Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.3. Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất ở
2.3.2. Một số quy định liên quan đến quản lý sử dụng đất của các tổ chức được Nhà
đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất
2.3.2.1. Quy định về giao đất, cho thuê đất
a. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất
giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài hoặc có thời hạn theo quy định của pháp luật. Giao đất, cho thuê đất là một trong các công cụ của Nhà nước nhằm triển khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và thực hiện các mục tiêu khác. Chế định thẩm quyền giao đất, cho thuê đất là một trong những quy định quan trọng của pháp luật đất đai. Chế định thẩm quyền này ln có sự thay đổi theo lịch sử phát triển của xã hội từ khi thực hiện Luật Đất đai năm 1987 đến nay.
Theo Khoản 1 Điều 59 Luật Đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
b. Các hình thức giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức
- Giao đất không thu tiền sử dụng đất: Theo Điều 54 Luật Đất đai năm 2013, các loại đối tượng là tổ chức sau được giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất: (1) Tổ chức sự nghiệp cơng lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng cơng trình sự nghiệp; (2) Tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án của Nhà nước; Trụ sở của tổ chức tôn giáo. So với Luật Đất đai năm 2003 thì Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung thêm một đối tượng được giao đất khơng thu tiền sử dụng đất đó là: Tổ chức sự nghiệp cơng lập chưa tự chủ tài chính sử dụng đất xây dựng cơng trình sự nghiệp. Bên cạnh đó, chuyển 3 đối tượng gồm (1) Tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực nghiệm về nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối; (2) Đơn vị vũ trang nhân dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh; (3) Hợp tác xã nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở hợp tác xã, sân phơi, nhà kho; xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thuỷ sản, làm muối sang hình thức thuê đất của Nhà nước (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
- Giao đất có thu tiền sử dụng đất: Theo pháp luật đất đai hiện hành, các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất bao gồm: (1) Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng; (2) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán
hoặc để bán kết hợp cho thuê. Như vậy, so với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã bỏ 4 loại đối tượng gồm: (1) Tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; (2) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; (3) Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; (4) Tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối. Bổ sung thêm 2 loại đối tượng gồm: (1) Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; (2) Tổ chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê: Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với các tổ chức trong các trường hợp sau đây: (1) Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp; đất xây dựng cơng trình cơng cộng có mục đích kinh doanh; đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở để cho thuê; (2) Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi sử dụng đất xây dựng cơng trình sự nghiệp; (3) Tổ chức nước ngồi có chức năng ngoại giao sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
- Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm: Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm đối với đơn vị vũ trang nhân dân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối hoặc sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013).
2.3.2.2. Quy định về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất
a. Quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất
trả tiền thuê đất được quy định cụ thể như sau (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013):
- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 56 của Luật Đất đai năm 2013 được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm được chuyển sang thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và phải xác định lại giá đất cụ thể để tính tiền th đất tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển sang thuê đất theo hình thức trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê theo quy định của Luật Đất đai.
b. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất được quy định như sau (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013):
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất khơng có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; khơng được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
c. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quy định tại Điều 174 Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013):
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất cịn có các quyền sau đây: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các cơng trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian th mà tiền th đất đã trả khơng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định ở trên; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp tổ chức sự nghiệp cơng lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất; khơng có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
- Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền th đất thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: (1) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; (2) Trường hợp được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận không thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được giảm tiền sử dụng đất, tiền th đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp không được miễn hoặc không được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng; (3) Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vì mục đích lợi nhuận khơng thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở mà được miễn tiền sử dụng đất, tiền th đất thì có quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đất đai như trường hợp Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm đối với loại đất có mục đích sử dụng tương ứng.
d. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm được quy định tại Điều 175 Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013):
- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây: (1) Quyền và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất; (2) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; (3) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật Đất đai năm 2013; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; (4) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; (5) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngồi khu cơng nghiệp, cụm cơng nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự.
đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 176 Luật Đất đai năm 2013 (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2013):
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật Đất đai năm 2013.
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc do được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất hoặc Nhà nước cho thuê đất trả trước tiền một lần cho cả thời gian thuê mà tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013.
- Tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo quy định của pháp luật thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây: Trường hợp nhận chuyển nhượng và không chuyển mục đích sử dụng đất thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013; Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian th thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 2 Điều 174 của Luật Đất đai năm 2013; Trường hợp nhận chuyển nhượng và chuyển mục đích sử dụng đất mà thuộc trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền th đất hàng năm thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 175 của Luật Đất đai năm 2013.
- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất khơng thu tiền sử dụng đất sang đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất được quy định như sau: Trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất