2.1. KHÁI QUÁT VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
2.1.1.2. Thời kỳ từ 1987 đến nay
Sự phát triển của thị trƣờng bất động sản thời kỳ này có thể chia thành 2 giai đoạn chủ yếu: Giai đoạn 1 bắt đầu từ sự ra đời Luật Đất đai năm 1987 đến năm 1993 khi Luật Đất đai sửa đổi. Giai đoạn 2 từ 1993 đến nay.
2.1.1.2.1. Giai đoạn từ 1987 đến 1993
Luật Đất đai 1987 tạo ra nền tảng pháp lý quan trọng cho thị trƣờng bất động sản bƣớc đầu hoạt động đó là việc Nhà nƣớc giao đất và cho phép chuyển nhƣợng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất đƣợc giao.
Để phục vụ cho phát triển kinh tế, khái niệm giao đất đã đƣợc thực hiện tuy chƣa đặt vấn đề thu tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, thị trƣờng sơ cấp đã bắt đầu hình thành tuy quy mô còn nhỏ .
Theo quy định của Luật đất đai cho phép nhà ở và công trình xây dụng trên đất đƣợc chuyển nhƣợng tạo điều kiện cho thị trƣờng nhà ở có cơ sở hình thành.
Năm 1991 Pháp lệnh nhà ở ra đời, đây là một động lực thúc đẩy thị trƣờng nhà ở phát triển. Pháp lệnh đƣa ra 2 điểm rất quan trọng đó là về kinh doanh nhà ở và quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở khi nhận chuyển nhƣợng nhà ở. Pháp lệnh quy định: “Tổ chức, cá nhân đƣợc kinh doanh nhà ở bằng việc xây dựng, cải tạo nhà ở để bán hoặc cho thuê và các hoạt động kinh doanh nhà ở khác theo quy định của pháp luật” (Điều 4) và “Đất có nhà ở không phải là
đối tƣợng của hợp đồng mua bán nhà ở. Ngƣời nhận chuyển quyền sở hữu nhà ở đƣợc quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai (Điều 31) [8, tr 4].
Những quy định của pháp luật nêu trên là cơ sở để hình thành thị trƣờng nhà ở nói riêng và thị trƣờng bất động sản nói chung.
2.1.1.2.2. Giai đoạn từ 1993 đến nay
Sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993, lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình, cá nhân đƣợc chuyển nhƣợng và nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, (theo cách hiểu của ngƣời dân là mua bán đất đai). Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dƣới danh nghĩa mua nhà nay đƣợc thừa nhận là hợp pháp và công khai mua bán đã mở ra cơ hội cho nhiều ngƣời dân có tiền, có nhu cầu có nhà đất riêng yên tâm thực hiện mong ƣớc của mình bằng cách tham gia vào dòng ngƣời đi tìm mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách chính thức. Lƣợng cầu chính thức về nhà, đất ở bắt đầu tăng lên từ sau ngày Luật Đất đai 1993 chính thức có hiệu lực. Năm 1992 cũng là thời điểm đánh dấu mở đầu của thời kỳ mở cửa nền kinh tế thu hút các nguồn lực đầu tƣ nƣớc ngoài. Đây cũng là thời điểm bắt đầu tiến trình bình thƣờng hoá quan hệ Việt - Mỹ với việc Chính phủ Hoa Kỳ chính thức tuyên bố xoá bỏ cấm vận đối với Việt Nam. Đó là tiền đề quan trọng hứa hẹn dòng đầu tƣ nƣớc ngoài chảy vào Việt Nam. Nền kinh tế bắt đầu bƣớc vào giai đoạn tăng trƣởng là nhân tố cơ bản thúc đẩy gia tăng cầu về bất động sản không chỉ đáp ứng cho nhu cầu thực tại mà lớn hơn còn tạo ra kỳ vọng cho các nhà đầu tƣ hƣớng tới tƣơng lai. Những nhân tố trên đã tạo ra sự gia tăng đột biến về cầu về đất đai, bất động sản và là nhân tố cơ bản khởi đầu cho cơn sốt thị trƣờng bất động sản những năm 1993-1995. Cơn sốt nhà đất đƣợc bắt đầu từ các thành phố lớn, nhƣ Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh sau đó lan rộng ra hầu khắp các tỉnh và thành phố trong cả nƣớc. Lƣợng hàng hoá bất động sản tham gia giao dịch trong giai đoạn này tăng bình quân gấp 7-10 lần so với các năm trƣớc đây. Một phần bất động sản là nhà ở tham gia giao dịch nhằm đáp ứng nhu cầu tiêu dùng làm nhà ở và kinh
doanh dịch vụ, một phần không nhỏ các bất động sản giao dịch nhằm mục đích đầu cơ chờ tăng giá.
Đến năm 1997-1998, do ảnh hƣởng của khủng hoảng tài chính tiền tệ khu vực châu Á xuất phát từ khủng hoảng nhà đất ở Thái Lan, giá nhà đất liên tục giảm, thị trƣờng đóng băng.
Đến năm 2000-2001, với sự phục hồi và tăng trƣởng mạnh của nền kinh tế trong nƣớc, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tƣ mới sau khi ký kết Hiệp định thƣơng mại Việt - Mỹ, những quy định sửa đổi Luật Đất đai năm 2001 theo hƣớng mở rộng thêm quyền năng của ngƣời sử dụng đất và những thay đổi trong chính sách cho ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc mua nhà đất đã làm cầu về nhà đất gia tăng. Thêm vào đó, đây cũng là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch và kế hoạch 2001-2010, trong đó chính quyền các tỉnh, thành phố thực hiện công bố quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch đất đai và quy hoạch phát triển đô thị. Tƣơng lai phát triển đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch. Đó là động lực thúc đẩy các nhà đầu tƣ tìm kiếm thông tin về quy hoạch để đầu cơ đất đai đón trƣớc quy hoạch. Những nhân tố trên thúc đẩy gia tăng đột biến về cầu tạo ra một làn sóng đầu cơ mới trên thị trƣờng nhà đất, nhất là ở Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và một số thành phố lớn đang có cơ hội phát triển. Cơn sốt trên thị trƣờng nhà đất bắt đầu bùng phát từ cuối năm 2001 kéo dài đến cuối năm 2003, khi Luật Đất đai đƣợc thông qua, với những quy định mới về kiểm soát cung cầu đất đai và thị trƣờng bất động sản. Từ khi Luật Đất đai 2003 chính thức có hiệu lực với những quy định chi tiết của Nghị định 181/2004/NĐ-CP, thị trƣờng bất động sản bƣớc vào giai đoạn trầm lắng.
Giai đoạn 2004-2006 thị trƣờng bất động sản trầm lắng, kém sôi động chỉ có mua bán trong dân, các dự án bất động sản cũng không có nhiều giao dịch, giá cả tƣơng đối ổn định.
Từ cuối năm 2007 đến tháng 3 năm 2008 thị trƣờng bất động sản sôi động tại một số thành phố lớn do hiện tƣợng nhiều nhà đầu tƣ chuyển hƣớng đầu tƣ
từ thị trƣờng chứng khoán sang thị trƣờng bất động sản. Đồng thời do lãi suất vay ngân hàng thấp và cho vay dễ dãi cộng với tâm lý đám đông, a dua của ngƣời dân làm những ngƣời có tiền nhàn rỗi lo lắng về lạm phát, đồng tiền mất giá cũng lao vào vòng xoáy mua bán kiếm lời làm tăng nhu cầu, đẩy giá nhà chung cƣ tăng cục bộ ở một số dự án, một số khu vực nhất định.
Tuy nhiên hiện tƣợng quá nóng của thị trƣờng bất động sản đã “chững lại” dƣới tác động của những chính sách kiềm chế lạm phát nhƣ hạn chế tỷ lệ cho vay bất động sản, lãi suất cho vay cao.., do đó từ tháng 4/2008 đến nay thị trƣờng bất động sản giảm mạnh về giá và số lƣợng giao dịch. Giá căn hộ chung cƣ cao cấp giảm đáng kể từ 35% - 60% (xấp xỉ giá trƣớc thời kỳ sốt năm 2007 và thậm chí thấp hơn giá bán ra của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản), giá đất nền nhà riêng lẻ, nhà biệt thự giảm khoảng 30%. Thị trƣờng trầm lắng, giao dịch rất ít và giá cũng không biến đổi nhiều (chỉ giảm khoảng 8%). So với đầu năm 2008 thì tình hình chung giá cả đã giảm rất nhiều trở về tƣơng đƣơng giá đây (trƣớc khi sốt), nhiều nơi các doanh nghiệp bất động sản đã giảm giá thấp hơn so với giá bán trƣớc đây, tuy nhiên giao dịch vẫn trầm lắng.
Nhìn chung từ năm 1993 đến nay thị trƣờng bất động sản ở nƣớc ta phát triển mạnh và có tính chu kỳ khoảng 7 - 8 năm lại xuất hiện một đợt sốt về giá cả cũng nhƣ về lƣợng giao dịch (vào các năm 1993 - 2000 - 2007) những biến động chủ yếu xảy ra tại một số thành phố lớn, ở những vùng nông thôn và các tỉnh miền núi thị trƣờng chỉ ở quy mô nhỏ chủ yếu mua bán giữa ngƣời dân với nhau.