CHƢƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.3. Thực trạng công tác đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử
3.3.4. Đánh giá công tác đăng ký đất đai lần đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
3.3.4. 1. Thuận lợi
Nhận thức đƣợc vai trò và tầm quan trọng của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong quản lý đất đai, huyện ủy và UBND huyện thƣờng xuyên chỉ đạo, đôn đốc các ban ngành có liên quan phối hợp hoàn thành chỉ tiêu đƣợc giao.
Về phía phòng Tài nguyên và môi trƣờng và Văn phòng đăng ký đất đai: tổ chức quán triệt, tập huấn chuyên môn nghiệp vụ cho nhân viên, nắm vững quy trình cấp GCN. Văn phòng đăng ký đất đai trực tiếp cử cán bộ xuống phối hợp với địa chính các phƣờng tuyên truyền, vận động, giải thích cho nhân dân thấy đƣợc quyền
lợi và nghĩa vụ của việc cấp GCN. Phối hợp với các Tổ trƣởng TDP tiến hành đánh dấu bản đồ, phân loại các thửa đất đã đƣợc cấp GCN và chƣa đƣợc cấp GCN, phát phiếu điều tra đối với các trƣờng hợp chƣa đƣợc cấp GCN và tìm hiểu nguyên nhân. Tiến hành lập hồ sơ cấp GCN ngay đối với các trƣờng hợp đã đủ điều kiện chuyển lên phòng TNMT quận để tiếp tục thủ tục cấp GCN.
Về phía UBND các phƣờng: thƣờng xuyên tuyên truyền trên hệ thống loa truyền thanh của phƣờng để ngƣời dân nhận thức đƣợc vai trò của công tác đăng ký đất đai, cấp GCN. Thực hiện tiếp nhận hồ sơ cấp GCN tại bộ phận một cửa của UBND phƣờng, đôn đốc ngƣời dân thực hiện nghĩa vụ tài chính, đối với những trƣờng hợp tranh chấp khẩn trƣơng tiến hành hòa giải, trƣờng hợp hòa giải không thành thì phối hợp với phòng Tài nguyên và môi trƣờng và Văn phòng đăng ký đất đai tham mƣu UBND quận giải quyết theo thẩm quyền.
Việc ứng dụng công nghệ thông tin đƣợc UBND quận Nam Từ Liêm đặc biệt quan tâm nhƣ chỉ đạo, điều hành, giám sát toàn bộ hoạt động một cửa bằng một hệ thống camera, phiếu ý kiến của công dân…. Để ngƣời dân có thể tiếp cận đƣợc những ứng dụng công nghệ mới, UBND quận đã lắp đặt một hệ thống bảng điện tử cảm ứng để ngƣời dân có thể tra cứu các thủ tục hành chính, máy quyét mã vạch để ngƣời dân có thể tra cứu xem hồ sơ của mình đã giải quyết đƣợc đến đâu, tất cả các thông tin liên quan đến hồ sơ đều đƣợc thể hiện một cách chi tiết, nhanh chóng và dễ hiểu.
Thực hiện tốt công tác tuyên truyền chủ trƣơng, chính sách của Đảng và Nhà nƣớc trong công tác cấp GCN. Tiếp tục rà soát thủ tuc hành chính đang giải quyết cho ngƣời dân, qua đó phát hiện những thủ tục không phù hợp, những thủ tục còn thiếu và có văn bản báo cáo kiến nghị cơ quan cấp trên sửa đổi, bổ sung.
Thực hiện công khai minh bạch và cập nhật đầy đủ các thủ tục hành chính trên trang Website của UBND quận Nam Từ Liêm để ngƣời dân tiện theo dõi, kiểm tra.
Tổ chức tiếp nhận phản ánh, kiến nghị của ngƣời dân thƣờng xuyên, phát hiện kịp thời những khó khăn, vƣớng mắc để xử lý, điều chỉnh cho phù hợp, kịp
thời xử lý những cán bộ gây khó khăn, nhũng nhiễu, phiền hà cho ngƣời dân. Đồng thời kiến nghị cơ quan cấp trên giải quyết theo thẩm quyền.
Hệ thống pháp luật đất đai ngày càng hoàn thiện, là điều kiện thuận lợi trong công tác đăng ký đất đai, cấp GCN.
3.3.4.2. Khó khăn
Đến nay trên địa bàn quận Nam Từ Liêm cơ bản các thửa đất ở (đất thổ cƣ cũ và đất ở do đƣợc Nhà nƣớc giao) đã đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Số còn lại chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận gồm:
Bảng 3.8 Tình hình các thửa đất chƣa đƣợc cấp GCN trên địa bàn quận Nam Từ Liêm
STT Nguồn gốc đất Tổng số thửa chƣa đƣợc cấp GCN Lý do chƣa đƣợc cấp GCN
1 Đất ông cha để lại
2484 -Tranh chấp, chƣa thống nhất trong gia đình; -Vƣớng trong công nhận hạn mức; -Đất không có ngõ đi; 2 Đất đƣợc nhà nƣớc giao 186 -Diện tích đất sử dụng chênh lệch so với diện tích giao;
-Thất lạc biên lai, hóa đơn nộp tiền 3 Đất giao trái
thẩm quyền
4065 -Không có hồ sơ liên quan việc giao đất;
-Tổ chức giao trái thẩm quyền không đúng so với quy định (nhƣ hội cựu chiến binh, hội ngƣời cao tuổi…); 4 Đất lấn chiếm 952 -Xác định thời điểm lấn chiếm để
thực hiện nghĩa vụ tài chính; 5 Tự ý chuyển mục
đích sử dụng đất
3248 -Khó khăn về hồ sơ chuyển mục đích;
-Khó khăn trong thực hiện nghĩa vụ tài chính;
Đối với đất thổ cư cũ chưa được cấp giấy chứng nhận:
+ Đất đang có tranh chấp với thửa đất liền kề; chƣa thống nhất phân chia trong gia đình do đó chƣa đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận.
+ Đất ông cha để lại nhƣng có một phần đất lấn chiếm, tự ý chuyển mục đích sử dụng. Một số trƣờng hợp trong số này có diện tích lớn hơn hạn mức công nhận nên việc xác định hạn mức khi cấp giấy chứng nhận gặp vƣớng mắc (các phƣờng chƣa biết xác định hạn mức theo từng loại đất hay theo tổng diện tích hiện trạng).
+ Đất không có ngõ đi; thửa đất có diện tích quá nhỏ; đất vắng chủ.
+ Một số hộ dân chƣa quan tâm đến việc cấp giấy chứng nhận QSD đất do đó không đăng ký cấp giấy chứng nhận.
+ Một số phƣờng chƣa quyết liệt trong công tác cấp giấy chứng nhận QSD đất cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn.
+ Một số hộ đƣợc Nhà nƣớc giao đất, đã nộp đủ tiền sử dụng đất theo diện tích giao nhƣng hiện nay diện tích hiện trạng sai lệch (tăng hoặc giảm) so với diện tích trong quyết định, các hộ bị giảm diện tích yêu cầu giao và cấp GCN đủ diện tích.
Đất có nguồn gốc không phải là đất ở.
Đất có nguồn gốc không phải là đất ở nay phù hợp quy hoạch đất ở nhƣng chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận gồm: đất do tổ chức, cá nhân giao, bán trái thẩm quyền; đất lấn chiếm; đất nông nghiệp tự ý chuyển mục đích sang đất ở. Cụ thể:
Đất giao bán trái thẩm quyền (không đúng thẩm quyền):
+ Đất có nguồn gốc đƣợc UBND xã, Hợp tác xã giao bán nhƣng hiện nay ngƣời sử dụng đất cũng nhƣ tổ chức giao bán trái thẩm quyền không còn lƣu giữ đƣợc giấy tờ về việc giao bán, nộp tiền sử dụng đất.
+ Một số giấy tờ giao bán trái thẩm quyền ghi: “giao thầu”, “giao 10 năm”, “cho thuê lâu dài”, “cho mƣợn đất”…nhƣng bản chất là giao đất lâu dài và các hộ đã sử dụng vào mục đích đất ở ổn định, phù hợp quy hoạch.
+ Việc nộp tiền sử dụng đất đƣợc thực hiện làm nhiều lần ở các thời điểm khác nhau và nhiều ngƣời nộp khác nhau đối với 01 thửa đất dẫn đến không thống nhất về hồ sơ.
+ Giấy nộp tiền không ghi diện tích do đó không xác định đƣợc đã nộp đủ hay chƣa
Tự ý chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Khó khăn về trình tự thủ tục:
Theo quy định tại Quyết định số 12/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 của UBND thành phố Hà Nội, trƣờng hợp tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trƣớc 01/7/2014 thì UBND cấp huyện tổ chức thanh tra, xử lý vi phạm về quản lý, sử dụng đất, xử lý trách nhiệm đối với cá nhân, tổ chức để xẩy ra vi phạm.
Việc xử lý trách nhiệm trong trƣờng hợp đất vi phạm từ trƣớc Luật Đất đai 1993 hoặc 2003 là khó khăn do ngƣời vi phạm hoặc tổ chức, cá nhân để xảy ra vi phạm không còn sống hoặc chuyển công tác, nghỉ hƣu…hơn nữa việc xử lý vi phạm đối với trƣờng hợp này chƣa đƣợc hƣớng dẫn cụ thể.
Do đó các loại đất này đến nay chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận. Một số khó khăn vƣớng mắc khác:
+ Khó khăn trong việc xác định nguồn gốc sử dụng đất. Nguồn gốc sử dụng đất là căn cứ quan trọng để xác định nghĩa vụ tài chính đối với ngƣời đƣợc cấp giấy chứng nhận. Đối với thửa đất mà chủ sử dụng thay đổi nhiều lần thì việc xác định nguồn gốc của ngƣời sử dụng đất hiện tại gặp vƣớng mắc.
Ví dụ: Thửa đất 01 tại thời điểm trƣớc năm 1945 là đất nông nghiệp. Năm 1945 ông A xây nhà và sử dụng thửa đất này. Đến năm 1970 ông A bán thửa đất này cho ông B sử dụng. Năm 1990 ông B chết để lại cho con là ông C sử dụng. Nay ông C đề nghị cấp giấy chứng nhận thì nguồn gốc sử dụng đất trong trƣờng hợp này là gì (tự ý chuyển mục đích sử dụng, nhận chuyển nhƣợng, nhận thừa kế (đất ông cha để lại) hay sử dụng ổn định trƣớc 15/10/1993)?
+ Khó khăn trong việc xác định loại đất khi cấp giấy chứng nhận: Trƣờng hợp sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì việc xác định loại đất để cấp giấy chứng nhận cũng gặp khó khăn (mặc dù hiện trạng phù hợp quy hoạch). Theo quy định tại điều 3 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ, nếu việc sử dụng đất ổn định và không vi phạm thì loại đất xác định theo hiện trạng; nếu việc sử dụng đất có nguồn gốc vi phạm thì loại đất đƣợc xác định căn cứ vào nguồn gốc, quá trình sử dụng (tức là xác định theo loại đất trƣớc khi vi phạm). Tuy nhiên nếu
không giới hạn về thời gian thì phần lớn các thửa đất có nguồn gốc từ nhóm đất nông nghiệp (nhƣ ví dụ nêu trên), có nghĩa ngƣời sử dụng đất ở mà không phải do Nhà nƣớc giao đất ở thì đều do tự ý chuyển mục đích sử dụng đất. Theo Quyết định số 12/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 của UBND Thành phố Hà Nội thì đều phải thanh tra, kết luận, xử lý trách nhiệm trƣớc khi cho phép chuyển mục đích sử dụng và cấp giấy chứng nhận.
+ Khó khăn trong việc xác định chủ sử dụng đất:
Đối với đất thổ cƣ cũ, do ông cha để lại, sử dụng ổn định nhƣng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì thửa đất đó chƣa đƣợc hƣớng dẫn là thuộc quyền sử dụng của cá nhân hay của hộ gia đình.
Ví dụ: Ông A và bà B đang sử dụng thửa đất có nguồn gốc do bố mẹ ông A chết để lại, sử dụng ổn định, không tranh chấp. Hộ ông A hiện nay gồm có vợ chồng ông A và các con của ông A đang sử dụng. Nay đăng ký cấp GCN thì đƣợc xác định là ông A hay hộ ông A?
+ Hệ thống bản đồ sử dụng trong quá trình cấp giấy chứng nhận (bản đồ năm 1962, 1986, 1990, 1998,) phần lớn chƣa đƣợc cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền nghiệm thu, do đó giá trị của số liệu về diện tích, kích thƣớc …trên bản đồ chƣa đƣợc đảm bảo. Hiện nay khi cấp giấy chứng nhận QSD đất, các phƣờng đều phải mƣợn số thửa trên bản đồ đƣợc đo đạc gần đây nhất để đánh tên số thửa, số tờ bản đồ trên giấy chứng nhận. Kích thƣớc và diện tích thửa đất biến động qua các loại bản đồ gây khó khăn trong việc xác định nguồn gốc, mục đích sử dụng đất.
+ Một số trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất có lấn chiếm đất nhƣng cơ quan Nhà nƣớc không đủ căn cứ để chứng minh vi phạm do hệ thống bản đồ, tài liệu không đƣợc nghiệm thu và không thể hiện các kích thƣớc thửa đất.
+ Nguồn nhân lực của phòng Tài nguyên và môi trƣờng, Văn phòng đăng ký còn hạn chế, không có kinh phí thuê thêm lao động hợp đồng.
+ Chƣa có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan liên quan đặc biệt là trong công tác xác định hành lang bảo vệ các công trình hạ tầng, kỹ thuật liên quan đến cấp GCN, văn bản trả lời còn chậm.
Thực hiện Quyết định số 4500/2017/QĐ-UBND ngày 11/8/2017, quy trình cấp GCN đƣợc chia làm 02 giai đoạn: giai đoạn công nhận quyền sử dụng đất thuộc nhiệm vụ của phòng Tài nguyên và môi trƣờng, giai đoạn cấp GCN thuộc nhiệm vụ của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, điều này tạo nên một số bất cập và phiền hà cho ngƣời dân. Do đặc thù của quận Nam Từ Liêm là chƣa hoàn thành công tác đo đạc và thành lập bản đồ địa chính, do đó, ngƣời sử dụng đất sẽ liên hệ với Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai để đƣợc kiểm tra trích đo địa chính thửa đất, sau khi đƣợc xác nhận trích đo hiện trạng thửa đất thì ngƣời sử dụng đất mới nộp hồ sơ công nhận quyền sử dụng đất tại phòng Tài nguyên và môi trƣờng hoặc UBND cấp xã.
Để đánh giá thực trạng tình hình cấp giấy chứng nhận và xác định rõ hơn những thuận lợi, khó khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, đề tài đã thực hiện xây dựng 60 phiếu điều tra nhanh đối với các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn 10 phƣờng, mỗi phƣờng 06 phiếu; và 10 phiếu điều tra đối với 10 cán bộ Địa chính thực hiện công tác Đăng ký đất đai, cấp GCN của 10 phƣờng trên địa bàn quận.
Kết quả được chia thành 02 nhóm như sau:
Nhóm 1: Đối với hộ gia đình, cá nhân:
S T T Tổng số phiếu điều tra Số lƣợng ngƣời dân đã thực hiện thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSD đất Số lƣợng ngƣời dân chƣa thực hiện thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSD đất Số lƣợng ngƣời dân đã nhận phiếu nhƣng không đánh giá 1 60 36 19 5
Trong tổng số 60 phiếu điều tra thì cả 60 ngƣời đƣợc điều tra đều có hộ khẩu thƣờng trú trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, tuy nhiên có 5 ngƣời đã nhận phiếu điều tra nhƣng không thực hiện đánh giá, lý do chính là họ cảm thấy không cần thiết, thủ tục phức tạp, tiền sử dụng đất và tiền thuế họ phải nộp rất cao. Và cũng vì cảm thấy không cần thiết phải đăng ký đất đai, cấp GCNQSD đất nên họ cũng
không quan tâm đến các thủ tục pháp lý liên quan. Có 19/60 phiếu thể hiện ngƣời dân chƣa thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCNQSĐ đất bao giờ. Có 36/60 phiếu của những ngƣời dân đã thực hiện thủ tục tại các cơ quan hành chính đánh giá nhƣ sau:
Bảng 3.9 Bảng tổng hợp kết quả đánh giá của công dân.
STT Tiêu chí Có hiểu biết/ Nhiệt tình/ Đơn giản/ Sớm trƣớc hạn Có nghe qua nhƣng không rõ/ Bình thƣờng/ Đúng hạn Không biết/ Hách dịch/ Phức tạp/ Quá hạn
1 Hiểu biết pháp luật về thủ tục đang thực hiện
15/36 20/36 1/36
2 Thái độ phục vụ 30/36 5/36 1/36
3 Thủ tục hành chính 15/36 18/36 3/36
4 Thời gian giải quyết hồ sơ 1/36 30/36 5/36
Nhận xét và đánh giá nhƣ sau: Hiểu biết pháp luật về thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai của ngƣời dân còn hạn chế, phần lớn khi phát sinh sự việc liên quan thì ngƣời dân mới tìm đến cơ quan chức năng để đƣợc hƣớng dẫn. Thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tƣơng đối tốt, đa số ngƣời dân đến thực hiện đƣợc hƣớng dẫn nhiệt tình, cán bộ có trình độ chuyên môn cao, hiểu rõ các quy định của pháp luật, thủ tục hành chính đơn giản, phần lớn đảm bảo giải quyết đúng thời hạn quy định cho công dân. Tuy nhiên, vẫn còn đó những hạn chế cần khắc phục, cố gắng hơn nữa trong công tác giải quyết hồ sơ, thủ tục hành chính cho công dân, để đảm bảo đúng hạn, trƣớc hạn.
Bảng 3.10 Bảng tổng hợp kết quả đánh giá của cán bộ địa chính STT Tên phƣờng STT Tên phƣờng Chất lƣợng hồ sơ địa