Tổ chức triểnkhai kế hoạch, thực hiện cơ chế chínhsách

3.2. Phân tích thực trạng quản lý nhànƣớc đối với thịtrƣờng nhà ở dành cho

3.2.2. Tổ chức triểnkhai kế hoạch, thực hiện cơ chế chínhsách

3.2.2.1. Tổ chức bộ máy quản lý thị trường nhà ở dành cho người có thu

nhập thấp

Hiện nay, ở cấp nhà nƣớc trung ƣơng có bộ máy đầu mối, chuyên trách về thực hiện công tác quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản nói chung và thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp nói riêng là

Ban Chỉ đạo Trung ương về nhà ở và Chính sách thị trường bất động sản (gọi tắt là Ban Chỉ đạo Trung ương). Ban Chỉ đạo Trung ƣơng thực hiện đánh giá sự hoạt động, xu hƣớng thị trƣờng và hƣớng dẫn việc xây dựng luật và chính sách liên quan đến nhà ở và thị trƣờng bất động sản. Ban Chỉ đạo Trung ƣơng phối hợp chặt chẽ với Bộ Xây dựng, Bộ Kế hoạch & Đầu tƣ, Bộ Tài chính, Bộ Tài nguyên &Môi trƣờng, Ngân hàng Nhà nƣớc và Ngân hàng Chính sách Xã hội Việt Nam để thực hiện nhiệm vụ.

Ở cấp nhà nƣớc địa phƣơng, cơ quan quản lý trực tiếp thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp là Sở Xây dựng. Sở Xây dựng xây dựng và đề xuất kế hoạch, cơ chế chính sáchphát triển nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn, đồng thời trực tiếp tổ chức thực hiện kế hoạch, triển khai cơ chế chính sách. Sở Xây dựng phối hợp chặt chẽ với các cơ quan quản lý ngành dọc cấp

Bộ, các ngân hàng và các sở Kế hoạch & Đầu tƣ, Sở Tài chính tại địa phƣơng để thực hiện nhiệm vụ.

Quyết định số 34/2016/QĐ-UBND ngày 8 tháng 9 năm 2016 về việc quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức Sở Xây dựng thành phố Hà Nội đã quy định nhiệm vụ và quyền hạn của Sở Xây dựng trong lĩnh vực nhà ở xã hội nhƣ sau:

- Hƣớng dẫn việc lập, thẩm định, phê duyệt các dự án phát triển nhà ở; thẩm định các dự án phát triển nhà ở do UBND thành phố chấp thuận hoặc quyết định đầu tƣ; thực hiện lựa chọn chủ đầu tƣ dự án phát triển nhà ở xã hội. Xây dựng các cơ chế, chính sách về phát triển và quản lý nhà ở phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phƣơng; đôn đốc, hƣớng dẫn, kiểm tra việc triển khai thực hiện.

- Tổ chức việc thẩm định giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội đối với các dự án phát triển nhà ở xã hội trên phạm vi địa bàn thành phố; xây dựng khung giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội do các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng, giá dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội.

- Xây dựng kế hoạch phát triển nhà ở xã hội hàng năm, 05 (năm) năm đƣợc đầu tƣ xây dựng bằng nguồn ngân sách địa phƣơng hoặc nguồn vốn xã hội hóa; hƣớng dẫn thực hiện việc quản lý, sử dụng nguồn vốn đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội từ ngân sách địa phƣơng. - Tham mƣu cho UBND thành phố rà soát, điều chỉnh, bổ sung quỹ

đất dành để phát triển nhà ở xã hội trong quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đô thị của thành phố; đề xuất thu hồi quỹ đất thuộc các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại, khu đô thị mới đã giao cho các chủ đầu tƣ, nhƣng không triển khai hoặc triển khai chậm so với tiến độ đã đƣợc phê duyệt, quỹ đất 20% dành để

xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại, khu đô thị mới nhƣng chƣa sử dụng để giao cho các chủ đầu tƣ có nhu cầu đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội.

- Xây dựng và đề xuất ban hành quy định và công khai các tiêu chuẩn, đối tƣợng và điều kiện đƣợc mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

- Tham gia định giá nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố theo khung giá, nguyên tắc và phƣơng pháp định giá các loại nhà ở của nhà nƣớc.

- Hƣớng dẫn, kiểm tra việc thực hiện các tiêu chuẩn xây dựng nhà ở, nhà ở xã hội; hƣớng dẫn thực hiện việc phân loại, thiết kế mẫu, thiết kế điển hình, quy chế quản lý, sử dụng, chế độ bảo hành, bảo trì nhà ở, nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố.

- Tổ chức thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở cho các đối tƣợng xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.

- Tổng hợp, đánh giá tình hình, kết quả thực hiện phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố định kỳ.

Chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan khác trong bộ máy quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp của UBND thành phố Hà Nội đƣợc quy định trong Điều 10 của Quy định việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị, ban hành kèm theo Quyết định số 34/2010/QĐ-UBND ngày 16 tháng 8 năm 2010 của UBND thành phố. Cụ thể:

- Sở Tài chính chịu trách nhiệm xây dựng quy định và thẩm tra giá bán, giá thuê, thuê mua bán cho đối tƣợng thu nhập thấp.

- Cục thống kê Hà Nội chịu trách nhiệm điều tra, xây dựng mức chuẩn thu nhập cho đối tƣợng là ngƣời thu nhập thấp trên địa bàn thành phố hàng năm.

- Sở Lao động – Thƣơng binh & Xã hội, Liên đoàn Lao động Thành phố chủ trì hƣớng dẫn xác định đối tƣợng chính sách theo tiêu chí chấm điểm ƣu tiên của UBND thành phố trong việc lựa chọn đƣợc thuê, mua nhà cho ngƣời thu nhập thấp tại khu vực đô thị.

- UBND phƣờng, quận, huyện chịu trách nhiệm về việc xác nhận về hộ khẩu và tình trạng nhà ở hiện tại cho các đối tƣợng đƣợc mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp đảm bảo theo đúng quy định.

3.2.2.2. Thực hiện các biện pháp hỗ trợ thị trường

a) Các biện pháp hỗ trợ thông qua công tác quy hoạch

Công tác quy hoạch đất đai: Để giải quyết vấn đề nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp, thành phố đã dành và bố trí quỹ đất bằng nhiều hình thức. Hiện nay toàn thành phố có 66 dự án phát triển nhà ở xã hội đã và đang đƣợc triển khai trên 60 khu đất với tổng diện tích khoảng 384 ha, dự kiến sẽ tạo ra khoảng 5 triệu m2 sàn nhà ở. Trong 66 dự án có 44 dự án nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp với quy mô khoảng 37.800 căn hộ, 12 dự án nhà ở công nhân với khả năng đáp ứng đƣợc cho khoảng 40.000 công nhân. Tiến độ hoàn thành các dự án và bàn giao nhà để sử dụng năm 2013 là khoảng 419.669 m2 sàn, năm 2014 khoảng 534.734 m2 sàn, năm 2015 khoảng 708.283 m2 sàn và đến tháng 12/2016 là khoảng 2,5 triệu m2 sàn. Thành phố có tiến độ hoàn thành nhà ở cho công nhân năm 2013 đạt khoảng 183.266 m2 sàn, năm 2014 khoảng 281.962 m2 sàn và đến tháng 12/2016 là khoảng 556.448 m2 sàn.

Công tác quy hoạch khu đô thị, khu dân cư: Đây là vấn đề nằm trong nội dung chính sách quy hoạch của UBND thành phố, trong thời gian

qua, các khu đô thị bao gồm nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp đã đƣợc xây dựng. Ví dụ, cuối năm 2010, Sở Quy hoạch và Kiến trúc Hà Nội đã công bố quy hoạch chi tiết dự án đầu tƣ xây dựng khu nhà ở cho công nhân thuê và dịch vụ công cộng tại xã Mai Đình, huyện Sóc Sơn, dự án đƣợc khởi công vào cuối năm 2011. Dự án có diện tích quy hoạch khoảng 32.343 ha, cung cấp nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp trên địa bàn huyện Sóc Sơn. Ngoài ra, dự án còn có các công trình dịch vụ công cộng nhƣ trƣờng học, nhà trẻ, nhà mẫu giáo, trạm y tế, bãi đỗ xe, công viên cây xanh, ...

Tháng 6/2014, UBND thành phố đã họp về quy hoạch khu đô thị mới Đồng Mai, quận Hà Đông với diện tích 435 ha, trong đó có khoảng 100 ha dành cho xây dựng nhà xã hội, đây là cụm nhà xã hội lớn nhất của thủ đô. Khu đô thị này nằm sát vành đai 4, bến xe trung tâm Hà Đông. Theo phƣơng án quy hoạch của Viện Quy hoạch Đô thị Hà Nội, các tòa nhà sẽ cao trung bình 15-17 tầng, mật độ xây dựng 45-50%, để tạo ra khoảng 1,5 triệu m2 sàn nhà ở, trong 100 ha nhà ở xã hội sẽ dành 37 ha xây nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp, 33 ha dành cho công nhân. Trƣớc đây, khu vực Đồng Mai đƣợc hoạch định để trở thành khu công nghiệp, tuy nhiên thành phố đã chuyển đổi và điều chỉnh quy hoạch từ khu công nghiệp thành khu đô thị mới phù hợp cho việc xây dựng nhà ở. Ngoài diện tích xây nhà ở dành cho ngƣời thu nhập thấp, hơn 100 ha của khu đô thị sẽ dành cho các nhà đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại kết hợp xây nhà ở xã hội.

Huyện Hoài Đức cũng đã hoàn thành quy hoạch khu đô thị với 65 dự án khu nhà ở mới, khu tái định cƣ và khu nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp với tổng diện tích đất là 2.837,88 ha, trong đó có 02 dự án khu nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp với diện tích 19,44 ha.

Công tác quy hoạch vị trí các khu công nghiệp, cụm công nghiệp:Để đảm bảo chất lƣợng cuộc sống cho ngƣời dân, chính sách quy hoạch của

UBND thành phố ban hành cũng quan tâm tới việc bố trí phân bổ lại các khu công nghiệp, cụm công nghiệp. Theo Định hƣớng phát triển không gian Thủ đô đến 2020, Hà Nội sẽ từng bƣớc di chuyển toàn bộ các khu công nghiệp, cụm công nghiệp gây ô nhiễm môi trƣờng trong đô thị lõi lịch sử nhƣ cụm công nghiệp Cao - Xà - Lá, Cầu Diễn, Minh Khai, Rƣợu bia, … tới các vị trí mới đã đƣợc xác định trong quy hoạch chung, chuyển đổi toàn bộ quỹ đất này thành quỹ đất công trình công cộng đô thị. Hình thành mới ba vùng công nghiệp với diện tích khoảng 7.000-8.000 ha (tính đến năm 2030) gồm:

- Phía Bắc có các khu công nghiệp Sóc Sơn, Mê Linh, Đông Anh, Gia Lâm, Từ Liêm (khoảng 4.000-4.500 ha), phát triển công nghiệp nặng, kho tàng, dịch vụ tiếp vận trung chuyển hàng hóa gắn với sân bay quốc tế Nội Bài và hành lang kinh tế Côn Minh - Hà Nội - Hải Phòng;

- Phía Nam có các khu công nghiệp Thƣờng Tín - Phú Xuyên (khoảng 1.000-1.500 ha) phát triển công nghiệp chế biến, công nghiệp đa ngành gắn với vùng nông nghiệp phía nam Hà Nội, đầu mối giao thông giữa tuyến Đỗ Xá - Quan Sơn và hành lang kinh tế Bắc - Nam dọc Quốc lộ 1A;

- Phía Tây phát triển khu công nghệ cao Hòa Lạc, phát triển công nghiệp chế biến đa ngành tại Xuân Mai, Miếu Môn (khoảng 2.000 ha), gắn kết đƣờng Hồ Chí Minh và các tuyến hƣớng tâm Hà Nội.

b) Các biện pháp hỗ trợ trong công tác chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội

Công tác chuyển đổi các dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội: Thành phố có nhiều chủ trƣơng, chính sách tập trung khuyến khích đầu tƣ vào lĩnh vực nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp, một trong những biện pháp thực hiện là tạo điều kiện thuận lợi cho những dự án chuyển đổi từ nhà ở thƣơng mại sang nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp. Tính đến nay, thành

phố đã nhận đƣợc 60 dự án đăng ký xin chuyển đổi từ nhà ở thƣơng mại sang nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp với quy mô khoảng 38.800 căn hộ; 74 dự án đăng ký xin điều chỉnh cơ cấu diện tích với số lƣợng căn hộ ban đầu từ 33.800 căn lên 44.800 căn. Đến hết quý I năm 2014, UBND thành phố đã tiến hành xem xét, thẩm định 18 dự án chuyển đổi với tổng số căn hộ dự kiến chuyển đổi khoảng 4.990 căn thành 11.292 căn, đã cho phép chuyển đổi 09 dự án, tiếp tục xem xét 06 dự án, trả lại 03 dự án không đủ điều kiện. Đối với các dự án đăng ký xin điều chỉnh diện tích, thành phố mới chấp thuận chủ trƣơng cho 33 dự án và chỉ 07 dự án có quyết định cho phép.

Công tác quy hoạch quỹ đất xây nhà ở dành cho người có thu nhập thấp trong quỹ đất của các dự án phát triển nhà ở thương mại: Năm 2013, HĐND thành phố đã thông qua Nghị quyết quy định về tỷ lệ diện tích đất ở, nhà ở để phát triển nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp trong các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại trên địa bàn thành phố, theo đó, đối với các dự án phát triển nhà ở thƣơng mại, khu đô thị mới trên địa bàn thành phố phải dành tối thiểu 25% diện tích đất ở, hoặc 25% diện tích sàn nhà ở để phát triển nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp. Với mục tiêu này, diện tích nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp của Hà Nội phấn đấu đạt đƣợc cao hơn 5% so với mức quy định chung của cả nƣớc.

c) Các biện pháp hỗ trợ thông qua chính sách kinh tế - tài chính

Chính sách tài chính nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp là chìa khóa giúp ngƣời có thu nhập thấp và các nhà đầu tƣ, kinh doanh nhà ở thu nhập thấp tiếp cận với loại hình nhà ở mang ý nghĩa xã hội lớn này. Chính sách này tại Hà Nội đƣợc thể hiện ở những khía cạnh sau:

Công tác tạo vốn cho phát triển nhà ở dành cho người có thu nhập thấp: Quỹ phát triển nhà ở thành phố Hà Nội ra đời với chức năng nhận uỷ thác từ ngân sách và các nguồn vốn khác để đầu tƣ, cho vay phát triển nhà ở

và hạ tầng kỹ thuật các khu nhà ở trên địa bàn thành phố, nhận tiền gửi tiết kiệm, cho các đối tƣợng ngƣời thu nhập thấp vay để mua nhà ở thuộc các dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở, đƣợc tạo điều kiện và ƣu đãi theo Nghị định số 71/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ. Ngoài ra, Quỹ này còn đƣợc đầu tƣ trực tiếp vào các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và phát triển nhà ở theo các quyết định của UBND thành phố. Thành phố tuân thủ theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP về quy định các ngân hàng thƣơng mại, tổ chức tín dụng, định chế tài chính phải dành lƣợng vốn tối thiểu 3% tổng dƣ nợ cho chủ đầu tƣ, ngƣời thuê, mua nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp vay với lãi suất ƣu đãi thấp hơn lãi suất thị trƣờng góp phần tạo nguồn vốn cho kích thích nguồn cung và nguồn cầu của thị trƣờng nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp. Ảnh hƣởng của gói 30.000 tỷ đồng đã đƣợc thành phố khai thác, kích cầu bằng cách thông qua các ngân hàng thƣơng mại, hỗ trợ lãi suất khi vay từ 10-15 năm chỉ bằng 50% lãi suất thƣơng mại cùng nhiều gói vay, khoản vay phù hợp cũng góp phần tạo vốn cho thị trƣờng trong giai đoạn này.

Công tác hỗ trợ tín dụng: Việc phát triển nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp không chỉ tập trung vào việc tăng nguồn cung trên thị trƣờng mà còn phải có chính sách hỗ trợ giúp đỡ những ngƣời thực sự có nhu cầu mua, thuê, thuê mua. Ngoài việc xây dựng một khung giá bán, cho thuê, cho thuê mua phù hợp với khả năng chi trả của ngƣời thu nhập thấp, cần thiết phải có một cơ chế hỗ trợ tín dụng hợp lý. Nhà nƣớc đã ban hành nhiều quy định và thông tƣ hƣớng dẫn ngƣời có thu nhập thấp mua nhà và các nhà đầu tƣ vay vốn từ gói tín dụng này, một ví dụ cụ thể là thời gian áp dụng mức lãi suất hỗ trợ của chƣơng trình đối với ngƣời mua, thuê, thuê mua nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp là tối đa 15 năm (so với quy định trƣớc đó là 10 năm) tính từ thời điểm khách hàng đƣợc giải ngân lần đầu tiên. Trƣờng hợp khách hàng vay vốn mua, thuê, thuê mua nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp theo các

Hợp đồng tín dụng đã ký trƣớc ngày Thông tƣ có hiệu lực thi hành có thời hạn cho vay trên 10 năm thì đƣợc điều chỉnh thời gian áp dụng lãi suất cho vay hỗ trợ theo quy định tại Thông tƣ 11/2013/TT-NHNN. Về phía doanh nghiệp đầu tƣ, kinh doanh các dự án nhà ở dành cho ngƣời có thu nhập thấp, Sở Xây dựng thành phố đã có công văn hƣớng dẫn cụ thể về việc xác định đối tƣợng, điều kiện, trình tự thủ tục cho vay trong gói tín dụng ƣu đãi 30.000 tỉ đồng. Theo đó, doanh nghiệp trongdiện đƣợc vay phải là chủ đầu tƣ các dự án nhà ở thƣơng mại đƣợc chuyển đổi công năng sang thành dự án nhà ở dành