1 3-
2.5. Đánh giá chung về kết quả cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ
2.5.2. Hạn chế và nguyên nhân hạn chế trong việc cải tạo, xây dựng
nhà chung cƣ cũ ở Hà Nội
Nét đặc thù của các dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ theo Nghị quyết của HĐND thành phố (các dự án phải thực hiện trên cơ sở một đề án chung, theo qui hoạch được duyệt của toàn khu) ở chỗ: đó là một dự án tổng thể, đa mục tiêu và mang tắnh xã hội rất cao. Đây là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, chỉnh trang đô thị, đầu tư vốn từ nhiều nguồn, liên quan đến trách nhiệm và lợi ắch của nhiều bên cần được xử lý hài hoà.
Từ khi có chủ trương của nhà nước, nhiều nhà đầu tư đã quan tâm, đăng ký tham gia thực hiện các dự án cải tạo, xây dựng lại các khu nhà chung cư cũ nhưng khi các nhà đầu tư đã được chọn, các dự án đã được cấp phép thì việc triển khai lại rất chậm chễ, bế tắc. Các dự án đã khởi công thì tiến độ xây dựng cũng đang như rùa bò; các dự án thành phố dự kiến triển khai cũng gặp khó khăn trong việc chọn chủ đầu tư . Có thể đánh giá công tác cải tạo xây dựng lại nhà chung cư cũ của Hà Nội hiện nay là Ộnhư húc đầu vào tường đáỢ [17]. Qua thực tế đã khẳng định mục tiêu của Hà Nội là hoàn thành việc cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư cũ bị hư hỏng , xuống cấp, hết niên hạn sử dụng vào năm 2015 như Nghị quyết của Chắnh phủ và Nghị quyết của HĐND thành phố đã đặt ra đã không thành hiện thực, thậm chắ vẫn không đạt được ngay cả khi thời hạn đó được gia hạn thêm nếu không có giải pháp khác. Nguyên nhân của những hạn chế là do vẫn còn những vướng mắc trong quá trình thực hiện như:
- Những vƣớng mắc tồn tại trong qui hoạch đô thị theo tiêu chuẩn hiện đại về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất
Để đạt được mục tiêu góp phần chỉnh trang đô thị thì mỗi dự án cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ phải được đặt trong quy hoạch tổng thể đô thị Hà Nội nói chung và từng dự án phải theo quy hoạch được duyệt của toàn khu chứ không xử lý đơn lẻ từng dự án hay từng công trình một cách chắp vá. Vướng mắc lớn nhất với các dự án cải tạo nhà chung cư cũ là chỉ tiêu quy hoạch. Các khu tập thể cũ cần cải tạo có khi đã được giao chủ đầu tư nhưng quy hoạch vẫn chưa được phê duyệt nên đã có tình trạng như thời điểm cuối năm 2009 và cả năm 2010 các doanh nghiệp bị dừng dự án sau khi có chỉ đạo của Chắnh phủ tại văn bản số 348/TB-VP ngày 9/12/2009 dừng xây dựng chung cư cao tầng trong trung tâm để chờ thay đổi quy hoạch đã gây thiệt hại lãng phắ hàng trăm tỷ đồng [10]. Nếu giữ quy mô, chỉ tiêu cũ, không
những sẽ không đủ số căn hộ để bố trắ tái định cư tại chỗ cho người dân mà chủ đầu tư còn bị lỗ nặng. Nhưng nếu tăng chỉ tiêu, mật độ quy hoạch thì hạ tầng khu vực trung tâm vốn đang bị quá tải sẽ càng trở lên nghiêm trọng hơn.
Đây là dự án đầu tư xã hội hoá: động lực của nhà đầu tư là sau khi thực hiện được các yêu cầu của thành phố đặt ra như giải quyết tái định cư cho các hộ dân với điều kiện chỗ ở tốt hơn, cải tạo, nâng cấp cơ sở hạ tầng và chỉnh trang đô thịẦ thì nhà đầu tư phải có lợi nhuận (mặc dù một số nhà đầu tư tuyên bố muốn góp phần xây dựng thủ đô, quảng bá thương hiệu nhưng đã là doanh nghiệp kinh doanh thì không thể không quan tâm đến lợi nhuận). Để đảm bảo cân đối thu chi và có lợi nhuận các dự án loại này đều chủ yếu dựa vào việc nâng cao hiệu quả sử dụng đất, lấy phần thu từ việc khai thác có hiệu quả quỹ đất để bù đắp chi phắ cho đầu tư cải tạo lại khu chung cư.
Các khu chung cư cũ đa phần nằm trong khu vực nội thành là khu vực hạn chế phát triển nhà cao tầng và tăng dân số cơ học theo quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chắnh phủ phê duyệt nên khó khăn đầu tiên mà các dự án cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ là mâu thuẫn giữa yêu cầu đảm bảo quy hoạch đô thị theo tiêu chuẩn hiện đại về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất (liên quan đến tầng cao) và chủ trương không hút dân vào khu vực nội đô với yêu cầu nâng chiều cao (tăng hệ số sử dụng đất) và tăng mật độ xây dựng của các nhà đầu tư để thu lợi nhuận, cân bằng lợi ắch kinh tế.
- Những vƣớng mắc tồn tại trong cơ chế chắnh sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ
Theo quy định tại Nghị quyết 34/2007/ NQ-CP thì cơ chế về bồi thường, giải phóng mặt bằng mới chỉ khuyến khắch các chủ sở hữu căn hộ chung cư cũ được tái định cư tại vị trắ cũ mà chưa có cơ chế, chắnh sách khuyến khắch các hộ gia đình, cá nhân di chuyển tới các dự án ngoài khu vực
trung tâm. Nếu chỉ thực hiện khai thác riêng đối với quỹ đất của từng khu chung cư cũ thì việc đảm bảo cho các hộ dân tái định cư tại chỗ mà vẫn đảm bảo hiệu quả đầu tư của dự án là rất khó khăn. Theo đánh giá chung, đối với dự án chung cư 5 tầng phải được cải tạo, xây dựng lại với quy mô từ 15- 20 tầng mới có khả năng cân đối để đảm bảo hiệu quả kinh doanh dự án.
Theo quy định của Nghị quyết 34/2007/NQ-CP thì công tác lập quy hoạch cải tạo, xây dựng khu nhà ở cũ phải được tiến hành trước, UBND các cấp theo thẩm quyền có trách nhiệm tổ chức lập (hoặc điều chỉnh) và phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng (tỷ lệ 1/2.000) đối với các khu vực có chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp hoặc hết niên hạn sử dụng trên phạm vi địa bàn sau đó mới lựa chọn chủ đầu tư. Tuy nhiên, trên thực tế do khó khăn về vốn, công tác điều tra, khảo sát các khu nhà ở cũ rất phức tạp, vì vậy các địa phương chủ yếu thực hiện việc chọn chủ đầu tư trước và giao các chủ đầu tư tiến hành khảo sát, điều tra xã hội học và thực hiện lập quy hoạch chi tiết khu vực cần cải tạo. Đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới các chủ sở hữu căn hộ thiếu tin tưởng về tắnh công khai, minh bạch trong lựa chọn nhà đầu tư, không đồng thuận về phương án cân đối tài chắnh dự án của chủ đầu tư; các chủ đầu tư thì mong muốn có lợi nhuận tối đa nên khi lập quy hoạch thường vượt quy chuẩn về mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất, dẫn đến quy hoạch khu vực cần cải tạo chậm được phê duyệt.
Nghị quyết 34/2007/NQ-CP quy định công tác cải tạo, xây dựng lại các chung cư bị hư hỏng, xuống cấp phải được thực hiện đồng bộ theo dự án tổng thể, có phương án quy hoạch - kiến trúc hợp lý, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ cho toàn bộ khu vực cần cải tạo, phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng hiện hành nhằm đáp ứng nhu cầu của cuộc sống đô thị hiện tại và tương lai, tránh tình trạng triển khai manh mún, cục bộ và nhỏ lẻ. Nhưng thực tế các doanh nghiệp thường chỉ quan tâm thực hiện cải
tạo riêng lẻ từng khối nhà chung cư cũ nằm ở các vị trắ có khả năng sinh lợi cao mà chưa triển khai cải tạo theo mô hình dự án tổng thể, đồng bộ, do năng lực tài chắnh và kinh nghiệm của một số chủ đầu tư chưa đáp ứng các yêu cầu khi triển khai các dự án đồng bộ có quy mô lớn.
Theo quy định các nhà đầu tư phải có trách nhiệm bố trắ quỹ nhà ở tạm cư khi cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên, hầu hết các nhà đầu tư không bảo đảm được yêu cầu này. Trong khi đó, các địa phương lại chưa có đủ quỹ nhà ở tái định cư hoặc chỉ mới cơ bản phục vụ nhu cầu tái định cư cho các dự án trọng điểm phục vụ lợi ắch quốc gia, lợi ắch công cộng [13].
- Những khó khăn trong việc huy động vốn để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cƣ cũ
Thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 24/2/2011 của Chắnh phủ về những giải pháp chủ yếu tập trung kiềm chế lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, bảo đảm an sinh xã hội, ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo các ngân hàng thương mại thực hiện chắnh sách tiền tệ chặt chẽ, thận trọng giảm tốc độ và tỷ trọng vay vốn đối với các dự án đầu tư bất động sản. Vì vậy, các dự án cải tạo xây dựng lại chung cư cũ với chủ đầu tư là các doanh nghiệp, nguồn vốn để triển khai dự án gặp nhiều khó khăn.
Đối với các công trình sử dụng vốn ngân sách, thực tế cho thấy qua một thời gian dài khả năng của ngân sách thành phố đầu tư cho việc phá dỡ xây dựng lại các nhà chung cư là rất hạn hẹp, do sự xoá bỏ bao cấp về nhà ở. Nhà nước cần có chắnh sách hỗ trợ việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật chắnh và hạ tầng kỹ thuật khu vực tại các khu chung cư trong khi việc đầu tư này không chỉ có ý nghĩa đối với khu chung cư nói riêng mà còn có ý nghĩa đối với cả khu vực liền kề nhất là về hệ thống giao thông.
Để cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ trên địa bàn theo kế hoạch của UBND thành phố sẽ cần một lượng vốn rất lớn. Tuy ngân sách chỉ
hỗ trợ một phần để quy hoạch, chuẩn bị đầu tư xây dựng các cơ sở hạ tầng nhưng sơ bộ ước tắnh ban đầu chỉ riêng 3 khu: Nguyễn Công Trứ, khu B Kim Liên, tập thể Văn Chương thì nhu cầu vốn ngân sách cần hỗ trợ khoảng 550- 600 tỷ. Xong thực tế còn lớn hơn rất nhiều, chỉ mới cải tạo một khu tập thể Nguyễn Công Trứ (quận Hai Bà Trưng), thành phố phải bổ sung đến 2.000 tỷ đồng - số tiền đủ để xây dựng một khu đô thị mới [11]. Đây quả là bài toán khó đặt ra cho các cơ quan của thành phố trong việc đảm bảo nguồn vốn vì trong khi Hà Nội có tới 23 khu chung cư cũ phải cải tạo cần kinh phắ hỗ trợ từ ngân sách.
Từ giai đoạn 2010 đến nay, tình hình kinh tế không thuận lợi (đặc biệt là trong lĩnh vực bất động sản), giá cả nguyên vật liệu tăng cao... Việc huy động nguồn kinh phắ đầu tư cho công tác cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ từ ngân sách cũng như xã hội hóa gặp nhiều khó khăn.
- Những khó khăn trong giải phóng mặt bằng do mâu thuẫn lợi ắch giữa chắnh quyền, nhà đầu tƣ và ngƣời dân sống trong các khu nhà chung cƣ
Theo quyết định 48/2008/QĐ-UBND ban hành quy chế cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp trên địa bàn Hà Nội: đối với chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp ở cấp độ nguy hiểm, có nguy cơ sập đổ và đã có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về kiểm định chất lượng công trình xây dựng phải phá dỡ khẩn cấp, nếu chưa xác định được chủ đầu tư dự án thì UBND quận, huyện có trách nhiệm tổ chức di chuyển ngay các hộ đang sử dụng đến tạm cư tại quỹ nhà của thành phố để đảm bảo an toàn về tắnh mạng và tài sản cho người dân. Với những chung cư nguy hiểm ở cấp độ D, đã có kết luận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền thì áp dụng hình thức chỉ định chủ đầu tư có năng lực để triển khai thực hiện [9]. Như vậy, các chung cư đã được kết luận đang ở cấp độ nguy hiểm theo quy chế là phải phá dỡ, tiến hành xây dựng lại một cách nhanh nhất. Tuy nhiên hiện nay, nhiều
nhà chung cư được cơ quan chức năng đánh giá là đặc biệt nguy hiểm vẫn đang tồn tại, người dân không chịu di dời, bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư với nhiều lý do như:
+ Quy trình triển khai thực hiện dự án cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ cũng còn những bất cập như: quy trình, cơ chế công khai thông tin dự án; quy định về sự tham gia của cộng đồng dân cư với vai trò trung tâm quyết định và giám sát thực hiện dự án thiếu cụ thể. Do vậy, dẫn đến tình trạng các dự án gặp rất nhiều khó khăn trong triển khai thực hiện khi thiếu lòng tin, không có sự đồng thuận từ phắa cộng đồng [13]. Việc tái thiết chung cư người dân đang ở là vấn đề kinh tế chứ không phải là vấn đề xã hội, nhất là khi người dân biết nhà chung cư cũ sau khi xây lại sẽ là tòa nhà 15, 17 tầng thay cho 5 tầng cũ. Do vậỵ, các hộ dân đòi làm chủ đầu tư vì người dân đã mua nhà theo Nghị định 61/CP của Chắnh phủ có nghĩa là họ có quyền sở hữu căn hộ đó, vì vậy phương án cải tạo, nâng cấp các khu tập thể cũ muốn thực hiện được đều phải tôn trọng quyền của chủ sở hữu và lợi ắch của họ. Để bảo đảm quyền của chủ sở hữu thì việc xây dựng lại khu tập thể phải do chắnh các chủ sở hữu làm chủ. Cụ thể hơn, người dân phải là chủ đầu tư, chủ sở hữu và chủ vận hành. Các khu tập thể hiện nay phải cải tạo, nâng cấp, đúng hơn là phải xây dựng lại. Đó là điều bắt buộc vì lý do an toàn, thẩm mỹ và quản lý đô thị, không có cá nhân nào, dù là chủ sở hữu hay không thì không thể đồng ý hay không đồng ý được. Điều này phải được coi là một tiền đề pháp lý cho mọi giải pháp. Các khu tập thể hiện nay đa phần đã được chuyển quyền sở hữu, do đó, không thể dùng hành chắnh để áp đặt phương thức, giải pháp cải tạo nâng cấp mà phải có sự đồng thuận của đa số chủ sở hữu. Việc cải tạo, nâng cấp, ngoài yêu cầu tuân thủ quy hoạch và kiến trúc đô thị còn phải bảo đảm chủ sở hữu cũ vẫn giữ nguyên quyền sở hữu diện tắch sau khi cải tạo và tăng thêm diện tắch cho chủ sở hữu nếu có thể (tăng thêm diện tắch thắch hợp
mà không phải trả thêm). Tất cả lợi ắch thu được sau khi cải tạo, nâng cấp phải thuộc về các chủ sở hữu khu tập thể. Lợi nhuận thu được phải chi cho vận hành công ắch của khu tập thể (điện nước công cộng, gửi xe, bảo vệ, quản lý...) và xây dựng, vận hành các hạ tầng phúc lợi của cộng đồng khu tập thể, không được quyền phân chia cho ai khác. Tuy nhiên, hiện nay, các giải pháp đưa ra thường là Nhà nước giao cho một công ty nào đó thực hiện việc xây dựng lại. Sau khi cải tạo, công ty này trao lại phần diện tắch của các chủ sở hữu cũ (nguyên trạng không phải trả tiền, phần tăng thêm phải trả tiền) còn lợi nhuận thì công ty được hưởng và dịch vụ vận hành khu tập thể thì các chủ sở hữu phải trả cho công ty. Giải pháp này đã không tắnh tới quyền lợi của chủ sở hữu. Người dân là chủ sở hữu tài sản, nhưng việc sinh lời của tài sản, người dân lại không được hưởng. Thêm nữa, lúc đầu người dân là chủ sở hữu thì sau khi cải tạo lại phải chia sẻ quyền sở hữu đó cho những đối tác khác, để các đối tác này thu lợi. Những nguyên tắc nêu trên không được tuân thủ là một nguyên nhân gây vướng mắc trong khâu giải phóng mặt bằng cho các dự