3.2. Các giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về thế
3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về thế chấp
quyền sử dụng đất bảo đảm cho các khoản vay tại ngân hàng thương mại
Thứ nhất, đẩy mạnh các hoạt động tổ chức thực hiện pháp luật về TCQSDĐ
Trước hết cần rà soát, tổng kết, đánh giá thực tiễn các hoạt động tổ chức thực hiện pháp luật để đánh giá, tìm ra được những phương án, giải pháp loại trừ, khắc phục những hạn chế bất cập trong quá trình tổ chức thực hiện pháp luật về TCQSDĐ.
Đẩy mạnh các hoạt động phổ biến, tuyên truyền, giáo dục về pháp luật đất đai, pháp luật dân sự nói chung, pháp luật TCQSDĐ nói riêng, nâng cao ý thức pháp luật cho cán bộ, công chức và nhân dân. Tùy từng đối tượng để xác định chủ thể, nội dung, hình thức, phương pháp tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật cho phù hợp. Đối với cán bộ, công chức các cơ quan quản lý nhà nước, công chức TAND... cần mở các lớp tập huấn chuyên đề, tìm hiểu sâu về nội dung pháp luật, các tình huống trong thực tiễn và cách thức giải quyết, xử lý.
Đối với nhân dân cần chú ý các nội dung về QSDĐ; các điều kiện TCQSDĐ; quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng TCQSDĐ; các phương thức giải quyết tranh chấp TCQSDĐ... là những nội dung cần thiết trước khi TCQSDĐ. Các tổ chức dịch vụ, tư vấn pháp lý cho nhân dân khi ký kết hợp đồng TCQSDĐ cần hướng dẫn kỹ những nội dung này để phòng tránh những nhầm lẫn, sai sót không đáng có khi ký kết hợp đồng TCQSDĐ.
Kiện toàn và đổi mới tổ chức hoạt động của các tổ chức bổ trợ tư pháp, các tổ chức dịch vụ, tư vấn, trợ giúp pháp lý trong xã hội: Tổ chức, hoạt động
85
của các tổ chức này có vai trò rất quan trọng trong thực hiện pháp luật nói chung của toàn xã hội, cũng như trong thực hiện pháp luật TCQSDĐ nói riêng. Nó góp phần phổ biến tuyên truyền, giáo dục pháp luật, nâng cao hiểu biết pháp luật cho nhân dân để ký kết các hợp đồng giao dịch có bảo đảm nói chung và hợp đồng TCQSDĐ nói riêng đúng pháp luật, chặt chẽ về nội dung, hình thức, ngăn chặn được các hành vi lừa lọc hoặc nhầm lẫn đáng tiếc. Mặt khác, hoạt động của các tổ chức này giúp cho các bên trong quan hệ hợp đồng bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp khi có tranh chấp xảy ra.
Thứ hai, nâng cao năng lực, trách nhiệm, đạo đức công vụ của cán bộ,
công chức các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai; năng lực, đạo đức, trách nhiệm công vụ của cán bộ ngành NHTM, công chức Tòa án nhân dân, cơ quan thi hành án. Đây là những điều kiện cơ bản bảo đảm thực hiện pháp luật TCQSDĐ theo chức năng nhiệm vụ của từng cơ quan. Cụ thể:
Đối với các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai: Năng lực, trách nhiệm, đạo đức công vụ của cán bộ, công chức bảo đảm cho việc thực hiện các chức năng, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai trong đó có việc cấp GCNQSDĐ đúng quy định của pháp luật, chính xác, kịp thời bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người được cấp GCNQSDĐ, tạo điều kiện cho NSDĐ được quyền tham gia vào giao dịch TCQSDĐ tại các NHTM.
Đối với cơ quan như: TAND, VKSND, cơ quan điều tra, cơ quan thi hành án: Năng lực, đạo đức, trách nhiệm công vụ của cán bộ, công chức có ảnh hưởng rất lớn đến việc giải quyết tranh chấp TCQSDĐ. Năng lực kém dẫn đến việc giải quyết tranh chấp chậm, án tồn đọng nhiều, việc thi hành án chậm chễ, không triệt để.
Thứ ba, xây dựng và kiện toàn hệ thống cơ quan đăng kí giao dịch có
bảo đảm, hiện đại hóa hệ thống lưu trữ, kết nối, trao đổi thông tin về giao dịch có bảo đảm, trong đó có hợp đồng TCQSĐ.
86
Hiện nay ở nước ta, các cơ quan đăng ký giao dịch có bảo đảm mới hình thành, nhưng cần kiện toàn tổ chức, đào tạo đội ngũ cán bộ, công chức chuyên nghiệp, nắm vững chuyên môn, từng bước hình thành và xây dựng hệ thống dữ liệu cần thiết phục vụ cho việc ký kết, thanh lý, giải quyết các tranh chấp hợp đồng giao dịch có bảo đảm trong đó có hợp đồng TCQSDĐ là vô cùng quan trọng.
Những thông tin liên quan đến QSDĐ cũng như hợp đồng TCQSDĐ có vai trò vô cùng quan trọng đảm bảo cho giao dịch bảo đảm nói chung và việc thực hiện đăng ký thế chấp hợp đồng TCQSDĐ nói riêng tại Văn phòng đăng ký QSDĐ được thực hiện đúng đắn. Chính vì vậy, việc xây dựng, kiện toàn hệ thống cơ quan đăng ký giao dịch có bảo đảm, hiện đại hóa hệ thống lưu trữ, kết nối, trao đổi thông tin, bảo đảm độ tin cậy, an toàn của các thông tin về giao dịch bảo đảm là yêu cầu bức xúc hiện nay ở Việt Nam.
Thứ tư, tăng cường các hoạt động dịch vụ, tư vấn pháp lý, trợ giúp pháp
lý trong thực hiện pháp luật TCQSDĐ.
Nguyên nhân phát sinh các vụ việc tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ có nguyên nhân sâu xa là do thiếu sự hiểu biết pháp luật, việc ký kết hợp đồng không chặt chẽ, không rõ ràng, chưa bảo đảm các điều kiện hợp pháp về GCNQSDĐ, về thân nhân của công dân, địa vị pháp lý của cơ quan, tổ chức... Hơn nữa, một bộ phận nhân dân chưa có điều kiện tiếp cận được các dịch vụ, tư vấn pháp lý nên rất cần hoạt động trợ giúp pháp lý của các tổ chức trợ giúp pháp lý và những người có hiểu biết pháp luật trong xã hội. Do vậy, việc tăng cường dịch vụ pháp lý, tư vấn pháp lý, giúp cho cơ quan, tổ chức, công dân có thêm những hiểu biết pháp luật để thực hiện các giao dịch bảo đảm nói chung và TCQSDĐ nói riêng được thuận tiện và tránh những mâu thuẫn phát sinh.
Thứ năm, đẩy mạnh ứng dụng công nghệ thông tin vào các hoạt động tổ
87
và hiệu quả của hệ thống các cơ quan hành chính nhà nước, NHTM. Xây dựng Đề án về ứng dụng công nghệ thông tin trong hoạt động TCQSDĐ, đảm bảo ứng dụng mạnh mẽ, phát huy vai trò của công nghệ thông tin trong hoạt động quản lý nhà nước, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế xã hội trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và hội nhập quốc tế.
Thứ sáu, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát của Ngân
hàng Nhà nước về thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại
Để bảo đảm thực hiện đúng đắn pháp luật về TCQSDĐ, tất cả các hoạt động liên quan đến cấp GCNQSDĐ, ký kết, thanh lý, giải quyết tranh chấp TCQSDĐ phải được giám sát, kiểm tra bảo đảm tính đúng đắn, hợp pháp ngay từ đầu và trong quá trình thực hiện, nếu phát hiện hành vi vi phạm pháp luật trong các hoạt động này cần phải xử lý nghiêm minh theo quy định của pháp luật. Cần thiết phải thường xuyên giám sát, kiểm tra các hoạt động cấp GCNQSDĐ, ký kết, thanh lý, giải quyết tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ vì đây là các hoạt động có quan hệ mật thiết với nhau, trong đó nếu bảo đảm tính đúng đắn, đáng tin cậy của hoạt động trước sẽ bảo đảm tính đúng đắn, hợp pháp của hoạt động sau và cuối cùng là hạn chế, loại trừ các tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ có thể xảy ra. Việc xử lý nghiêm minh những vi phạm trong mỗi hoạt động liên quan đến TCQSDĐ có tác dụng bảo đảm tính nghiêm minh của pháp luật đối với các hành vi vi phạm, đồng thời có tác dụng răn đe, phòng ngừa những vi phạm có thể xảy ra.
Thanh tra, kiểm tra và giám sát về TCQSDĐ bảo đảm cho các khoản vay tại NHTM nhằm hướng tới hạn chế rủi ro tín dụng có thể xảy ra: Rủi ro trong việc cho vay của NHTM có thể xuất hiện ở bất cứ khâu nào (từ hệ thống pháp luật đến hệ thống cơ quan thực thi pháp luật, từ trong chính hoạt động của NHTM). Mục đích của việc thanh tra, kiểm tra, giám sát về TCQSDĐ bảo
88
đảm tiền vay tại NHTM là xem xét, đánh giá tính tuân thủ pháp luật về tổ chức và thực hiện giao dịch TCQSDĐ nhằm bảo đảm cho các khoản tiền vay tại NHTM, đảm bảo tính hiệu quả, tính thực tiễn, tính đúng đắn của giao dịch TCQSDĐ bảo đảm cho các khoản vay. Do vậy, đây được coi là biện pháp góp phần quản lý hoạt động tín dụng và các vấn đề liên quan đến tín dụng, góp phần chống thất thoát vốn của NHTM.
Công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát của Ngân hàng Nhà nước đảm bảo được triển khai nghiêm túc, đúng quy định của pháp luật, phù hợp với nội dung và kế hoạch thanh tra, kết hợp chặt chẽ giữa thanh tra, giám sát và kiểm toán độc lập. Công tác theo dõi, đôn đốc, kiểm tra và xử lý sau thanh tra cần được quan tâm thực hiện chặt chẽ, sát sao nhằm bảo đảm NHTM thực hiện nghiêm túc các kiến nghị, kết luận về thanh tra, kiểm tra. Phương pháp thanh tra cần được chú trọng đổi mới, nâng cao, đánh giá sát hơn tình hình, thực trạng hoạt động của đối tượng thanh tra. Nhằm ngăn chặn, phát hiện kịp thời và xử lý kiên quyết các rủi ro, tồn tại và yếu kém của NHTM; góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực ngân hàng và giữ vững sự an toàn, lành mạnh, bền vững của NHTM.
89
Kết luận chƣơng 3
Sau khi nghiên cứu các nội dung tại chương 3, tác giả luận văn rút ra một số kết luận sau:
Một là, hoàn thiện pháp luật về TCQSDĐ và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về TCQSDĐ để đảm bảo cho các khoản vay tại NHTM phải quán triệt đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai được ghi nhận trong các văn kiện Đại hội Đảng, các Nghị quyết Ban chấp hành trung ương, trong các chiến lược phát triển kinh tế, xã hội của đất nước.
Hai là, việc nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về TCQSDĐ để đảm bảo cho các khoản vay tại NHTM phải xuất phát từ chính những yêu cầu đòi hỏi của thực tiễn đặt ra.
Ba là, để nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về TCQSDĐ đảm bảo cho các khoản vay tại NHTM trong thời gian tới cần phải thực hiện đồng bộ các giải pháp, trong đó có giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về TCQSDĐ bảo đảm cho các khoản vay tại NHTM được đánh giá là giải pháp quan trọng, tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho thực hiện TCQSDĐ bảo đảm cho các khoản vay tại NHTM được thực hiện thuận lợi trên thực tế.
90
KẾT LUẬN
Sau khi nghiên cứu các nội dung liên quan đến TCQSDĐ đảm bảo cho các khoản vay từ NHTM trên địa bàn tỉnh Sơn La, tác giả luận văn rút ra các kết luận sau:
Một là, pháp luật TCQSDĐ bảo đảm cho các khoản vay tại NHTM không ngừng được phát triển, hoàn thiện có nhiều ưu điểm, trong đó, các quy định về tài sản thế chấp là QSDĐ, quy định về quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng TCQSDĐ, quy định về trình tự, thủ tục, hiệu lực thời hạn TCQSDĐ, quy định về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ bảo đảm cho các khoản vay tại NHTM ngày càng rõ ràng, cụ thể, chặt chẽ, thuận lợi hơn tăng cơ sở pháp lý để ký kết, thanh lý, giải quyết tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong quan hệ hợp đồng TCQSDĐ. Đây là những cơ sở pháp lý vô cùng quan trọng để các chủ thể thực hiện việc TCQSDĐ bảo đảm cho các khoản vay tại NHTM trong cả nước nói chung và trên địa bàn tỉnh Sơn La nói riêng.
Hai là, TCQSDĐ bảo đảm cho các khoản vay tại NHTM trong những năm qua tại Sơn La đã đạt được những kết quả đáng khích lệ như: Với sự phối hợp có hiệu quả của các cơ quan có liên quan như: Văn phòng đăng ký QSDĐ, văn phòng công chứng, cơ quan Tài nguyên và Môi trường nên hoạt động TCQSDĐ được diễn ra thuận lợi, đúng quy định của pháp luật. Văn phòng đăng ký QSDĐ đã thực hiện các quy định về trình tự, thủ tục hồ sơ, quy trình đăng ký, phí lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm TCQSDĐ công khai tại Trung tâm Hành chính công giúp tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức cá nhân khi tìm hiểu thủ tục và đăng ký nhanh gọn. Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm TCQSĐ đã góp phần đảm bảo, minh bạch cho các giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tổ chức thực hiện việc phát triển kinh tế. Việc phối hợp giữa các NHTM, văn phòng đăng ký QSDĐ
91
các văn phòng công chứng trên địa bàn tỉnh Sơn La ngày càng nhịp nhàng, đồng bộ, giúp công tác đăng ký TCQSDĐ được bảo đảm thực hiện hiệu quả. Khi thực hiện nhận TCQSĐ, NHTM đã tiến hành thực hiện những thủ tục theo đúng quy định của pháp luật với sự phối hợp là bên thế chấp.
Ba là, bên cạnh những kết quả đạt được còn tồn tại những hạn chế như: chủ thể có quyền xác lập quan hệ TCQSĐ bảo đảm cho các khoản vay tại NHTM còn chưa đảm bảo trong trường hợp TCQSDĐ là tài sản chung của hộ gia đình; việc thực hiện quyền của bên nhận thế chấp chưa được NHTM thực hiện theo đúng quy định tại Điều 323 của BLDS năm 2015; về xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ bảo đảm cho các khoản vay tại NHTM chưa được thực hiện theo đúng nguyên tắc, trình tự, thủ tục theo quy định tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm, Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP. Hạn chế trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ. Hạn chế loại này chủ yếu là hạn chế của các cơ quan tư pháp trực tiếp giải quyết các tranh chấp những hợp đồng TCQSDĐ.
Bốn là, những hạn chế trong thực hiện pháp luật TCQSDĐ bảo đảm cho các khoản vay tại NHTM từ thực tiễn tỉnh Sơn La có nguyên nhân chủ yếu là do công tác tổ chức thực hiện pháp luật về TCQSDĐ còn nhiều yếu kém. Công tác phổ biến tuyên truyền, giáo dục pháp luật cho cán bộ và nhân dân còn chưa được quan tâm, người dân còn thiếu hiểu biết các quy định của pháp luật về TCQSDĐ nhưng lại không sử dụng các dịch vụ trợ giúp pháp lý trong xã hội. Bên cạnh đó là trình độ, năng lực, phẩm chất đạo đức của một bộ phận cán bộ, công chức tại một số NHTM, cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, cơ quan tư pháp, văn phòng công chứng còn có những yếu kém về trình độ, năng lực dẫn đến những sai sót trong việc thực hiện TCQSDĐ bảo đảm cho các khoản vay tại NHTM trên địa bàn tỉnh Sơn La.
92
Năm là, từ thực trạng thực hiện TCQSDĐ bảo đảm cho các khoản vay tại NHTM trên địa bàn tỉnh Sơn La, Luận văn đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về chủ thể của hợp đồng TCQSDĐ, về hình thức, trình tự, thủ tục TCQSDĐ, về hiệu lực hợp đồng TCQSDĐ, về quyền và nghĩa vụ của các bên trong việc xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ, về căn cứ, phương thức để xử lý tài sản thế chấp là QSDĐ. Bên cạnh đó còn có các giải pháp như: Đẩy mạnh các hoạt động phổ biến, tuyên truyền, giáo dục về pháp luật đất đai, pháp luật dân sự nói chung, pháp luật TCQSDĐ nói riêng, nâng cao ý thức pháp luật cho cán bộ, công chức và nhân dân; nâng cao năng lực, trách nhiệm, đạo đức công vụ của cán bộ, công chức các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai; năng lực, đạo đức, trách nhiệm công vụ của cán bộ ngành NHTM, công chức Tòa án nhân dân, cơ quan thi hành án; Tăng cường các
