1 3-
1.7. Các nhân tố ảnh hƣởng đến cải tạo xây dựng lại nhà chung cƣ cũ-
- Do yêu cầu phát triển đô thị văn minh hiện đại: Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 được Thủ tướng Chắnh phủ phê duyệt tại Quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011 với mục tiêu là: Xây dựng Thủ đô Hà Nội phát triển bền vững, có hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội và kỹ thuật đồng bộ, hiện đại, phát triển hài hòa giữa văn hóa, bảo tồn di sản, di tắch lịch sử, với phát triển kinh tế, trong đó chú trọng kinh tế tri thức và bảo vệ môi trường, bảo đảm quốc phòng an ninh theo hướng liên kết vùng, quốc gia, quốc tế. Xây dựng Thủ đô Hà Nội trở thành thành phố ỘXanh - Văn hiến - Văn minh - Hiện đạiỢ, đô thị phát triển năng động, hiệu quả, có sức cạnh tranh cao trong nước, khu vực và quốc tế; có môi trường sống, làm việc tốt, sinh hoạt giải trắ chất lượng cao và có cơ hội đầu tư
thuận lợi.Theo đó, định hướng phát triển khu vực đô thị trung tâm được mở rộng từ khu vực nội đô về phắa Tây, Nam đến đường vành đai 4 và về phắa Bắc với khu vực Mê Linh, Đông Anh; phắa Đông đến khu vực Gia Lâm và Long Biên. Là trung tâm chắnh trị hành chắnh, kinh tế, văn hóa, lịch sử, dịch vụ, y tế, đào tạo chất lượng cao của Thành phố Hà Nội và cả nước. Dân số đến năm 2030 đạt khoảng 4,6 triệu người; diện tắch đất xây dựng đô thị khoảng 55.200 ha; đất dân dụng khoảng 34.900 ha; chỉ tiêu đất xây dựng dân dụng khu vực nội đô khoảng 60 - 65 m2/người, khu vực mở rộng phắa Nam sông Hồng khoảng 90 - 95 m2/người; đất ngoài dân dụng khoảng 20.300 ha. Trong đó khu nội đô lịch sử giới hạn từ phắa Nam sông Hồng đến đường vành đai 2, là khu vực bảo tồn di sản văn hóa Thăng Long, các giá trị truyền thống của người Hà Nội. Bảo tồn, cải tạo không gian kiến trúc cảnh quan đô thị và tôn vinh văn hóa, lịch sử truyền thống của khu phố cổ, khu phố cũ, Hồ Gươm, Hồ Tây, Thành cổ Ầ Điều chỉnh các chức năng sử dụng đất, di dời các cơ sở sản xuất, cơ sở đào tạo, y tế không phù hợp ra bên ngoài. Bổ sung hoàn thiện hệ thống hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật, cải tạo chỉnh trang kiến trúc đô thị, cảnh quan, tăng cường cây xanh mặt nước và bảo vệ môi trường sống. Hạn chế phát triển nhà cao tầng và kiểm soát sự gia tăng dân số cơ học, giảm từ 1,2 triệu người xuống khoảng 0,8 triệu người.
Như vậy, để Hà Nội trở thành đô thị văn minh hiện đại theo mục tiêu và định hướng đã được Thủ tướng Chắnh phủ phê duyệt thì công tác cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ càng có ý nghĩa quan trọng và cấp thiết vì không thể có một thành phố văn minh, hiện đại khi ở đó vẫn còn tồn tại những khu nhà chung cư cũ nát, mất an toàn.
- Vai trò của Nhà nước và doanh nghiệp Nhà nước: Công tác cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ của Hà Nội hiện nay là công việc lớn, phức tạp liên quan đến lợi ắch của nhiều đối tượng, do vậy khó có thể thực hiện được
nếu không có sự vào cuộc của Nhà nước với vai trò trung tâm để điều tiết việc tái thiết các chung cư cũ một cách đồng bộ và hợp lý như việc ban hành hệ thống cơ chế, chắnh sách, khung pháp lý liên quan đến cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. Nếu hệ thống cơ chế chắnh sách của Nhà nước ban hành mà phù hợp, ổn định, rõ ràng, minh bạch sẽ có tác động tắch cực, thúc đẩy nhanh tiến độ cải tạo xây dựng lại hệ thống nhà chung cư cũ hiện nay.
Số lượng nhà chung cư cũ cần cải tạo, xây dựng lại của Hà Nội còn rất nhiều, trong điều kiện ngân sách hạn hẹp, Nhà nước chỉ có thể thực hiện hỗ trợ một phần kinh phắ đối với các dự án đặc biệt, mang tắnh cấp bách thì việc phát huy vai trò, huy động nguồn lực của các tập đoàn, tổng công ty nhà nước có chức năng đầu tư xây dựng nhà ở tham gia chương trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ là rất quan trọng và cần thiết vì các tập đoàn, tổng công ty nhà nước có rất nhiều thế mạnh là nơi tập trung nhiều nguồn lực của Nhà nước như: vốn, kỹ thuật, năng lực quản lư, kinh nghiệm thi công các dự án , công tŕnh quan trọng.
- Ảnh hưởng của cơ chế thị trường: thể chế kinh tế nước ta đã chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng XHCN nên công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ cũng chịu tác động của thể chế kinh tế thị trường. Các nhà chung cư cũ của Hà Nội tập trung chủ yếu tại các quận trung tâm của thành phố, những vị trắ có giá trị đất đai lớn, chủ thể được giao quyền sử dụng đất đa đạng (nhà nước, tư nhân và các hộ dân cưẦ) Do vậy, quan hệ pháp lý giữa các chủ thể trong dự án xây dựng nhà chung cư cũ phải được thiết lập bởi quan hệ dân sự; không thể là quan hệ hành chắnh.Việc thực hiện dự án nhà chung cư cũ phải mang tắnh chất kinh doanh, chịu sự điều tiết của thể chế cơ chế thị trường định hướng XHCN.
1.8. Kinh nghiệm của các nƣớc trên thế giới về cải tạo các khu chung cƣ cũ.
- Kinh nghiệm của Pháp [13]: ỘKinh đô ánh sángỢ Paris luôn hấp dẫn du khách bốn phương bởi những đại lộ xanh thẳm, những tượng đài, cung điện và công trình kiến trúc tinh tế, thơ mộng. Tuy nhiên, giữa thế kỷ XIX, Paris vẫn chỉ là một thành phố mang hơi hướng trung cổ với các khu nhà ổ chuột, hậu quả của hàng thế kỷ phát triển tùy tiện, lệch lạc và đầy những bất cập.
Trong khoảng 15 năm (1853-1868), nhà quản lý đô thị lỗi lạc Georges Eugène Haussmann đã biến Paris xấu xắ thành một thủ đô hiện đại và tráng lệ với những đại lộ thẳng tắp chạy xuyên qua thành phố. Dọc theo những đại lộ ấy mọc lên những nhà hát, nhà thờ mới, khu đô thị cao tầng cùng rất nhiều công viên tươi đẹp.
Ngay từ thế kỷ XVII, chắnh quyền thành phố đã ban hành các quy chuẩn đầu tiên về quy hoạch và quản lý đô thị ở Paris. Trong đó, có những quy tắc vẫn còn được áp dụng tới tận ngày nay (vắ dụ như chuẩn mực giới hạn về chiều cao của tòa nhà mặt phố). Dù vậy, bộ mặt của thành phố này chỉ thực sự thay đổi như ngày nay nhờ dự án cải tạo Paris mang tên Haussmann, dự án tái quy hoạch và hiện đại hóa Thủ đô Paris của Pháp thời Napoleon đệ Tam. Dự án này bao trùm lên tất cả các khắa cạnh về quy hoạch đô thị của Paris như kiến trúc đường phố, không gian xanh, hệ thống dẫn và thoát nước.
Hình 1.2.Paris hoa lệ ngày nay (Nguồn: website.baoxaydung.com.vn)
Haussmann đã đưa ra các công cụ luật pháp giúp xúc tiến dự án cải tạo Paris như Quyền trưng dụng đất đai Ộvì mục đắch sử dụng côngỢ, theo đó chắnh quyền được phép trưng dụng các toà nhà nằm dọc con đường được dự kiến xây dựng. Quyền này đã cho phép Haussmann xóa bỏ mọi chướng ngại như phá hủy hàng nghìn ngôi nhà cũ kĩ và điều hàng vạn dân cư ra khỏi trung tâm thành phố để xây dựng các công trình kỳ diệu như Đại lộ Champs Elysée, Quảng trường Concorde và Quảng trường TrocaderoẦ Đồng thời, chắnh sách áp dụng của ông còn quyền buộc chủ các ngôi nhà mặt tiền phải tu sửa nhà định kỳ 10 năm/lần.
Năm 1859, ông tiếp tục ban hành luật định về đô thị hóa, cho phép mặt tiền các tòa nhà chỉ được cao tối đa 20m trong những con phố rộng 20m mà Haussmann đang xây dựng (trước đó chiều cao tối đa là 17,55m). Các mái nhà phải được làm nghiêng một góc 45o và mặt tiền của các nhà nằm trên cùng một con phố phải tuân thủ cùng một kắch thước,...
Không chỉ làm nên bộ mặt mới của Paris ngày nay, thời còn quản lý Bordeaux, Haussmann cũng ghi dấu bằng những công trình kiến trúc tuyệt vời có giá trị đến tận ngày nay, điển hình là khu quảng trường Bourses được UNESCO xếp hạng di sản thế giới.
Trong thời gian 1970-1980, rất nhiều chương trình cải tạo thành công các khu chung cư cũ đã được triển khai như khu Ronceray - Glonnieres, Lievre D'or ở thành phố Dreux, Garges les Gonesse ở Mans và ở ClichyẦ
- Kinh nghiệm của Trung Quốc [13]: : Kinh nghiệm cải tạo đô thị của Trung Quốc cũng là một vắ dụ đáng kể. Năm 1949, nước CHND Trung Hoa được thành lập, mọi việc quy hoạch và xây dựng đều thụ động theo sự sắp xếp của Nhà nước.
Năm 1980, Trung Quốc chuyển sang nền kinh tế thị trường, công tác quy hoạch và xây dựng bước đầu bị xáo trộn và vượt ra khỏi tầm kiểm soát của Nhà nước. Ngay sau đó, Trung Quốc lập ngành mới - thiết kế đô thị (TKĐT) nhằm quản lý có hiệu quả công tác xây dựng.
Năm 1987, Thẩm Quyến đã có quy hoạch tổng thể chi tiết về tu bổ và TKĐT, tuy nhưng cũng phải mất thời gian đến năm 1990, Trung Quốc mới áp dụng quy hoạch này trên toàn quốc. Trong quy hoạch và TKĐT, Thẩm Quyến đã xây dựng một khung kết cấu của thành phố, bao gồm hệ thống giao thông, kết cấu không gian, hình thái kiến trúc, nét đặc sắc của khu vực và coi đây là những tiêu chắ để quản lý đô thị.
Trong TKĐT, Thẩm Quyến còn đưa ra những quy định cụ thể từ hình thức kiến trúc, chiều cao công trình, vật liệu, màu sắc, khoảng lùi của công trìnhẦ bằng các bản vẽ, hệ thống văn bản và điều lệ quản lý kèm theo. Hàng năm, Thẩm Quyến còn tiến hành các nghiên cứu quy hoạch mang tắnh chuyên đề, những kế hoạch quản lý quy hoạch cần thực thi trong năm, những bản báo cáo công việc đã làm trong công tác quy hoạch. Đồng thời, Thẩm Quyến còn tăng cường công bố rộng rãi các bản vẽ quy hoạch và xây dựng trên phương tiện truyền thông nhằm lấy trưng cầu dân ý.
Kết quả là từ một làng chài nhỏ bé khoảng vào những năm 80, Thẩm Quyến giờ đã trở thành một trong những thành phố phát triển vào bậc nhất
của Trung Quốc, làm thay đổi thế giới quan của những người hoạt động trong lĩnh vực xây dựng và quy hoạch. Từ đó, TKĐT được nhân rộng ra ở các thành phố khác của Trung Quốc như Đại Khánh, Chu Hải hay Thiên Tân...
Hình 1.3.Thành phố Thẩm Quyến (Nguồn: website.baoxaydung.com.vn)
Trung Quốc là Quốc gia đông dân, mật độ cư trú lớn và khả năng ứng dụng công nghệ khoa học kỹ thuật tốt, chắnh phủ Trung Quốc đã sử dụng giải pháp thay đổi cấu trúc (phá bỏ khu chung cư cũ - KCCC) tại các khu trung tâm đô thị lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Quảng Châu, Thâm QuyếnẦ để phát triển nhà cao tầng với quy mô rất lớn, có tắnh toán kỹ về các yếu tố kỹ thuật. Đồng thời biện pháp này được phát triển và thực hiện đồng loạt tại các đô thị, khai thác tối đa tiềm năng đất đô thị và đã mang lại thành công lớn. Do diện tắch các thành phố lớn Trung Quốc rộng nên việc di dời, giải phóng mặt bằng, xây dựng mới và cải tạo xây dựng thực hiện theo quy hoạch có nhiều thuận lợi. Từ 1979-1988 Thượng Hải đã xây dựng 220 công trình nhà ở cao tầng với 2,12 triệu m2 sàn. Từ 1989-1990 số nhà ở cao tầng đã lên tới 625 toà nhà, dự định xây dựng thêm 542 toà nhà, tổng cộng là 1.167 toà nhà với
nay, với công nghệ hiện đại, hàng loạt các nhà chọc trời được liên tiếp mọc lên, khẳng định bước phát triển mới của Trung Quốc.
Trong trường hợp các khu vực phát triển mới hoặc cải tạo đô thị được triển khai tại những địa điểm đã từng được sử dụng như đất đô thị trước đây, chắnh quyền các địa phương ở Trung Quốc thường phải đối mặt với nhiều vấn đề liên quan đến trưng thu đất. Những năm gần đây, vấn đề này vẫn được xử lý căn cứ theo các quy định và được tiến hành hết sức nhanh chóng. Về nguyên tắc, vấn đề xã hội hết sức nhạy cảm được chắnh quyền thành phố chỉ đạo về mặt chắnh sách. Trong những dự án kiểu như vậy, rất khó có thể có được những cuộc thương lượng có kết quả và các khoản tiền đền bù không hoàn toàn thoả đáng.
Sự tham gia của cộng đồng bị coi là gây chậm trễ cho khâu thiết kế và thi công hoặc chỉ gây thêm nhiều tranh cãi nên dễ trở thành những yếu tố gây rối loạn cho công tác quy hoạch. Vì vậy, sự tham gia của cộng đồng chỉ còn mang tắnh hình thức. Sự tham gia của cộng đồng đã trở thành một hình thức thông tin cuối cùng trước khi tiến hành thi công. Người ta duy trì một hệ thống với những hình thức tiếp xúc rất chung chung và các thông báo chắnh thức, tránh đối thoại trực diện với người dân.
Hiện trạng quy hoạch, phát triển đô thị ở Trung Quốc hiện nay đang diễn ra với một tốc độ chóng mặt nhưng đáng nể, mặc dù có rất nhiều biểu hiện vận dụng các cách làm quy hoạch của nhiều nước khác nhau và mức độ thành công cũng dừng ở mức nhất định.
- Kinh nghiệm của Sigapore [13]: Quá trình phát triển nhà ở của Singapore có thể chia làm 4 giai đoạn:
Giai đoạn 1 (năm 1960-1970): Xây dựng các khu chung cư thu nhập thấp chỉ đủ để bố trắ các phòng ở; mỗi căn hộ chỉ khoảng 50m2 đến 60m2 bố trắ cho các hộ thu nhập thấp chưa có nhà ở.Thời gian đầu, để tiết kiệm chi phắ
đầu tư và vận hành, thang máy các chung cư được thiết kế 3 tầng mới có một điểm dừng; những năm sau khi thu nhập của người dân tăng lên thì hệ thống thang máy mới được cải tạo để dừng ở từng tầng. Các căn hộ ban đầu cũng thiết kế diện tắch nhỏ, ắt phòng ở nhằm phù hợp với sức mua, sau đó do nhu cầu ở và thu nhập tăng lên, các căn hộ được cải tạo nâng cấp mở rộng theo nhu cầu.
Giai đoạn 2 (năm 1971-1980): Xây dựng bổ sung cho nhu cầu ở do tăng dân số, diện tắch các căn hộ được nâng dần lên khoảng 70m2 và căn hộ có nhiều phòng (2-3 phòng).
Giai đoạn 3 (năm 1981-1991): Xây dựng thêm các chung cư và chú trọng đến cảnh quan, môi trường cây xanh trong các khu chung cư; cải tạo một số khu chung cư cũ cho phù hợp yêu cầu sử dụng ngày càng cao. Giai đoạn sau năm 1991 đến nay, quy hoạch phát triển thêm nhiều khu ở mới, nhằm phân tán và cân bằng mật độ dân số, thuận lợi cho giao thông đi lại. Việc xây dựng các chung cư giai đoạn này phần lớn được thực hiện theo đơn đặt hàng.
Người dân muốn được sở hữu căn hộ do Nhà nước cung cấp, phải thực hiện đóng góp quỹ để dành tiền mua nhà, số tiền người dân đóng góp quỹ được trừ dần vào tiền mua nhà trả góp, thời gian trả góp lâu nhất là 25 năm. Cơ quan quản lý quỹ và tổ chức xây dựng nhà ở cho nhân dân và tổ chức bán nhà trả góp cho người dân. Người có thu nhập thấp được ưu tiên mua trước và thông qua các hình thức bốc thăm, người dân được mua căn hộ chỉ được sở hữu không quá 90 năm. Sau thời hạn này, Chắnh phủ sẽ thu hồi không bồi thường để xây dựng lại chung cư mới, người dân sẽ được ưu tiên mua lại căn hộ trong chung cư mới trước khi hết quyền sở hữu nhà ở tại chung cư cũ. Việc bán có thời hạn là nhằm hạn chế tranh chấp về sau và thuận lợi cho việc xây dựng lại đồng bộ các khu chung cư.
Từ một nước đại đa số người dân sống trong các khu ổ chuột, khu định cư lụp xụp, nhếch nhác, đến nay 91% người dân Singapore sở hữu nhà,