1 3-
2.4. Thực trạng công tác cải tạo, xây dựng lại và quản lý nhà chung cƣ
2.4.2. Thực trạng công tác quản lý các khu nhà chung cƣ cũ trên địa
Hà Nội hiện nay
Tuy chủ yếu được xây dựng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước từ những năm 60 Ờ 70 Ờ 80 của thế kỷ trước, nhưng từ năm 1994, Hà Nội bắt đầu thực hiện việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 của Chắnh phủ, do vậy, trên địa bàn Hà Nội hiện nay đang tồn tại các dạng quản lý, sử dụng quỹ nhà chung cư cũ là:
- Quỹ nhà sở hữu nhà nước do các công ty kinh doanh nhà của nhà nước quản lý;
- Quỹ nhà thuộc sở hữu tư nhân do các hộ dân thuê nhà đã thực hiện việc mua nhà thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định 61/CP ;
- Quỹ nhà của các cơ quan tự quản đã và sẽ tiếp tục bàn giao cho thành phố quản lý, đây là quỹ nhà ở trong tình trạng xuống cấp hư hỏng nhất do việc duy tu, sửa chữa không được quan tâm, tiến hành thường xuyên.
Theo thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội, tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn Thủ đô có khoảng 210.000 căn (chủ yếu là căn hộ chung cư cũ). Trong đó, quỹ nhà do các Công ty quản lý là 155.000 căn, quỹ nhà ở của các cơ quan tự quản không còn đầu mối quản lý, thành phố đã giao UBND các quận, huyện, thị xã xem xét cấp giấy chứng nhận là 55.000 căn.
Qua 15 năm thực hiện công tác bán nhà thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định 61/CP, mặc dù Hà Nội đã triển khai thực hiện nhiều biện pháp quyết liệt nhằm đẩy nhanh tiến độ, đáp ứng nhu cầu của người dân, đến tháng 6/2013 thời điểm Nhà nước dừng bán nhà theo Nghị Nghị 61/CP và Nghị định số 34/2013/NĐ-CP về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bắt đầu có hiệu lực từ ngày 6/6/2013 toàn thành phố ước còn khoảng 40.000 căn (trong tổng số 210.000 căn) chưa bán và cấp giấy chứng nhận [24].
Nguyên nhân của việc chưa bán hết quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn là do các cơ quan tự quản buông lỏng quản lý từ nhiều năm nay nên hồ sơ gốc của quỹ nhà bị thất lạc; cơ quan tự quản không còn nên không thể bàn giao; hoặc còn nhưng nhiều cơ quan chưa tắch cực hoặc không hợp tác với các công ty quản lý kinh doanh nhà của thành phố. Mặt khác, người sử dụng nhà, đất do các cơ quan tự quản đã tự ý cơi nới, lấn chiếm, nên không muốn làm hồ sơ vì sợ sẽ xảy ra tranh chấp, khiếu kiện.
Từ thực tế triển khai tại các quận, huyện cho thấy có nhiều hồ sơ phức tạp, đã giải quyết từ nhiều năm nhưng chưa dứt điểm; việc đan xen sở hữu về nhà đất đã bán và chưa bán gây khó khăn khi hoạch định, xác định giá bán, diện tắch bán; trong khi các căn hộ này lại nằm rải rác, đan xen, không tập trung nên cũng gây nhiều khó khăn cho công tác quản lý, cải tạo, sửa chữa và phát triển nhà.
Mặt khác, nhiều gia đình có nguyện vọng nhưng do hoàn cảnh kinh tế khó khăn chưa có điều kiện mua nhà nên không ký hợp đồng mua bán hoặc ký hợp đồng rồi nhưng chưa nộp tiền. Hiện Công ty Quản lý và Phát triển Nhà Hà Nội còn gần 1.000 hồ sơ bán nhà đã được thẩm định, duyệt giá bán từ năm 2012 nhưng người dân không đến ký hợp đồng, nộp tiền mua nhà với lý do chưa thu xếp được kinh phắ.
Một nguyên nhân nữa cũng làm ảnh hưởng đến tiến độ bán nhà theo Nghị định 61/CP trong suốt thời gian qua là một số hộ muốn mua nhà nhưng vướng quy hoạch, nhà đang có tranh chấp, khiếu kiện, nhà ở khu phố cổ nên chưa được mua.
Các quận, huyện, thị xã có khối lượng hồ sơ nhà cơ quan tự quản còn nhiều như Long Biên, Hoàng Mai, Tây Hồ, Từ Liêm, Thanh Trì, Hà Đông, Hoài ĐứcẦ
Nghị định số 34/2013/NĐ-CP về quản lý, sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước, bắt đầu có hiệu lực từ ngày 6/6, có nhiều thay đổi về đối tượng được mua nhà, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đặc biệt là giá bán sẽ cao gấp nhiều lần so với Nghị định 61/CP.
Điểm khác biệt lớn nhất của Nghị định 34/2013/NĐ-CP là giá bán nhà bao gồm tiền nhà và tiền sử dụng đất. Trong đó, tiền sử dụng đất được tắnh theo bảng giá đất ở do thành phố ban hành hằng năm, có hiệu lực thi hành tại thời điểm ký hợp đồng mua bán. Còn theo Nghị định 61/CP, mức giá này được tắnh từ năm 2004, thấp hơn khoảng mười lần so với giá đất năm 2013.
Những thay đổi về công tác quản lý nhà ở nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo Nghị định 34/2013/NĐ-CP, mặc dù sẽ áp giá bán theo quy định hàng năm của thành phố, người mua nhà thuộc sở hữu nhà nước theo quy định mới sẽ không được bao cấp về giá và sẽ phải chịu mức giá cao hơn rất nhiều so với Nghị định cũ, tuy nhiên Nghị định 34 cũng ỘmởỢ ra rất nhiều và thông thoáng hơn trong công tác bán, xử lý hồ sơ. Vắ dụ, Nghị định mới quy định cách giải quyết đối với cả những dạng mua nhà bổ sung. Đặc biệt, với dạng nhà mua gom về một chủ, nếu theo Nghị định 61 thì sẽ rất khó khăn để xử lý, nhưng ở Nghị định 34 thì cách thức giải quyết cho trường hợp đó sẽ được tắnh theo giá đất của UBND thành phố hàng năm.
Vấn đề đáng quan tâm hiện nay là việc quản lý khu nhà chung cư sau khi bán, nhất là phần diện tắch hành lang, cầu thang, nóc nhà, sân thượng không có ai chịu trách nhiệm sửa chữa, duy tu. Bởi cho đến nay, thành phố vẫn chưa có văn bản nào về vấn đề này. Thực trạng này đang đặt ra khó khăn đối với các xắ nghiệp nhà và địa phương khi xử lý tranh chấp do thiếu cơ sở pháp lý.
Hình 2.3. Từ ngày 6/6/2013 giá nhà sở hữu Nhà nước sẽ được bán theo giá đất năm 2013, tăng 8-13 lần thay vì theo giá đất năm 2004 như trước đây.
(Nguồn: website Tin tức)