Theo các kết quả nghiên cứu khoa học, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đã trao quyền sử dụng bằng hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho khoảng 12 triệu hộ gia đình, cá nhân (trong đó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài. Nhu cầu sử dụng đất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội được đáp ứng, Nhà nước đã phân bố quỹ đất cho các mục đích sử dụng và giảm diện tích đất chưa sử dụng. Tổng diện tích đất đã được Nhà nước giao và cho thuê đến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2005).
Các quy định về giao đất, cho thuê đất ngày càng hoàn thiện đã thúc đẩy sự phát triển của thị trường QSDĐ, góp phần sử dụng đất hiệu quả, thúc đẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao đất, cho thuê đất còn có những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân đối nghiêm trọng; nhiều dự án được giao đất nhưng không sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, không có khả năng đầu tư trên đất, đầu tư không đúng tiến độ, sử dụng đất sai mục đích; tình trạng quy hoạch
“treo” khá phổ biến; tiến độ cấp GCNQSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến các hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện các QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để giao đất cho các nhà đầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao đất, cho thuê đất còn nặng về cơ chế “xin-cho”, việc thực hiện đấu giá QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất do Nhà nước quyết định và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ đó tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trái phép; giá đất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế-xã hội (Đào Trung Chính, 2005).
Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. Các quy định của pháp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng đất đai có tác dụng thúc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ.
Về tình hình chuyển đổi QSDĐ: Sau 10 năm thực hiện quyền chuyển đổi
QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lâm nghiệp và đất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng đất. Thực hiện Nghị định số 64/CP về giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, hầu hết các địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần. Do đó, dẫn đến tình trạng đất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phía Bắc, có những thửa ruộng chỉ dưới 100 m2. Việc chuyển đổi ruộng đất giữa các hộ nông dân với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn. Trên cơ sở quy định của pháp luật, nhiều địa phương đã tổ chức cho hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển đổi QSDĐ thông qua chương trình “dồn điền, đổi thửa” giữa các hộ nông dân, đã giảm đáng kể số thửa đất của mỗi hộ. Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của nông dân (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2005).
Về tình hình chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có nhu cầu về đất nông nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Người sử dụng đất chủ động đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Chỉ tính riêng đối với đất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia định nông thôn dọn đến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con đường chuyển nhượng QSDĐ. Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số
tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nông nghiệp chỉ được thực hiện có điều kiện đã không hỗ trợ cho quá trình chuyển đổi cơ cấu lao động tại nông thôn, có đến trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2005).
Về tình hình cho thuê đất, cho thuê lại đất: Quy định của pháp luật về quyền cho thuê đất, cho thuê lại đất đã có tác dụng tích cực trong việc đầu tư trên đất. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại đất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan nhà nước đã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuê đất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên đất được Nhà nước giao theo chế độ không thu tiền sử dụng đất (riêng các cơ quan hành chính sự nghiệp hiện đang cho thuê khoảng 1.319.457 m2); nhiều hộ gia đình, cá nhân dành đất, mặt bằng, nhà ở cho thuê để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao động, người nước ngoài thuê để ở mà không đăng ký với cơ quan nhà nước (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2005).
Về tình hình thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyên, tuy nhiên, phần lớn là không khai báo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước. Qua một số kết quả điều tra cho thấy hầu hết người dân đều cho rằng việc thừa kế QSDĐ là công việc nội bộ gia đình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do đó đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDĐ (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2005).
Về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ: Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ thực sự đã phát huy được nguồn vốn đầu tư đất đai, góp phần đáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh. Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn. Trình tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh đã được cải cách nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay. Việc thế chấp, bảo lãnh QSDĐ để vay vốn tăng dần qua các năm (dư nợ cho vay có bảo đảm bằng QSDĐ năm 1998 tăng 7,3 lần so với năm 1993, năm 2001 tăng 3,1 lần so với năm 1998). Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cũng đã bộc lộ một số bất cập: pháp luật quy định tính giá đất cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền được vay không tương xứng với giá trị thực của QSDĐ; GCNQSDĐ được cấp chưa nhiều; chưa có cơ quan đăng ký thế chấp phù hợp;
chưa có hệ thống dữ liệu thông tin đất đai (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2005).
Về tình hình góp vốn bằng QSDĐ: Sự phát triển nhanh cả về số lượng và
quy mô của các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của đầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự liên doanh, liên kết trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc góp vốn bằng QSDĐ, đặc biệt là trong liên doanh với nước ngoài (tổng giá trị góp vốn bằng QSDĐ đã lên tới 3 tỷ USD). Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn để nảy sinh trong quá trình liên doanh, liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý để giải quyết như QSDĐ khi cổ phần hóa doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2005).
* Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam:
Việc thực hiện các QSDĐ tuy đã được pháp luật quy định song những quy định còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa đồng bộ, trong đó có thủ tục kê khai đăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, đồng thời về giá đất tuy đã có nhiều văn bản quy định nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ. Do những tồn tại nêu trên, các hoạt động chuyển QSDĐ phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước.
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
Đề tài được tiến hành nghiên cứu trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa, có nhiều ưu thế về vị trí, tiềm năng và thế mạnh có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, đồng thời quá trình đô thị hóa diễn ra tương đối mạnh, thu hút nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp dần bị thu hẹp, hạ tầng đô thị dần được cải thiện. Cùng với tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa thì nhu cầu về vốn ngày càng gia tăng, các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất diễn ra khá sôi động trên địa bàn thành phố. Việc đăng ký các giao dịch trên tại cơ quan Nhà nước theo quy định pháp luật ngày càng tăng. Tuy nhiên, việc quản lý các giao dịch này vẫn còn nhiều tồn tại, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết.
3.2. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU
Thời gian tiến hành đề tài từ tháng 02/2015 - tháng 1/2017 và phạm vi thời gian của số liệu được thu thập từ năm 2012-2016.
3.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Thanh Hóa có thực hiện quyền của người sử dụng đất.
3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.4.1. Điều tra khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thanh Hóa Thanh Hóa
- Điều kiện tự nhiên - Điều kiện kinh tế, xã hội
3.4.2. Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa thành phố Thanh Hóa
- Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Thanh Hóa. - Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa.
3.4.3. Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2012-2016 địa bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2012-2016
+ Chuyển nhượng QSDĐ. + Thừa kế QSDĐ.
+ Tặng cho QSDĐ. + Thế chấp QSDĐ.
3.4.4. Kết quả điều tra việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa địa bàn thành phố Thanh Hóa
- Kết quả điều tra việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ. - Kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ.
- Kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ. - Kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ.
3.4.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa
3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Thu thập các số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội; tình hình quản lý, sử dụng đất; các hoạt động thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ tại Văn phòng đăng ký QSDĐ, các sở, ban, ngành trên địa bàn thành phố Thanh Hóa.
3.5.2. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp
Nguồn số liệu sơ cấp được thu thập bằng phương pháp điều tra trực tiếp từ các các hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất thông qua phiếu điều tra (mẫu phiếu trong phụ lục). Các tiêu chí điều tra gồm: thông tin chung về người sử dụng đất; tình hình sử dụng đất của hộ; các giao dịch liên quan đến QSDĐ của người sử dụng đất; tình hình thực hiện các QSDĐ của hộ; đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các QSDĐ.
Điều tra, phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình, cá nhân có thực hiện QSDĐ thông qua mẫu phiếu in sẵn. Điều tra 160 hộ gia đình, cá nhân có thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ trong giai đoạn 2012 – 2016. Số hộ gia đình, cá nhân này được lựa chọn ngẫu nhiên từ danh sách các hộ gia đình, cá nhân có giao dịch tại văn phòng đăng ký QSDĐ của thành phố từ năm 2012-2016. Với mỗi quyền sử dụng đất tiến hành điều tra 40 hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện giao dịch.
3.5.3. Phương pháp xử lý số liệu
Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được ta sử dụng phần mềm Excel để thống kê, tổng hợp, nhóm các số liệu theo địa bàn các xã, thị trấn và theo từng nội dung mà đề tài cần nghiên cứu.
3.5.4. Phương pháp tổng hợp số liệu
Tổng hợp tình hình chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu theo số liệu đã đăng ký làm thủ tục của Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thanh Hoá và Văn phòng Đăng ký QSDĐ thành phố Thanh Hoá .
3.5.5. Phương pháp so sánh
So sánh các số liệu điều tra thực tế từ hộ gia đình cá nhân với các quy định hiện hành về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, từ đó rút ra những tồn tại chính trong quá trình thực hiện các QSDĐ. Phân tích nguyên nhân các tồn tại từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục. Các tiêu chí đánh giá gồm: Thủ tục thực hiện các QSDĐ; Thời gian hoàn thành các thủ tục; Phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ; Tìm kiếm thông tin và giao dịch; Khả năng thực hiện các quy định chuyển QSDĐ; Tình hình thực hiện QSDĐ; Lý do thực hiện QSDĐ; Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện QSDĐ.
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ THANH HÓA THANH HÓA
4.1.1 Điều kiện tự nhiên
4.1.1.1. Vị trí địa lý
Thành phố Thanh Hóa là đô thị loại I, là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá, khoa học kỹ thuật của tỉnh Thanh Hoá, có tọa độ địa lý 105045’00’’ kinh độ Đông, 19045’20’’ - 19050’08’’ vĩ độ Bắc. Có ranh giới hành chính tiếp giáp:
- Phía Bắc giáp huyện Hoằng Hóa, Thiệu Hóa; - Phía Đông giáp huyện Hoằng Hóa, Quảng Xương; - Phía Nam giáp huyện Quảng Xương, Đông Sơn; - Phía Tây giáp huyện Đông Sơn.
Toạ lạc trên vùng đất cổ của nền văn hoá Đông Sơn, thành phố Thanh Hóa là đô thị trẻ, nằm hai bên bờ sông Mã, có vị trí, cảnh quan sinh thái rất thuận lợi, là vùng đất thiên thời, địa lợi, nhân hoà, ẩn chứa trong lòng nhiều tầng văn hoá.
Nằm trên trục giao thông chính xuyên Bắc - Nam, cách Thủ đô Hà Nội 155km về phía Bắc, cách thành phố Hồ Chí Minh 1.600km về phía Nam, cách biên giới Việt Lào 135km về phía Tây, cách bãi biển Sầm Sơn 16km về phía