1.2. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.3. Phân loại thị trƣờng bất động sản
Dựa vào công dụng của bất động sản có thể phân ra thị trƣờng đất đai, thị trƣờng công trình thƣơng mại, dịch vụ; thị trƣờng công trình công nghiệp; thị trƣờng nhà ở; thị trƣờng công trình đặc biệt.
Dựa vào loại hình hoạt động có thể phân ra thị trƣờng mua bán chuyển nhƣợng bất động sản; thị trƣờng cho thuê bất động sản; thị trƣờng thế chấp và bảo hiểm bất động sản; thị trƣờng dịch vụ bất động sản; thị trƣờng các giao dịch khác nhƣ: góp vốn liên doanh, cổ phần hoá...
Dựa vào hình thái vật chất của đối tƣợng trao đổi có thể phân ra thị trƣờng bất động sản tƣ liệu sản xuất; thị trƣờng bất động sản tƣ liệu tiêu dùng.
Dựa vào khu vực có thể phân ra: thị trƣờng bất động sản khu vực đô thị; thị trƣờng bất động sản khu vực nông thôn; thị trƣờng bất động sản khu vực giáp ranh.
Dựa vào trình tự bất động sản gia nhập thị trƣờng có thể phân ra: thị trƣờng sơ cấp; thị trƣờng đầu tƣ; thị trƣờng thứ cấp.
Dựa vào mức độ kiểm soát có thể chia ra thị trƣờng chính thức hay phi chính thức.
Trong khuôn khổ luân văn này tác giả chỉ đi vào phân tích thị trƣờng bất động sản công nghiệp (xây dựng hạ tầng các khu công nghiệp, khu chế xuất…), thị trƣờng bất động sản du lịch (khách sạn, trung tâm thƣơng mại, các khu nghỉ dƣỡng (resort), sân golf …), thị trƣờng bất động sản xây dựng các khu đô thị mới, văn phòng, nhà ở, căn hộ.
1.2.3.1. Đặc điểm của thị trường bất động sản
Thị trƣờng bất động sản có một số đặc điểm quan trọng sau:
- Là thị trƣờng đầu mối, có quan hệ mật thiết với nhiều thị trƣờng của nền kinh tế đặc biệt là thị trƣờng tài chính.
- Giao dịch bất động sản là giao dịch quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS.
- Thị trƣờng BĐS mang tính địa phƣơng và cần đến các dịch vụ trung gian.
- Thị trƣờng BĐS phản ứng “trễ” của cung so với cầu . - Thị trƣờng BĐS biến động có tính chu kỳ.
- Thị trƣờng BĐS là thị trƣờng khó thâm nhập, cạnh tranh không hoàn hảo, dễ nảy sinh tình trạng độc quyền.
- Thị trƣờng BĐS chịu ảnh hƣởng mạnh của các chính sách và quy hoạch.
1.2.3.2. Cơ cấu thị trường bất động sản
Xét trên khía cạnh tổ chức, cũng nhƣ các thị trƣờng khác, thị trƣờng bất động sản gồm bên cung, bên cầu và các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng nhƣ các sàn giao dịch bất động sản cầu nối giữa cung và cầu và các dịch vụ hỗ trợ khác nhƣ môi giới, định giá, quảng cáo, tƣ vấn pháp lý... Ngoài ra còn các dịch vụ hỗ trợ cung nhƣ tƣ vấn đầu tƣ, các tổ chức tài chính, tín dụng hỗ trợ vốn và các dịch vụ quản lý sử dụng, bảo hiểm, dịch vụ công... Ngoài ra không thể không đề cập tới vai trò của các Cơ quan quản lý Nhà nƣớc.
Xét theo trình tự bất động sản tham gia thị trƣờng có thể phân ra thị trƣờng sơ cấp, thị trƣờng đầu tƣ và thị trƣờng thứ cấp. Thị trƣờng sơ cấp bắt đầu từ khi Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Thị trƣờng đầu tƣ (trong thị trƣờng bất động sản còn có thể gọi là thị trƣờng xây dựng) là việc tạo lập ra hàng hóa bất động sản bao gồm các hoạt động lựa chọn nhà tƣ vấn, nhà thầu, chuyển nhƣợng dự án... Thị trƣờng thứ cấp là thị trƣờng mua bán chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp giữa các chủ sở hữu, chủ sử dụng với ngƣời có nhu cầu.