2.1. KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
2.1.3. Dự báo viễn cảnh của thị trƣờng bất động sản Việt Nam
2.1.3.1. Dự báo tiềm năng trong dài hạn của thị trường bất động sản
Với chiến lƣợc công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc, tốc độ đô thị hóa nhanh. Trong những gần đây, tốc độ đô thị hóa tăng khá nhanh cùng với mạng lƣới đô thị quốc gia đã và đang đƣợc mở rộng và ngày càng phát triển. Tốc độ đô thị hóa cao cùng với hệ thống đô thị phát triển nhanh cả về số lƣợng, chất lƣợng. Nếu nhƣ năm 1995, dân số đô thị cả nƣớc là 14,9 triệu ngƣời, tỉ lệ đô thị hóa chỉ là 20,7%, năm 2000 dân số đô thị cả nƣớc là 18,8 triệu ngƣời, tỉ lệ đô thị hóa là 24,2% thì đến cuối năm 2007 dân số đô thị cả nƣớc đã đạt khoảng 29% tức khoảng 22,3 triệu ngƣời.
Về số lƣợng đô thị, năm 1998 tổng số đô thị cả nƣớc là 633 đô thị. Trong đó, thành phố trực thuộc Trung ƣơng là 04 thành phố; thành phố thuộc tỉnh là 20, thị xã là 62 và thị trấn là 547. Đến năm 2011, tổng số đô thị cả nƣớc là 755 đô thị (tăng 122 đô thị trong 13 năm). Trong đó, có 2 đô thị loại đặc biệt (Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh), 3 đô thị loại I (Hải Phòng, Đà Nẵng, Huế), 14 đô thị loại II (Hạ Long, Nam Định, Thái Nguyên, Việt Trì, Thanh Hoá, Vinh, Quy Nhơn, Nha Trang, Buôn Ma Thuột, Đà Lạt, Vùng Tàu, Biên Hoà, Mỹ Tho, Cần Thơ), 43 đô thị loại III, 38 đô thị loại IV (trong đó có 6 thị trấn loại IV) và 631 đô thị loại V, 10 đô thị mới, và 289 KCN, KCX.
Về đất đô thị, tính đến năm 2005, tổng diện tích đất xây dựng đô thị của cả nƣớc là 325.195 ha (tăng gấp hơn 5 lần so với năm 1995 và vƣợt quá xa so với dự báo cho năm 2010 là 82.000 ha) – chỉ tiêu đất xây dựng đô thị trung bình là
145 m2/ngƣời. Theo dự báo đến năm 2015 tổng dân số toàn quốc khoảng 93 triệu ngƣời; dân số đô thị khoảng 35 triệu ngƣời – tăng trung bình khoảng 1,3 triệu ngƣời/năm trong giai đoạn 2006 - 2015; tỷ lệ đô thị hoá đạt 38% tổng dân số. Đến năm 2020 tổng dân số toàn quốc khoảng 98 triệu ngƣời; dân số đô thị khoảng 44 triệu ngƣời – tăng trung bình khoảng 1,8 triệu ngƣời/năm trong giai đoạn 2016 - 2020; tỷ lệ đô thị hoá đạt 45% tổng dân số. Đến năm 2025 tổng dân số toàn quốc khoảng 103 triệu ngƣời; dân số đô thị khoảng 52 triệu ngƣời – tăng trung bình khoảng 1,6 triệu ngƣời/năm trong giai đoạn 2020 - 2025; tỷ lệ đô thị hoá đạt 50% tổng dân số. Đến năm 2050 tổng dân số toàn quốc sẽ khoảng 124 triệu ngƣời; dân số đô thị là khoảng 93 triệu ngƣời – tăng trung bình khoảng 1,6 triệu ngƣời/năm trong giai đoạn 2025 - 2050; tỷ lệ đô thị hoá đạt 75% tổng dân số – tƣơng đƣơng mức độ đô thị hoá của Hàn Quốc năm 1990.
Bảng 2.1. Tổng hợp tiêu chí phát triển đô thị
TT Chỉ tiêu Đơn vị 2008 2015 2020 2025 1 Dân số đô thị Triệu ngƣời 22,42 35,0 44,0 52,0 2 Tỷ lệ đô thị hóa % tổng dân số 26,97 38,0 45 50 3 Tỷ lệ tăng dân số đô thị TB %/năm 3,4 4,5 4,5 3,5 - Tỷ lệ tăng TB %/năm 2,0 3,5 3,5 2,5
cơ học 4 Đất xây dựng đô thị Km2 TB m2/ngƣời 3.252 145 3.325 95 4.000 90 4.500 85 5 Nhà ở đô thị TDT triệum2 m2/ngƣời 287 12,8 525 15 880 20 1.300 25
Nguồn: Cục Quản lý nhà & Thị trường Bất động sản - Bộ Xây dựng
Dự báo nhu cầu đất xây dựng đô thị, đến năm 2015: khoảng 335.000 ha – chỉ tiêu trung bình 95 m2/ngƣời; đến năm 2020: khoảng 400.000 ha – chỉ tiêu trung bình 90 m2/ngƣời; đến năm 2025: 450.000 ha – chỉ tiêu trung bình 85 m2/ngƣời.
Nhà ở đô thị năm 2008: 287 triệu m2 - bình quân 12,8 m2/ngƣời; dự báo năm 2015: 525 triệu m2
- bình quân 15 m2/ngƣời; năm 2020: 880 triệu m2
- bình quân 20 m2/ngƣời; năm 2025: 1.300 triệu m2 - bình quân 25 m2/ngƣời. Nhƣ vậy bình quân mỗi năm cần 37,5 triệu m2 nhà ở đô thị. Nếu tính bình quân 15 triệu/ m2 nhà ở thì lƣợng vốn đầu tƣ cho riêng nhà ở đô thị là 562.000 tỷ mỗi năm chƣa kể hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.
2.1.3.2. Tình hình hiện nay
Do ảnh hƣởng của suy thoái kinh tế, thị trƣờng bất động sản cũng bị ảnh hƣởng trầm lắng ảnh hƣởng lớn đến sự phát triển của thị trƣờng bất động sản tuy nhiên triển vọng trong dài hạn sẽ hồi phục bởi nhu cầu của thị trƣờng vẫn rất lớn:
Tuy kinh tế có phát triển chậm lại nhƣng nhu cầu của thị trƣờng (có khả năng thanh toán) chƣa đƣợc đáp ứng còn tồn đọng rất nhiều đó là nhà ở có quy mô nhỏ và giá trị thấp (từ 300 triệu - 500 triệu đồng), các cơ sở sản xuất, kinh doanh dịch vụ đáp ứng nhu cầu tiêu dùng thiết yếu trong nƣớc của các doanh nghiệp vừa và nhỏ.
Trong giai đoạn phát triển trƣớc, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hầu hết tập trung vào thị trƣờng bất động sản cao cấp, đắt tiền. Hầu hết các dự án đều xây dựng các chung cƣ cao cấp, biệt thự, nhà vƣờn với giá trị từ 1,5 tỷ đến 5 tỷ đồng. Nhu cầu nhà ở dƣới 1 tỷ đồng gần nhƣ không đƣợc đáp ứng. Trong giai đoạn thị trƣờng trầm lắng, các doanh nghiệp đang tự điều chỉnh, chuyển hƣớng đầu tƣ vào các loại nhà ở quy mô nhỏ, giá trị thấp từ 500 triệu đến dƣới 1 tỷ đồng. Đây là nhu cầu có khả năng thanh toán còn rất lớn. Vì vậy, với xu hƣớng này, cộng với các giải pháp ngăn chặn suy giảm kinh tế của Chính phủ và , thị trƣờng bất động sản sẽ sớm hồi phục trong vào cuối năm 2013.
2.1.3.3. Mục tiêu đến 2015
- Diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 22 m2 sàn/ngƣời, trong đó tại đô thị đạt 26 m2/sàn và tại nông thôn đạt 19 m2 sàn/ngƣời; phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 6 m2 sàn/ngƣời;
- Trong giai đoạn 2011 - 2015, tiếp tục triển khai thực hiện các chƣơng trình phát triển nhà ở xã hội tại khu vực đô thị và hỗ trợ các hộ nghèo khu vực nông thôn; phấn đấu xây dựng tối thiểu khoảng 10 triệu m2 nhà ở xã hội để giải quyết chỗ ở cho ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đô thị (chủ yếu là nhà căn hộ chung cƣ); đáp ứng cho khoảng 60% số sinh viên, học sinh các trƣờng đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và 50% công nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu về chỗ ở; hoàn thành việc hỗ trợ cho khoảng 400 nghìn hộ gia đình (theo chuẩn nghèo mới) tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở;
- Tỷ lệ nhà ở kiên cố toàn quốc đạt khoảng 62%, trong đó tại đô thị đạt 65%, tại nông thôn đạt 60%; giảm tỷ lệ nhà ở đơn sơ xuống dƣới 5%; nâng tỷ lệ hộ gia đình có công trình phụ hợp vệ sinh lên 70%, trong đó tại đô thị đạt 95% và tại nông thôn đạt 50%;
- Tỷ lệ nhà ở chung cƣ trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh) đạt trên 80%, đô thị từ loại I đến loại II đạt trên 50%, đô thị loại III đạt trên 30% tổng số đơn vị nhà ở xây dựng mới; tỷ lệ nhà ở cho
thuê đạt tối thiểu khoảng 20% tổng quỹ nhà ở tại các đô thị loại III trở lên;
- Phấn đấu hoàn thành việc hỗ trợ ngƣời có công với cách mạng cải thiện nhà ở trên cơ sở các cơ chế, chính sách đã ban hành; tiếp tục nghiên cứu sửa đổi, bổ sung và triển khai thực hiện các quy định về hỗ trợ ngƣời có công cách mạng cải thiện nhà ở.
2.1.3.4. Mục tiêu đến năm 2020
- Diện tích nhà ở bình quân toàn quốc đạt khoảng 25 m2 sàn/ngƣời, trong đó tại đô thị đạt 29 m2 sàn/ngƣời và tại nông thôn đạt 22 m2 sàn/ngƣời; phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở tối thiểu 8 m2 sàn/ngƣời;
- Trong giai đoạn 2016 - 2020, phấn đấu thực hiện đầu tƣ xây dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu m2 nhà ở xã hội tại khu vực đô thị; đáp ứng cho khoảng 80% số sinh viên, học sinh các trƣờng đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và khoảng 70% công nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu đƣợc giải quyết chỗ ở; hỗ trợ cho khoảng 500 nghìn hộ gia đình (theo chuẩn nghèo mới) tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở;
- Tỷ lệ nhà ở kiên cố toàn quốc đạt khoảng 70%, trong đó tại đô thị đạt trên 75%, tại nông thôn đạt 65%; xóa hết nhà ở đơn sơ trên phạm vi toàn quốc; nâng tỷ lệ hộ gia đình có công trình phụ hợp vệ sinh lên 90%, trong đó tại đô thị đạt xấp xỉ 100% và tại nông thôn đạt trên 80%;
- Tỷ lệ nhà ở chung cƣ trong các dự án phát triển nhà ở tại các đô thị loại đặc biệt (Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh) đạt trên 90%, đô thị từ loại I đến loại II đạt trên 60%, đô thị loại III đạt trên 40% tổng số đơn vị nhà ở xây dựng mới; tỷ lệ nhà ở cho thuê đạt tối thiểu khoảng 30% tổng quỹ nhà ở tại các đô thị loại III trở lên.
Đến năm 2030, phấn đấu đạt chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân toàn quốc khoảng 30 m2 sàn/ngƣời, diện tích nhà ở tối thiểu đạt 12 m2 sàn/ngƣời.