1 3-
2.4. Thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại và quản lý nhà chung cƣ
2.4.1. Thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ trên
trên địa bàn Hà Nội hiện nay
2.4.1. Thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ trên địa bàn Hà Nội hiện nay bàn Hà Nội hiện nay
Mặc dù đã có các chắnh sách, giải pháp của Chắnh phủ cũng như của thành phố nhưng việc cải tạo nhà chung cư cũ ở Hà Nội đến nay sau hơn 7 năm có Nghị quyết 34 của Chắnh phủ và sau hơn 6 năm có Quyết định 48 của UBND thành phố vẫn đang ở thế dậm chân tại chỗ. Theo Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP: ỘĐối với các chung cư cũ bị hư hỏng nặng, lún nứt ở mức độ nguy hiểm, các địa phương cần có kế hoạch di dời khẩn cấp các hộ dân đang sinh sống để thực hiện việc phá dỡ, xây dựng lạiỢ [2] thực tế hiện nay các nhà chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội còn hư hỏng nặng, xuống cấp nghiêm trọng hơn cả thời điểm ra Nghị quyết cách đây 7 năm. Những chung cư nguy hiểm cấp độ C cũng có nguy cơ xảy ra thảm họa sập đổ rất lớn nếu có lực xô ngang tác động, chẳng hạn như động đất, nhưng hiện chưa có chế tài buộc di dời. Chỉ tắnh số dự án mới kiểm định, có 67 chung cư nguy hiểm cấp C. Nhiều nhất trên địa bàn quận Đống Đa có 44 công trình; tiếp đến là Ba Đình: (12), Thanh Xuân: (6), Hai Bà Trưng: (3), Hoàng Mai: (2)Ầ[20]. Tuy nhiên, nhiều nhà đã được đưa vào diện mức độ cảnh báo cực kỳ nguy hiểm (cấp độ D) như nhà C8 tập thể Giảng Võ (Ba Đình), nhà tập thể P16A Thụy Khuê (Tây Hồ) và đơn nguyên 1 và 3 tập thể Bộ Tư pháp, phố Kim Mã Thượng (Ba Đình) Ầnhưng người dân vẫn không di dời và tiếp tục cơi nới lấn chiếm làm thêm các Ộchuồng cọpỢ Ộchuồng voiỢ với lý do là dự án mới chỉ đang trên giấy, không có thời hạn triển khai cụ thể, giữa những hộ dân đồng tình di dời và những hộ dân chưa muốn di dời còn tranh luận về nhà chung cư đã thuộc dạng nguy hiểm cấp độ D hay chưa. Thậm chắ, các hộ dân còn nghi ngờ kết luận "nhà nguy hiểm cấp D" là hành động "tiếp tay" cho nhà
đầu tư "nhảy vào" dự án nhằm mục đắch thương mại. Sau đó, người dân đặt vấn đề về năng lực nhà đầu tư và yêu cầu phải để cho chắnh các hộ dân chọn nhà đầu tư xây dựng lại nhà cho mình.
Hết năm 2014 chỉ có 14 nhà chung cư cũ của Hà Nội được xếp vào loại nguy hiểm (cấp độ D), buộc phải tổ chức di dời, cải tạo xây dựng lại như nhà B4, B14 Kim Liên; 187 Tây Sơn; I1, 2, 3 Thái Hà; P3 Phương Liệt; C7, A3 Giảng Võ; B7 Thành Công, 148 - 150 Sơn Tây, A1,A2 Nguyễn Công TrứẦ còn lại các dự án hiện vẫn đang tiến hành khâu khảo sát, điều tra xã hội học, lập quy hoạch, thậm chắ có dự án doanh nghiệp đã được giao đất nhưng sau đó không triển khai như dự án nhà C1 Thành Công (Ba Đình). Sau trận lụt lịch sử tại Hà Nội năm 2008, hàng trăm hộ dân tại tòa đã bị cưỡng chế di dời lên khu tái định cư 5,3 héc-ta gần Chùa Hà (Cầu Giấy) với lý do chung cư đã xuống cấp nghiêm trọng, có nguy cơ sập bất cứ lúc nào, gây nguy hiểm cho tắnh mạng người dân.Theo nguyện vọng của người dân là được tái định cư tại chỗ, tòa nhà được Thành phố giao trách nhiệm cho Tổng công ty công trình giao thông 1 lập dự án để đầu tư xây dựng lại với chiều cao 17 tầng. Từ đó đến nay đã gần 6 năm, nhưng dự án vẫn chưa được triển khai [14,15,23].
Khu tập thể Nguyễn Công Trứ, một trong những khu chung cư được xây dựng đầu tiên ở Việt Nam, đến nay đã trở nên chật chội, môi trường sống đã bị xuống cấp nghiêm trọng. Theo quy hoạch, khu tập thể này được đầu tư xây dựng mới với chiều cao trung bình 14 tầng, tổng diện tắch sàn toàn dự án khoảng 360.000m2, gồm 8 tòa nhà cao tầng trên mặt bằng 14 nhà chung cư với hệ thống giao thông đồng bộ được mở rộng kết nối với khu vực, hệ thống cây xanh, công trình hỗn hợp, nhà trẻ, khu thể dục thể thao... đáp ứng yêu cầu nâng cao chất lýợng cuộc sống của dân cý, đồng thời tạo bộ mặt đô thị hiện đại, văn minh. Mặc dù, khu chung cư này đã có phương án cải tạo, phá dỡ, xây mới từ năm 2002 và dự án nhà cao tầng N3 được xây dựng trên nền quỹ
đất tháo dỡ nhà A1, A2 thành phố giao cho Công ty Đầu tư và Phát triển nhà số 7 làm chủ đầu tư song do rất nhiều vướng mắc, đặc biệt trong công tác giải phóng mặt bằng, phải tới tháng 3/2013, dự án mới được khởi công xây dựng . Nhưng hiện nay, công tác triển khai mặt bằng và định vị cho phần thi công khó khăn do mặt bằng công trình nhỏ; đường giao thông vào công trường chỉ có một con đường chật hẹp, trong khi các hộ dân lại kinh doanh ở hai bên đường nên việc vận chuyển vật tư, máy móc trang thiết bị ra vào phục vụ thi công rất khó khăn làm cho tiến độ của công trình bị chậm lại. Về quy hoạch kiến trúc, theo Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đã được Thủ tướng phê duyệt, ở 4 quận nội thành cũ phải giảm mật độ dân số từ 1,2 triệu người xuống còn 0,8 triệu người do vậy các công trình cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ ở khu Nguyễn Công Trứ bị khống chế chiều cao, nên việc xây dựng lại mất cân đối lớn về tài chắnh. ỘChỉ tắnh riêng dự án xây dựng nhà N3 đang đứng trước khả năng bị Ộâm" tới 322 tỷ đồng. Cụ thể, tổng mức đầu tư của dự án nhà N3 là 578 tỷ đồng trong khi tổng doanh thu theo cơ chế chỉ có 256 tỷ đồng. Phần mất cân đối 322 tỷ đồng gồm chi phắ xây dựng (247 tỷ đồng) và chi phắ thuê quỹ nhà tạm cư (75 tỷ đồng).Nếu tắnh toàn bộ dự án cải tạo xây dựng lại khu tập thể Nguyễn Công Trứ, con số mất cân đối dự tắnh lên hơn 2.195 tỷ đồngỢ [24]. Do vậy, hơn 360 hộ dân sau gần 5 năm phải di dời đến các khu tạm cư đang từng ngày mong được trở về nơi ở cũ, nhưng cả chủ đầu tư và chắnh quyền địa phương đều chưa có câu trả lời chắnh xác về thời gian hoàn thành dự án. Từ thực tế triển khai dãy nhà A, thì việc triển khai 12 khối nhà còn lại sẽ còn khó khăn hơn bởi những công trình này nằm ở vị trắ thuận lợi hơn nhưng lại tồn tại nhiều đối tượng phải giải phóng mặt bằng như dân cư trong khu tập thể, các hộ cơi nới lấn chiếm, các hộ sở hữu tư nhân, các cơ quan đơn vị, các kiốt, chợ. Do vậy, chắc chắn người dân nơi đây sẽ vẫn
phải tiếp tục sinh sống trong khu chung cư - chợ này với tình trạng hỗn độn và chờ sập bất cứ lúc nào.
Hình 2.2. Toà nhà N3 tập thể Nguyễn Công Trứ được khởi công từ tháng 3/2013 đến nay vẫn dang dở (Nguồn: website batdongsan.vietnamnet.net)
Khu chung cư Văn Chương được giao cho Công ty cổ phần đầu tư xây dựng số 2 cải tạo từ năm 2002 nhưng đến nay sau hơn 10 năm dự án vẫn bất động. Hai lý do căn bản là: doanh nghiệp không thoả thuận được với các hộ dân và không có lời giải cho bài toán kinh doanh tại khu chung cư này.
Nhà A6 Giảng Võ và hai nhà khu B Kim Liên đã cải tạo xong, dân đã chuyển vào ở nhưng được xem là khuôn mẫu ỘđenỢ của việc cải tạo chung cư bởi chất lượng kém, thiếu tiện nghi. Nhiều ý kiến của các hộ dân tại các dự án cải tạo chung cư cũ này phản đối việc xây dựng lại bởi chất lượng kém của các toà nhà sau khi đã được xây dựng lại. Đến hết năm 2014, tuy có 14 dự án nhà chung cư cũ được phá dỡ, cải tạo xây dựng lại nhưng thực tế chỉ có nhà B4, B14 Kim Liên, 187 Tây Sơn, 1, 2, 3 Thái Hà, P3 Phương Liệt, A6, D7 Giảng Võ đã cải tạo hoàn thành, đưa vào sử dụng, hai chung cư nguy hiểm cấp độ D là B6 Giảng Võ và C1 Thành Công đã khởi công nhưng hiện vẫn
đang nằm chờ không có thời hạn cụ thể, nhà 51 Huỳnh Thúc Kháng, 148-10 Sơn Tây đã tổ chức di dời, tạm cưẦ
Dự án B6 Giảng Võ do Tổng công ty 36 Bộ Quốc phòng liên doanh với công ty Mefrimex làm chủ đầu tư. Năm 2009, 100% các hộ dân đã di dời bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư triển khai xây dựng. Sau gẩn 3 năm chuẩn bị, tháng 7/2011, công trình được khởi công và dự kiến đến quý 1/2014 sẽ hoàn thành. Tuy nhiên, dự án B6 Giảng Võ đang tiến hành đào móng thì dừng lại vì chủ đầu tư không Ộcơ cấuỢ được bài toán lợi nhuận do dự kiến ban đầu xây 25 tầng, nhưng theo quy hoạch của thành phố thì Ộkhu đất vàngỢ B6 Giảng Võ chỉ được xây tối đa 15 tầng. Trong quá trình hợp tác liên doanh giữa Tổng công ty 36 và công ty Mefrimex đã phát sinh các tranh chấp giữa hai bên. Các bên đã phải khởi kiện ra tòa Tòa án và đang chờ tiến hành các thủ tục thụ lý vụ án. Vụ kiện này có thể sẽ kéo dài và tiếp tục ảnh hýởng đến tiến độ thực hiện dự án.
Tại dự án chung cư cũ D2 Giảng Võ, mặc dù có đến 70% hộ dân đã di dời được 2 năm, nhưng 30% hộ dân không đồng ý di dời nên dự án vẫn chưa xong giải phóng mặt bằng, trong khi tiền hỗ trợ thuê nhà cho các hộ dân đã di dời sắp hết hạn. Khu đất D2 Giảng Võ được đánh giá là một khu đất ỘvàngỢ nhưng giờ đây trở thành một chung cư hoang vì dự án mãi vẫn chưa triển khai xây dựng.
Khu chung cư Hào Nam được giao cho Liên doanh Công ty đầu tư Phát triển Nhà và Công ty Cang Long nghiên cứu đầu tư từ năm 2006 đến nay. Dự án phải dừng lại bởi nếu quy hoạch chỉ cho phép xây 9 tầng thì doanh nghiệp không thể tiếp tục đầu từ vì bài toán kinh doanh.
Khu tập thể 16 Trần Hưng Đạo được UBND quận Hoàn Kiếm giao cho Tổng công ty 36 nghiên cứu đầu tư. Dự án này được UBND thành phố Hà Nội và gần 100 hộ dân ủng hộ phương án của chủ đầu tư nên chấp thuận bàn
giao mặt bằng cho chủ đầu tư nhưng 2 năm nay vẫn tắc vì dự án này trước đây đã được UBND quận Hoàn Kiếm giao cho Công ty An Dương nghiên cứu đầu tư. Công ty An Dương đã bỏ, không làm dự án này, UBND quận Hoàn Kiếm đã đề nghị Công ty An Dương chắnh thức có văn bản trả lại dự án thì không nhận được sự hợp tác từ phắa Công ty An Dương.
Qua thực tế các dự án đang triển khai nêu trên [10] đã cho chúng ta thấy rõ bức tranh tổng thể về thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ tại Hà Nội là số lượng nhà chung cư cũ được cải tạo xây dựng lại còn rất nhỏ bé so với nhu cầu, các dự án đã và đang triển khai thì tiến độ rất chậm chạp, bế tắc về cơ chế.
Ngoài giải pháp phá dỡ xây dựng lại nhà nguy hiểm cao tầng, những năm vừa qua, Hà Nội cũng đã tiến hành duy tu sửa chữa, chống xuống cấp nhằm giảm bớt nguy hiểm tại một số khu nhà chung cư cũ.
* Chống lún nhà cao tầng:
Đã ép cọc, gia cố nền móng chống lún cho 12 công trình: A8 Nghĩa Đô (1 đơn nguyên); Nhà B7 Thành Công (1 đơn nguyên); Nhà E3, E4 và E7 Thành Công; Nhà B6 Giảng Võ; Nhà B2 Văn Chương; Nhà A2 Ngọc Khánh; Nhà K7 Thành Công; Nhà E6 Thành Công và nhà E6, E7 Quỳnh Mai.
Cải tạo thay thế bộ phận kết cấu nguy hiểm nhà cao tầng: Đã sửa chữa cải tạo 05 nhà nguy hiểm 5 tầng: A1, A2, A3, A4 Nguyên Khê, A1 Kắnh Nỗ.
* Xây ốp nhà chung cư:
Đã thực hiện dự án xây ốp nhà E Nguyễn Công Trứ: 4 tầng với tổng diện tắch sàn xây ốp mở rộng là: 2.057 m2; Nhà B6 Trung Tự: 5 tầng với tổng diện tắch sàn xây ốp mở rộng: 1.545 m2; Nhà B6 Học viện chắnh trị quốc gia Hồ Chắ Minh: 4 tầng vói tổng diện tắch xây ốp mở rộng: 900 m2; triển khai xây ốp 10 nhà chung cư khu tập thể Trung Tự [8,13].