2.1. KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
2.1.1. Quá trình phát triển của thị trƣờng bất động sản Việt Nam
Quá trình hình thành và phát triển thị trƣờng bất động sản ở nƣớc ta có thể phân chia thành hai thời kỳ chính nhƣ sau:
2.1.1.1. Thời kỳ từ 1987 trở về trước - Giai đoạn kinh tế kế hoạch hoá tập trung ở miền Bắc từ 1987 trở về trước
Chế độ kinh tế thời kỳ này “Nhà nƣớc lãnh đạo hoạt động kinh tế theo một kế hoạch thống nhất. Nhà nƣớc dựa vào các Cơ quan Nhà nƣớc, tổ chức công đoàn, hợp tác xã và các tổ chức khác của nhân dân lao động để xây dựng và thực hiện kế hoạch kinh tế”. Giai đoạn này “Kinh tế quốc doanh thuộc sở hữu toàn dân, giữ vai trò lãnh đạo trong nền kinh tế quốc dân và đƣợc Nhà nƣớc bảo đảm phát triển ƣu tiên”. Trong nông nghiệp “Nhà nƣớc đặc biệt khuyến khích, hƣớng dẫn và giúp đỡ sự phát triển của kinh tế HTX - hình thức sở hữu tập thể của nhân dân lao động. Vì vậy, ruộng đất, ao hồ... đều đƣa vào HTX do đó không có thị trƣờng bất động sản.
Không có chế độ giao và cho thuê đất cho nên thị trƣờng sơ cấp không hình thành. Việc tạo lập bất động sản nói chung, bất động sản nhà ở nói riêng giai đoạn này chủ yếu do Nhà nƣớc thực hiện. Thị trƣờng thứ cấp giao dịch chuyển nhƣợng bất động sản hầu nhƣ không có. Trong nông nghiệp chỉ có mô hình kinh tế HTX cho nên không có chuyển nhƣợng ruộng đất, ao hồ. Trong công nghiệp, thƣơng mại, dịch vụ chủ yếu mô hình xí nghiệp quốc doanh và tập thể HTX thủ công nghiệp việc dịch chuyển nhà máy, xí nghiệp do quyết định của Nhà nƣớc nên không có giao dịch mua bán trên thị trƣờng.
Riêng về thị trƣờng bất động sản nhà ở, do Nhà nƣớc không đáp ứng đủ nhu cầu (theo thống kê diện tích nhà ở do Nhà nƣớc xây dựng trong giai đoạn này chỉ đáp ứng đƣợc 30% nhu cầu nhà ở của Can bộ công nhân viên chức ở đô
thị) trong khi một số nhà ở đã có giấy chứng nhận sở hữu do chế độ cũ cấp nên sự chuyển nhƣợng “trao tay” giữa những ngƣời có nhu cầu vẫn diễn ra. Thị trƣờng “ngầm” có nguyên nhân và xuất phát điểm từ việc Nhà nƣớc chậm thừa nhận và không có quy định hành lang pháp lý cho nó.
Nhà nƣớc chƣa có quy định công nhận quyền sở hữu nhà ở và cũng chƣa cấp giấy chứng nhận sở hữu đối với bất động sản, do đó thị trƣờng có hoạt động nhƣng thiếu sự quản lý của Nhà nƣớc.
Như vậy, trong giai đoạn trước năm 1987, không có các yếu tố để hình thành thị trường bất động sản trong mô hình kinh tế giai đoạn này.