Phần 4 Kết quả nghiên cứu và thảo luận
4.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn
4.3.4. Đánh giá chung về tình hình thực hiện QSDĐ trên địa bàn thành phố
Thanh Hoá
a. Những kết quả đạt được
Trong những năm qua, thành phố Thanh Hoá từng bước phát triển kinh tế - xã hội, đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nâng cao đời sống của nhân dân trên trên tất cả các mặt. Công tác tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ về nhà đất có những bước tiến mạnh, việc thực hiện QSDĐ của người dân trên địa bàn thành phố đã đạt được những kết quả như sau:
Sau 10 năm áp dụng Luật đất đai 2003 và 4 năm Luật Đất đai 2013 có hiệu lực đến nay, trong tổng số các quyền mà người sử dụng đất được thực hiện, ở thành phố Thanh Hoá các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực hiện đăng ký các quyền: chuyển nhượng,thừa kế, tặng cho và thế chấp QSDĐ. Trong đó việc thực hiện các quyền chủ yếu diễn ra với đất ở. Các quyền: chuyển đổi, cho thuê, cho
thuê lại QSDĐ tình hình thực hiện diễn ra rất thấp và quyền góp vốn bằng QSDĐ không thực hiện.
Luật quy định tương đối chặt chẽ có tính khuyến khích người dân thực hiện quyền của mình tại cơ quan nhà nước, tuy nhiên còn những vấn đề chưa cụ thể trong quy định thì người sử dụng đất không thể thực hiện được (quyền cho thuê lại QSDĐ), có trường hợp né tránh không đăng ký (chuyển nhượng đất nông nghiệp, quyền cho thuê QSDĐ), có trường hợp không hiểu hết nên không thực hiện (quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ).
Nhìn chung, những tác dụng tích cực của việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất đối với sự tăng trưởng kinh tế, ổn định xã hội trên địa bàn thành phố Thanh Hoá là rất lớn, thể hiện qua các mặt sau đây:
- Khiến người dân yên tâm, gắn bó đầu tư hơn trên mảnh đất của mình - Đất đai trở thành nguồn lực tài chính quan trọng trong quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh, sự chuyển dịch cơ cấu đất hợp lý và tích tụ ruộng đất phù hợp góp phần thúc đẩy kinh tế địa phương phát triển, mức sống của người dân cao hơn.
- Tạo điều kiện thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế xã hội theo hướng công nghiệp hóa bền vững, đảm bảo đời sống vật chất tinh thần cho người dân.
- Tỷ lệ các giao dịch QSDĐ thông qua hình thức giấy tờ viết tay có người làm chứng hoặc không đã giảm, phần nào phản ánh nhận thức ngày càng tiến bộ của người sử dụng đất nhằm đảm bảo quyền và lợi ích của mình.
Số lượng các giao dịch thường xuyên như chuyển nhượng (kể cả trong thời gian đo đạc cấp đổi, cấp mới theo kế hoạch của tỉnh từ năm 2011), vẫn ở mức cao cho thấy những nỗ lực trong công tác tuyên truyền của các cơ quan quản lý, cũng như ý thức trách nhiệm của chính chủ sử dụng đất.
b. Tồn tại và nguyên nhân
* Tồn tại
Bên cạnh những kết quả đạt được, việc thực hiện QSDĐ trên địa bàn thành phố cũng gặp không ít khó khăn, tồn tại. Cụ thể:
- Ngoại trừ quyền thế chấp do yêu cầu bắt buộc phải khai báo với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì các quyền còn lại có tỷ lệ số trường hợp không khai
báo vẫn còn đã phản ánh tình trạng một số người sử dụng đất hoặc chưa có ý thức chấp hành pháp luật đất đai hoặc vì những khó khăn, cản trở mà không được tạo điều kiện để thực hiện các quy định của pháp luật về kê khai, đăng ký biến động đất đai do thuế cao.
- Tâm lý chung trong nhân dân là ngại phải đến gặp cơ quan nhà nước, người dân lấy sự tin tưởng nhau là chính, họ điều chỉnh các quan hệ đất đai với nhau trong mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống. Việc điều chỉnh quan hệ đất đai theo cách này tuy có những mặt tốt như giữ được truyền thống gắn bó đoàn kết trong cộng đồng làng xã, nhưng hệ lụy là dễ gây ra tranh chấp, khiếu kiện kéo dài, gây mất an ninh.
- Về quy định của Luật Đất đai đối với thời hạn sử dụng đất và gia hạn thời hạn sử dụng đất: Trên thực tế quy định về thời hạn sử dụng đất không đạt được ý nghĩa vì rất nhiều người dân chưa sử dụng hết thời hạn sử dụng đất được Nhà nước giao đã chuyển nhượng lại cho người khác; cũng rất ít trường hợp khi thời hạn sử dụng đất đã hết mà người dân cầm GCNQSDĐ đến cơ quan có thẩm quyền xin gia hạn thời hạn sử dụng đất.
- Khó khăn trong việc xác minh, tìm kiếm hồ sơ do nguồn hồ sơ, tài liệu bản đồ được thành lập theo công nghệ cũ, chưa được số hóa.
- Về việc cấp GCNQSDĐ: Đây là quyền của người sử dụng đất, nhưng trên thực tế quyền này của người sử dụng đất bị xem như là nghĩa vụ. Để được cấp GCNQSDĐ, người sử dụng đất phải qua nhiều thủ tục phức tạp, vì vậy dẫn đến tiến độ triển khai việc cấp GCNQSDĐ nhìn chung còn chậm làm ảnh hưởng đến quyền của người sử dụng đất trong việc thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, vay vốn...
+ Trường hợp chủ sử dụng đất là người đi làm ăn xa vì điều kiện công tác, học tập, làm ăn ở xa nên không đăng ký QSDĐ. Vì vậy, đã bị người khác tự ý kê khai đăng ký và được cấp GCNQSDĐ. Nay họ trở về đòi lại QSDĐ thì giải quyết tranh chấp như thế nào? Việc này cần có các quy định cụ thể của pháp luật.
* Nguyên nhân tồn tại
Theo khảo sát tình hình và những vấn đề còn tồn tại ở thành phố Thanh Hoá có thể do một số nguyên nhân sau đây:
- Nhận thức và ý thức chấp hành quy định về đăng ký biến động đất đai của một số đối tượng sử dụng đất còn hạn chế; còn chậm trễ, không làm các thủ
tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, giao dịch về đất đai thông qua các giấy tờ viết tay.
- Tâm lý người dân cho rằng thủ tục hành chính rườm rà, đường xa, họ cho việc tặng cho, thừa kế mang tính nội bộ dòng họ, nên tỷ lệ khai báo tại cơ quan nhà nước còn thấp.
- Phần lớn những rủi ro trong giao dịch về đất thường do người dân không thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình tại cơ quan nhà nước, giao dịch bằng giấy tờ viết tay đơn thuần, họ nắm thông tin về mảnh đất định giao dịch phần lớn thông qua những nguồn thông tin không chính thức, trong khi những thông tin này họ có thể được cung cấp bởi những cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Việc quản lý hộ khẩu, hộ tịch cũng như quá trình làm chứng minh thư còn nhiều sai sót khiến các thông tin về chủ sử dụng đất không đồng bộ nên phát sinh thêm một số thủ tục đính chính thông tin khiến người dân cảm thấy thủ tục hành chính quá phức tạp trong khi đây là yêu cầu đúng của cơ quan quản lý.
- Công tác tuyên truyền và phổ biến pháp luật đất đai đến đại bộ phận người dân còn chưa sâu rộng, tài liệu cung cấp cho người dân còn thiếu và chưa kịp thời.
- Công tác tổ chức quản lý việc thực hiện các QSDĐ (quản lý thị trường QSDĐ) còn yếu kém. Kết quả điều tra, phỏng vấn các cán bộ địa chính cho thấy:
+ Việc phổ biến các quy định của luật còn chậm, địa phương thiếu tài liệu hướng dẫn, việc tự tìm hiểu luật thông qua internet còn hạn chế, không cập nhập được văn bản luật nào mới ra, văn bản luật nào hết hiệu lực.
+ Người dân chưa nắm được các thay đối về các khoản thu phí theo quy định như không thu thuế chuyển QSDĐ mà thay vào đó là thu thuế thu nhập cá nhân của người có đất chuyển quyền từ 4% xuống 2%, lệ phí trước bạ giảm từ 1% xuống còn 0,5%.
+ Cơ chế phối hợp giữa các phòng ban còn thiếu và rườm rà, chồng chéo, nhiều thủ tục trùng lặp cần loại bỏ, một số công đoạn mất nhiều thời gian như việc thẩm định hồ sơ...
- Sự không ổn định của đôi ngũ cán bô địa chính xã đã gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi một cách liên tục quá trình sử dụng, chuyển dịch đất đai, gây thất lạc hổ sơ quản lý đất đai.
- Đa phần các cán bộ văn phòng đăng ký QSDĐ và cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường qua các thời kỳ có chuyên môn, kinh nghiệm nhưng khả năng áp dụng công nghệ thông tin vào quản lý thì yếu, một số cán bộ trẻ giỏi về công nghệ nhưng thiếu kinh nghiệm.