STT Chỉ tiêu Tổng số vụ Tỷ lệ (%) 1 Tổng số trường hợp tặng cho 40 100
+ Đất ở 40 100
+ Đất nông nghiệp 0 0
2 Tình hình thực hiện quyền tặng cho 40
Hoàn tất tất cả các thủ tục 40 100
Chỉ khai báo tại UBND xã, phường 0 0
Giấy tờ viết tay có người làm chứng 0 0
Giấy tờ viết tay không có người làm chứng 0 0
Không có giấy tờ 0 0
3 Thực trạng giấy tờ tại thời điểm tặng cho 40
GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời 40 100
Giấy tờ hợp pháp khác 0 0
Không có giấy tờ 0 0
Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra (2016) Đối với quyền thế chấp QSDĐ để có thể mang QSDĐ thế chấp vay vốn ngân hàng, theo quy định tại Điều 168 Luật Đất đai 2013 là khi người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ, trường hợp nhận thừa kế QSDĐ thì người sử dụng đất được thực hiện quyền thế chấp khi có đủ điều kiện để cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Trong trường hợp trên đất có nhà ở, thì khi thế chấp cả QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở, còn phải tuân thủ các điều kiện thế chấp nhà ở quy định tại Điểm a khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở về “Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch”, cụ thể là nhà ở phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật. Khi thực hiện thế chấp QSDĐ bắt buộc phải có sự xác nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền vào hồ sơ xin thế chấp mới được các tổ chức tín dụng cho vay vốn. Do đó kết quả điều tra 40 hộ gia đình, cá nhân có thực hiện quyền thế chấp QSDĐ tại thời điểm thế chấp 100% đã có GCNQSDĐ hoặc giấy tờ hợp pháp khác và 100% các hộ gia đình, cá nhân đã hoàn tất thủ tục thế chấp QSDĐ theo quy định.
Đất đai không chỉ là nơi cư trú nay trở thành nguồn vốn để đầu tư sản xuất trong một xã hội có nền kinh tế ngày càng phát triển. Việc quy định phải đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký QSDĐ đã có tác dụng quản lý được việc thế chấp QSDĐ giữa người sử dụng đất với Ngân hàng, cơ quan nhà nước là người
đứng giữa đảm bảo phần pháp lý cho các bên, nên hạn chế những tranh chấp đất đai có thể xảy ra nếu người sử dụng đất không đăng ký khai báo. Người sử dụng đất được bảo đảm pháp lý về quyền lợi với thửa đất của mình.
Hoạt động đăng ký thế chấp QSDĐ trong thời gian qua trên địa thành phố đạt được kết quả nhất định. Tuy nhiên, việc tổ chức triển khai thực hiện các văn bản về đăng ký thế chấp QSDĐ trên địa bàn thành phố vẫn còn chưa đồng bộ, dẫn đến chồng chéo trong quá trình thực hiện, đó là:
- Sự chồng chéo, mâu thuẫn trong những văn bản luật, theo quy định của Bộ luật Dân sự và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP thì tài sản bảo đảm có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai nhưng theo quy định của Luật Công chứng thì đối tượng của hợp đồng, tài sản khi công chứng phải có thật.
- Theo quy định, một tài sản có thể được dùng bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ. Tuy nhiên, theo quy định của Luật Đất đai, Nghị định số 181/2004/NĐ- CP và Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT, hồ sơ yêu cầu đăng ký phải có GCNQSDĐ. Trong thực tế ngay từ khi thực hiện nghĩa vụ bảo đảm lần đầu thì các Giấy chứng nhận buộc phải giao bản chính, các ngân hàng thương mại giữ Giấy chứng nhận gốc, nên các bên trong giao dịch bảo đảm tiếp theo không thể đáp ứng điều kiện về hồ sơ yêu cầu đăng ký theo quy định nêu trên; do vậy, các giao dịch bảo đảm tiếp theo hầu như không thể thực hiện được trên thực tế.
- Hiện nay, rất nhiều người lầm tưởng việc thế chấp QSDĐ (QSDĐ) để vay vốn chỉ được thực hiện giữa cá nhân với các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật hiện hành, cá nhân vẫn có quyền nhận thế chấp QSDĐ của một cá nhân khác và vẫn được cơ quan chức năng tiến hành đăng ký thế chấp giao dịch đảm bảo. Thế nhưng, trên thực tế, hầu hết các giao dịch vay thế chấp QSDĐ giữa cá nhân với cá nhân hiện nay chưa được người dân thực hiện theo đúng quy định, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các bên, dẫn đến việc khiếu kiện, ảnh hưởng đến tình hình an ninh trật tự ở địa phương…
Hoạt động đăng ký thế chấp QSDĐ đã và đang là một công cụ hữu hiệu, nhằm đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên tham gia giao dịch. Theo quy định pháp luật, nếu việc vay không có đăng ký thế chấp, khi phát sinh tranh chấp thì người cho vay không được ưu tiên thanh toán như người cho vay có đăng ký thế chấp. Việc đăng ký thế chấp QSDĐ tại Văn phòng Đăng ký QSDĐ có ý nghĩa rất quan trọng, nhằm thông báo đến các cơ quan chức năng rằng tài sản này đã bị thế
Để tránh những rủi ro có thể phát sinh khi xảy ra tranh chấp giữa các bên tham gia giao dịch bảo đảm nói riêng hoặc bất kỳ giao dịch nào có trị giá tài sản trao đổi lớn, có liên quan đến tài sản mà theo quy định của pháp luật phải thực hiện việc đăng ký thế chấp thì phương pháp tốt nhất là các bên tham gia tuân thủ theo đúng quy định pháp luật, không nên xác lập giao dịch, cam kết trên cơ sở niềm tin lẫn nhau.
* Tổng hợp đối tượng nhận thế chấp QSDĐ Bảng 4.19. Tổng hợp đối tượng nhận thế chấp QSDĐ STT Chỉ tiêu Số vụ Tỷ lệ (%) 1 Tổ chức tín dụng 40 100 2 Cá nhân 0 0 Tổng 40 100
Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra (2016) Qua kết quả điều tra cho thấy, 100% các hộ được điều tra đã thế chấp QSDĐ tại các Tổ chức tín dụng đủ điều kiện, thẩm quyền theo quy định của nhà nước.
* Tổng hợp ý kiến về việc thực hiện thế chấp QSDĐ tại các tổ chức tín dụng: Bảng 4.20 Tổng hợp ý kiến về việc thực hiện thế chấp QSDĐ tại các tổ chức
tín dụng STT Chỉ tiêu Số vụ Tỷ lệ (%) 1 Dễ dàng 22 55 2 Bình thường 15 37,5 3 Khó khăn 3 7,5 Tổng 40 100
Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra (2016) Hiện nay, sự cạnh tranh của các ngân hàng tăng cao, do nhu cầu sử dụng nguồn vốn vay ngân hàng của người dân cũng tăng dần lên. Các ngân hàng dần thay đổi các thủ tục để nhanh chóng hơn cũng như thay đỗi nhiều loại sản phẩm vay nhằm tạo sự nhanh chóng để giải quyết vấn đề về vốn cho khách hàng của mình, các văn bản pháp luật, hướng dẫn thi hành luật ngày càng được người dân quan tâm hơn. Qua kết quả điều tra ta thấy có 19 trường hợp nhận thấy việc thế chấp tại các tổ chức tín dụng là dễ dàng, 12 trường hợp thấy bình thường và 3 trường hợp thấy khó khăn khi thực hiện thế chấp.
* Tổng hợp lý do thực hiện thế chấp QSDĐ
Bảng 4.21. Tổng hợp lý do thực hiện quyền thế chấp QSDĐ
STT Chỉ tiêu Số vụ Tỷ lệ (%)
1 Vay vốn đầu tư, sản xuất kinh doanh 18 45
2 Đầu tư bất động sản 13 32,5
3 Tiêu dùng 4 10
4 Lý do khác 5 12,5
Tổng 40 100
Nguồn tổng hợp từ phiếu điều tra (2016) Qua kết quả điều tra cho thấy những hộ sử dụng quyền thế chấp hầu hết là những hộ sản xuất ngành nghề hoặc kinh doanh dịch vụ cần vốn để làm ăn với 18 vụ, chiếm 45%; Đầu tư bất động sản 13 vụ, chiếm 32,5% ; Tiêu dùng 4 vụ, chiếm 10% ; Lý do khác 5 vụ, chiếm 12,5%. Việc thế chấp QSDĐ để vay vốn sản xuất kinh doanh là hoạt động thường xuyên, liên tục và không thể thiếu trong nền kinh tế thị trường hiện nay. Điều này phản ánh xu thế hiện nay, người sử dụng đất thiếu vốn, họ rất cần vốn để đầu tư cho sản xuất và giải quyết khó khăn trong cuộc sống. Nên quyền thế chấp QSDĐ là biện pháp giúp họ giải quyết được vấn đề vốn.
4.3.3. Tổng hợp ý kiến đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện QSDĐ hiện QSDĐ
Các ý kiến đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện QSDĐ thể hiện trong Bảng 4.22:
Bảng 4.22. Ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện QSDĐ
STT Chỉ tiêu đánh giá Đánh giá Số hộ Tỷ lệ
(%) Đánh giá Số hộ
Tỷ lệ
(%) Đánh giá Số hộ
Tỷ lệ (%) 1 Văn bản quy phạm pháp luật hướng
dẫn thực hiện các quyền Dễ hiểu 18 11,3 Hiểu được 121 75,6 Khó hiểu 21 13,1
2 Tìm kiếm thông tin và giao dịch
QSDĐ trên thị trường Dễ dàng 38 23,8 Tìm được 91 56,9 Khó tìm 31 19,4 3 Thủ tục thực hiện các quyền Đơn giản 45 28,1 Bình thường 101 63,1 Phức tạp 14 8,8 4 Cán bộ thực hiện, tiếp nhận hồ sơ Nhiệt tình 39 24,4 Đúng mực 116 72,5 Gây phiền hà 5 3,1
5 Thời gian để hoàn thành các thủ tục
có đúng lịch hẹn Đúng hẹn 90 56,3 Chậm 47 29,4 Rất chậm 23 14,4
6 Phí, lệ phí, thuế chuyển quyền
QSDĐ hiện nay Thấp 4 2,5 Vừa phải 89 55,6 Cao 67 41,9
7 Lo ngại về sự thay đổi của các
chính sách liên quan đến QSDĐ Không 62 38,7 Có 98 61,3 8 Lo ngại về rủi ro khi giao dịch Không 45 28,1 Có 115 71,9
1. Về các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Trong 160 hộ điều tra, có 18 ý kiến đánh giá các văn bản pháp luật hướng dẫn thực hiện các QSDĐ là “dễ hiểu” chiếm 11,3 %; có 121 ý kiến đánh giá là “hiểu được” chiếm 75,6%; có 21 ý kiến đánh giá là “khó hiểu” chiếm 13,1%.
2. Về khả năng tìm kiếm thông tin và giao dịch QSDĐ trên thị trường Khi được hỏi về khả năng tìm kiếm thông tin giao dịch QSDĐ trên thị trường thì trong 160 hộ điều tra, có 38 ý kiến cho là có thể tìm được “dễ dàng” chiếm 23,8%; có 91 ý kiến đánh giá là “tìm được” chiếm 56,9 %; có 31 ý kiến đánh giá là “khó tìm” chiếm 19,4%.
3. Về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất
Thành phố Thanh Hoá đã và đang tích cực cải cách để thực hiện các thủ tục hành chính liên quan quan đến đất đai đơn giản nhất, nhanh nhất nhưng vẫn đảm bảo quản lý chặt chẽ, đúng đảm bảo theo quy định của pháp luật. Trong 160 hộ điều tra, có 45 ý kiến cho biết việc thực hiện các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là “đơn giản” chiếm 28,1 %; có 101 ý kiến cho biết việc thực hiện các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ là cho là “bình thường” chiếm 63,1%; có 14 ý kiến trả lời là “phức tạp” chiếm 8,8%.
Các hộ cho rằng việc thực hiện các thủ tục rườm rà phần lớn là do bản thân các chính sách, các quy định chứ không phải do người thực thi pháp luật. Từ khi có bộ phận một cửa, các thủ tục hành chính đã đơn giản hơn rất nhiều. Vì vậy, việc nghiên cứu quy trình, thủ tục hành chính đơn giản, khép kín là rất quan trọng để nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất đai.
4. Về thái độ thực hiện của các cán bộ thực hiện, tiếp nhận hồ sơ
Trong 160 hộ điều tra, khi được hỏi về thái độ của cán bộ khi làm việc thì có 39 ý kiến cho rằng thái độ làm việc “nhiệt tình” chiếm 24,4%; có 116 ý kiến đánh giá là “Đúng mực” chiếm 72,5%; có 5 ý kiến đánh giá là “gây phiền hà” chiếm 3,1%.
5. Về thời gian để hoàn thành các thủ tục thực hiện các QSDĐ có đúng lịch hẹn
Trong 160 hộ điều tra, có 23 ý kiến cho rằng thời gian để hoàn thành các thủ tục khi thực hiện các QSDĐ “rất chậm” chiếm 14,4%; có 47 ý kiến là “chậm”
Trên thực tế việc thực hiện các thủ tục nhanh hay chậm phần lớn là do các trục trặc liên quan đến cơ sở pháp lý của các giấy tờ. Những trường hợp giao dịch có GCNQSDĐ và các giấy tờ pháp lý khác đầy đủ được thực hiện rất nhanh. Những trường hợp phải thẩm định lại cơ sở pháp lý thường mất nhiều thời gian hơn. Đặc biệt các trường hợp đang có tranh chấp đất đai thì phải giải quyết khá lâu.
6. Về các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ
Trong 160 hộ điều tra, khi được hỏi về các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ, kết quả như sau: có 4 ý kiến cho rằng các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ là “thấp” chiếm 4 %; có 89 ý kiến đánh giá là “vừa phải” chiếm 55,6%; có 67 ý kiến đánh là “cao” chiếm 41,9%.
7. Về lo ngại đến sự thay đổi các chính sách liên quan đến QSDĐ
Trong 160 hộ điều tra, khi được hỏi có lo ngại về sự thay đổi các chính sách liên quan đến QSDĐ thay đổi thì có 98 ý kiến đánh giá là “Có” chiếm 61,3%; có 62 ý kiến đánh giá là “Không” chiếm 38,7%.
8. Về lo ngại rủi ro khi giao dịch
Trong 160 hộ điều tra, khi được có lo ngại về rủi ro khi giao dịch thì có 115 ý kiến đánh giá là “Có” chiếm 71,9%; có 45 ý kiến đánh giá là “Không” chiếm 28,1%.
4.3.4. Đánh giá chung về tình hình thực hiện QSDĐ trên địa bàn thành phố Thanh Hoá Thanh Hoá
a. Những kết quả đạt được
Trong những năm qua, thành phố Thanh Hoá từng bước phát triển kinh tế - xã hội, đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nâng cao đời sống của nhân dân trên trên tất cả các mặt. Công tác tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ về nhà đất có những bước tiến mạnh, việc thực hiện QSDĐ của người dân trên địa bàn thành phố đã đạt được những kết quả như sau:
Sau 10 năm áp dụng Luật đất đai 2003 và 4 năm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay, trong tổng số các quyền mà người sử dụng đất được thực hiện, ở thành phố Thanh Hoá các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực hiện đăng ký các quyền: chuyển nhượng,thừa kế, tặng cho và thế chấp QSDĐ. Trong đó việc thực hiện các quyền chủ yếu diễn ra với đất ở. Các quyền: chuyển đổi, cho thuê, cho
thuê lại QSDĐ tình hình thực hiện diễn ra rất thấp và quyền góp vốn bằng QSDĐ không thực hiện.
Luật quy định tương đối chặt chẽ có tính khuyến khích người dân thực hiện quyền của mình tại cơ quan nhà nước, tuy nhiên còn những vấn đề chưa cụ thể trong quy định thì người sử dụng đất không thể thực hiện được (quyền cho thuê lại QSDĐ), có trường hợp né tránh không đăng ký (chuyển nhượng đất nông nghiệp, quyền cho thuê QSDĐ), có trường hợp không hiểu hết nên không thực hiện (quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ).
Nhìn chung, những tác dụng tích cực của việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với sự tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội trên địa bàn thành phố Thanh Hoá là rất lớn, thể hiện qua các mặt sau đây:
- Khiến người dân yên tâm, gắn bó đầu tư hơn trên mảnh đất của mình - Đất đai trở thành nguồn lực tài chính quan trọng trong quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh, sự chuyển dịch cơ cấu đất hợp lý và tích tụ ruộng đất phù hợp góp phần thúc đẩy kinh tế địa phương phát triển, mức sống của người dân cao hơn.
- Tạo điều kiện thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế xã hội theo hướng công nghiệp hóa bền vững, đảm bảo đời sống vật chất tinh thần cho người dân.
- Tỷ lệ các giao dịch QSDĐ thông qua hình thức giấy tờ viết tay có người làm chứng hoặc không đã giảm, phần nào phản ánh nhận thức ngày càng tiến bộ của người sử dụng đất nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của mình.