1 3-
3.2.4. Bảo đảm lợi ắch của cá nhân, các hộ gia đình, của cộng đồng
cũng nhƣ lợi ắch của Nhà nƣớc và nhà đầu tƣ trong cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ
Nguyên nhân chậm trễ trong khâu giải phóng mặt bằng ở bất cứ dự án cải tạo, xây dựng lại khu chung cư nào của Hà Nội phần lớn là do mâu thuẫn lợi ắch giữa chắnh quyền, nhà đầu tư và người dân sống trong các khu nhà chung cư, do vậy, để giải quyết được mâu thuẫn này, chúng ta cần thống nhất và giải quyết được một số vấn đề sau [16]:
Một là, cần khẳng định: chắnh quyền sở tại không được thu hồi quyền sử dụng đất ở hợp pháp của dân cư. Trong trường hợp cần thu hồi đất ở thì
phải có sự thoả thuận trước của dân cư và phải thực hiện đúng qui trình, thủ tục luật pháp qui định. Chắnh phủ cần cho huỷ bỏ các quyết định thu hồi đất do chắnh quyền địa phương ban hành trái với pháp luật.
Hai là, Nghị quyết 34/2007/NĐ- CP của Chắnh phủ đề ra hai yêu cầu khi thực hiện dự án cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ là:
- Đảm bảo an toàn tắnh mạng và của cải cho các hộ gia đình, cá nhân hiện đang sinh sống tại các chung cư;
- Góp phần cải tạo, chỉnh trang đô thị theo qui hoạch đã được phêduyệt.
Nay, Nhà nước nên bổ sung thêm yêu cầu là: bảo đảm được quyền lợi hợp pháp của các chủ sử dụng đất nhà chung cư theo qui định của pháp luật dân sự.
Ba là, do thể chế kinh tế nước ta đổi mới, đã xoá bỏ cơ chế tập trung bao cấp, chuyển sang cơ chế thị trường, theo định hướng XHCN, nên việc thực hiện dự án nhà chung cư cũ phải tuân thủ thể chế cơ chế thị trường. Có nghĩa, quan hệ pháp lý giữa các chủ thể trong dự án xây dựng nhà chung cư cũ được thiết lập bởi quan hệ dân sự; không phải bởi quan hệ hành chắnh.Việc thực hiện dự án nhà chung cư cũ mang tắnh chất kinh doanh, chịu sự điều tiết của thể chế cơ chế thị trường. Vì vậy, chắnh sách của Nhà nước cần thể hiện được một số quan điểm sau:
- Tôn trọng quyền sử dụng đất ở hợp pháp của dân cư. Giá trị quyền sử dụng đất ở chắnh là vốn đóng góp kinh doanh của dân cư vào dự án. Dân cư là đối tác của doanh nghiệp góp vốn đầu tư thực hiện dự án xây dựng nhà chung cư cũ. Riêng nhà chung cư nguy hiểm có nguy cơ sụp đổ, nhà nước có biện pháp di dời nhưng phải tôn trọng quyền sử dụng đất ở hợp pháp của dân cư.
- Trong cơ chế thị trường, nền kinh tế có nhiều chủ thể được nhà nước giao quyền sử dụng đất (như: chủ thể nhà nước; chủ thể cộng đồng dân
cư, chủ thể tư nhân v.v...). Mối loại chủ thể đều có quyền và lợi khác nhau đối với đất đai sử dụng. Vì vậy, Nhà nước cần thể hiện rõ chắnh sách sử dụng đất phù hợp với quyền lợi các chủ thể. Không buộc các chủ thể thực hiện chung một chắnh sách như nhau.
- Vị trắ sinh lợi của đất xây dựng trong đô thị và trong khu chung cư là yếu tố quyết định mạng lại lợi nhuận cho nhà đầu tư. Vì vậy, Nhà nước cần đề ra chắnh sách cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ phù hợp khả năng sinh lợi tại các vị trắ đất xây dựng khác nhau trong khu chung cư và trong đô thị. Làm như vậy là cho xã hội nhận thức đúng giá trị đắch thực của dự án đầu tư cải tạo, xây dựng nhà chung cư cũ; cùng tham gia thực hiện dự án, tham gia giám sát dự án đầu tư.
Về chắnh sách thực hiện dự án cải tạo, xây dựng nhà chung cư Nhà nước nên áp dụng 02 hình thức:
- Tại vị trắ đất xây dựng có khả năng sinh lợi cao (đất vàng), cần phải áp dụng chắnh sách kinh doanh, cần có qui định lựa chọn chủ đầu tư dự án phải thông qua đấu thầu. Chủ đầu tư dự án bắt buộc phải có năng lực tài chắnh, có kinh nghiệm đầu tư xây dựng công trình chất lượng cao. Không chấp nhận nhà đầu tư thiếu năng lực.
- Tại vị trắ đất xây dựng có khả năng sinh lợi thấp, cần áp dụng chắnh sách "cần bằng lợi ắch các đối tác", khuyến khắch các nhà đầu tư trong dự án tự thoả thuận lợi ắch.
Bốn là, Nhà nước cần đặt cơ sở pháp lý phân chia lợi ắch các chủ đầu tư tham gia dự án bảo đảm công bằng, minh bạch phù hợp thể chế luật pháp nhà nước trong cơ chế thị trường.
Năm là, đối với những hộ ở tầng 1 (tầng trệt) và các hộ lấn chiếm đất công cộng cần có định giá cụ thể theo giá thị trường căn hộ của họ. Để làm được việc này, chúng ta cần có chuyên gia định giá độc lập để làm trọng tài.
Phần chênh lệch giá giữa tầng 1 với các tầng trên thì cần coi đó là vốn đóng góp của họ cùng kinh doanh với chủ dự án theo dạng đóng góp cổ phần. Nếu họ không muốn thì trả họ bằng tiền khoản chênh lệch đó, còn phần ở thì vẫn tắnh bằng các tầng khác, không nên để họ hưởng diện tắch cao hơn làm cho quỹ nhà ở bị thâm hụt. Phần diện tắch tự cơi nới, xây dựng công trình trên đất lưu không (trừ trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật hiện hành), xây dựng trên đất lấn chiếm hoặc trên khoảng không, nóc nhà, các vị trắ khác thuộc khu vực dự án thì Nhà nước chỉ nên hỗ trợ bằng tiền chi phắ để phá dỡ di chuyển.