Sự cần thiết của quản lý nhànƣớc đối với thịtrƣờng nhà ở dành chongƣờ

1.2. Cơ sở lý luận về quản lý nhànƣớc đối với thịtrƣờng nhà ở dành chongƣờ

1.2.2. Sự cần thiết của quản lý nhànƣớc đối với thịtrƣờng nhà ở dành chongƣờ

Nhu cầu nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp rất lớn và ngày càng tăng. Mặc dù Nhà nƣớc trung ƣơng và địa phƣơng đã có nhiều cơ chế, chínhsách ƣu đãi để phát triển thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp, tuy nhiên, phát triển thị trƣờng này gặp nhiều trở ngại, nhƣ:

Thứ nhất, Nhà nƣớc không trực tiếp đầu tƣ xây dựng nhà ở nên không cóquỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nƣớc để điều tiết khi thị trƣờng biến động, cùng vớihiện tƣợng đầu cơ tạo nhu cầu ảo đẩy giá nhà đất lên cao tách xa giá trị và khảnăng chi trả của ngƣời có thu nhập thấp. Hầu hết các doanh nghiệp chỉ chú trọng đầu tƣ xây dựngnhà ở thƣơng mại để bán, thiếu quỹ nhà ở cho thuê, thuê mua là một trongnhững nguyên nhân cơ bản dẫn tới tình trạng bức xúc về nhà ở tại khu vực đôthị, đặc biệt là ngƣời có thunhập thấp. Bên cạnh đó, nhiều đối tƣợng tranh thủ chính sách hỗ trợ của nhànƣớc xin chuyển đổi dự án nhà ở thƣơng mại sang nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp, nhƣng thực chấtchỉ để đƣợc hƣởng các chính sách ƣu đãi về tài chính dẫn đến sự tồn tại của nhiều dự án treo, dự án không đúng mục đích.

Thứ hai, thiếu nguồn tài chính cho ngƣời có thu nhập thấp vay dài hạnvới lãi suất ƣu đãi là một trong những nguyên nhân làm cản trở khả năng cảithiện chỗ ở, tiếp cận với nguồn cung nhà ở.

Thứ ba, quỹ nhà ở dành cho ngƣời thu nhập thấp còn ít cộng thêm việc tổ chức bán, xét chọn đối tƣợng thiếu công khai và thiếu sự giám sát của cộng đồng nên ngƣời có thu nhập thấp khó tiếp cận để mua hoặc thuê quỹ nhà này.

Từ các trở ngại nói trên, yêu cầu quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp là rất cần thiết, thể hiện ở:

Thứ nhất, quản lý nhà nƣớc nhằm khắc phục chênh lệch cung – cầu nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp và có xu hƣớng ngày càng gia tăng.

Nhu cầu về nhà ở của ngƣời thu nhập thấp ở những địa bàn cấp tỉnh đặc biệt là thành phố Hà Nội là rất lớn và không ngừng gia tăng do ảnh hƣởng của quá trình đô thị hóa trong khi nguồn cung eo hẹp, kém hấp dẫn các doanh nghiệp đầu tƣ kinh doanh.

Ngƣời có thu nhập thấp thƣờng có trình độ chuyên môn thấp, chủ yếu làm việc trong các khu công nghiệp, khu vực xây dựng và khu tái định cƣ, tính chất công việc là làm công ăn lƣơng và không có hợp đồng lao động. Họ hầu hết nằm trong nhóm dân nghèo nhất của đô thị, cơ cấu nguồn thu chủ yếu từ hoạt động làm công ăn lƣơng, họ chủ yếu chi tiêu cho lƣơng thực, thực phẩm và chi tiền để thuê nhà, các khoản chi tiêu cho điện, nƣớc, học tập, y tế đều ở tỷ lệ thấp. Ngƣời có thu nhập thấp có tình trạng nhà ở kém ổn định, thƣờng là chung phòng, chung nhà tập thể, nhà trọ, lều, lán tạm, hình thức sở hữu nhà thì chủ yếu là đi thuê, mƣợn hoặc đƣợc cho ở nhƣ lều, lán tạm của các công trƣờng xây dựng, ở tại các phân xƣởng sản xuất hoặc ở nhà của chủ đang làm thuê.

Trong khi đónguồn cung nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp là các doanh nghiệp kinh doanh đầu tƣ xây dựng nhà ở thì ít quan tâm đến phân khúc này. Các lý do đó là họ có hạn chế về nguồn vốn phát triển, thời gian đầu tƣ nhà ở thu nhập thấp thƣờng dài, doanh nghiệp phải sử dụng vốn vay ngân hàng dài hạn với lãi suất thƣơng mại rất cao. Doanh nghiệp gặp khó khăn trong khâu xin thỏa thuận địa điểm và thủ tục đầu tƣ, các quy định về thiết kế, đấu thầu, phê duyệt dự án, … phức tạp hơn một dự án kinh doanh bất động sản bình thƣờng. Hơn nữa, khó khăn về xác định giá bán phù hợp với nhu cầu của ngƣời mua và mục tiêu lợi nhuận của doanh nghiệp, đối với các dự án nhà cho ngƣời có thu nhập thấp đƣợc hƣởng các ƣu đãi của chính phủ thì doanh nghiệp còn phải bị khống chế giá bán, giá cho thuê, đối tƣợng thuê mua, trong khi các dự án bất động sản thƣờng là có thời gian đầu tƣ kéo dài

và nhiều rủi ro, nên các doanh nghiệp dễ bị thua lỗ nếu không thể tiêu thụ hết theo kế hoạch dự kiến.

Thứ hai, với vai trò là một trong những thị trƣờng đảm bảo nhu cầu an sinh xã hội, khi các động thái tiêu cực của thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tăng lên thì sẽ ảnh hƣởng xấu đến các thị trƣờng khác nhƣ thị trƣờng vốn, thị trƣờng vật liệu xây dựng, thị trƣờng lao động, thị trƣờng hàng hóa dịch vụ tiêu dùng, … và các hiệu ứng liên thông này nếu không kiểm soát đƣợc sẽ gây hậu quả khôn lƣờng cho nền kinh tế, cho sự tăng trƣởng, phát triển, tiến bộ xã hội của tỉnh. Ngƣợc lại, quản lý tốt thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp là góp phần an sinh xã hội: Phát triển nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp là thực hiện nhiệm vụ an sinh xã hội, cải thiện đời sống cho ngƣời lao động, nhất là trong điều kiện nền kinh tế khủng hoảng, làm cho đời sống của ngƣời lao động làm công ăn lƣơng bị tác động nặng nề, đặc biệt, đối với ngƣời lao động có thu nhập thấp. An cƣ lạc nghiệp là mong ƣớc chính đáng và là cơ sở để nâng cao năng suất lao động xã hội, bởi vì một khi có chỗ ở ổn định ngƣời lao động mới có thể an tâm cho công việc, mới có thể tập trung sức lao động cho phát minh, sáng kiến trong lao động.

Thứ ba, quy mô thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp không chính thức lớn đã làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách, phân tán nguồn lực tài chính, giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế và sự phát triển đồng bộ hệ thống thị trƣờng. Các giao dịch phi chính quy này bị tác động bởi các nhu cầu ảo từ việc đầu cơ nên đã tạo ra "giá ảo" biến động khôn lƣờng và luôn ở mức cao. Giá này không đƣợc hình thành trên cơ sở các chỉ số kinh tế, các chi phí hiện thực và thu nhập bình quân của đại đa số ngƣời thu nhập thấp dẫn đến tình trạng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp có giá bán cao hơn nhà ở thƣơng mại. Tình trạng này kéo dài còn tạo trạng thái "đóng băng" của

thị trƣờng nhà ở thu nhập thấp, dẫn đến ứ đọng vốn, hiệu quả đầu tƣ xã hội không cao làm giảm năng lực và sức cạnh tranh của nền kinh tế.

Các khuyết tật trên đây của thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp cần đƣợc khắc phục, điều chỉnh để giảm các hậu quả tiêu cực, đồng thời phát huy tác động tích cực của nó trong quá trình phát triển. Song, bản thân thị trƣờng với cơ chế hoạt động của nó không thể tự giải quyết những khuyết tật vốn có của nó nhƣ: chênh lệch trong phát triển quy mô cung - cầu, mục đích tối đa hóa lợi nhuận, ... Do đó quá trình vận động của thị trƣờng này cần có sự can thiệp của nhà nƣớc nhƣ bao thị trƣờng khác vào các quan hệ cơ bản của thị trƣờng nhƣ cung, cầu, giá cả, phân phối lợi nhuận, cạnh tranh, …

Nhƣ vậy, nhà nƣớc là chủ thể tác động chính, quản lý nhà nƣớc trở thành một bộ phận, một nội dung tác động chủ yếu lên cơ chế vận động của thị trƣờng này theo yêu cầu phát triển của nền kinh tế trong từng thời kỳ. Đối với quản lý nhà nƣớc tại cấp tỉnh, hoạt động này cần đƣợc cụ thể hóa về phạm vi, mức độ, tính chất, mục đích can thiệp và điều này đƣợc thực hiện qua việc xác định chức năng, nhiệm vụ, nội dung và công cụ quản lý nhà nƣớc của UBND cấp tỉnh đối với quá trình hoạt động của thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp trên địa bàn đó.

1.2.3. Nội dung quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh