3.3. Đánh giá chung về quản lý nhànƣớc đối với thịtrƣờng nhà ở dành chongƣờ
3.3.2. Hạn chế và nguyên nhân
3.3.2.1. Hạn chế
a) Hạn chế trong xây dựng và ban hành kế hoạch, cơ chế chính sách
Về quy định hỗ trợ tín dụng: Thực tế đã cho thấy gói tín dụng 30.000 tỷ đồng khi triển khai vẫn còn nhiều vƣớng mắc gây khó khăn cho các nhà đầu tƣ, kinh doanh và đối tƣợng mua, thuê mua nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp. Theo các văn bản hƣớng dẫn, để trở thành đối tƣợng vay vốn từ gói tín dụng này, ngƣời vay vốn phải có thu nhập thấp dƣới 5% so với mức thu nhập trung bình của thành phố, tuy nhiên Hà Nội chƣa có thống kê về thu nhập trung bình dẫn đến quy định về mức thu nhập bình quân hàng tháng bao nhiêu để đƣợc vay gói hỗ trợ này cũng đang gây tranh cãi. Cũng theo quy định, ngƣời có thu nhập thấp là đối tƣợng đƣợc hƣởng ƣu đãi từ gói hỗ trợ, nhƣng khái niệm thu nhập thấp cũng chƣa rõ ràng, dẫn đến các hiểu nhầm nhƣ ngƣời có thu nhập thấp là ngƣời không phải đóng thuế thu nhập (có mức thu nhập từ mức 9 triệu đồng/tháng trở xuống). Theo tính toán, một hộ gia đình trung bình phải có thu nhập từ 15 triệu đồng/tháng trở lên thì mới có thể trả cả gốc và lãi khi vay mua một căn hộ diện tích 45-70m2 với giá 15 triệuđồng/m2, mức thu nhập này so với mức thu nhập của đại đa số công
nhân, ngƣời lao động thu nhập thấp tại thành phố thì đây lại không phải là mức thu nhập thấp.
Về phía doanh nghiệp đầu tƣ, kinh doanh các dự án nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp, thành phố chƣa có cơ chế và phƣơng thức để bù lãi suất cho doanh nghiệp, chƣa chỉ định đƣợc cụ thể ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng nào sẽ cấp vốn vay ƣu đãi cho doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp. Hầu hết các doanh nghiệp chỉ chú trọng đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại để bán, thiếu quỹ nhà ở cho thuê, thuê mua là một trong những nguyên nhân cơ bản dẫn tới tình trạng bức xúc về nhà ở tại khu vực đô thị, đặc biệt là ngƣời có thu nhập thấp. Bên cạnh đó, nhiều đối tƣợng tranh thủ chính sách hỗ trợ của nhà nƣớc xin chuyển đổi dự án nhà ở thƣơng mại sang nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp, nhƣng thực chất chỉ để đƣợc hƣởng các chính sách ƣu đãi về tài chính dẫn đến sự tồn tại của nhiều dự án treo, dự án không đúng mục đích.
Các chính sách ƣu đãi chƣa thực sự đến đƣợc với doanh nghiệp nên chƣa khuyến khích, thu hút các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp. Ngoài việc đƣợc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở thu nhập thấp và nhà ở công nhân thì các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tại Hà Nội chƣa đƣợc hƣởng các ƣu đãi khác.
Việc xác nhận đối tượng mua nhà: thành phố quy định chỉ những ngƣời có hộ khẩu thƣờng trú tại các quận nội thành mới là đối tƣợng đƣợc nộp đơn mua nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp. Sau một thời gian ban hành, số ngƣời nội thành đến nộp đơn xét duyệt mua nhà không nhiều (có thể vì các dự án nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp đều ở cách trung tâm thành phố khoảng 15-20km và vì nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp ít khác biệt so với nhà ở thƣơng mại bình thƣờng nêu trên). Đến tháng 3/2011,
khi mở bán tại dự án nhà ở xã hội Kiến Hƣng, thành phố đã bãi bỏ quy định giới hạn hộ khẩu nội thành, thay vào đó là tất cả ngƣời dân có hộ khẩu tại Hà Nội có thể tham gia đăng ký mua nhà. Quyết định 34/2010/QÐ-UBND thành phố Hà Nội đã nới lỏng điều kiện cho ngƣời có thu nhập thấp thuê nhà dễ dàng tiếp cận dự án nhà ở, tuy nhiên tại các quy định của Nghị định và Thông tƣ này chƣa có hƣớng dẫn về hồ sơ và trình tự thủ tục giải quyết, cơ quan xác minh, xác nhận tình trạng về hộ khẩu, thực trạng nhà ở của các đối tƣợng đƣợc “mua, thuê, thuê mua nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp, nhà ở thƣơng mại” và trách nhiệm của các đơn vị trong việc xác minh, xác nhận cho các đối tƣợng đƣợc áp dụng.
Vấn đề chính sách thuế: Hiện nay, thành phố chƣa có cơ chế và phƣơng thức để ƣu đãi về thuế cho doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp trong khi đó, theo quy định của Chính phủ, doanh nghiệp đƣợc áp dụng thuế suất VAT là 0%; đƣợc miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong bốn năm kể từ khi có thu nhập; giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo (riêng với nhà ở dành cho công nhân là 9 năm) và đƣợc áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong suốt thời gian hoạt động. Điều này là một lý do dẫn đến tình trạng giá nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp quá cao so với thu nhập của ngƣời mua nhà. Tại một số dự án nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp, sau khi xét duyệt xong, ngƣời thu nhập thấp không đến ký hợp đồng do không đủ tiền thanh toán vì với mức giá bình quân 11-13 triệu đồng/m2, giá nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp không thấp hơn giá nhà thƣơng mại là mấy và đòi hỏi ngƣời mua phải có thu nhập hằng tháng ở mức tƣơng đối cao mới mong mua đƣợc.
b) Hạn chế trong tổ chức triển khai kế hoạch, thực hiện cơ chế chính sách
Doanh nghiệp vướng mắc ngay từ khâu nhận mặt bằng: Khâu xác nhận đền bù giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp không thể tự làm đƣợc, về giải
ngân vốn tín dụng gói hỗ trợ của Nhà nƣớc, doanh nghiệp cũng gặp rất nhiều khó khăn trong việc hoàn thành các thủ tục của ngân hàng. Bên cạnh đó, các chính sách ƣu đãi chƣa thực sự đến đƣợc với doanh nghiệp nên chƣa khuyến khích, thu hút các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp. Ngoài việc đƣợc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất xây dựng nhà ở thu nhập thấp và nhà ở công nhân thì các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tại Hà Nội chƣa đƣợc hƣởng các ƣu đãi khác. Cơ chế ƣu đãi đầu tƣ xây dựng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp nhƣ đầu tƣ hạ tầng kỹ thuật trong và ngoài hàng rào dự án hay các hỗ trợ từ ngân sách địa phƣơng cũng chƣa đƣợc thực thi đúng mức; mức độ ƣu đãi phụ thuộc vào điều kiện của từng địa phƣơng nên chƣa thu hút đƣợc doanh nghiệp tham gia đầu tƣ xây dựng nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp trong đó đặc biệt là nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp. Mặc dù đã có các quy định của Chính phủ và Bộ Xây dựng liên quan đến đơn giản hóa và rút gọn trình tự, thủ tục lập, thẩm định dự án, phê duyệt quy hoạch xây dựng và dự án đầu tƣ, … nhƣng việc thực hiện ở thành phố Hà Nội vẫn còn chậm, chƣa thực sự tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp triển khai dự án mới hoặc chuyển đổi dự án nhà thƣơng mại sang nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp theo chủ trƣơng.
Vướng mắc trong giải quyết các dự án chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở thu nhập thấp: Tính đến hết năm 2013, Hà Nội có 06 dự án nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp nhận đăng ký gồm các dự án: khu đô thị Thanh Lâm - Đại Thịnh, huyện Mê Linh do Tổng Công ty HUD làm chủ đầu tƣ, với quy mô 1.456 căn hộ; khu đô thị Đặng Xá, huyện Gia Lâm do Tổng Công ty Viglacera làm chủ đầu tƣ với quy mô 1.139 căn hộ; khu đô thị Tây Nam Linh Đàm do Công ty BIC Việt Nam và HUD làm chủ đầu tƣ với quy mô 980 căn hộ; khu đô thị Bắc Cổ Nhuế - Chèm do Công ty Cổ phần Xây
dựng Thủ đô làm chủ đầu tƣ với quy mô 930 căn hộ; dự án 143 Trần Phú, quận Hà Đông do Công ty Cổ phần Đầu tƣ Xâydựng và Phát triển Sông Đà làm chủ đầu tƣ với quy mô 512 căn hộ và dự án tổ hợp văn phòng, nhà ở 30 Phạm Văn Đồng, quận Cầu Giấy do Công ty Cổ phần Dịch vụ Bắc Hà làm chủ đầu tƣ với quy mô 294 căn hộ. Tuy nhiên, quy trình xét duyệt chuyển đổi dự án nhà ở thƣơng mại sang nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp cũng gặp phải nhiều khó khăn. Nguyên nhân là do theo quy định khi thực hiện việc chuyển đổi từ dự án nhà ở thƣơng mại sang nhà ở xã hội, phải thay đổi thiết kế, điều chỉnh quy hoạch 1/500 của dự án và chờ các cơ quan chức năng phê duyệt, việc này mất nhiều thời gian và là một trong những nguyên nhân làm các nhà đầu tƣ bị chậm tiến độ các dự án. Thực tế tại Hà Nội cho thấy, ngay cả những dự án đã đƣợc cấp phép chuyển đổi, chỉ có 1 dự án thực hiện đƣợc đúng chức năng, nhiệm vụ là nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp theo đăng ký, 3 dự án còn lại đều là dự án treo, chậm hoặc không đƣợc triển khai trong nhiều năm. Điều này là do thiếu sự quản lý giám sát của cơ quan chức năng trong việc điều hành các dự án nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp.
Vấn đề xác nhận hiện trạng nhà ở: Theo quy định, UBND các xã, phƣờng, thị trấn là nơi xác nhận hiện trạng, thế nhƣng, chính quyền cấp cơ sở vẫn chƣa nhất quán đƣợc việc thực hiện nghĩa vụ này. Ngoài ra, đối với các trƣờng hợp ngƣời dân đăng ký hộ khẩu ở nơi này, nhƣng lại sinh sống ở nơi khác, và cũng do nơi đăng ký hộ khẩu không đồng nhất với nơi sinh sống, nên nhiều địa phƣơng không thể biết đƣợc ngƣời đi xin xác nhận có khó khăn về nhà ở hay không, hoặc đã có nhà, đất ở nơi khác chƣa.
Từ các hạn chế nêu trên, UBND thành phố Hà Nội cần phải nỗ lực hơn nữa để có thể phát triển thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp trên địa bàn theo tiêu chí hiệu quả, tiêu chí công bằng và tiêu chí bền vững.
3.3.2.2. Nguyên nhân của các hạn chế nêu trên
a) Các quy định về quản lý thị trường nhà ở dành cho người có thu
nhập thấp còn thiếu, chưa được cập nhật thường xuyên để đồng bộ với Chiến lược nhà ở quốc gia, chính sách nhà ở xã hội.
Quy định về bán và cho thuê nhà ở thu nhập thấp của thành phố đƣợc ban hành và áp dụng từ năm 2010 đến nay với hai lần bổ sung, sửa đổi (năm 2012 và năm 2013). Mặc dù đã có các quy định của Chính phủ và Bộ Xây dựng liên quan đến đơn giản hóa và rút gọn trình tự, thủ tục lập, thẩm định dự án, phê duyệt quy hoạch xây dựng và dự án đầu tƣ, … nhƣng việc thực hiện ở thành phố Hà Nội vẫn còn chậm, chƣa thực sự tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp triển khai dự án mới hoặc chuyển đổi dự án nhà thƣơng mại sang nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp theo chủ trƣơng.
b) Năng lực của bộ máy quản lý thị trường nhà ở dành cho người có
thu nhập thấp của thành phố Hà Nội
Thành phố chƣa có bộ máy chuyên trách về phát triển thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp. Đơn vị đầu mối phụ trách nhiệm vụ này là Sở Xây dựng thành phố, tuy nhiên trong Sở không có phòng, ban này chuyên trách về thị trƣờng này, tại các huyện, chức năng này cũng chỉ đƣợc giao kiêm nhiệm. Điều này dẫn đến các kế hoạch, chƣơng trình phát triển đƣợc ban hành không đƣợc tổ chức thực hiện đồng bộ, hiệu quả; trong quá trình triển khai có những bất cập nhƣng việc báo cáo định kỳ và đề xuất điều chỉnh không kịp thời dẫn đến hiệu lực quản lý giảm sút. Bộ máy quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp còn dàn trải, bất cập, chồng chéo; lực lƣợng cán bộ quản lý thì trình độ chuyên môn còn hạn chế, chƣa ứng dụng và cập nhật đƣợc các phƣơng pháp cũng nhƣ công nghệ tiên tiến phục vụ cho công tác quản lý. Văn bản quy phạm pháp luật đề ra đã có hiệu lực pháp lý nhƣng cán bộ thụ lý, giải quyết các vấn đề liên quan đến nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp lại chƣa đƣợc tập huấn hƣớng dẫn thi hành
đã gây nhiều cản ngại cho công tác quản lý cũng nhƣ hoạt động của thị trƣờng.
Thực tế tại Hà Nội cho thấy, ngay cả những dự án đã đƣợc cấp phép chuyển đổi, chỉ có 1 dự án thực hiện đƣợc đúng chức năng, nhiệm vụ là nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp theo đăng ký, 3 dự án còn lại đều là dự án treo, chậm hoặc không đƣợc triển khai trong nhiều năm. Điều này là do thiếu sự quản lý giám sát của cơ quan chức năng trong việc điều hành các dự án nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp.
Quy trình xét duyệt chuyển đổi dự án nhà ở thƣơng mại sang nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp gặp phải nhiều khó khăn. Theo quy định khi thực hiện việc chuyển đổi từ dự án nhà ở thƣơng mại sang nhà ở xã hội, phải thay đổi thiết kế, điều chỉnh quy hoạch 1/500 của dự án và chờ các cơ quan chức năng phê duyệt, việc này mất nhiều thời gian và là một trong những nguyên nhân làm các nhà đầu tƣ bị chậm tiến độ các dự án.
c) Nguồn lực tài chính của thành phố Hà Nội
Thành phố thiếu nguồn tài chính cho ngƣời có thu nhập thấp vay dài hạn với lãi suất ƣu đãi là một trong những nguyên nhân làm cản trở khả năng cải thiện chỗ ở, tiếp cận với nguồn cung nhà ở.
d) Sự phối hợp giữa các sở, ban, ngành liên quan trong quản lý thị
trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp
Công tác phối hợp giữa các sở, quận, huyện chƣa chặt chẽ dẫn đến quỹ nhà ở dành cho ngƣời thu nhập thấp còn ít cộng thêm việc tổ chức bán, xét chọn đối tƣợng thiếu công khai và thiếu sự giám sát của cộng đồng nên ngƣời có thu nhập thấp khó tiếp cận để mua hoặc thuê quỹ nhà này.
CHƢƠNG 4
QUAN ĐIỂM, ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở DÀNH CHO NGƢỜI
CÓ THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI
4.1. Bối cảnh mới và ảnh hƣởng của nó đến quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội
Thủ tƣớng Chính phủ đã có quyết định 996 phê duyệt phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2012-2020 và định hƣớng 2030, trong đó vấn đề trọng tâm là phát triển nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố. Định hƣớng đến năm 2030 sẽ tiếp tục nâng cao chất lƣợng nhà ở, nhất là đối tƣợng ngƣời có thu nhập thấp khó khăn về nhà ở. Thành phố Hà Nội đề xuất những cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xanh, sạch, trong đó, diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố là 31,5 m2/ngƣời, khu vực đô thị là 33,8 m2/ngƣời; khu vực nông thôn là 27,1 m2/ngƣời; tiếp tục cải tạo, chỉnh trang nhà ở đã có. Tỷ lệ nhà chung cƣ trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị đạt 90%; tỷ lệ nhà ở cho thuê trong các dự án nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp đạt 30%. Nâng tỷ lệ nhà ở kiên cố toàn thành phố lên thành 93,2%. Tổng vốn đầu tƣ từ ngân sách địa phƣơng khoảng 9.505,8 tỷ đồng (chiếm 1,12% tổng vốn đầu tƣ xây dựng đến năm 2030).
Với Nghị quyết về chƣơng trình phát triển nhà ở giai đoạn 2012- 2030, định hƣớng đến năm 2030 đƣợc thông qua, thành phố Hà Nội đặt ra nhiều mục tiêu cho từng giai đoan, cụ thể:
Thứ nhất, đến năm 2018, diện tích về nhà ở bình quân toàn thành phố là 23,1 m2/ngƣời, trong đó khu vực đô thị 26,6 m2/ngƣời, nông thôn là 20,0 m2/ngƣời. Đầu tƣ xây dựng mới 1,6 triệu m2 sàn, đáp ứng chỗ ở cho công nhân, ngƣời lao động làm việc tại các khu công nghiệp, cụm công
nghiệp vừa và nhỏ, khu kinh tế, khu chế xuất và khu công nghệ cao; 1,8 triệu m2 sàn, tƣơng đƣơng 20.000 căn hộ nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp.
Thứ hai, đến năm 2020, nâng tỉ lệ nhà kiên cố toàn thành phố lên 91,2%, hoàn thành xóa nhà tạm, nhà đơn sơ. Đầu tƣ 3 triệu m2 sàn - tƣơng ứng 400.000 chỗ ở cho công nhân, ngƣời lao động; đầu tƣ xây dựng 2,4 triệu