Các nhân tố ảnh hƣởng đến quản lý nhànƣớc đối với thịtrƣờng nhà ở dành

1.2. Cơ sở lý luận về quản lý nhànƣớc đối với thịtrƣờng nhà ở dành chongƣờ

1.2.4. Các nhân tố ảnh hƣởng đến quản lý nhànƣớc đối với thịtrƣờng nhà ở dành

1.2.4.1. Các nhân tố khách quan

Thứ nhất, quy định của pháp luật, cơ chế chính sách của nhà nước trung ương ảnh hưởng tới định hướng, quan điểm và phạm vi quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp của UBND cấp tỉnh.

Việc ban hành các văn bản pháp luật về quản lý nhà ở nói chung, văn bản pháp luật về quản lý nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp nói riêng và các văn bản hƣớng dẫn thi hành là cơ sở pháp lý cho các cơ quan chức năng của nhà nƣớc cấp trung ƣơng và cấp địa phƣơng trong việc tổ chức thực hiện. Hành lang pháp luật thông thoáng, cơ chế rõ ràng, chính sách hỗ trợ, ƣu đãi sẽ khuyến khích đƣợc doanh nghiệp đầu tƣ, kinh doanh tăng sản lƣợng nhà ở cung cấp ra thị trƣờng, hỗ trợ ngƣời có thu nhập thấp tiếp cận nguồn vốn một cách hiệu quả. Pháp luật quy định rõ ràng sẽ hạn chế đƣợc hoạt động đầu cơ, giảm tỷ lệ giao dịch ngoài thị trƣờng chính quy, là công cụ mạnh để

cán bộ nhà nƣớc thực hiện chức năng, giảm bớt các thất thoát ngân sách nhà nƣớc xảy ra trong thị trƣờng. Ngƣợc lại, hệ thống pháp luật, chính sách không rõ ràng, không đầy đủ, không đúng đối tƣợng sẽ là kẽ hở để các đối tƣợng chuộc lợi, lợi ích kinh tế, xã hội từ thị trƣờng từ đó giảm sút, không thuộc về đối tƣợng chính đáng đƣợc hƣởng.

Thứ hai, tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và của địa phương ảnh hưởng đến mục tiêu, cách thức tổ chức thực hiện và tốc độ thực hiện các kế hoạch và cơ chế chính sách phát triển thị trường.

Chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội là một hệ thống các quan điểm, mục tiêu cần đạt đƣợc trong một thời kỳ dài. Quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp phải tuân theo các quan điểm, đƣờng lối trong chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội nhằm đạt đƣợc mục tiêu chung của đất nƣớc. Chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội đề ra định hƣớng, mục tiêu, chỉ tiêu làm căn cứ để từ đó, UBND cấp tỉnh xây dựng các các chính sách phát triển thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp một cách có trọng tâm, trọng điểm nhằm phát triển có hiệu quả và bền vững.

Đối với quản lý nhà nƣớc ở cấp tỉnh, chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội của địa phƣơng cũng đề ra định hƣớng, mục tiêu, chỉ tiêu phát triển tƣơng ứng, là căn cứ cho các sở, ban ngành chức năng tổ chức thực hiện có hiệu quả kế hoạch phát triển thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp trên địa bàn.

Chiến lƣợc phát triển kinh tế - xã hội của đất nƣớc và của địa phƣơng tốt là giúp cho thị trƣờng phát triển một cách đầy đủ, phát huy tối đa các nguồn lực của địa phƣơng, hiệu quả kinh tế, an sinh xã hội đạt mức cao nhất. Ngƣợc lại, chiến lƣợc phát triển của đất nƣớc và địa phƣơng không tốt sẽ không hỗ trợ đƣợc thị trƣờng, thậm chí kìm hãm thị trƣờng, để thị trƣờng phát triển sai lệch theo định hƣớng, về dài hạn càng làm chênh lệch cung –

cầu gia tăng, giảm hiệu quả phát triển kinh tế, giảm hiệu quả an sinh xã hội tại địa phƣơng.

Thứ ba, yếu tố thị trường nhà ở nói chung tác động thúc đẩy hoặc kìm hãm thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp.

Thị trƣờng nhà ở các phân khúc cao cấp, trung cấp, nhà ở thƣơng mại, nhà đất nói chung đều có tác động thúc đẩy hoặc kìm hãm thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp. Một thị trƣờng nhà ở sôi động, giao dịch thành công tỷ lệ lớn sẽ lan tỏa, làm nóng thị trƣờng nhà ở thu nhập thấp, kích thích tâm lý ngƣời thu nhập thấp mua nhà. Ngƣợc lại, thị trƣờng nhà ở bị đóng băng, giá nhà ở bị các đối tƣợng đầu cơ đẩy lên cao kéo theo giá nhà ở thu nhập thấp cũng bị kéo lên cao so với giá trị thực, điều này làm giảm sức mua của ngƣời có thu nhập thấp trong khi nhu cầu thực luôn là rất lớn.

Thứ tư, ý thức chấp hành pháp luật của doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh và nhận thức của người dân ảnh hưởng đến công tác quản lý thị trường.

Tiềm lực, năng lực, đạo đức của các doanh nghiệp đầu tƣ, kinh doanh nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp ảnh hƣởng đến nguồn cung nhà ở của thị trƣờng. Các doanh nghiệp có năng lực quản trị tốt, tiềm lực tài chính dồi dào, đạo đức kinh doanh tốt là nguồn cung chính nhà ở thu nhập thấp cho thị trƣờng. Khi hệ thống pháp luật, chính sách rõ ràng cùng kế hoạch phát triển của địa phƣơng ƣu đãi, quỹ đất dành cho xây nhà ở thu nhập thấp bàn giao đúng tiến độ, các doanh nghiệp có thể tổ chức, thi đua sản xuất, đƣa ra thị trƣờng nhà ở với chi phí thấp nhất, trong thời gian xây dựng ngắn nhất, tăng hiệu quả hoạt động và lợi nhuận của doanh nghiệp, tiếp tục kích thích doanh nghiệp mở rộng hoạt động đầu tƣ, kinh doanh. Các doanh nghiệp với năng lực quản trị kém, tiềm lực tài chính hạn chế, sử dụng công nghệ, kỹ thuật thi công lạc hậu sẽ gây ra thất thoát, lãng phí trong quá trình tổ chức sản xuất dẫn đến giá nhà ở bán ra

ở mức quá cao so với mức thu thập của ngƣời thu nhập thấp. Các doanh nghiệp này về dài hạn sẽ không thể tiếp tục duy trì hoạt động cung nhà ở ra thị trƣờng hoặc cung cấp với giá quá cao, sẽ càng làm gia tăng khoảng cách cung cầu của thị trƣờng.

Không chỉ có vậy, do thói quen trốn, lậu thuế, lệ phí, ... và các tập quán kinh doanh trong thị trƣờng bất động sản, các doanh nghiệp và ngƣời có thu nhập thấp đã quen với việc giao dịch trao tay không qua một cơ quan quản lý nào của nhà nƣớc mà không biết rằng chính họ đang gây ra những thiệt hại cho nhà nƣớc, những rủi ro cho bản thân mình, gián tiếp gây khó khăn cho việc quản lý, tạo lập một thị trƣờng nhà ở thu nhập thấp ổn định, bền vững.

Thứ năm, nguồn lực tài chính của địa phương tác động trực tiếp đến khả năng triển khai đồng bộ, hiệu quả các kế hoạch, cơ chế chính sách phát triển thị trường.

Các kế hoạch, cơ chế chính sách tại địa phƣơng ngoài trình độ, năng lực của đội ngũ nhân sự còn chịu sự ảnh hƣởng trực tiếp từ nguồn tài chính của địa phƣơng. Trong tất cả các công đoạn của quá trình thực hiện kế hoạch, triển khai cơ chế chính sách đều cần đến tiền, vốn để triển khai các biện pháp hỗ trợ, đặc biệt là biện pháp hỗ trợ về tài chính. Khi tình hình tài chính của địa phƣơng đang eo hẹp, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phƣơng bị dàn trải trên nhiều mục tiêu trọng tâm khác nhau, điều này dẫn đến nguồn tài chính dành cho các biện pháp hỗ trợ thị trƣờng luôn trong tình trạng thiếu thốn, kết quả là không thể thực hiện kế hoạch, triển khai cơ chế chính sách hoặc triển khai, thực hiện không hiệu quả, bài toán phát triển thị trƣờng bền vững và đảm bảo an sinh xã hội của địa phƣơng tiếp tục không có lời giải.

Một địa phƣơng có tiềm lực tài chính tốt, trình độ quản lý tài chính tốt và cách phân bổ hợp lý giữa các mục tiêu kinh tế - xã hội trong đó có mục

tiêu phát triển bền vững thị trƣờng nhà ở thu nhập thấp sẽ hỗ trợ tốt cho thị trƣờng và ngƣợc lại.

Thứ sáu, sự phối hợp nhà nước địa phương với nhà nước trung ương và giữa các sở, ban, ngành liên quan của nhà nước địa phương trong quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp.

Sự phối hợp tốt, đồng bộ, nhịp nhàng giữa nhà nƣớc địa phƣơng với các cơ quan quản lý ngành dọc của nhà nƣớc trung ƣơng, giữa các sở, ban, ngành chính tại địa phƣơng luôn ảnh hƣởng tích cực đến thị trƣờng. Cụ thể, sự phối hợp tốt này duy trì hiệu lực quản lý một cách đồng bộ, đảm bảo nắm bắt diễn biến cụ thể của thị trƣờng, nắm bắt các vấn đề, vƣớng mắc, khó khăn cụ thể của thị trƣờng, từ đó giúp nhà nƣớc địa phƣơng đƣa ra các biện pháp hoàn thiện và khắc phục kịp thời, đồng bộ, chính xác từ cấp trung ƣơng tới cấp địa phƣơng, đồng bộ giữa các sở, ban, ngành tới tất cả các đối tƣợng của thị trƣờng. Ngƣợc lại, sự phối hợp không tốt giữa nhà nƣớc địa phƣơng và nhà nƣớc trung ƣơng, giữa các sở, ban, ngành của nhà nƣớc địa phƣơng không đồng bộ, kịp thời và chính xác sẽ làm giảm hiệu lực quản lý, tăng thêm các thủ tục rƣờm rà, mất hiệu quả các biện pháp hỗ trợ của UBND cấp tỉnh trong các nỗ lực phát triển thị trƣờng.

1.2.4.2. Các nhân tố chủ quan

Thứ nhất, trình độ, năng lực của bộ máy quản lý thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp đóng vai trò quyết định trong phát triển thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp.

Việc tổ chức bộ máy chuyên trách trong quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp là rất cần thiết, cơ quan này đảm nhận chức năng tạo lập môi trƣờng thuận lợi, chức năng điểu tiết và chức năng kiểm tra, giám sát, thay mặt UBND cấp tỉnh điều hành quá trình thực hiện các cơ chế chính sách của nhà nƣớc, điều hành quá trình tổ chức thực

hiện các kế hoạch, cơ chế chính sách phát triển thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp; Đề xuất việc tổ chức bộ máy quản lý cấp địa phƣơng; Kiến nghị cơ chế phối hợp giữa các cơ quan liên quan và xây dựng quy định về thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại tố cáo liên quan đến thị trƣờng.

Bộ máychuyên trách về quản lý thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp chịu trách nhiệm xây dựng, ban hành các kế hoạch và cơ chế chính sách phát triển thị trƣờng, là cơ sở cho việc tổ chức thực hiện và đánh giá kết quả, đề xuất phƣơng hƣớng hoàn thiện công tác phát triển thị trƣờng theo từng giai đoạn. Chiến lƣợc nhà ở quốc gia, chính sách nhà ở xã hội của nhà nƣớc cần đƣợc cụ thể, điều chỉnh căn cứ theo điều kiện và hoàn cảnh cụ thể của từng địa phƣơng thông qua các văn bản này. Các kế hoạch, cơ chế chính sách phát triển thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp bao gồm các biện pháp từ quy hoạch quỹ đất để xây nhà ở thu nhập thấp, biện pháp chuyển đổi mục đích sử dụng đất dự án nhà ở thƣơng mại sang dự án nhà ở xã hội, biện pháp hỗ trợ tài chính cho doanh nghiệp đầu tƣ kinh doanh nhà ở và biện pháp hỗ trợ vay vốn cho ngƣời có thu nhập thấp đủ khả năng mua nhà. Các kế hoạch và cơ chế chính sách phát triển thị trƣờng đƣợc xây dựng tốt, bám sát kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội chung của địa phƣơng, đƣợc tổ chức thực hiện và thanh tra, kiểm tra thƣờng xuyên, có hiệu quả sẽ giúp cho UBND cấp tỉnh luôn kiểm soát, nắm bắt đƣợc hiện trạng phát triển của thị trƣờng, các vấn đề, vƣớng mắc khó khăn xảy ra trong thị trƣờng để từ đó có những quyết định điều chỉnh phù hợp, chính xác và kịp thời. Kết quả là nguồn quỹ đất đƣợc bàn giao đúng tiến độ, doanh nghiệp đầu tƣ, kinh doanh nhà ở thu nhập thấp đẩy nhanh đƣợc tiến độ xây dựng, ngƣời có thu nhập thấp có nhiều cơ hội tiếp cận với nguồn vốn để mua đƣợc nhà với giá chính sách.

Ngƣợc lại, các kế hoạch, cơ chế chính sách phát triển thị trƣờng không đƣợc bộ máy nhân sự quản lý thị trƣờng xây dựng cụ thể, sâu sát,

không căn cứ từ chỉ tiêu phát triển kinh tế - xã hội,không xem xét đến điều kiện, hoàn cảnh của địa phƣơng, không xuất phát từ mục tiêu an sinh xã hội, không giải quyết các vấn đề đúng trọng tâm của thị trƣờng, đồng thời khâu tổ chức thực hiện và tổ chức thanh tra, kiểm tra không hiệu quả dẫn đến thị trƣờng ngày càng phát triển lệch lạc, gia tăng khoảng cách cung cầu, điều này giảm vai trò quản lý của nhà nƣớc.

Ngƣời cán bộ, công chức, viên chức làm công tác quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp là những ngƣời trực tiếp tham gia xây dựng các kế hoạch, cơ chế chính sách phát triển thị trƣờng, trực tiếp tổ chức thực thiện và thanh tra, kiểm tra quá trình thực hiện kế hoạch, cơ chế chính sách đó. Do đó, đội ngũ nhân sự này đòi hỏi phải có tƣ duy khoa học, am hiểu các văn bản chính sách pháp luật của nhà nƣớc, có kinh nghiệm thực tế và nắm rõ hiện trạng tình hình phát triển kinh tế - xã hội, điều kiện, hoàn cảnh cụ thể của địa phƣơng. UBND cấp tỉnh phải cử các đội ngũ nhân sự này thƣờng xuyên tham gia các khóa đào tạo, tập huấn để nâng cao chuyên môn nghiệp vụ và tổ chức các chƣơng trình tọa đàm, trao đổi nhằm chia sẻ kinh nghiệm thực tế; định kỳ kiểm tra, đánh giá lại năng lực và trình độ chuyên môn của họ. Cùng với việc tham gia đào tạo, bổ sung kiến thức thì đội ngũ cán bộ công chức cũng phải tự rèn luyện, tu dƣỡng bản thân, nâng cao bản lĩnh chính trị để không thể hiện ý chí chủ quản, không cửa quyền, tham ô, tham nhũng trong công việc.

Nói tóm lại, trình độ, năng lực bộ máy quản lý nhà nƣớc tốt sẽ có tác động tích cực và mang lại hiệu quả cho công tác quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng, còn nếu không nó sẽ có tác động ngƣợc lại. Trình độ, năng lực của đội ngũ cán bộ, công chức, viên chức là yếu tố quan trọng góp phần thành công vào công tác quản lý thị trƣờng.

Thứ hai, công nghệ quản lý nhà nước đối với thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội.

Việc ứng dụng công nghệ tin học vào trong cuộc sống ngày nay đã và đang thực sự chứng tỏ vai trò không thể thiếu đƣợc của nó. Thực tế đã chứng minh với việc ứng dụng công nghệ tin học vào trong công tác quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp sẽ giúp tiết kiệm đƣợc thời gian xử lý công việc, đảm bảo đƣợc tính chính xác, nhanh chóng và thống nhất về mặt dữ liệu, tạo tiền đề cho những quy trình cải cách về mặt nghiệp vụ một cách hiệu quả. Chính vì lẽ đó mà công nghệ tin học là một trong những nhân tố ảnh hƣởng không nhỏ đến hiệu quả quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội.

1.2.5. Tiêu chí đánh giá quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp trên địa bàn cấp tỉnh