cho các khoản vay tại ngân hàng thương mại
Để QSDĐ của mỗi chủ thể trở thành tài sản bảo đảm trong quan hệ vay vốn chúng còn phải đảm bảo các điều kiện pháp lý như: QSDĐ thế chấp phải thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người thế chấp, QSDĐ thế chấp phải không có tranh chấp; không thuộc diện phải kê biên để đảm bảo thi hành án và phải còn trong thời hạn được phép sử dụng đất.
32
Xuất phát từ tầm quan trọng của đất đai nên Nhà nước đã đưa ra những điều kiện chặt chẽ đối với loại tài nguyên quý giá này khi tham gia giao dịch. Tại khoản 1 Điều 188 của LĐĐ năm 2013 đã quy định NSDĐ khi thế chấp bằng QSDĐ phải có đủ các điều kiện:
- Có GCNQSDĐ;
- Đất không có tranh chấp;
- QSDĐ không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; - Trong thời hạn sử dụng đất.
Theo đó, pháp luật đất đai hiện hành không chỉ liệt kê từng loại chủ thể của quan hệ TCQSDĐ mà còn đưa ra những quy định chung cho tất cả các chủ thể khi muốn tham gia vào quan hệ này.
Người sử dụng đất phải có GCNQSDĐ: Khoản 1 Điều 166 LĐĐ năm
2013 đã ghi nhận NSDĐ có quyền được cấp GCNQSDĐ. Chứng thư pháp lý này là phương tiện để NSDĐ thực hiện các quyền mà pháp luật quy định trong đó có quyền TCQSDĐ. Việc quy định điều kiện TCQSDĐ phải có GCNQSDĐ xét trên phương diện pháp lý có ý nghĩa quan trọng trong việc quản lý đất đai của Nhà nước. Tuy nhiên quy định này lại làm hạn chế quyền của NSDĐ, NSDĐ mặc dù được sử dụng đất hợp pháp nhưng chỉ vì không có GCNQSDĐ nên đã không thực hiện được quyền TCQSDĐ của họ. Chính điều này đã gây nên những bất cập, cản trở việc thực hiện quyền TCQSDĐ của các chủ thể trong việc huy động vốn từ các tổ chức tín dụng.
Đất không có tranh chấp: Khoản 24 Điều 3 LĐĐ năm 2013 quy định:
"Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của NSDĐ giữa hai
hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai". Tuy nhiên, LĐĐ năm 2013 mới chỉ
dừng lại ở đây mà chưa giải quyết được cốt lõi của vấn đề, khi chưa quy định rõ "thế nào là có tranh chấp" "thời điểm nào được coi là có tranh chấp"? "việc có hay không có tranh chấp?". Trên thực tế quy định này được vận dụng theo
33
hướng chỉ cần có đơn thư khiếu kiện liên quan đến QSDĐ gửi đến chính quyền địa phương thì sẽ được coi là có tranh chấp. Nhưng đây cũng là vướng mắc bởi trong thực tế chỉ cần có 01 đơn thư được nại ra gửi đến là đất có tranh chấp, và đây là nguyên nhân cản trở bên thế chấp vay vốn ngân hàng. Theo quy định thì UBND cấp cơ sở sẽ có thẩm quyền chứng nhận là đất không có tranh chấp thì mới được thế chấp. Quy định này sẽ dẫn đến cơ chế xin - cho, và thật vô lý khi một chủ thể có QSDĐ thế chấp phải đến UBND để xin xác nhận đất không có tranh chấp sau đó mới có thể thực hiện quyền của mình là thế chấp. Mặt khác, theo quy định của LĐĐ thì UBND chỉ có thẩm quyền giải quyết khi đất đó chưa có GCNQSDĐ, chỉ có Tòa án mới có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp này [21, tr. 13].
QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án: Khi QSDĐ của một
chủ thể bị kê biên để đảm bảo thi hành án nghĩa là QSDĐ này đã là tài sản để đảm bảo cho việc thực hiện một hoặc một số nghĩa vụ về tài sản của chủ thể đó đối với chủ thể khác, đồng thời thông qua quyết định kê biên thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định NSDĐ "tạm thời dừng" QSD đối với QSDĐ đã bị kê biên nên không thể dùng QSDĐ này để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự khác.
TCQSDĐ phải trong thời hạn sử dụng đất: Mặc dù pháp luật cũng
không quy định là NSDĐ có QSDĐ vĩnh viễn nhưng quy định này chỉ có ý nghĩa đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư tại việt Nam, cá nhân, tổ chức nước ngoài được Nhà nước cho thuê QSDĐ trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê.