STT Tên phƣờng Chất lƣợng hồ sơ địa chính Trình độ của cán bộ địa chính Đầy đủ, rõ ràng Còn thiếu, đang hoàn thiện Phức tạp, không chính xác Tốt, đúng chuyên ngành Trung bình, đúng chuyên ngành Không đúng chuyên ngành 1 Tây Mỗ X X 2 Đại Mỗ X X 3 Trung Văn x X X 4 Cầu Diễn x X X 5 Xuân Phƣơng X X 6 Phƣơng Canh X X X 7 Mễ Trì x X X 8 Phú Đô X X 9 Mỹ Đình 1 x X X 10 Mỹ Đình 2 X X
Qua kết quả đƣợc thể hiện trong bảng trên, ta dễ dàng nhận thấy: các phƣờng có hệ thống hồ sơ địa chính tƣơng đối hoàn thiện, nguồn gốc sử dụng đất xác định dễ dàng không phức tạp, ít có tranh chấp đất đai, hồ sơ lƣu trữ cụ thể, biến động đất đai đƣợc cập nhật thƣờng xuyên, cán bộ địa chính xã đƣợc đào tạo đúng chuyên ngành, có trình độ chuyên môn cao thì quá trình giải quyết, thẩm định hồ sơ sẽ phần nào bớt phức tạp hơn những phƣờng có hồ sơ địa chính thiếu, nguồn gốc sử dụng đất phức tạp, nhiều biến động, hệ thống hồ sơ lƣu trữ thiếu nên thƣờng xuyên phải dùng phiếu ý kiến khu dân cƣ để xác minh thời điểm và nguồn gốc sử dụng đất dẫn đến thời giai giải quyết hồ sơ dài, cán bộ địa chính phƣờng có chuyên môn tốt đóng vai trò rất quan trọng trong việc thẩm định hồ sơ trƣớc khi trình lên UBND quận đề nghị cấp GCNQSD đất cho hộ gia đình, cá nhân.
3.4. Các nhóm giải pháp chung
3.4.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật
- Cần cụ thể hóa các điều khoản của Luật đất đai, các Nghị định, Thông tƣ hƣớng dẫn và các văn bản của Trung ƣơng phục vụ cho quá trình cấp giấy chứng nhận. Các Văn bản hƣớng dẫn phải có sự thống nhất, phù hợp với thực tế nhằm tạo ra sự thống nhất nói chung, khắc phục những bất cập, chồng chéo, không thống nhất giữa Luật đất đai và các Luật khác có liên quan.
+ Tổ chức hội nghị tập huấn Luật đất đai năm 2013, các Nghị định và Thông tƣ hƣớng dẫn, trong đó cần nêu rõ những nội dung đổi mới đƣợc quy định trong Luật, Nghị định và Thông tƣ hƣớng dẫn. Cần thƣờng xuyên có những trao đổi, giải đáp vƣớng mắc trong quá trình thực hiện.
+ Khi có những văn bản mới ra, cần thực hiện hội nghị tập huấn kịp thời cho hệ thống cơ quan quản lý nhà nƣớc về đất đai và cơ quan thực hiện dịch vụ công về đất đai.
+ Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai, đặc biệt những nội dung có liên quan đến công tác đăng ký đất đai, cấp GCN cho mọi ngƣời dân bằng nhiều hình thức khác nhau. Từ đó ngƣời dân có thể hiểu và nắm rõ các thủ tục, các quy định của pháp luật về quản lý đất đai, nhất là hiểu về tầm quan trọng của việc cấp giấy chứng nhận, nhận thức đƣợc quyền và lợi ích, cũng nhƣ trách nhiệm của mình trong sử dụng đất, từ đó nâng cao vai trò của ngƣời dân trong công tác quản lý và sử dụng đất đai hợp lý, hiệu quả.
+ Để thiết lập và hoàn thiện công tác cấp GCN, ngoài các văn bản của Trung ƣơng thì UBND thành phố Hà Nội cần vận dụng các văn bản một cách linh hoạt, áp dụng tình hình thực tế của địa phƣơng để xây dựng quy định phù hợp, giải quyết những khó khăn, vƣớng mắc trong thực tế tại địa phƣơng.
+ Thành phố Hà Nội đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai một cấp, có chi nhánh tại các quận, huyện, thị xã; thẩm quyền cấp GCN trong trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất thực hiện quyền của mình và cấp đổi, cấp lại GCN là Sở Tài nguyên và môi trƣờng, điều này mất thời gian và chi phí cho việc luân chuyển hồ sơ. Do đó,
nên có văn bản hƣớng dẫn quy định thẩm quyền cấp GCN cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc về các Chi nhánh ở địa phƣơng, tạo điều kiện cho việc tập trung lƣu trữ hồ sơ ở một cấp, tránh gây khó khăn cho việc đi lại và chi phí luân chuyển hồ sơ. Hơn nữa, nếu tất cả các trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền của mình và cấp đổi cấp lại GCN đều giao cho Sở tài nguyên và môi trƣờng thì số lƣợng hồ sơ chuyển về quá lớn, dẫn đến ách tắc không đủ thời gian và nhân lực để thực hiện đúng hẹn. Nhà nƣớc cần có chính sách pháp luật đất đai đồng bộ, giải quyết đƣợc những vấn đề bức xúc của ngƣời dân trong việc sử dụng đất nhƣ: công khai rõ ràng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tránh các dự án, quy hoạch treo, tạo điều kiện cho ngƣời dân thực hiện các quyền của mình trong việc sử dụng đất….
+ Đơn giản hóa trình tự, thủ tục đăng ký cấp GCN, giảm tối đa thời gian và đi lại cho ngƣời sử dụng đất trong việc cấp GCN lần đầu cũng nhƣ chuyển quyền sử dụng đất, tập trung vào một đầu mối tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả, có quy chế rõ ràng quy định trách nhiệm, nghĩa vụ của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển và giải quyết hồ sơ.
+ Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cũng rất hạn chế do lịch sử để lại và việc quản lý về xây dựng, quản lý hồ sơ về nhà ở tại các xã cũng rất yếu kém, không có hệ thống, chuyển quyền qua nhiều chủ. Do đó việc thực hiện đầy đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật trong việc chứng nhận bổ sung quyền sở hữu nhà ở là rất khó khăn. Vì vậy, cần có văn bản pháp luật hƣớng dẫn tháo gỡ những vƣớng mắc trong thực tế, tạo điều kiện cho những đối tƣợng này đƣợc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
+ Quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký đối với ngƣời sử dụng đất theo Khoản 5 Điều 95 của Luật đất đai năm 2013 là 30 ngày (kể từ ngày biến động) đối với các trƣờng hợp: cho thuê; thế chấp; chuyển quyền; đổi tên; chia tách quyền; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề. Trƣờng hợp thừa kế thì tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế. Tuy nhiên, vẫn chƣa có quy định xử lý cụ thể khi ngƣời sử dụng đất quá thời hạn 30 ngày mà vẫn không đăng
ký biến động, điều này gây khó khăn cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký đã quá hạn.
+ Không có giấy tờ Theo quy định tại các Khoản 1,2,3 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 và Điều 18 Nghị định số 43/NĐ-CP thì ngƣời sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, nhƣng sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp và đáp ứng yêu cầu về quy hoạch thì đƣợc xem xét cấp GCN. Tuy nhiên theo quy định tại Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày 01/6/2017 của UBND thành phố Hà Nội thì chỉ xem xét đến việc sử dụng ổn định trƣớc ngày 15/10/1993 và việc xác định diện tích đất ở để cấp GCN đƣợc xác định theo hạn mức. Do đặc thù quận Nam Từ Liêm chủ yếu là vùng nông thôn, diện tích sử dụng đất của một hộ gia đình là rất lớn (hàng trăm, thậm chí hàng nghìn m2), gia đình đã sử dụng qua nhiều thế hệ từ trƣớc những năm 1980, thửa đất có thể đã đƣợc chia tách thành nhiều thửa nhỏ và chuyển quyền sử dụng qua nhiều chủ khác nhau. Do đó, việc xác định diện tích đất ở để cấp GCN chỉ tính đến trƣớc ngày 15/10/1993 là bất hợp lý, dẫn đến bức xúc cho ngƣời sử dụng đất và khó khăn trong công tác cấp GCN. Hiện nay rất nhiều thửa đất có diện tích lớn, ngƣời dân không thể thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với phần diện tích đất vƣợt hạn mức dẫn đến việc không thể cấp đƣợc GCN.
Do đó, UBND thành phố Hà Nội cần có văn bản chỉ đạo, hƣớng dẫn cụ thể và sát thực tế hơn nữa để đảm bảo các thửa đất có nguồn gốc là đất thổ cƣ, sử dụng ổn định đƣợc cấp GCN. Những thửa đất đã đƣợc chia tách thành nhiều thửa khác nhau đã qua chuyển quyền sử dụng và hiện có nhiều chủ sử dụng thì xem xét, xác định hạn mức đất ở đƣợc công nhận và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo diện tích các thửa hiện trạng.
3.4.2. Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính
Theo khoản 1 Điều 3 của Thông tƣ số 24/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và môi trƣờng thì Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý nhà nƣớc về đất đai và nhu cầu thông tin của các tổ chức, cá nhân có liên quan.
Hiện nay trên địa bàn quận Nam Từ Liêm, hệ thống hồ sơ địa chính phục vụ cho công tác đăng ký đất đai, cấp GCN rất thiếu, phần lớn các xã không có sổ mục kê, quận Nam Từ Liêm chƣa có bản đồ địa chính chính quy đảm bảo chất lƣợng. Hiện tại, hệ thống bản đồ chủ yếu là bản đồ hiện trạng sử dụng đất mới đƣợc đo vẽ và hệ thống bản đồ giải thửa ở dạng giấy từ năm 1986 và 1991, có độ chính xác kém, không đƣợc cập nhật biến động thƣờng xuyên, nên không thể sử dụng để lấy sơ đồ kỹ thuật thửa đất. Do đó, việc cấp GCN lần đầu, các tổ chức hành nghề đo đạc phải đo vẽ hồ sơ kỹ thuật thửa đất. Hệ thống bản đồ cũ chỉ là căn cứ tham khảo để cấp GCN. Mặt khác, hiện nay quá trình đăng ký biến động đất đai diễn ra sôi động, việc chỉnh lý và cập nhật hồ sơ địa chính chủ yếu là cập nhật vào sổ địa chính và sổ đăng ký biến động đất đai, chƣa thực hiện đƣợc trên bản đồ. Do đó, UBND thành phố Hà Nội cần sớm chỉ đạo để có kế hoạch triển khai đo vẽ lại toàn bộ hệ thống bản đồ địa chính phục vụ cho công tác quản lý đất đai đƣợc hiệu quả.
Cơ sở dữ liệu đất đai trên địa bàn quận chủ yếu trên hệ thống sổ sách, do đó việc truy cập và tìm kiếm đòi hỏi tốn nhiều thời gian và công sức. UBND thành phố Hà Nội cần sớm quan tâm, cấp kinh phí để xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai sang dạng số phục vụ tốt cho công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai và công tác cung cấp thông tin đất đai.
3.4.3. Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính
- Giải pháp về tổ chức:
+ Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hành chính bố trí đội ngũ cán bộ viên chức có tinh thần trách nhiệm, trình độ chuyên môn nghiệp vụ giỏi, có phẩm chất đạo đức tốt, không ngừng đổi mới, sáng tạo đáp ứng yêu cầu công việc đƣợc giao. Bộ phận tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả không đơn thuần là tiếp nhận hồ sơ mà còn đóng vai trò tƣ vấn, hƣớng dẫn cho ngƣời sử dụng đất cách thức tốt nhất để giải quyết công việc với thời gian ngắn nhất và chi phí ít nhất. Cần nắm bắt đƣợc tất cả các quy định của pháp luật về các lĩnh vực có liên quan để có thể hƣớng dẫn công dân hoàn thiện hồ sơ, tránh đi lại nhiều lần gây bức xúc cho công dân.
+ Bộ phận thụ lý hồ sơ cần đƣợc thƣờng xuyên đào tạo, bồi dƣỡng nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ, giải quyết hồ sơ theo đúng trình tự, thủ tục quy định, tránh gây nhũng nhiễu, phiền hà cho công dân.
- Cải cách thủ tục hành chính:
Tăng cƣờng cải cách thủ tục hành chính, thực hiện đúng tinh thần cơ chế một cửa liên thông trong quá trình thực hiện nhiệm vụ, xây dựng văn minh công sở, thân thiện tạo niềm tin cho công dân. Mua sắm các trang thiết bị cần thiết phục vụ cho công tác tiếp nhận hồ sơ, đặc biệt là ứng dụng công nghệ thông tin đảm bảo cho việc tiếp nhận hồ sơ đƣợc nhanh chóng, liên tục.
Nâng cao chất lƣợng thực hiện cơ chế một cửa tại UBND quận, trong đó chú trọng công tác kiểm tra, thanh tra công vụ trong lĩnh vực đất đai.
3.4.4. Giải pháp về tài chính
Các Nghị định và Thông tƣ hƣớng dẫn về thu tiền sử dụng đất thay đổi liên tục và tồn tại một số mâu thuẫn, không phù hợp với thực tế, gây khó khăn trong việc xác định nghĩa vụ tài chính trong việc cấp GCN.
Rất nhiều trƣờng hợp đƣợc thanh lý, hóa giá nhà ở, xã bán trái thẩm quyền hoặc đƣợc Nhà nƣớc giao đất ở nhƣng đã làm thất lạc hóa đơn, biên lai, phiếu thu thì khi cấp GCN vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính do không chứng minh đƣợc, mà việc xác định nghĩa vụ tài chính lại rất cao, gây vƣớng mắc trong công tác cấp GCN, bức xúc trong nhân dân. Để cấp đƣợc GCN trong trƣờng hợp này ngƣời dân phải nộp đầy đủ các khoản thu do nhà nƣớc quy định mà các khoản thu này còn quá cao so với thu nhập của ngƣời dân, không ít các trƣờng hợp phải chuyển nhƣợng một phần thửa đất để có đủ tiền thực hiện nghĩa vụ tài chính khi cấp GCN. Do đó, giải pháp về tài chính đất đai cần thực hiện nhƣ sau:
- Đối với trƣờng hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở sử dụng ổn định trƣớc ngày 15/10/1993, mà không có giấy tờ quy định tại các Khoản 1,2,3 Điều 100 Luật đất đai; Điều 18 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, phù hợp với quy hoạch của địa phƣơng và không có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai, kể cả những trƣờng hợp giao trái thẩm quyền, những trƣờng hợp đƣợc thanh lý, hóa giá
nhà ở, những trƣờng hợp đƣợc Nhà nƣớc giao đất mà thất lạc giấy tờ giao đất, hóa đơn, phiếu thu nhƣng vẫn còn có hồ sơ lƣu trữ tại cơ quan có thẩm quyền thì nay đƣợc cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất, chỉ phải nộp lệ phí trƣớc bạ và lệ phí cấp GCN
- Thực hiện công tác điều tra, khảo sát giá đất thực tế trên thị trƣờng để xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất thị trƣờng hàng năm. Trên cơ sở khung giá đất do chính phủ quy định, cần ủy quyền cho UBND quận chỉ đạo cơ quan chuyên môn xây dựng bảng giá đất cụ thể từng năm cho địa phƣơng, đảm bảo giá đất sát với giá thị trƣờng, tránh thất thu thuế, do tránh phải nộp nhiều thuế thu nhập cá nhân khi làm hợp đồng chuyển nhƣợng ngƣời dân khai giá chuyển nhƣợng thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhƣợng thực tế.
- Đƣa ra mức thu thuế và lệ phí hợp lý trong việc cấp GCN. Hiện nay, Văn phòng đăng ký đất đai là đơn vị dịch vụ công trong lĩnh vực đất đai, cần có cơ chế xây dựng mức thu phí dịch vụ phù hợp với nhu cầu của từng ngƣời dân, tránh tình trạng “cò” dịch vụ ngày càng phát triển.
Cán bộ cần hƣớng dẫn và giải thích để những ngƣời sử dụng đất không thể thực hiện ngay nghĩa vụ tài chính, nếu đủ điều kiện và có nhu cầu ghi nợ thì vẫn đƣợc ghi nợ.
3.5. Giải pháp cụ thể đối với quận Nam Từ Liêm
Qua nghiên cứu thực trạng tại quận Nam Từ Liêm và phát phiếu điều tra thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ về tình hình đăng ký đất đai, cấp GCN, trên cở sở tổng hợp, phân tích và đánh giá đƣa ra giải pháp cụ thể cho quận Nam Từ Liêm nhƣ sau:
a, Đối với UBND các phường:
- Triển khai công tác tuyên truyền đến các hộ dân về thủ tục đăng ký đất đai, cấp GCN tại các phƣờng có tỉ lệ cấp thấp. Tập trung vận động ngƣời dân nộp hồ sơ,