quyền sử dụng đất
2.1.4.1. Đối với bên thế chấp
Trong quan hệ thế chấp tài sản, bên thế chấp có những nghĩa vụ cơ bản như sau:
(i) Giao GCNQSDĐ cho bên nhận thế chấp sau khi ký hợp đồng.
(ii) Phải bảo đảm giá trị của tài sản thế chấp là QSDĐ. Xuất phát từ đặc trưng của thế chấp là biện pháp bảo đảm không yêu cầu chuyển giao tài sản. Do đó, tuy xác lập quan hệ thế chấp, tài sản vẫn thuộc sự chiếm hữu, sử dụng, quản lý của bên thế chấp. Chính vì vậy, nghĩa vụ cơ bản đầu tiên của bên thế chấp là phải bảo đảm giá trị của tài sản, thông qua việc bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp, áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục nguy cơ giảm giá trị hoặc mất giá trị của tài sản thế chấp. Nghĩa vụ này của người thế chấp hướng tới việc đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người nhận thế chấp.
(iii)Phải thông báo cho bên nhận thế chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp. Xuất phát từ đặc điểm của tài sản thế chấp, có thể thế chấp tài sản đang thuộc sự chiếm hữu, sử dụng của người thứ ba(thường là
36
cho thuê, thuê khoán, cho mượn...). Vì vậy, bên thế chấp có nghĩa vụ thông báo các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp để bên nhận thế chấp biết về tình trạng thực tế của tài sản (biết và quyết định việc có chấp nhận xác lập thế chấp hay không).
(iv) Bên thế chấp không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp khi không có sự đồng ý hoặc cho phép của bên nhận thế chấp, trừ các trường hợp do pháp luật quy định. Xuất phát từ đặc điểm của thế chấp nói riêng và các biện pháp bảo đảm nói chung, thế chấp là một biện pháp mang tính dự phòng nên chỉ phát sinh khi bên thế chấp không thực hiện, thực hiện không đúng nghĩa vụ đã cam kết. Do đó, khi giao kết thế chấp, bên nhận thế chấp chưa phát sinh quyền sở hữu và bên thế chấp cũng chưa mất quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp. Chính vì vậy, tài sản thế chấp vẫn ở trong tình trạng vừa thuộc chiếm hữu, quản lý của người thế chấp, vừa thuộc quyền sở hữu của người thế chấp. Sự bảo đảm cho quyền lợi hợp pháp của bên nhận thế chấp rõ ràng đứng trước nguy cơ bị đe dọa nếu người thế chấp chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho chủ thể khác. Do đó, nghĩa vụ này được đặt ra mục đích chính là để duy trì được giá trị bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự của thế chấp.
Cùng với những nghĩa vụ đã nêu trên, bên TCQSDĐ còn có những quyền cơ bản sau đây:
- Có quyền lựa chọn nội dung thỏa thuận trong ký kết hợp đồng TCQSDĐ (thế chấp một phần hay toàn bộ, chỉ TCQSDĐ hay TCQSDĐ gắn với tài sản có trên đất v.v...).
- Được khai thác tài sản thế chấp; khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản, trừ trường hợp hoa lợi, lợi tức cũng thuộc tài sản thế chấp theo thỏa thuận. Hoa lợi, lợi tức là các sản vật tự nhiên hoặc khoản lợi thu được từ việc khai thác tài sản.
37
- Quyền đầu tư làm tăng giá trị của tài sản thế chấp có thể hiểu là việc làm tăng giá trị bảo đảm đối với nghĩa vụ đã được bảo đảm. Việc đầu tư làm tăng giá trị của tài sản thế chấp là QSDĐ còn giúp cho tài sản, dù đang trong tình trạng là đối tượng của biện pháp bảo đảm, bị tạm thời đình chỉ sự lưu thông của tài sản, vẫn tồn tại và phát triển trong đời sống kinh tế, dân sự. Việc thực hiện các giao dịch chuyển quyền sở hữu, chuyển quyền sử dụng tài sản thế chấp trong một số trường hợp được thực hiện theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, về nguyên tắc, trong thời hạn thế chấp, bên thế chấp không có quyền thực hiện việc chuyển quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp. Chỉ trong một số trường hợp nhất định, để đảm bảo giá trị của tài sản thế chấp hoặc theo ý chí của bên nhận thế chấp, bên thế chấp có thể được thực hiện các giao dịch chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản thế chấp là QSDĐ. Một yêu cầu có tính bắt buộc là phải được sự đồng ý của bên nhận thế chấp hoặc bên nhận thế chấp biết và cho phép.
- Có quyền nhận lại GCQSDĐ, việc nhận lại GCNQSDĐ đã thế chấp chỉ áp dụng khi nghĩa vụ chính được bảo đảm đã chấm dứt hoặc thế chấp được thay thế bằng biện pháp bảo đảm khác, thì bên thế chấp có quyền nhận lại tài sản thế chấp. Khi đó, bên nhận thế chấp sẽ hoàn trả giấy tờ về tài sản thế chấp. Việc chuyển giao giấy tờ về bản chất là giúp ổn định sự tin tưởng của bên nhận thế chấp mà cũng là một trong những biện pháp hữu hiệu ngăn chặn sự lén lút chuyển giao quyền sử dụng tài sản là QSDĐ của bên thế chấp. Bởi vì tài sản TCQSDĐ thường phải có đăng ký quyền sở hữu (nếu gắn với nhà ở), nên khi chuyển giao quyền sở hữu của các tài sản này, bắt buộc phải có sự chuyển giao giấy tờ đăng ký quyền sở hữu. Cùng với việc hoàn trả giấy tờ, các bên còn phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm xóa đăng ký thế chấp.
38
2.1.4.2. Đối với bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất là ngân hàng thương mại
Bên nhận TCQSDĐ là NHTM có các quyền sau đây:
- Trước hết là có quyền kiểm tra và đưa ra những yêu cầu liên quan đến việc bảo đảm giá trị của tài sản thế chấp. Quyền khai thác công dụng của bên thế chấp cũng phải được cam kết cụ thể để đảm bảo quyền lợi hợp pháp bên nhận thế chấp. Do đó, nếu tài sản thế chấp được cho thuê, cho mượn thì bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên thuê, bên mượn phải chấm dứt việc sử dụng tài sản thế chấp. Ngoài việc yêu cầu bên thuê, bên mượn chấm dứt việc sử dụng tài sản, bên nhận thế chấp có quyền yêu cầu bên TCQSDĐ áp dụng các biện pháp cần thiết để bảo toàn tài sản, giá trị tài sản trong trường hợp tài sản có nguy cơ bị mất hoặc giảm sút giá trị từ việc khai thác, sử dụng.
- NHTM có quyền được biết về tình trạng của tài sản thế chấp, nên có quyền yêu cầu bên TCQSDĐ cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp về diện tích sử dụng, số thửa, tứ cận, thực trạng sử dụng có đúng với giấy chứng nhận sử dụng hay không, nhưng không được cản trở hoặc gây khó khăn cho việc sử dụng, khai thác tài sản thế chấp.
- NHTM có quyền yêu cầu bên thế chấp giao tài sản thế chấp là QSDĐ để xử lý khi bên thế chấp không thực hiện, thực hiện không đúng hoặc không đầy đủ các nghĩa vụ mà bên thế chấp đã cam kết. Cũng cần lưu ý là pháp luật chỉ cho phép họ yêu cầu giao tài sản để xử lý chứ không được trực tiếp xử lý tài sản thế chấp.
- NHTM còn có quyền giám sát, kiểm tra tình trạng của QSDĐ thế chấp theo đúng thỏa thuận được ghi trong hợp đồng. Khi phải xử lý tài sản thế chấp, bên nhận thế chấp được quyền ưu tiên thanh toán từ giá trị thanh toán tài sản thế chấp. Nguyên tắc chung là, khi xác lập quan hệ thế chấp, bên nhận thế chấp là NHTM sẽ được ưu tiên thanh toán so với những chủ thể có quyền
39
trong quan hệ nghĩa vụ, nhưng không xác lập biện pháp bảo đảm hoặc có xác lập nhưng đã không thực hiện quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm.
Nghĩa vụ của NHTM trong TCQSDĐ bao gồm: (i) Cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp.
(ii) Trả lại Giấy chứng nhận QSDĐ khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp.
Cũng như bên TCQSDĐ, NHTM cũng có nghĩa vụ cùng với bên thế chấp đi đăng ký việc thế chấp. Quy định này thể hiện sự rằng buộc trách nhiệm giữa các bên và đảm bảo sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước. Ngoài ra NHTM còn có nghĩa vụ trả lại GCNQSDĐ cho bên thế chấp khi thực hiện xong nghĩa vụ trả nợ. Nghĩa vụ này chỉ đặt ra khi bên thế chấp đã thực hiện xong nghĩa vụ đến hạn theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng. Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi của bên nhận thế chấp và tránh trường hợp cho bên nhận thế chấp nói chung và NHTM nói riêng lạm dụng quyền hạn của mình để gây khó dễ cho bên thế chấp trong việc nhận lại giấy chứng nhận QSDĐ.