TRUNG QUỐC VÀ BÀI HỌC CHO VIỆT NAM
1.4.1. Trung Quốc
Sự bùng nổ về bất động sản của Trung Quốc đã thu hút đƣợc rất nhiều sự chú ý từ các nhà đầu tƣ và cũng nhƣ các nhà hoạch định chính sách trong những năm gần đây. Đối với các nhà đầu tƣ, thị trƣờng bất động sản mang lại các cơ hội kinh doanh đầy lợi nhuận, với việc nhà ở đang nổi lên nhƣ là một trong những cơ hội đầu tƣ lâu dài tốt nhất ở Trung Quốc trong thập kỷ qua. Các doanh nghiệp FDI bình quân mỗi năm đóng góp khoảng 30% GDP của Trung Quốc; thuế thu nhập doanh nghiệp của doanh nghiệp FDI chiếm hơn 20% tổng thu loại thuế này; tạo khoảng 72.000 việc làm/năm; đóng vai trò quan trọng trong lôi kéo xuất khẩu, thúc đẩy ngoại thƣơng [11, tr 320]. Tuy nhiên, có một
quan điểm về chính sách cho rằng sự tăng giá nhanh chóng cũng hàm chứa nhiều rủi ro. Trong một môi trƣờng có tính thanh khoản cao và tăng trƣởng tín dụng nhanh chóng nhƣ ở Trung Quốc trong năm qua, bong bóng giá có thể làm xuất hiện những mối đe dọa sự ổn định về kinh tế và tài chính. Và từ quan điểm xã hội, khả năng thanh toán sẽ trở thành mối quan tâm trọng nhất. Vì những lý do này, các nhà chức trách Trung Quốc mới đây đã thực hiện một loạt các biện pháp, nhƣ đƣợc mô tả dƣới đây, để làm dịu đi sự bùng nổ vào thị trƣờng bất động sản.
Trong thời kỳ đầu cải cách mở cửa, Trung Quốc thành lập 4 đặc khu kinh tế, mở cửa 14 thành phố ven biển, đẩy mạnh thu hút vốn và kỹ thuật của nƣớc ngoài với những ƣu đãi về thuế, đất đai, lao động... Trong giai đoạn này, FDI vào Trung Quốc chủ yếu đầu tƣ vào các ngành gia công, chế tạo, sử dụng nhiều lao động. Trong năm 1991-1995 đầu tƣ nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản chiếm 2%, 4%, 6.2%, 9% và 12% tƣơng ứng với vốn đầu tƣ nƣớc ngoài thực tế vào Trung Quốc. Đƣợc thúc đẩy bởi lợi nhuận cao và thu hồi vốn nhanh, sự quan tâm đặc biệt của họ là các toà nhà công sở, thƣơng mại, các trung tâm thƣơng mại cao cấp và các khu nhà ở cao cấp. Tƣ tƣởng tìm kiếm lợi nhuận cao còn bao gồm các nhà đầu tƣ trong nƣớc bỏ vốn nhiều hơn vào các khách sạn sang trọng và các công trình giải trí. Tại một số thành phố lớn và thành phố ven biển, tỷ lệ thu hồi vốn đầu tƣ bất động sản hơn 100% vào các năm đầu 1990, tỷ lệ thu hồi vốn khiêm tốn là 30% lớn hơn rất nhiều so với các ngành công nghiệp khác.
Trong giai đoạn 1992 - 2000, chủ trƣơng xây dựng thể chế kinh tế thị trƣờng đƣợc đẩy mạnh, đầu tƣ nƣớc ngoài vào Trung Quốc tăng nhanh. Năm 1993, Trung Quốc trở thành một trong những quốc gia thu hút FDI nhiều nhất thế giới (chỉ sau Hoa Kỳ). Phƣơng thức "lợi dụng vốn ngoại" của Trung Quốc trong giai đoạn này là cùng góp vốn với công ty nƣớc ngoài, khuyến khích doanh nghiệp FDI nghiên cứu và thực nghiệm tại Trung Quốc. Từ năm 1995, FDI của Trung Quốc tập trung vào nhóm ngành công nghiệp, xây dựng (chiếm
khoảng 70%), trong đó ngành chế tạo chiếm tỷ trọng lớn…
Sau khi gia nhập Tổ chức Thƣơng mại thế giới (WTO) vào cuối năm 2001, chính sách thu hút FDI của Trung Quốc có sự điều chỉnh phù hợp với các quy định của WTO với việc từng bƣớc mở cửa thu hút đầu tƣ FDI vào các ngành dịch vụ, bất động sản, tiền tệ…Khi Trung Quốc mở cửa, Chính phủ cho phép các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài tham gia thực hiện đầu tƣ và kinh doanh nhà ở tại Trung Quốc. Nhà đầu tƣ đƣợc mua đất có thời hạn (tối đa là 99 năm) để đầu tƣ và kinh doanh nhà
Đồng thời, Trung Quốc đã xây dựng hàng loạt các chính sách và biện pháp khác nhau từng bƣớc thực hiện thu hút nguồn vốn FDI vào lĩnh vực nói chung và thị trƣờng bất động sản nói riêng.
a. Cải thiện môi trường pháp lý cho hoạt động đầu tư
Môi trƣờng pháp lý có vai trò quan trọng trong việc thu hút các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài. Thể chế chính trị ổn định, hệ thống pháp luật đồng bộ, thủ tục đầu tƣ đơn giản và nhiều chính sách khuyến khích, đảm bảo quyền lợi cho các nhà đầu tƣ là những bí quyết của Trung Quốc.
b. Đơn giản hóa thủ tục, quy trình đầu tư
Trung Quốc thực hiện phân cấp, phân quyền, nâng cao quyền hạn nhiều hơn cho các tỉnh, thành phố, khu tự trị trong quản lý Nhà nƣớc đối với doanh nghiệp FDI. Nhà nƣớc cho phép mỗi tỉnh, thành phố, khu tự trị có những đặc quyền trong quản lý, phê chuẩn dự án đầu tƣ.
c. Công khai các kế hoạch phát triển kinh tế
Trung Quốc cũng công bố rộng rãi và tập trung hƣớng dẫn đầu tƣ nƣớc ngoài vào các ngành đƣợc khuyến khích phát triển.
d. Hệ thống pháp luật đồng bộ, đảm bảo quyền lợi cho nhà đầu tư:
Trung Quốc thể hiện sự quan tâm đến những quyền lợi của nhà đầu tƣ nƣớc ngoài bằng cách thƣờng xuyên bổ sung, sửa đổi Luật đầu tư nước ngoài, đảm bảo tính thực thi nghiêm túc. Những hoạt động thanh tra trái phép, thu lệ phí hay áp đặt thuế sai quy định đối với các doanh nghiệp nƣớc ngoài bị xử lý
nghiêm khắc.Nhiều quy định đƣợc xóa bỏ để phù hợp với pháp luật kinh doanh quốc tế nhƣ tỷ lệ nội địa hóa, cân đối ngoại tệ. Phạm vi ngành nghề đƣợc phép đầu tƣ đƣợc mở rộng, từ 186 lên đến 262 khoản mục đƣợc đầu tƣ.
e. Giảm thuế, ưu đãi tài chính tiền tệ:
Thu nhiều nhất lợi nhuận từ dự án luôn là mục đích hàng đầu của các nhà đầu tƣ nƣớc ngoài. Vì vậy, Trung Quốc đã có chính sách tài chính hấp dẫn cho các nhà đầu tƣ nhƣ giảm thuế, ƣu đãi tiền tệ, cho vay ngoại tệ...nhằm thu hút nhiều nhất nguồn vốn FDI vào nƣớc này. Tại Trung Quốc, các dự án đầu tƣ vào đặc khu kinh tế, khu công nghệ cao sẽ đƣợc ƣu đãi về thuế, các dự án đầu tƣ vào các vùng kinh tế khó khăn nhƣ miền Tây, miền Trung sẽ đƣợc thuê đất miễn phí, miễn thuế thu nhập trong vòng 10 năm.
Ngoài ra, Trung Quốc mở rộng các quy định về ngoại hối, vay ngoại tệ: Doanh nghiệp FDI đƣợc cấp giấy chứng nhận quản lý ngoại hối, mở tài khoản ngoại tệ, vay vốn từ các ngân hàng Trung quốc nếu đƣợc bảo lãnh bởi các cổ động nƣớc ngoài. Bên cạnh đó, nƣớc này còn cho phép nhà đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc mua cổ phần của doanh nghiệp Nhà nƣớc nhƣ các ngân hàng (ngoại trừ các doanh nghiệp đặc biệt quan trọng đến kinh tế và an ninh quốc gia).
f. Xây dựng cơ sở hạ tầng
Cơ sở hạ tầng hiện đại, thuận tiện cho việc buôn bán và giao lƣu quốc tế luôn là yếu tố quan trọng hấp dẫn các nhà đầu tƣ. Trung Quốc đã thấy đƣợc tiềm năng thu hút nguồn vốn FDI từ yếu tố này. Chính vì vậy, Trung Quốc chú trọng xây dựng nhiều đặc khu kinh tế và các thành phố duyên hải. Tại các đặc khu này, Trung Quốc tập trung xây dựng cơ sở hạ tầng, phát triển đô thị, nhà ở, trƣờng học, bệnh viện, trung tâm công cộng. Trung Quốc cho phép điạ phƣơng tự khai thác mọi khả năng để có vốn đầu tƣ cơ sở hạ tầng, để khuyến khích nhà đầu tƣ nƣớc ngoài tham gia vào quá trình tái cơ cấu, đổi mới doanh nghiệp Nhà nƣớc [12, tr 105].
Tuy nhiên, do đầu tƣ nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản quá nóng dẫn đến sự thiếu hụt trong việc cung đất, đẩy giá đất và giá nhà ở ngày càng
cao. Giá nhà đất ở các thành phố lớn tăng nhanh chóng bắt đầu vào năm 2003. Để làm dịu đi, Chính phủ đã kêu gọi các Bộ có liên quan chuẩn bị các quy định để hạn chế sự phát triển quá nóng của thị trƣờng bất động sản trong đó áp đặt yêu cầu nghiêm ngặt hơn về tài chính bất động sản nhằm giảm thiểu rủi ro ngân hàng một cách hệ thống. Tuy nhiên, quy định đã bị phản đối ở diện rộng. Sau đó, hầu hết các chính sách trong thời gian này tập trung vào kìm hãm đầu tƣ nhà ở, chứ không phải là làm giảm nhu cầu; nó có kết quả là dẫn đến tăng hơn nữa trong giá nhà đất cho đến cuối năm 2007 khi cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới bắt đầu xuất hiện. Cùng với tình hình lạm phát gia tăng trong năm 2007, Chính phủ giữ vững quan điểm chặt chẽ về chính sách tiền tệ. Tỷ lệ đặt cọc thế chấp cho việc mua bán ngôi nhà thứ hai và hơn thế nữa đã đƣợc tăng từ 30% đến 40%, cùng với mức lãi suất thế chấp 10%. Các ngân hàng thƣơng mại bắt đầu kiểm soát các khoản vay của các nhà phát triển bất động sản và Cơ quan quản lý đất đai đã phát động một chiến dịch để khắc phục các bất thƣờng trên thị trƣờng. Bằng cách này, cung cấp và tín dụng đất, an toàn phát triển, bất động sản đã giảm theo chính sách quản lý vĩ mô ngắn hạn. Các nhà phát triển bất động sản đã sau đó cảm thấy áp lực do chính sách kiểm soát vĩ mô của chính phủ. Thị trƣờng nhà đất tăng vọt trƣớc đây ở miền nam Trung Quốc đã bắt đầu giảm từ năm 2008.
Trong thời gian gần đây, tác động của các biện pháp thắt chặt từ chính quyền đã có tác động tức thời đối với khối lƣợng giao dịch, lƣợng bán bất động bán giảm nhanh chóng. Bên cạnh những nỗ lực về phía cầu để hạn chế đầu cơ, các Cơ quan chức năng đang tiến hành các biện pháp để phát triển nhà ở với giá phải chăng, một chính sách hiệu quả để làm giảm bớt các vấn đề đối với khả năng chi trả cho nhiều gia đình có thu nhập thấp. Nhà giá thấp tại Trung Quốc bao gồm "nhà kinh tế", cho các gia đình có thu nhập trung bình thấp và “nhà ở an sinh xã hội "cho các hộ gia đình có thu nhập thấp. Cho đến nay các chƣơng trình nhƣ vậy vẫn còn trong quá trình thử nghiệm. Đối với những nhóm ngƣời có thu nhập nhƣ trên mà không thuộc các chƣơng trình nhà an ninh nhà ở
xã hội hiện có, nhƣng không có khả năng mua nhà kinh tế, chính phủ có kế hoạch để phát triển các chƣơng trình nhà công cộng cho thuê. Sự thành công của chƣơng trình nhà ở giá rẻ phụ thuộc vào sự phối hợp giữa chính quyền trung ƣơng và địa phƣơng để đảm bảo một nguồn cung đầy đủ nhà ở giá giá rẻ.
Tóm lại, tổng quan cho thấy rằng, so với các nền kinh tế khác với các bong bóng tài sản lớn, thị trƣờng bất động sản của Trung Quốc chƣa thể xuất hiện đƣợc bong bóng đáng kể, tuy nhiên mầm mống thì vẫn còn đang tiềm ẩn. Nhƣ đã nói trong phần trƣớc, giá bất động sản đã đƣợc tăng lên nhanh chóng vì chính sách tín dụng phù hợp đƣợc thiết kế để chống lại các tác động tiêu cực của suy thoái kinh tế toàn cầu đã bơm khả năng thanh khoản vào thị trƣờng; trong một môi trƣờng lạm phát thấp, nó đã tìm thấy con đƣờng vào thị trƣờng bất động sản.
1.4.2. Bài học cho Việt Nam
Qua việc nghiên cứu những chính sách thu hút FDI của Trung Quốc vào thị trƣờng bất động sản, chúng ta có thể thấy rằng thành công hay thất bại của việc thu hút FDI phụ thuộc rất lớn vào vai trò quản lý của Nhà nƣớc. Quản lý và thu hút không đƣợc tách rời nhau mà phải bổ sung cho nhau thì mới triệt để tận dụng đƣợc những mặt tích cực của vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài và giảm thiểu những tác hại của nó. Bên cạnh đó, kinh nghiệm của Trung Quốc chỉ ra rằng vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài tự bản thân nó không thể đạt đƣợc hiệu quả mong muốn của nhà đầu tƣ nếu không có các điều kiện thích ứng của nƣớc nhận đầu tƣ. Và lƣợng vốn này chảy vào nhiều hay ít cũng không phụ thuộc ý muốn của nƣớc chủ nhà. Về hình thức, ta có cảm giác nhƣ nƣớc tiếp nhận đầu tƣ hầu nhƣ ở thế thụ động trƣớc các dòng chảy của vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài. Nhƣng bản chất của vấn đề lại không phải vậy, nƣớc nhận đầu tƣ chính là ngƣời chủ động trong việc kêu gọi, hấp dẫn đầu tƣ. Khi một nƣớc có nhu cầu tiếp nhận đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài nếu có các điều kiện, các tiền đề cần thiết đảm bảo cho việc thực hiện các dự án đầu tƣ đạt hiệu quả cao thì đó sẽ là địa bàn có sức hút mạnh- có khi làm đổi hƣớng cả dòng chảy đối với đầu tƣ trực
tiếp nƣớc ngoài. Qua đó, chúng ta rút ra đƣợc một số bài học kinh nghiệm cho Việt Nam để thu hút và sử dụng vốn đầu tƣ trực tiếp của nƣớc ngoài.
Thứ nhất, đó là chiến lƣợc mở cửa, thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài để phát
triển kinh tế theo vùng lãnh thổ tuân theo quy hoạch ƣu tiên. Về mặt này, Trung Quốc đã rất thành công và cũng không để xẩy ra tình trạng tập trung các dự án đến mức thái quá nhƣ trƣờng hợp của Thái Lan.
Thứ hai, thực hiện đa dạng hoá các nguồn huy động vốn, kết hợp có hiệu quả việc sử dụng vốn đầu tƣ trực tiếp nƣớc ngoài với các nguồn vốn tín dụng trong và ngoài nƣớc. Tìm kiếm các nguồn tín dụng từ bên ngoài với các điều kiện vay có lợi nhất và sử dụng một phần đáng kể vốn vay này vào các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng.
Thứ ba, có chính sách thỏa đáng để mở rộng việc thu hút Việt kiều đầu tƣ về nƣớc. Mở rộng địa bàn hoạt động, tạo môi trƣờng kinh doanh thuận lợi, sử dụng các chính sách ƣu đãi phù hợp với yêu cầu phát triển của từng thời kỳ, đa dạng hoá các hình thức đầu tƣ.
Thứ tư: Chính sách thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài vào xây dựng “nhà an sinh xã hội’ cho các gia đình có thu thập thấp. Tạo điều kiện cho cả nhà đầu tƣ nƣớc ngoài có thể tiếp cận đƣợc các chính sách ƣu đãi giữa chính quyền Trung ƣơng và địa phƣơng để đảm bảo nguồn cung đầy đủ nhà ở giá rẻ cho ngƣời tiêu dùng
Thứ năm: Trung Quốc sử dụng thuế nhƣ là công cụ để thu hút vốn đầu
tƣ của nƣớc ngoài với các hình thức sau đây:
Sử dụng thuế suất ƣu đãi có điều kiện để thu hút vốn đầu tƣ nƣớc ngoài vào những lĩnh vực cần khuyến khích để phát triển; Hoàn thuế cho lợi nhuận tái đầu tƣ đối với những dự án từ 5 năm trở lên.
Để tránh tình trạng các công ty đa quốc gia lợi dụng tạo ra các dự án mới ngắn hạn, kém hiệu quả để đƣợc hƣởng lợi, Trung Quốc đã đƣa ra điều kiện để đƣợc hoàn thuế thu nhập:
- Nhà đầu tƣ nƣớc ngoài phải sử dụng phần thu nhập trƣớc khi đƣợc chia của nó để tăng vốn của doanh nghiệp hoặc sử dụng thu nhập sau khi đƣợc chia để thành lập một doanh nghiệp mới.
- Thu nhập này phải đƣợc tái đầu tƣ ít nhất là 5 năm, nếu khoản đầu tƣ này đƣợc rút ra trong khoảng thời gian nhỏ hơn 5 năm thì nhà đầu tƣ nƣớc ngoài phải trả lại số thuế đƣợc hoàn.
- Mức thuế hoàn là 100% chỉ khi nhà đầu tƣ dùng thu nhập để tái đầu tƣ vào những dự án công nghệ cao hay xuất khẩu.
Việc Trung Quốc đƣa ra những điều kiện để đƣợc hoàn thuế thu nhập nói trên đã tránh đƣợc tình trạng bị các doanh nghiệp đầu tƣ lợi dụng.
Miễn hoàn toàn thuế chuyển lợi nhuận ra nƣớc ngoài đối với lĩnh vực công nghệ cao, có định hƣớng xuất khẩu.
Miễn, giảm thuế có thời hạn đối với những dự án đầu tƣ dài hạn (từ 10 năm trở lên) có số vốn lớn (từ 5 triệu USD trở lên) và tăng thời hạn miễn thuế đối với những dự án đầu tƣ vào những ngành nghề, vùng, lĩnh vực cần ƣu tiên.