3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
Đề tài được tiến hành nghiên cứu trên địa bàn thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa, có nhiều ưu thế về vị trí, tiềm năng và thế mạnh có khả năng thu hút thị trường, chuyển dịch cơ cấu kinh tế trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, đồng thời quá trình đô thị hóa diễn ra tương đối mạnh, thu hút nhiều dân cư về sinh sống, đất nông nghiệp dần bị thu hẹp, hạ tầng đô thị dần được cải thiện. Cùng với tốc độ đô thị hóa, công nghiệp hóa thì nhu cầu về vốn ngày càng gia tăng, các giao dịch bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất diễn ra khá sôi động trên địa bàn thành phố. Việc đăng ký các giao dịch trên tại cơ quan Nhà nước theo quy định pháp luật ngày càng tăng. Tuy nhiên, việc quản lý các giao dịch này vẫn còn nhiều tồn tại, bất cập cần đi sâu nghiên cứu và đề xuất giải pháp giải quyết.
3.2. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU
Thời gian tiến hành đề tài từ tháng 02/2015 - tháng 1/2017 và phạm vi thời gian của số liệu được thu thập từ năm 2012-2016.
3.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Thanh Hóa có thực hiện quyền của người sử dụng đất.
3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.4.1. Điều tra khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Thanh Hóa Thanh Hóa
- Điều kiện tự nhiên - Điều kiện kinh tế, xã hội
3.4.2. Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa thành phố Thanh Hóa
- Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thành phố Thanh Hóa. - Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa.
3.4.3. Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2012-2016 địa bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2012-2016
+ Chuyển nhượng QSDĐ. + Thừa kế QSDĐ.
+ Tặng cho QSDĐ. + Thế chấp QSDĐ.
3.4.4. Kết quả điều tra việc thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa địa bàn thành phố Thanh Hóa
- Kết quả điều tra việc thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ. - Kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế QSDĐ.
- Kết quả điều tra việc thực hiện quyền tặng cho QSDĐ. - Kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp QSDĐ.
3.4.5. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa quyền của người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa
3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.5.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Thu thập các số liệu, tài liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội; tình hình quản lý, sử dụng đất; các hoạt động thực hiện quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ tại Văn phòng đăng ký QSDĐ, các sở, ban, ngành trên địa bàn thành phố Thanh Hóa.
3.5.2. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp
Nguồn số liệu sơ cấp được thu thập bằng phương pháp điều tra trực tiếp từ các các hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất thông qua phiếu điều tra (mẫu phiếu trong phụ lục). Các tiêu chí điều tra gồm: thông tin chung về người sử dụng đất; tình hình sử dụng đất của hộ; các giao dịch liên quan đến QSDĐ của người sử dụng đất; tình hình thực hiện các QSDĐ của hộ; đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các QSDĐ.
Điều tra, phỏng vấn trực tiếp các hộ gia đình, cá nhân có thực hiện QSDĐ thông qua mẫu phiếu in sẵn. Điều tra 160 hộ gia đình, cá nhân có thực hiện các quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp QSDĐ trong giai đoạn 2012 – 2016. Số hộ gia đình, cá nhân này được lựa chọn ngẫu nhiên từ danh sách các hộ gia đình, cá nhân có giao dịch tại văn phòng đăng ký QSDĐ của thành phố từ năm 2012-2016. Với mỗi quyền sử dụng đất tiến hành điều tra 40 hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện giao dịch.
3.5.3. Phương pháp xử lý số liệu
Trên cơ sở các số liệu, tài liệu thu thập được ta sử dụng phần mềm Excel để thống kê, tổng hợp, nhóm các số liệu theo địa bàn các xã, thị trấn và theo từng nội dung mà đề tài cần nghiên cứu.
3.5.4. Phương pháp tổng hợp số liệu
Tổng hợp tình hình chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu theo số liệu đã đăng ký làm thủ tục của Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thanh Hoá và Văn phòng Đăng ký QSDĐ thành phố Thanh Hoá .
3.5.5. Phương pháp so sánh
So sánh các số liệu điều tra thực tế từ hộ gia đình cá nhân với các quy định hiện hành về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất, từ đó rút ra những tồn tại chính trong quá trình thực hiện các QSDĐ. Phân tích nguyên nhân các tồn tại từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục. Các tiêu chí đánh giá gồm: Thủ tục thực hiện các QSDĐ; Thời gian hoàn thành các thủ tục; Phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ; Tìm kiếm thông tin và giao dịch; Khả năng thực hiện các quy định chuyển QSDĐ; Tình hình thực hiện QSDĐ; Lý do thực hiện QSDĐ; Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện QSDĐ.