Khái quát về thịtrƣờng nhà ở dành chongƣời có thunhập thấptại thành phố

3.1. Tổng quan về kinh tế-xã hội và thịtrƣờng nhà ở dành chongƣời có thu

3.1.2. Khái quát về thịtrƣờng nhà ở dành chongƣời có thunhập thấptại thành phố

3.1.2.1. Hoạt động cung ứng nhà ở dành cho người có thu nhập thấp

Nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp đƣợc quy định trong Luật Nhà ở từ năm 2014, tuy nhiên, cho đến nay, các doanh nghiệp đầu tƣ, kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản đều nhắm đến phân khúc nhà mặt đất, nhà ở thƣơng mại, và chung cƣ cao cấp. Lý do các doanh nghiệp rất ít quan tâm đến phân khúc nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp không phải vì phân khúc này không có nhu cầu, mà ngƣợc lại phân khúc này luôn đƣợc đánh giá là phân khúc thị trƣờng có nhu cầu rất cao nhƣng lại ít hoặc khó mang lại lợi nhuận cho doanh nghiệp bởi vì các doanh nghiệp có quá nhiều khó khăn, vƣớng mắc trong hoạt động tổ chức xây dựng và kinh doanh nhà ở loại này mà vẫn đảm

bảo mục tiêu tối đa hóa lợi nhuận, tối đa hóa lợi ích cho cổ đông. Khi điều kiện nguồn lực tài chính, năng lực quản trị là có giới hạn nên các doanh nghiệp buộc phải lựa chọn phân khúc thị trƣờng mang lại lợi nhuận cao hơn.

Trong vài năm gần đây, những chính sách khuyến khích của chính phủ cho dự án đầu tƣ, xây dựng nhà ở có giá trung bình (giá bán căn hộ từ 300-450 triệu đồng/căn) và những thay đổi, tình hình phát triển ấm lại của nền kinh tế, các doanh nghiệp đầu tƣ, kinh doanh nhà ở đã quan tâm nhiều hơn đến phân khúc thị trƣờng dành cho ngƣời có thu nhập trung bình và thấp.

Một thực tế là hầu hết các dự án xây dựng căn hộ dành cho ngƣời có thu nhập trung bình và thấp tại thành phố Hà Nội có giá bán từ 500-600 triệu đồng/căn cho các căn hộ có diện tích trung bình 40-50 m2, với mức giá này ngƣời có thu nhập thấp tại thủ đô rất khó có đủ khả năng mua căn hộ của các chung cƣ cao tầng. Tuy nhiên, theo kết quả đánh giá của các đơn vị đầu tƣ, kinh doanh bất động sản thì giá thành căn hộ có thể giảm xuống còn 250-300 triệu đồng/căn, với diện tích nhỏ hơn, với mức lợi nhuận 10% cho các chủ đầu tƣ và công ty xây dựng khi đƣợc hƣởng các ƣu đãi và chính sách khuyến khích của nhà nƣớc. Hiện đã có các tập đoàn xây dựng nƣớc ngoài (Hàn Quốc, Thái Lan, …) đã đề nghị đƣợc hợp tác với các đơn vị địa ốc, xây dựng trong nƣớc để đầu tƣ các căn hộ với giá bán trung bình 250-300 triệu đồng/căn.

3.1.2.2. Hoạt động cầu về nhà ở dành cho người có thu nhập thấp

Với thu nhập bình quân đầu ngƣời đạt khoảng 20-25 triệu đồng/năm, Việt Nam đƣợc các tổ chức thế giới đánh giá là nƣớc nghèo và dự báo nhu cầu về nhà ở thu nhập thấp ở Việt Nam là rất cao. Theo báo cáo của Liên đoàn lao động thành phố Hà Nội, với mức lƣơng trung bình khoảng 1,7 triệu đồng/tháng, ngƣời lao động thu nhập thấp hiện nay rất khó tìm đƣợc một

căn nhà dù đƣợc vay với lãi suất thấp, thời gian vay dài và ngay cả khi giá trị căn nhà dƣới 500 triệu đồng/căn.

Theo kết quả nghiên cứu và khảo sát của Tổng cục thống kê về dân số, thu nhập, tích lũy và chi tiêu thì ngƣời dân hiện nay vẫn dành một tỷ lệ lớn trong cơ cấu chi tiêu để chi cho ăn uống, bình quân khoảng 60%, kế đến chi phí cho nhà ở chiếm khoảng 9-10%, chi cho mặc khoảng 7-8%, chi cho học hành, sách vở, báo chí khoảng 6-7%, chi cho y tế, sức khỏe khoảng 6%, chi cho đi lại, du lịch khoảng 2-3% và các khoản sinh hoạt khác chiếm 6-9%. Các kết quả nghiên cứu và khảo sát cũng cho thấy rằng khi thu nhập còn thấp, chƣa vƣợt qua mức thỏa mãn các nhu cầu cơ bản tối thiểu nhƣ chi cho lƣơng thực, thực phẩm thì khoản chi cho nhà ở chiếm rất nhỏ, khi thu nhập tăng lên vƣợt qua mức giới hạn này thì tỷ lệ của thu nhập đƣợc để dành đầu tƣ cho chỗ ở tăng nhanh và chiếm một tỷ trọng lớn. Tháng 11/2014, Sở Xây dựng Hà Nội công bố kết quả khảo sát về nhà cho ngƣời lao động thuê trên địa bàn, kết quả là ngƣời lao động bỏ ra không quá 250.000-400.000 đồng/ngƣời/tháng để thuê phòng ở. Với mức thu nhập, tích lũy và chi tiêu của đại bộ phận ngƣời lao động còn thấp, Sở Xây dựng thành phố Hà Nội nhận định nhu cầu nhà ở có mức giá từ 300-500 triệu đồng/căn là rất lớn.

Tại Hà Nội, vấn đề thiếu nhà ở nghiêm trọng nhất là đối tƣợng có thu nhập trung bình và thấp, theo số liệu của Sở Tài nguyên & Môi trƣờng Hà Nội, trƣớc mắt cần ít nhất đến 7 triệu m2 nhà ở, tƣơng đƣơng với 120.000 căn hộ cho các đối tƣợng bức xúc về nhà ở trên địa bàn, tính đến năm 2015, khi 89 dự án xây dựng nhà tái định cƣ của thành phố hoàn thành với tổng số 49.400 căn hộ thì vẫn chƣa thể đáp ứng đƣợc nhu cầu về nhà ở cho ngƣời dân. Mặc dù số liệu về thu nhập, tích lũy và nhà ở của ngƣời thu nhập thấp còn chƣa đầy đủ và rời rạc, nhƣng nhìn chung, thu nhập trung bình theo các nguồn số liệu tổng hợp đƣợc thì tại thành phố Hà Nội, thu nhập bình quân

của nhóm có thu nhập trung bình và thấp đạt khoảng 5-7 triệu đồng/tháng, và chi phí cho ăn uống vẫn là khoản chi lớn đƣợc ƣu tiên trƣớc khi xét đến khoản chi nhằm tạo dựng nhà ở.

3.1.2.3. Giá và giao dịch nhà ở dành cho người có thu nhập thấp

Giá nhà ở dành cho người có thu nhập thấp với nhiều ưu đãi của chính phủ vẫn có giá cao hơn nhà ở thương mại giá thấp cùng loại, nhà ở dành cho người có thu nhập thấp đang được quản lý theo cơ chế thuần túy bao cấp trong khi giá nhà ở thương mại được hình thành từ cạnh tranh trên thị trường. Tại Hà Nội, dự án Xa La ở quận Hà Đông với giá khoảng 14 triệu đồng/m2 và gần đây là dự án Đại Thanh cũng ở gần dự án Xa La với giá chỉ 10 triệu đồng/m2, cả hai dự án giá thấp này đều bán hết hàng ngay trong một thời gian rất ngắn. Rất nhiều nhà đầu tƣ đã chuyển hƣớng kinh doanh nhƣ dự án Đại Thanh đã làm và có khả năng đƣa giá xuống thấp hơn. Từ góc nhìn khác, giá nhà ở xã hội cao hơn 10 triệu đồng/m2 vẫn đang là một thách thức với các cơ quan quản lý, sự thực, giá nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp đang đƣợc quản lý theo kiểu bao cấp nên giá ít có ảnh hƣởng từ các động lực tác động từ thị trƣờng. Khi mà nhà ở thƣơng mại giá thấp đƣợc đƣa giá xuống mức thấp giá nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp sẽ gây khó khăn đáng kể cho trong tiêu thụ nhà ở loại này vì giá do cơ quan Nhà nƣớc xét duyệt.

Từ đầu năm 2014 đến nay, liên tục các thông tin đánh giá về thị trƣờng bất động sản cho thấy, thị trƣờng đã có dấu hiệu ấm dần lên, giá nhà ở đã giảm sâu về tƣơng đƣơng thời điểm năm 2006. Theo thông lệ quốc tế thì tỷ số giá nhà ở so với thu nhập bình quân của 1 hộ gia đình trong 1 năm đƣợc coi là chỉ số đánh giá khả năng tiêu thụ nhà ở của mỗi quốc gia, theo đó, với mức thu nhập bình quân của một hộ gia đình tại khu vực đô thị nhƣ thành phố Hà Nội khoảng 5-7 triệu đồng/tháng (60-84 triệu đồng/năm) so với giá mua một căn hộ chung cƣ với mức giá trung bình hiện nay vào khoảng 800 triệu –

1 tỷ đồng/căn thì tỷ số giá nhà ở so với thu nhập trung bình của một hộ gia đình tại thành phố Hà Nội ở vào khoảng 15,6-16,6. Trong khi tỷ số này ở châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ là 6,59, châu Phi là 2,21, Nam Á là 6,25, Đông Á là 4,15, Mỹ La tinh và Caribê là 2,38 thì tỷ số giá nhà ở so với thu nhập trung bình của Việt Nam (nếu lấy bằng giá trị của Hà Nội) cao hơn rất nhiều so với các nƣớc trong khu vực cũng nhƣ các nƣớc khác trên thế giới. Đây là nguyên nhân cơ bản làm cho ngƣời lao động ở nƣớc ta, đặc biệt là đối tƣợng có thu nhập thấp rất khó có điều kiện để tạo lập chỗ ở tại các khu vực đô thị, nếu không có chính sách hỗ trợ. Vậy mà hiện nay thành phố Hà Nội chƣa có một văn bản nào hƣớng dẫn về mức giá nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp, bởi vậy, dù có nhiều dự án đƣợc triển khai cùng thời điểm, nhƣng giá lại có sự chênh lệch rất rõ ràng.

Giá nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tại nhiều dự án đang đƣợc rao bán khá cao. Chẳng hạn, giá nhà tại dự án nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp ở 143 Trần Phú, quận Hà Đông có giá tạm tính là 16 triệu đồng/m2 (đã gồm cả thuế, phí bảo trì), trong khi các dự án nhà ở thƣơng mại cùng khu vực có giá chào bán lại rẻ hơn nhƣ chung cƣ Viện 103 tại Văn Quán, quận Hà Đông đang đƣợc rao bán với giá dao động từ 13,9-14,5 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT và 2% phí bảo trì); dự án nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tại 30 Phạm Văn Đồng, quận Cầu Giấy có mức giá khoảng 14,9 triệu đồng/m2; dự án Đặng Xá, Kiến Hƣng, Sài Đồng có giá dao động ở mức 10,5-13,5 triệu/m2 tùy theo cách tính của mỗi chủ đầu tƣ khác nhau. Nhìn chung, các mức giá này là cao vì với diện tích căn hộ khoảng 60-70 m2 thì giá của căn hộ vào khoảng 800-900 triệu đồng/căn, điều này có nghĩa ngay cả những ngƣời có thu nhập trung bình, tầng lớp trung lƣu cũng khó có thể sở hữu, chứ không nói đến những ngƣời có thu nhập thấp. Đã có hàng loạt khách hàng đã từ chối ký hợp đồng mua nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tại

Đặng Xá, Sài Đồng vì giá quá cao, trong khi giá thì không rẻ hơn so với nhà ở thƣơng mại giá thấp nhƣng ngƣời mua lại phải chịu thêm các quy định khắt khe về mua, bán cho thuê, chuyển nhƣợng nên càng không khuyến khích ngƣời mua nhà.

Có các dự án nhà ở xã hội giá 8-10 triệu đồng/m2, nhƣng các dự án này thƣờng nằm ở địa bàn xa trung tâm trên 10 km, điều kiện sinh kế không thuận lợi, cơ sở hạ tầng chƣa đầy đủ, còn khó khăn trong đáp ứng nhu cầu về y tế, giáo dục, ... Cụ thể nhƣ dự án của Công ty Cổ phần Đầu tƣ C.E.O có vị trí tại huyện Quốc Oai, với tổng đầu tƣ khoảng 350 tỷ đồng, động thổ đầu tháng 6/2013 dƣới hình thức nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp chuyển sang từ nhà ở thƣơng mại, theo chủ đầu tƣ, dự kiến giá bán căn hộ là dƣới 10 triệu đồng/m2 và sẽ đƣợc bàn giao toàn bộ trong năm 2017. Những căn hộ tại đây, cũng nhƣ nhiều dự án nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp khác, có diện tích 30-70 m2, với mức giá từ 300-700 triệu đồng, tuy nhiên, với mức giá này cũng khó hút đƣợc ngƣời mua nhà vì vị trí dự án nằm cách xa trung tâm.

TT Tên dự án Chủ đầu tƣ Địa chỉ Giá tham khảo

(triệu đồng/m2)

1

Toà nhà A1, khu đất CT2 dự án VC2- GoldenSilk (Kim Văn, Kim Lũ) Công ty Cổ phần Xây dựng số 2 - Vinaconex Phƣờng Đại Kim, quận Hoàng Mai 10-14 2 Dự án tổ hợp chung cƣ AZ Thăng Long Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng

Long Lai Xá, xã Kim Chung, huyện Hoài Đức 16 3 Dự án khu nhà ở cao tầng Đô thị Sông Đà (giai đoạn 1) Công ty Cổ phần Đầu tƣ Xây dựng và Phát triển Đô thị Sông Đà 143 Trần Phú, phƣờng Văn Quán, quận Hà Đông 14-17

4 Dự án nhà ở xã hội khu đô thị Minh Dƣơng - Xã Sơn Đồng, huyện Hoài

TT Tên dự án Chủ đầu tƣ Địa chỉ (triệu đồng/m2) Giá tham khảo

5 Dự án nhà ở xã hội Rice City Sông Hồng BIC Việt Nam

Phƣờng Thƣợng Thanh, quận Long Biên 12 6 Dự án xây dựng nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp tại khu đất B4-CT1 và B5-CT2 Công ty Cổ phần Đầu tƣ và Thƣơng mại Thủ Đô B4-CT1 và B5- CT2 khu vực Bắc Cổ Nhuế - Chèm 10-13

7 Khu đô thị mới Sunny Garden City

Công ty Cổ phần Đầu tƣ C.E.O Lô đất N1+N3, huyện Quốc Oai dƣới 10

8 Căn hộ dự án CT12 Kim Văn - Kim Lũ -

Phƣờng Đại Kim, quận

Hoàng Mai 10-14 9

Dự án nhà ở xã hội CT- 08 khu đô thị mới Thanh

Lâm - Đại Thịnh 2 - Huyện Mê Linh 8.5

10 Khu đô thị Đặng Xá II Tổng Công ty Viglacera Đặng huyện Gia Lâm Xá, 9 11 Dự án nhà ở xã hội tại Linh Đàm -

Linh Đàm, quận Hoàng Mai 12 12 Dự án nhà ở xã hội NO10A và NO12-3 thuộc khu đô thị mới Sài Đồng Công ty Cổ phần Đầu tƣ Xây dựng số 3 Hà Nội (Hanco 3) Sài Đồng, quận Long Biên 12.6

Bảng 3.3: Giá tham khảo một số dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội năm 2013.

Một thực trạng của thị trƣờng là đa số các giao dịch không đƣợc thực hiện qua sàn, Luật Kinh doanh bất động sản đã quy định mọi giao dịch mà có một bên chủ thể kinh doanh bất động sản phải giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, nhƣng rất nhiều giao dịch vẫn chƣa qua sàn, chủ yếu xảy ra ở bên ngoài sàn, bởi vậy, giá cả mua bán, những thông tin pháp lý, thông tin liên quan đến dự án nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp dễ dàng bị bóp méo.

3.1.2.4. Mối tương quan cung, cầu của thị trường nhà ở dành cho người có thu nhập thấp

Nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp thiếu cung trầm trọng trong khi cầu rất cao. Thống kê cho thấy, đến nay cả nƣớc đã có 98 dự án nhà ở xã hội hoàn thành, trong đó 35 dự án là nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tại khu vực đô thị với quy mô hơn 18.900 căn hộ, còn lại là nhà ở dành cho công nhân các khu công nghiệp. Cả nƣớc có 129 dự án nhà ở xã hội khác vẫn đang đƣợc triển khai, trong đó có 90 dự án là nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp, quy mô khoảng 55.000 căn hộ. Thành phố Hà Nội là địa phƣơng có nhu cầu nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp rất lớn, nhƣng hiện mới triển khai đƣợc 14 dự án nhà ở với quy mô khoảng hơn 11.900 căn, thấp hơn nhu cầu thực tế rất nhiều. Thời gian qua, nhiều dự án lớn nhƣ khu đô thị Đặng Xá, huyện Gia Lâm với quy mô hơn 1.000 căn, Trần Phú quận Hà Đông với quy mô 512 căn, khu chung cƣ Bắc Cổ Nhuế - Chèm quy mô 930 căn, … đã mở bán khá nhanh trong thời gian ngắn đã cho thấy sự “khan hiếm” nhà ở giá rẻ trên thị trƣờng.

Nhƣ vậy có thể thấy, thị trƣờng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở Hà Nội nói riêng và cả nƣớc nói chung đã tồn tại một nghịch lý, đó là cầu rất lớn nhƣng cung lại quá ít. Điều này xảy ra là do nhiều nguyên nhân khác nhau:

- Do thu nhập của ngƣời dân nói chung là quá thấp so với giá nhà ở; - Do thị trƣờng tín dụng ở Việt Nam là thị trƣờng tín dụng ngắn hạn

và trung hạn, trong khi đó, tín dụng cho thị trƣờng nhà ở phải là tín dụng dài hạn;

- Do hệ quả của làn sóng di cƣ và tình trạng đầu cơ bất động sản; - Do nhà nƣớc chƣa thật sự khuyến khích hỗ trợ cho các dự án xây

dựng nhà cho ngƣời có thu nhập thấp, …

Việc đầu tƣ xây dựng nhà cho ngƣời có thu nhập thấp có ý nghĩa rất lớn đối với việc đảm bảo an sinh xã hội và ổn định chỗ ở cho ngƣời dân, nó

có ý nghĩa hiệu quả về mặt xã hội, chứ không có ý nghĩa nhiều về lợi nhuận. Do đó, nhà nƣớc (mà ở đây là UBND Thành phố Hà Nội) phải là chủ thể trong chƣơng trình nhà ở này và đóng vai trò rất quan trọng trong các chính sách hỗ trợ cho nhà đầu tƣ cũng nhƣ đối với ngƣời có thu nhập thấp.

3.2. Phân tích thực trạng quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp tại thành phố Hà Nội