3.2. Phân tích thực trạng quản lý nhànƣớc đối với thịtrƣờng nhà ở dành cho
3.2.1. Xâydựng và ban hành các kế hoạch, cơ chế chínhsách
Luật Nhà ở năm 2014 đã quy định đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội trong đó có ngƣời có thu nhập thấp, cụ thể: ngƣời thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị và ngƣời lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp, Nhà nƣớc hỗ trợ cho vay vốn ƣu đãi thông qua Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng do Nhà nƣớc chỉ định để ngƣời thu nhập thấp có thể mua nhà. Cũng theo Luật Nhà ở năm 2014, có ba hình thức phát triển nguồn cung nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp bao gồm:
- Nhà nƣớc đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nƣớc, công trái quốc gia, trái phiếu, vốn hỗ trợ phát triển chính thức, vốn vay ƣu đãi của các nhà tài trợ, vốn tín dụng đầu tƣ phát triển của Nhà nƣớc hoặc đầu tƣ xây dựng theo hình thức hợp đồng xây dựng - chuyển giao trên diện tích đất đƣợc xác định để xây dựng nhà ở xã hội.
- Doanh nghiệp, hợp tác xã bỏ vốn đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê, cho thuê mua, để bán hoặc mua, thuê nhà ở để cho ngƣời lao động trong đơn vị mình thuê nhƣng có sự ƣu đãi của Nhà nƣớc. - Hộ gia đình, cá nhân bỏ vốn đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội trên diện
tích đất ở hợp pháp của mình để cho thuê, cho thuê mua, bán nhƣng có sự ƣu đãi của Nhà nƣớc.
Quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội: Khi phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp, Ủy ban nhân dân có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch có trách nhiệm xác định rõ diện tích đất để xây dựng nhà ở xã hội. Quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội bao gồm:
- Đất đƣợc Nhà nƣớc giao để xây dựng nhà ở cho thuê, cho thuê mua, bán;
- Đất đƣợc Nhà nƣớc cho thuê để xây dựng nhà ở cho thuê;
- Đất ở trong dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại mà chủ đầu tƣ phải dành để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014;
- Đất ở hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân dùng để xây dựng nhà ở xã hội.
Để triển khai định hƣớng phát triển nhà ở thu nhập thấp từ nhà nƣớc trung ƣơng, từ năm 2010 đến nay, UBND thành phố đã ban hành ba quy định nhằm quản lý thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp, cụ thể:
- Quyết định số 34/2010/QĐ-UBND ngày 16 tháng 8 năm 2010, quy định việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
- Quyết định số 13/2012/QĐ-UBND ngày 14 tháng 6 năm 2012, quy định về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của “Quy định việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đô thị” ban hành kèm theo Quyết định số 34/2010/QĐ-UBND ngày 16 tháng 8 năm 2010 của UBND thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 28/2013/QĐ-UBND ngày 30 tháng 7 năm 2013, quy định về việc sửa đổi, bổ sung điểm 4, khoản 1 Điều 1 của Quyết
định số 13/2012/QĐ-UBND ngày 14/6/2012 của UBND thành phố Hà Nội về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của “Quy định việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đô thị” ban hành kèm theo Quyết định số 34/2010/QĐ-UBND ngày 16/8/2010 của UBND thành phố Hà Nội. Các quyết định có nội dung quy định cụ thể, tác động đến thị trƣờng theo các nhóm:
Các cơ chế chính sách tác động đến nguồn cung nhà ở thu nhập thấp
Ưu đãi chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở xã hội: Doanh nghiệp, hợp tác xã tham gia đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội không phải bằng nguồn vốn của thành phố để cho thuê, cho thuê mua, bán thì đƣợc hƣởng các ƣu đãi nhƣ:
- Đƣợc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất đƣợc Nhà nƣớc giao hoặc cho thuê để đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội; - Đƣợc miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp;
trƣờng hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì đƣợc giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp nhiều hơn so với trƣờng hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán;
- Đƣợc vay vốn ƣu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng; trƣờng hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì đƣợc vay vốn với lãi suất thấp hơn và thời gian vay dài hơn so với trƣờng hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán
- Đƣợc UBND thành phố hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tƣ xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội; trƣờng hợp xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê thì đƣợc hỗ trợ toàn bộ kinh phí này.
Ưu đãi đối với tổ chức tự lo chỗ ở cho người lao động:Trƣờng hợp doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất công nghiệp, dịch vụ tự mua nhà ở hoặc thuê nhà ở để bố trí cho ngƣời lao động của doanh nghiệp mình ở mà không thu tiền thuê nhà hoặc có thu tiền thuê nhà với giá thuê không vƣợt quá giá thuê nhà ở xã hội do UBND thành phố ban hành thì chi phí mua nhà ở hoặc thuê nhà ở đƣợc tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Trƣờng hợp doanh nghiệp, hợp tác xã sản xuất công nghiệp, dịch vụ tự đầu tƣ xây dựng nhà ở để bố trí cho ngƣời lao động của doanh nghiệp mình ở mà không thu tiền thuê nhà hoặc có thu tiền thuê nhà với giá thuê không vƣợt quá giá thuê nhà ở xã hội do UBND thành phố ban hành thì ngoài các ƣu đãi quy định, doanh nghiệp này còn đƣợc tính chi phí xây dựng nhà ở vào giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp.
Các cơ chế chính sách tác động đến nguồn cầu nhà ở thu nhập thấp
Các đối tƣợng đƣợc mua, thuê, thuê mua nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tại thành phố, đó là hộ gia đình có ít nhất một ngƣời hoặc cá nhân (đối với trƣờng hợp là hộ độc thân) thuộc đối tƣợng ngƣời lao động tự do, kinh doanh cá thể tại khu vực đô thị, công nhân lao động trong và ngoài các khu công nghiệp. Các đối tƣợng đƣợc hƣởng chính sách trên phải thuộc diện chƣa có nhà ở hoặc có nhà nhƣng diện tích bình quân dƣới 5m2/ngƣời và hoàn toàn chƣa đƣợc Nhà nƣớc hỗ trợ về nhà ở, đất đai dƣới mọi hình thức. Bên cạnh đó, những ngƣời mua, thuê, thuê mua nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp phải có mƣ́c thu nhập hàng tháng dƣới mức bình quân do UBND thành phố quy định (năm 2010, thu nhập bình quân của ngƣời của thành phố Hà Nội là 37,5 triệu đồng/năm). Ngƣời có thu nhập thấp có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở nộp đơn cho chủ đầu tƣ dự án nhà ở, mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ đƣợc nộp đơn đăng ký tại một dự án . Trƣờng hợp, dự án không còn
quỹ nhà để bán, cho thuê, cho thuê mua thì chủ đầu tƣ nêu rõ lý do và trả lại hồ sơ để ngƣời có nhu cầu nộp tại dự án khác.
Ngƣời có thu nhập thấp có thời gian thuê nhà ở tối đa là 36 tháng, thanh toán tiền thuê nhà hàng tháng theo thỏa thuận trong hợp đồng. Sau thời gian 36 tháng, nếu ngƣời đó có nhu cầu tiếp tục thuê nhà, thì lại làm đơn xin xác nhận của các cơ quan liên quan. Với nhà ở để cho thuê mua thì ngƣời thuê mua nhà nộp lần đầu không quá 20% giá nhà ở, thanh toán số còn lại trong 10 năm. Trƣờng hợp nhà ở để bán theo hình thức trả tiền một lần hoặc trả chậm thì chủ đầu tƣ thỏa thuận huy động tiền ứng trƣớc của ngƣời mua khi công trình đã xây dựng xong phần móng, trƣờng hợp mua trả góp thì ngƣời mua nhà phải nộp lần đầu không quá 20% giá nhà ở. Trong 10 năm, nếu ngƣời mua nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp đã trả hết tiền thì vẫn không đƣợc bán theo giá thị trƣờng mà phải bán cho chủ đầu tƣ hoặc bán cho ngƣời thuộc diện đƣợc mua nhà xã hội với giá tại thời điểm đó.
Ngoài ra còn các quy định về nguyên tắc lựa chọn đối tƣợng đƣợc mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp; Quy định về quyền của ngƣời mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp; nghĩa vụ của ngƣời mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp.
Các quy định về cơ chế hình thành giá nhà ở thu nhập thấp
Đối với nhà ở xã hội đƣợc đầu tƣ xây dựng không phải bằng nguồn vốn của thành phố thì giá thuê, giá thuê mua, giá bán nhà ở đƣợc xác định cụ thể:
- Giá thuê nhà ở xã hội do chủ đầu tƣ xác định trên cơ sở tính đủ chi phí bảo trì nhà ở; chi phí thu hồi vốn đầu tƣ xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định của UBND thành phố và không tính các khoản ƣu đãi của thành phố;
- Giá thuê mua nhà ở xã hội đƣợc xác định theo giá thuê nhà, trừ kinh phí bảo trì nhà ở do ngƣời thuê mua nộp theo quy định
- Giá bán nhà ở xã hội do chủ đầu tƣ dự án xác định trên cơ sở tính đủ các chi phí để thu hồi vốn đầu tƣ xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), lợi nhuận định mức theo quy định của UBND thành phố và không tính các khoản ƣu đãi của UBND thành phố.
Các quy định trình tự, thủ tục gồm
- Trình tự, thủ tục thực hiện mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp. - Chuyển nhƣợng và thủ tục chuyển nhƣợng nhà ở thu nhập thấp. - Hợp đồng mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp.