Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.3. Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức được nhà nước giao đất, cho thuê đất ở
2.3.1. Quản lý sử dụng đất đối với các tổ chứ cở Việt Nam qua các thời kỳ
2.3.1.1. Thời kỳ từ năm 1987 đến trước Luật Đất đai năm 1993
Tháng 12/1986, Đại hội VI của Đảng với đường lối đổi mới toàn diện đã trở thành bước ngoặt đối với nền kinh tế nước ta, khẳng định việc chuyển sang nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Luật Đất đai được Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987 là một đạo luật quan trọng trong bước khởi đầu đổi mới nền kinh tế, xã hội đất nước đã thể chế hố một phần quan trọng về chính sách đất đai đối với các thành phần và tổ chức kinh tế, một số nội dung quan trọng: Quy định về thẩm quyền giao đất cho tổ chức kinh tế; Quy định về các đảm bảo của Nhà nước đối với quyền của người sử dụng đất; Quy định nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất. Tiếp đó, Nghị quyết số 10 của Bộ chính trị (05/4/1988) cũng nêu lên một số giải pháp trong quá trình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế.
Có thể khẳng định, Luật Đất đai năm 1987 cùng các Nghị quyết số 10, đã tạo ra những cơ sở pháp lý đầu tiên cho hoạt động khai thác, sử dụng đất của các doanh nghiệp quốc doanh và ngồi quốc doanh, góp phần quan trọng thực hiện đường lối phát triển kinh tế nhiều thành phần đã đề ra tại Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI. Các văn bản này có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp tiếp cận với quyền sử dụng đất, khai thác và phát huy được giá trị của đất phục vụ cho hoạt động sản xuất, kinh doanh.
2.3.1.2. Thời kỳ từ năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003
Hiến pháp năm 1992 (được sửa đổi, bổ sung năm 2001), Nhà nước ta vẫn duy trì quyền hiến định là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Trước yêu cầu của nền kinh tế, xã hội cùng với sự phát triển mạnh mẽ của các loại hình doanh nghiệp, đặt ra u cầu về việc hồn thiện các chính sách pháp luật đất đai. Trên cơ sở của Hiến pháp năm 1992, Luật đất đai năm 1993 được ban hành đã đưa ra một số quy định mới tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình sử dụng đất của các tổ chức như: Luật tập trung chủ yếu vào điều chỉnh quan hệ đất đai qua các quyền của người sử dụng đất, trong đó tại Khoản 3 Điều 73 quy định người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 1993). Đây là chế định mới có tính chất quyết định đối với quan hệ giao dịch đất đai trên thị trường bất động sản cho đến nay, đồng thời xác lập bước đầu cơ chế Nhà nước cho tổ chức thuê đất vào mục đích nơng nghiệp.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn đối với chủ trương phát triển kinh tế đất nước và sử dụng có hiệu quả quỹ đất, ngày 14/10/1994 Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trong đó có quy định một số nội dung sau: - Doanh nghiệp Nhà nước, doanh nghiệp của các tổ chức chính trị, xã hội, doanh nghiệp quốc phòng, an ninh, công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn, tổ chức kinh tế tập thể được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, lâm nghiệp, ni trồng thuỷ sản, làm muối có quyền: Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước, với tổ chức, cá nhân nước ngoài để tiếp tục sử dụng vào mục đích sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, mở rộng công nghiệp chế biến, dịch vụ nhằm phát triển sản xuất theo quy định của Chính phủ; Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã xây dựng trên đất đó tại Ngân hàng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức kinh tế tập thể được Nhà nước giao đất để sử dụng vào mục đích khơng phải sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã xây dựng trên đất đó tại Ngân hàng Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh theo quy định của pháp luật nhằm phát triển sản xuất theo hướng cơng nghiệp hố, hiện đại hố, khơng có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất đó.
- Tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã xây dựng trên đất đó tại Ngân hàng Việt Nam để vay vốn sản xuất trong thời hạn thuê đất theo quy định của pháp luật. Việc tính giá trị quyền sử dụng đất do Chính phủ quy định.
- Tổ chức được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và cho thuê lại tại các khu chế xuất, khu cơng nghiệp, có quyền cho các chủ đầu tư thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng.
Ngày 14/10/1994, Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất tại Việt Nam cũng đã được Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành là căn cứ pháp lý quan trọng cho các đối tác nước ngoài đến hợp tác đầu tư vào Việt Nam. Pháp lệnh quy định các quyền của tổ chức nước ngoài được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư, xây dựng trên đất đó tại ngân hàng Việt Nam trong thời hạn thuê đất, theo quy định của pháp luật Việt Nam; Trường hợp được phép đầu tư để xây dựng kết cấu hạ tầng và cho thuê lại tại các khu chế xuất, khu cơng nghiệp thì có
quyền cho các chủ đầu tư thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng theo quy định của Chính phủ Việt Nam.
Căn cứ quy định của Pháp lệnh, ngày 22 tháng 4 năm 1996 Chính phủ ban hành Chỉ thị số 245/TTg về tổ chức thực hiện một số việc cấp bách trong quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho th đất, trong đó Chính phủ u cầu tất cả các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nay thuộc đối tượng thuê đất được quy định trong Pháp lệnh đều phải làm lại thủ tục thuê đất và nộp tiền thuê đất cho Nhà nước.
Ngày 27 tháng 08 năm 1996, Ủy ban Thường vụ Quốc hội ban hành pháp lệnh sửa đổi, bổ sung một số điều của Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Trong đó, có quy định cụ thể các trường hợp là tổ chức kinh tế trong nước được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Bên cạnh đó, pháp lệnh cũng quy định các tổ chức kinh tế có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi bán nhà gắn liền với đất đó; chuyển nhượng quyền sử dụng đất để làm nhà ở gắn liền với kết cấu hạ tầng đã được xây dựng trên đất đó; Cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng đã được xây dựng xong trên đất đó; Thế chấp giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất được giao tại Ngân hàng Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh; Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để liên doanh với tổ chức, cá nhân trong nước.
Trên cơ sở Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 đưa ra một số quy định sửa đổi bổ sung trong đó quy định rõ các trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; các trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất. Ngày 29/3/1999, Chính phủ ban hành Nghị định số 17/1999/NĐ/CP quy định về thủ tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Tiếp đó, Luật Đất đai năm 2001 được ban hành quy định rõ hơn về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước.
2.3.1.3. Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 2003 đến trước Luật Đất đai năm 2013
Với chủ trương tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật đất đai, Luật Đất đai năm 2003 được xác định đất đai là nguồn lực, nguồn vốn. Điều đó cho thấy nguồn vốn đầu tư đang tiềm ẩn trong đất đai nên đã đặt yêu cầu hồn chỉnh hệ thống tài chính đất đai phù hợp với cơ chế thị trường, làm cơ sở cho việc hình thành các cơng cụ kinh tế để điều tiết lợi ích từ sử dụng đất; coi quyền sử dụng
đất là hàng hóa trong thị trường bất động sản; các thành phần kinh tế đều được tham gia thị trường.
Trong Luật Đất đai năm 2003, thuật ngữ “tổ chức kinh tế” được dùng để phân biệt với thuật ngữ “cơ quan nhà nước”, “tổ chức chính trị”, “tổ chức chính trị xã hội”, “tổ chức chính trị - xã hội - nghề nghiệp”, “tổ chức xã hội”, “tổ chức xã hội - nghề nghiệp”, “đơn vị sự nghiệp công”, “đơn vị của lực lượng vũ trang”, “hộ gia đình”, “cá nhân”, “cộng đồng dân cư” trong nước.
Để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp trong sử dụng đất đai của các tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, Luật Đất đai năm 2003 quy định quyền được lựa chọn hình thức giao đất, cho thuê đất (Điều 108); quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (Điều 110); quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 112).
Luật Đất đai năm 2003 có nhiều ưu đãi đối với các chủ đầu tư nước ngoài, nhất là các doanh nghiệp sử dụng đất trong các khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. Trong đó, quy định quyền được chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; được thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại và tài sản tại các tổ chức tín dụng hoạt động tại Việt Nam; được góp vồn bằng quyền sử dụng đất thuê, đất thuê lại để hợp tác liên doanh với tổ chức, cá nhân nước ngoài trong thời hạn thuê đất, thuê lại đất…
Thực hiện Luật Đất đai năm 2003, trước tình hình sử dụng quỹ đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất còn nhiều vướng mắc, tồn tại, ngày 14/12/2007, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về kiểm kê quỹ đất đang quản lý của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Chỉ thị nêu rõ: “Hiện nay việc quản lý và sử dụng đất của các tổ chức chưa chặt chẽ, hiệu quả thấp, còn để xảy ra nhiều tiêu cực như sử dụng khơng đúng diện tích, khơng đúng mục đích, khơng sử dụng, để bị lấn chiếm, cho mượn, cho thuê trái phép, chuyển nhượng trái pháp luật, hủy hoại đất”.
Thực hiện Nghị quyết số 16/2007/NQ/CP ngày 27/02/2007 của Chính phủ về Chương trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 4 BCH Trung ương Đảng khóa X về một số chủ trương, chính sách lớn để nền kinh tế phát triển nhanh và bền vững khi Việt Nam là thành viên của Tổ chức Thương mại thế giới, Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Tài ngun và Mơi trường
chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, tổ chức thực hiện việc kiểm kê đất, lập bản trích đo địa chính khu đất đang quản lý, sử dụng. Đối tượng tiến hành kiểm kê bao gồm: các loại đất do cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức kinh tế đang quản lý, sử dụng đất mà được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
Từ kết quả kiểm kê quỹ đất đang quản lý, sử dụng đất của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg cho thấy tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức đã có nhiều chuyển biến tích cực. Tuy nhiên, vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức trên phạm vi cả nước vẫn còn nhiều, phổ biến ở hầu hết các địa phương, dưới nhiều hình thức như: sử dụng đất khơng đúng mục đích được giao, được cho thuê hoặc cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng trái phép; để đất hoang hóa, quản lý lỏng lẻo để bị lấn, bị chiếm đất. Trước tình hình đó, Chính phủ ra Chỉ thị 134/CT-TTg ngày 20/01/2010 về việc tăng cường kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đất đai của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
2.3.1.4. Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 2013 đến nay
Tiếp tục đổi mới chính sách pháp luật đất đai theo quan điểm, đường lối của Đảng, Luật Đất đai năm 2013 khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý; Nhà nước giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Cùng với Luật Doanh nghiệp năm 2014, Luật Đầu tư năm 2014,... Luật Đất đai năm 2013 đã góp phần tạo mơi trường pháp lý tương đối thuận lợi để các tổ chức có thể tiếp cận, khai thác và sử dụng hợp lý, hiệu quả, kinh tế tài nguyên đất đai đặc biệt trong giai đoạn Việt Nam gia nhập sâu rộng vào các tổ chức quốc tế. Chính sách quản lý sử dụng đất đối với các tổ chức là một bộ phận cơ bản, có ý nghĩa then chốt của tồn bộ hệ thống pháp luật đất đai hiện hành.