CHƢƠNG 2 : PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
4.2. Nhóm giải pháp về quản lý, ban hành chính sách bồi thƣờng giải phóng mặt
4.2.2. Giải pháp sửa đổi, bổ sung chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
4.2.2.1. Bố trí tái định cư cho người bị hồi đất ở
Về chính sách này, những năm vừa qua cho thấy: việc xây dựng các khu tái định cƣ của các dự án rất bị động, thiếu đồng bộ nhất là các dự án thuộc nguồn vốn trung ƣơng, trong đó tồn tại lớn nhất là cơ sở hạ tầng khu tái định cƣ không đƣợc đầu tƣ theo quy định hoặc đầu tƣ nửa vời. Các dự án thiếu biện pháp khôi phục nguồn thu nhập tại nơi ở mới cho ngƣời đƣợc bố trí tái định cƣ. Các công trình xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất phƣơng án đền bù, tái định cƣ do chủ dự án lập, hội đồng giải phóng mặt bằng chỉ tham gia với tƣ cách tƣ vấn vì vậy trách nhiệm của chính quyền địa phƣơng thƣờng không cao và là nguyên nhân làm giảm hiệu lực pháp luật của các chính sách đền bù và tái định cƣ ảnh hƣởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng. Nguồn đất xây dựng các khu tái định cƣ ở khu dân cƣ nông thôn, việc thu hồi đất ảnh hƣởng đến tập quán sinh hoạt của ngƣời dân, đất giao mới có quy mô diện tích nhƣ hiện nay không đáp ứng đƣợc nhu cầu sinh hoạt và sản xuất nông nghiệp của ngƣời dân nhƣ: nhà phải có sân phơi, gần gũi với họ hàng, đi lại thuận tiện… Vì vậy, cần quy định rõ thêm dự án nào có khu tái định cƣ và quy trình thẩm định kế hoạch tái định cƣ cụ thể giúp cho ngƣời bị thu hồi đất không thiệt thòi và ổn định cuộc sống sau khi giải toả.
Đối với các khoản chi phí (hiện nay đang gọi là hỗ trợ) cần giao quyền chủ động hơn nữa cho các địa phƣơng trong việc đƣa ra các quyết định cụ thể, do đó không nên đƣa ra các quy định quá chi tiết về số lƣợng tiền hoặc tỷ lệ % chi phí hỗ trợ.
Nhà nƣớc cần có chính sách về trợ cấp khó khăn cho các đối tƣợng không còn đất sản xuất nông nghiệp, nghiên cứu, thử nghiệm dự án phục hồi, tái tạo thu nhập cho những hộ nông dân ở những khu vực có diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi lớn bằng chuyển dịch cơ cấu kinh tế, tạo chỗ làm việc mới, ổn định đời sống.
Các dự án quy hoạch chi tiết cần quan tâm đến hiện trạng sử dụng đất, hạn chế tối đa việc di dời các hộ dân nằm trong phạm vi dự án. Các dự án đầu tƣ khu đô thị mới, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu du lịch, khu dịch vụ lớn cần phải đảm bảo cơ sở hạ tầng cho các khu dân cƣ cũ giáp ranh, tạo điều kiện sinh hoạt tƣơng đƣơng theo hƣớng đô thị hoá.
Đối với các dự án phải tổ chức di dân để giải phóng mặt bằng chƣa quy định cụ thể trách nhiệm và quyền lợi của chủ đầu tƣ trong việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu di dân tái định cƣ nhất là đối với các dự án phải thực hiện tái định cƣ tại chỗ. Nhà nƣớc chƣa có chính sách chiến lƣợc nhằm triển khai các dự án tái định cƣ cũng nhƣ chƣa có hỗ trợ cụ thể về tài chính cơ chế chính sách về đầu tƣ đối với dự án xây dựng khu tái định cƣ.
Thực tế để đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng khi triển khai các dự án đầu tƣ, công tác chuẩn bị quỹ đất và quỹ nhà ở phục vụ tái định cƣ cho các đối tƣợng phải di dời cần phải chủ động đi trƣớc một bƣớc. Về xây dựng đồng bộ khu tái định cƣ: Đây là một khâu quan trọng quyết định tới sự thành công hay thất bại của một phƣơng án bồi thƣờng, giải phóng mặt bằng đặc biệt là các dự án phải sử dụng nhiều đất, di chuyển nhiều dân. Đối với ngƣời dân thì phải rời bỏ nhà cửa, ruộng vƣờn là một bất đắc dĩ. Khi đến nơi ở mới những vấn đề họ quan tâm là việc làm, điều kiện sinh hoạt nhƣ giao thông, điện nƣớc… Do đó cần thiết phải tạo lập cho những ngƣời dân phải di chuyển tới khu tái định cƣ những điều kiện về nơi ăn, chốn ở phải bằng hoặc tốt hơn trƣớc. Phải xây dựng đồng bộ về đƣờng đi, cấp thoát nƣớc, cơ sở khám bệnh, trƣờng học… có nhƣ vậy mới khuyến khích ngƣời dân rời bỏ mảnh đất mà tổ tiên, cha ông đã bao đời gây dựng để nhà nƣớc sử dụng, cần phải đền đáp một cách xứng đáng những mất mát của ngƣời dân vì lợi ích chung của cả xã hội, của đất nƣớc. Tiêu chí đặt ra là ngƣời đƣợc bồi thƣờng có thể mua một thửa đất cùng diện tích tại một vị trí tƣơng tự. "Khi đƣợc hỏi, 80% số ngƣời bị thu hồi đất trả lời không hài lòng hoặc rất không hài lòng về giá áp dụng để tính bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ bởi họ luôn thấy mình đƣợc bồi thƣờng thấp hơn giá thị trƣờng; 67% không hài lòng đối với giá bồi thƣờng cho tài sản gắn liền với đất; 57% không
hài lòng về nơi tái định cƣ". Đó là nội dung đáng chú ý tại Báo cáo nghiên cứu về cơ chế xác định giá đất phục vụ bồi thƣờng giải phóng mặt bằng tại Việt Nam của Ngân hàng thế giới (WB) đƣợc đƣa ra tại hội thảo về quản trị tốt trong lĩnh vực đất đai. Không xây dựng các khu tái định cƣ tập trung mà nghiên cứu các khu đất liền kề hoặc gần với nơi bị thu hồi đất, đó là những nơi có điều kiện ăn ở, sinh hoạt tƣơng đồng với nơi ở cũ. Đồng thời phải tiện lợi cho việc canh tác cho những thửa đất nông nghiệp còn lại. Đối với những hộ gia đình bị thu hồi toàn bộ đất ở mà có từ hai cặp vợ chồng sinh sống hoặc có từ 2 con trai trở lên thì ƣu tiên đăng ký 2 suất tái định cƣ tƣơng ứng. Diện tích tái định cƣ cũng là vấn đề nan giải, phải tính toán sao cho hợp lý với từng khu vực. Đặc biệt là nông thôn, khi mà nhu cầu về diện tích thƣờng vƣợt quá so với hạn mức giao đất của địa phƣơng. Vì vậy, ngoài phần diện tích đất ở theo quy định cần bổ sung thêm phần diện tích vƣờn liền kề.
Đối với các khu tái định cƣ ở nông thôn không nhất thiết phải xây dựng hạ tầng cao mà dành phần diện tích trồng cây xanh, vỉa hè để bổ sung cho các hộ gia đình, nhƣ vậy vừa giảm đƣợc chi phí đầu tƣ, giảm giá đất tái định cƣ vừa đáp ứng đƣợc nhu cầu về diện tích. UBND cấp huyện phải có vai trò trong việc thẩm định, ban hành giá đất tái định cƣ, sao cho không quá cao, sát với giá đền bù của dự án.
4.2.2.2. Chính sách hỗ trợ đào tạo nghề và tạo việc làm đối với người lao động trên địa bàn quận bị thu hồi đất
Theo quy định thì những nhân khẩu trong độ tuổi lao động khi gia đình bị thu hồi đất nếu đăng ký thì đƣợc cấp thẻ học nghề trị giá 6 triệu đồng (không bằng tiền mặt). Tuy nhiên việc học nghề và tìm việc làm sau khi học nghề cũng gặp không ít khó khăn khi mà thị trƣờng luôn đòi hỏi lao động có trình độ cao hoặc ít nhất cũng qua đào tạo nghề từ 2-3 năm. Những trƣờng hợp học nghề theo kiểu chính sách thì chỉ đƣợc cấp chứng chỉ ít có "giá trị", chủ yếu sau khi học xong sẽ tự mở cơ sở tại nhà và không tìm đƣợc việc làm. Khi nhà nƣớc thu hồi đất ngoài việc bồi thƣờng về đất theo đơn giá quy định thì còn hỗ trợ bằng 5 lần hoặc 3,5 lần giá đất nông nghiệp. Ví dụ đất nông nghiệp tại các phƣờng phía Tây Sông Nhuệ là 201.600 đồng/m2 , thì hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp việc làm là 1.008.000đ/m2 . Đang từ
gia đình nghèo, có mức sống thấp mà đƣợc bồi thƣờng, hỗ trợ hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ đồng, nhiều gia đình đổi đời đã xây nhà, mua xe và các vật dụng mà trƣớc đây chỉ dám mơ ƣớc. Chỉ trong một thời gian ngắn số tiền không cánh mà bay, ruộng mất, tiền hết dẫn đến tình trạng thất nghiệp. Nhiều gia đình mâu thuẫn trong việc chia tiền đã đánh, chửi, kiện cáo nhau; gia đình mất đoàn kết gây mất trật tự thôn xóm. Nổi hơn cả là tệ nạn cờ bạc, rƣợu chè phát sinh khi có nhiều tiền trong tay, xuất hiện trƣờng hợp nghiện hút. Vậy vấn đề đặt ra là chính sách hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và việc làm bằng tiền cũng có nhiều nhƣợc điểm. Do đó, cần căn cứ tình hình thực tế từng địa phƣơng mà có cách vận dụng thích hợp. Hội đồng bồi thƣờng, UBND cấp quận yêu cầu chủ đầu tƣ cam kết nhận những ngƣời lao động ở địa phƣơng vào làm việc hoặc có chính sách đào tạo trực tiếp trƣớc khi nhận vào làm việc tại doanh nghiệp; đồng thời phải thƣờng xuyên kiểm tra việc thực hiện vì có trƣờng hợp doanh nghiệp đối phó bằng cách vẫn nhận lao động địa phƣơng vào làm việc nhƣng chỉ sau vài tháng lại sa thải họ. Phòng Lao động thƣơng binh xã hội quận phải phát huy vai trò là cầu nối giữa ngƣời lao động tại khu vực bị thu hồi đất với những doanh nghiệp, khu công nghiệp có nhu cầu sử dụng lao động phổ thông, hoặc tổng hợp nhu cầu về ngành nghề còn thiếu lao động mà có hƣớng đào tạo cho phù hợp. Tránh tình trạng đào tạo tràn lan mà không hiệu quả nhƣ hiện nay (đào tạo nghề lƣơng thực, thực phẩm, kế toán, kinh tế…) tại cơ sở nghề của quận, vì không thể cạnh tranh đƣợc với các trƣờng chính quy. Cần tập trung vào các ngành nghề cơ khí, lắp ráp… theo nhu cầu sử dụng của khu công nghiệp, khu chế xuất.
4.2.2.3 Giải pháp trong việc ban hành đơn giá bồi thường, hỗ trợ
Quyết định thu hồi đất của nhà nƣớc là mệnh lệnh đối với ngƣời có đất bị thu hồi, nếu không giao đất sẽ bị cƣỡng chế thực hiện. Thực tế công tác giải phóng mặt bằng bị gián đoạn là do ngƣời dân chƣa chịu giao mặt bằng cho chủ dự án vì những vƣớng mắc trong chính sách đền bù giải phóng mặt bằng. Một trong những bất cập hiện nay là giá bồi thƣờng thiệt hại khi thu hồi đất. Việc định giá để bồi thƣờng là hết sức cần thiết khi dự án cần giải phóng mặt bằng có nguồn vốn từ ngân sách nhà nƣớc hay đầu tƣ của doanh nghiệp. Thị trƣờng bất động sản ở nƣớc ta lại chƣa thực
sự phát triển. Sự hình thành thị trƣờng không chính thức này dẫn đến sự thay đổi về giá rất phức tạp. Những hộ gia đình bị thu hồi đất sẽ hình thành tâm lí so sánh giá đất trên thị trƣờng với giá đất đƣợc nhận đền bù. Mức giá bồi thƣờng nếu thấp hơn mức giá thị trƣờng sẽ khiến cho các đối tƣợng bị ảnh hƣởng tới quyền lợi. Từ đó hiện tƣợng khiếu nại diễn ra tràn lan làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng. Mặt khác một số hộ cố tình chuyển đổi mục đích sử dụng của mảnh đất sang mục đích sử dụng khác có lợi hơn cho mình khi đƣợc đền bù mặc dù đất đó đã đƣợc công bố nằm trong quy hoạch; hoặc tạo tài sản giả trên đất nhằm trục lợi. Khi không đƣợc đền bù những "mánh" đó thì khiếu kiện, không chịu thực hiện việc di dời. Nhƣ vậy cần có khung giá đất chi tiết cho từng loại đất và tính giá trị cho các tài sản gắn liền với đất sao cho sát với giá thị trƣờng nhất. Ngoài ra cần quản lý chặt chẽ khu đất đã nằm trong quy hoạch, giải toả.
Hình thức bồi thƣờng thiệt hại đƣợc nhà nƣớc áp dụng theo hai hình thức chủ yếu là bồi thƣờng thiệt hại bằng tiền hoặc bằng đất. Với nhà ở thì các hộ gia đình đƣợc thuê, mua nhà ở theo giá ƣu đãi, hoặc có hỗ trợ về di chuyển, nơi ăn chốn ở, đào tạo nghề… Hiện nay các hình thức bồi thƣờng đã mềm dẻo hơn trƣớc rất nhiều (cho ngƣời bồi thƣờng tự lựa chọn hình thức đƣợc đền bù trong một số trƣờng hợp, ƣu tiên cho những ngƣời chấp hành việc giải toả ngay những vị trí nhà thuận lợi; điều chỉnh một cách hợp lý về giá bồi thƣờng cho tình hình cụ thể ở địa phƣơng…) và tạo điều kiện cho ngƣời bị thu hồi đất có môi trƣờng sống tốt hơn. nguyên tắc xác định giá trị đất phù hợp, đồng bộ khi bồi thƣờng.
Thành phố cần kiến nghị với Chính phủ sớm ban hành phƣơng pháp giá đất khung giá các loại đất, để trên cơ sở đó, thành phố ban hành văn bản quy định các mức giá để áp dụng trên địa bàn. Những điều chỉnh trong xác định giá bồi thƣờng cần dựa trên nguyên tắc cơ bản: Đất đai là công thổ quốc gia, thuộc sở hữu toàn dân, giải quyết hài hoà lợi ích của ngƣời bị thu hồi đất và nhà nƣớc; đền bù thiệt hại về đất phải đảm bảo cho ngƣời bị thu hồi đất có khả năng tái tạo cuộc sống, việc làm, thu nhập bằng đất ở, đất nông nghiệp có giá trị tƣơng đƣơng, tƣ liệu sản xuất khác hoặc tiền vốn thay thế. Giá đền bù thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất cần đƣợc
xác định trên cơ sở một khung giá nhất định do UBND thành phố ban hành. Tuy nhiên, do giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất thực tế biến động theo thời gian, trong khi khung giá phải căn cứ trên cơ sở giá đất chuyển nhƣợng thực tế và phải đƣợc điều chỉnh theo từng thời kỳ phù hợp với nhu cầu sử dụng đất và tốc độ phát triển kinh tế - xã hội.
Phƣơng pháp tính giá trị đất đai khi bồi thƣờng: Trong phƣơng hƣớng điều chỉnh mức giá đền bù thời gian tới, không quy định thống nhất mức giá đền bù theo địa giới hành chính, mà quy định mức giá đền bù phân vùng theo vành đai và các khu vực có mức độ đô thị hoá khác nhau. Việc phân vùng càng chi tiết càng đảm bảo chính xác, nhất là khi xử lý đối với các dự án có diện tích chiếm đất lớn. Đối với đất nông nghiệp, căn cứ định giá sẽ là năng suất thu hoạch chứ không phải là giáp với địa chính phƣờng, thị trấn. Đất ở thì căn cứ vào khả năng thuận lợi, sinh lời để áp dụng khung giá phù hợp, vậy tại sao đất nông nghiệp ở nông thôn và giáp thành thị cho năng suất bằng nhau lại bồi thƣờng giá khác nhau? Có dự án lớn (nhƣ đƣờng cao tốc, đƣờng quốc lộ) đi qua nhiều địa bàn dẫn đến tình trạng so sánh giá đất, không nhất trí phƣơng án bồi thƣờng và làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng. Cần thống nhất một khung giá đất nông nghiệp trên toàn thành phố.
Đơn giá bồi thƣờng các loại cây cối, hoa màu phải đƣợc cập nhật, áp dụng linh hoạt. Đặc biệt là hỗ trợ diện tích trồng xen hoặc phần trồng vƣợt quá mật độ quy định (nên xem xét hỗ trợ từ 30% đến 50%).