1.2. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.2. Vai trò của thị trƣờng bất động sản trong nền kinh tế
Thị trƣờng bất động sản là tổng thể các hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm đầu tƣ tạo lập bất động sản đến các hoạt động giao dịch mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp... cùng các dịch vụ hỗ trợ nhƣ môi giới, định giá, tƣ vấn, quản lý sử dụng bất động sản... giữa các chủ thể có liên quan trên thị trƣờng.
Thị trƣờng bất động sản là thị trƣờng quan trọng trong nền kinh tế có quan hệ mật thiết với nhiều thị trƣờng nhƣ thị trƣờng vật liệu xây dựng, thị trƣờng lao động, thị trƣờng khoa học công nghệ và đặc biệt là với thị trƣờng tài chính tiền tệ. Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nƣớc phát triển nếu đầu tƣ vào thị trƣờng bất động sản tăng lên 1 USD sẽ thúc đẩy các ngành có liên quan của nền kinh tế phát triển từ 1,5 - 2 USD. Vì là ngành hàng chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế, vậy nên có thể nói rằng thị trƣờng bất động sản là hạ tầng của nền kinh tế. Chính vì vậy thị trƣờng bất động sản ngoài sự vận động của chính bản thân nó c ̣òn tác động đến các thị trƣờng khác. Cụ thể nhƣ:
- Tác động vào thị trƣờng máy móc thiết bị và thị trƣờng vật liệu xây dựng: Thị trƣờng máy móc thiết bị và thị trƣờng vật liệu xây dựng là thị trƣờng cung cấp sản phẩm đầu vào cho nhu cầu xây dựng các công tŕnh nhà ở , cửa hàng, khách sạn, nhà máy… Trên thực tế tùy vào tính chất của các công trình mà việc sử dụng máy móc thiết bị nhiều, hay công trình sử dụng vật liệu xây dựng nhiều, nhƣ các khu chung cƣ thì cần nhiều vật liệu xây dựng hơn máy móc c ̣òn với công trình thủy điện thì lại cần nhiều máy móc hơn vật liệu xây dựng. Dù có khác biệt đó, tất cả các chi phí về vật liệu xây dựng và máy móc thiết bị đều nhập lại tạo nên tổng giá trị của tài sản bất động sản đó.
- Thị trƣờng bất động sản phát triển liên thông với thị trƣờng lao động: Thị trƣờng bất động sản trực tiếp tác động vào thị trƣờng lao động. Khi thị trƣờng bất động sản phát triển tức cung cầu của hàng hóa bất động sản tăng
lên, điều này mở triển vọng tạo thêm việc làm mới để thu hút nguồn lao động xã hội. Ngƣợc lại khi cung vƣợt quá cầu trên thị trƣờng bất động sản thì việc sa thải lao động trên các công trình xây dựng, trang trại… là điều khó tránh khỏi, tạo ra hàng loạt vấn đề kinh tế, xã hội, chính trị… phải giải quyết.
- Thị trƣờng bất động sản ảnh hƣởng lan tỏa vào thị trƣờng tài chính, tiền tệ:
Hàng hóa bất động sản là hàng hóa có giá trị cao nên khi giao dịch hàng hóa này ngƣời ta thƣờng giao dịch qua thị trƣờng tài chính, tiền tệ. Điều này là do khi tổ chức tài chính, tiền tệ đứng giữa ngƣời mua và ngƣời bán bất động sản để giúp họ thanh toán các khoản tài chính một cách an toàn và hiệu quả. Ngoài ra, tổ chức tài chính có thể cho bên mua hoặc bên bán bất động sản để mua hoặc tạo lập nâng cấp bất động sản trƣớc khi bán.
Tác động của thị trƣờng bất động sản còn lan tỏa sâu vào thị trƣờng tài chính, tiền tệ. Khi lãi suất tiền gửi thấp đáng kể so với lợi nhuận có thể thu đƣợc từ kinh doanh bất động sản, từ đầu cơ bất động sản thì nhiều nhà kinh doanh sẵn sàng không gửi tiền vào ngân hàng, thậm chí rút ra khỏi ngân hàng, đàm phán để đƣợc ngân hàng cho vay thêm để đầu tƣ vào bất động sản. Tình trạng này tác động mạnh vào thị trƣờng tín dụng cả ở phía cung và phía cầu tín dụng.
Với thị trƣờng bất động sản, thị trƣờng tài chính, tiền tệ là nguồn cung vốn chủ yếu cho hoạt động đầu tƣ tạo lập bất động sản, cho nên những biến động của thị trƣờng tài chính, tiền tệ, lập tức tác động mạnh tới thị trƣờng bất động sản.
Ngƣợc lại, với thị trƣờng tài chính, tiền tệ, việc đầu tƣ tạo lập bất động sản thƣờng sử dụng một lƣợng vốn lớn với thời gian hình thành bất động sản cũng nhƣ thu hồi vốn lâu, vì vậy thị trƣờng bất động sản là đầu ra lớn nhất, cho nên những biến động của thị trƣờng bất động sản tác động trực tiếp ngay với thị trƣờng tài chính, tiền tệ.
kinh tế:
+ Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nƣớc có khác nhau nhƣng thƣờng chiếm trên dƣới 40% lƣợng của cải vật chất của mỗi nƣớc. Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chƣa đƣợc khai thác ẩn chứa trong bất động sản ở các nƣớc thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nƣớc phát triển hiện dành cho các nƣớc đang phát triển trong vòng 30 năm qua.
+ Bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình. Trong điều kiện nền kinh tế thị trƣờng thì bất động sản ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp.
+ Thị trƣờng bất động sản huy động một nguồn vốn lớn tại chỗ: Đây là nội dung có tầm quan trọng đã đƣợc nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các bất động sản có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và đƣợc định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế - xã hội đạt đƣợc những mục tiêu đề ra.
Theo thống kê cho thấy, ở các nƣớc phát triển lƣợng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng bất động sản chiếm trên 80% trong tổng lƣợng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tƣ, kinh doanh bất động sản đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội đặc biệt là đầu tƣ phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế.
+ Quản lý tốt thị trƣờng bất động sản là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả nguồn hàng hoá đặc biệt này:
Theo Luật Dân sự thì bất động sản là các tài sản bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai. Ở nƣớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nƣớc làm đại diện chủ sở hữu. Các tổ chức, cá nhân đƣợc giao đất, thuê đất có quyền sử dụng đất đó để phục vụ cho mục đích ở, sản xuất kinh doanh, dịch vụ và các nhu cầu khác của cuộc sống. Theo Luật Đất đai thì quyền sử dụng đất ở Việt Nam đƣợc: chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn và cho thuê lại. Nhƣ vậy, quyền sử dụng đất đƣợc công nhận là hàng hoá, một loại hàng hoá đặc biệt tham gia vào thị trƣờng bất động sản. Quản lý thị trƣờng bất động sản trƣớc hết phải quan tâm việc giao đất, cho thuê đất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, sử dụng đất theo quy hoạch chính là biện pháp hữu hiệu để sử dụng có hiệu quả nguồn hàng hoá đặc biệt này.
+ Phát triển và quản lý tốt thị trƣờng bất động sản sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách.
+ Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trƣờng bất động sản sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn
+ Thị trƣờng nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trƣờng bất động sản. Thị trƣờng nhà ở là thị trƣờng sôi động nhất trong thị trƣờng bất động sản, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trƣờng bất động sản khác và ảnh hƣởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trƣờng bất động sản nhà ở, bình ổn thị trƣờng nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của ngƣời dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý Nhà nƣớc về thị trƣờng bất động sản nhà ở.
Cũng nhƣ các loại thị trƣờng khác trong nền kinh tế thị trƣờng, sự vận hành của thị trƣờng bất động sản chịu tác động của các quy luật kinh tế khách quan nhƣ quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật giá cả, quy luật cạnh tranh v.v.. Trong đó đáng kể nhất là quy luật cung cầu và quy luật giá cả.