch này diễn ra trƣớc ngày 1- 7- 2004 và hiện khơng có tranh chấp thì đƣợc cơng nhận hiệu lực pháp lý theo quy định tại Điều 50 Luật Đất đai [2003]. Nhƣng trong trƣờng hợp xảy ra tranh chấp bởi một bên thứ ba nào đó thì rủi ro đối với các bên trong hợp đồng là không thể tránh khỏi. Việc giải quyết quyền lợi của các bên sẽ không chỉ căn cứ vào hợp đồng.
Tuy nhiên, việc đăng ký giao dịch trong hệ thống đăng ký đối kháng không mang lại ý nghĩa chứng minh quyền sở hữu của ngƣời đƣợc đăng
ký. Nghĩa là hệ thống này không thể đƣợc sử dụng trực tiếp để chứng
minh sự tồn tại của quyền sở hữu đối với bất động sản của ngƣời đƣợc đăng ký sau cùng. Bởi lẽ, việc chuyển giao bất động sản ở mơ hình đăng ký này là chuyển giao một quyền đã đƣợc đăng ký. Để có thể chuyển giao đƣợc cho ngƣời kế tiếp, việc chuyển giao trƣớc đó cũng phải đã đƣợc đăng ký. Ngƣời đƣợc chuyển giao sau chỉ đƣợc thừa nhận có quyền nếu chính ngƣời chuyển giao cũng đã đƣợc thừa có quyền trong giao dịch kế trƣớc [16, tr.28]. Điều đó tạo nên một “chuỗi” các giao dịch đƣợc chuyển giao và đăng ký kế tiếp nhau về cùng một bất động sản. Một ngƣời đã đăng ký đối với bất động sản do có đƣợc từ việc anh ta nhận chuyển giao từ một ngƣời khác, thì anh ta vẫn có thể bị tranh chấp. Việc đăng ký có thể khơng mang lại lợi ích cho ngƣời đăng ký trƣớc các phán quyết của toà án. Khi có sự tranh chấp về quyền đối với bất động sản xảy ra, ngƣời ta phải chứng minh bằng cách “đi ngƣợc dòng đăng ký cho đến lần đăng ký đầu tiên và phải thẩm định giá trị pháp lý của giao dịch hoặc tính xác thực của sự kiện đặt cơ sở cho việc đăng ký lần đầu đó” [16, tr.28]. Nhƣ vậy, việc chứng minh quyền của một chủ thể nào đó đối với một bất động sản là vơ cùng khó khăn và nhiều khi khơng thể thực hiện đƣợc vì có thể điểm khởi đầu trong một chuỗi giao dịch đã diễn ra trƣớc đó hàng trăm năm hoặc lâu hơn. Một quy trình thẩm định nhƣ vậy, địi hỏi nhiều chi phí đối với các bên, làm tăng chi phí giao dịch, và nhiều khi chi phí đã đƣợc bỏ ra mà không thu đƣợc kết quả đáng kể nào.
Với những khó khăn và hạn chế kể trên, hệ thống đăng ký đối kháng với ngƣời thứ ba đƣợc đặt trƣớc nhu cầu cần cải tiến hoặc tìm kiếm một giải pháp thay thế khác hiệu quả và tiện lợi hơn. Có lẽ vì điều đó mà hệ thống này rất ít đƣợc du nhập vào các quốc gia lần đầu xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản.