- Các trƣờng hợp ủy quyền bán đấu giá: Tài sản bảo đảm do Vietinbank
2.2.1.1. Hoàn thiện các quy định về điều kiện đối với tài sản bảo đảm
Việc hoàn thiện các quy định về điều kiện đối với tài sản bảo đảm cần tập trung vào một số giải pháp cụ thể sau đây:
- Cần xây dựng, bổ sung, hướng dẫn đầy đủ, đồng bộ hơn đối với các quy định về tài sản bảo đảm, về quyền cũng như trách nhiệm của các tổ chức/cá nhân đưa tài sản vào đảm bảo cho việc thực hiện nghĩa vụ. Dự liệu
các tình huống phát sinh trong thực tế để có những quy định cho phù hợp, đặc biệt là giải quyết các tranh chấp có liên quan đến các tài sản đã đƣợc dùng làm tài sản bảo đảm tại TCTD trƣớc đó. Đặc biệt cần phải có sự hƣớng dẫn cụ thể, rõ ràng đối với tài sản bảo đảm là vật chứng, thực tiễn đã nảy sinh một số vƣớng mắc trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm là công cụ, phƣơng tiện phạm tội trong các vụ án hình sự, vụ kiện hành chính.
Ngồi các điều kiện cơ bản chung đối với các loại tài sản bảo đảm thì đối với một số loại tài sản bảo đảm đặc thù cần quy định thêm một số điều
kiện nhất định nhằm đảm bảo an tồn, tính hợp pháp cho các TCTD khi nhận các loại tài sản này. Cụ thể: Đối với tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tƣơng lai. Luật đất đai 2003 cho phép tổ chức kinh tế đƣợc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại TCTD đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của Pháp luật (điểm d khoản 2 Điều 110). Trong khi đó, theo quy định tại Điều 61 Nghị định 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở thì tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tƣơng lai của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đƣợc quyền thế chấp nhà ở tại TCTD để vay vốn. Hai quy định này đã tạo ra những xung đột giữa ngân hàng nhận bảo đảm của chủ đầu tƣ và ngân hàng nhận bảo đảm của tổ chức, cá nhân mua nhà hình thành trong tƣơng lai. Do vậy, để giải quyết xung đột này Nhà nƣớc cần phải ban hành các quy định rõ ràng trong đó việc nêu ra các thông tin về tài sản thế chấp/tài sản đang hình thành hoặc sẽ hình thành trong tƣơng lai là yêu cầu bắt buộc.
- Bãi bỏ những quy định không phù hợp với thực tiễn, hạn chế các chủ thể thiết lập, thực hiện các giao dịch bảo đảm. Ví dụ nhƣ quy định "vật
bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự phải thuộc sở hữu của bên bảo đảm" (khoản 1 Điều 320 BLDS), về giá trị của tài sản so với tổng giá trị các nghĩa vụ đƣợc bảo đảm (khoản 1 Điều 324 BLDS) hay quy định giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận thế chấp giữ trong trƣờng hợp thế chấp quyền sử dụng đất (khoản 1 Điều 717, khoản 5 Điều 718 BLDS)...; bãi bỏ các quy định về giao dịch bảo đảm còn mâu thuẫn, chƣa thống nhất, ví dụ nhƣ cách thức xử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất (Luật Đất đai năm 2003 quy định trong trƣờng hợp khơng xử lý đƣợc theo thỏa thuận thì quyền sử dụng đất đƣợc bán đấu giá, trong khi đó BLDS quy định bên nhận bảo đảm phải khởi kiện tại Tòa án); nghiên cứu để bổ sung một số quy định đáp ứng yêu cầu thực tiễn, ví dụ nhƣ: những quy định nhằm bảo vệ quyền kiểm soát tài sản bảo đảm là quyền tài sản (đặc biệt là quyền đòi nợ) của bên nhận
bảo đảm hay hay nhƣ quy định về hạn chế tài sản là nhà ở dùng để thế chấp cho nhiều nghĩa vụ tại nhiều TCTD trong Luật Nhà ở… Vì chính những mâu thuẫn, thiếu thống nhất của pháp luật về giao dịch bảo đảm dẫn đến những rủi ro pháp lý và cản trở các nhà đầu tƣ khi tiếp cận với thị trƣờng
vốn Việt Nam.
- Cần quy định rõ ràng, cụ thể hơn về loại tài sản bảo đảm đặc thù là
các quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng trong quá trình hội nhập quốc tế.
Trong thực tế, đã có trƣờng hợp dùng quyền đƣợc bao tiêu sản phẩm gia công, quyền yêu cầu thanh toán trong các hợp đồng, quyền nhận tiền bảo hiểm, quyền tài sản phát sinh từ quyền sở hữu trí tuệ hoặc phát sinh từ các hợp đồng tín dụng thƣơng mại... để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Song, đến thời điểm hiện nay, pháp luật Việt Nam vẫn chƣa quy định cụ thể về nội hàm của khái niệm "quyền từ hợp đồng", "quyền tài sản hình thành trong tương lai",
về căn cứ chứng minh quyền thuộc sở hữu, sử dụng của bên bảo đảm và về cơ chế bảo vệ bên nhận bảo đảm bằng các quyền… Trong thời gian tới, các quyền từ hợp đồng (bao gồm cả quyền tài sản) sẽ giữ vị trí đặc biệt quan trọng trong giao lƣu dân sự, thƣơng mại, do vậy yêu cầu xây dựng pháp luật về giao dịch bảo đảm phải rõ ràng, cụ thể hơn về loại tài sản bảo đảm đặc thù này là đòi hỏi hết sức cần thiết và cấp bách.
- Cần quy định các giải pháp về định giá tài sản thế chấp, cầm cố sao cho hợp lý đối với cả Ngân hàng và khách hàng: Các cơ quan nhà nƣớc có
thẩm quyền nên đƣa ra một khung giá "mở", tạo điều kiện cho các TCTD linh hoạt hơn trong việc định giá tài sản sao cho không đi quá xa so với giá quy định của Nhà nƣớc, nhƣng cũng không bị cố định vào khung giá đó, tránh đƣợc tình trạng giá theo khung giá của Nhà nƣớc thấp hơn rất nhiều so với giá thị trƣờng, đặc biệt là đối với thị trƣờng bất động sản. Đồng thời, phải quy định chặt chẽ cơng tác hạch tốn kế tốn của doanh nghiệp, tránh trƣờng hợp định giá tài sản theo sổ sách kế tốn khơng đúng, số theo sổ sách kế toán thƣờng khác xa so với số thực tế.