2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất
2.2.2. Những kết quả đạt được
Những kết quả nêu trên đã cho thấy trong thời gian qua, TCQSDĐ trên địa bàn tỉnh Sơn La đã diễn ra hết sức sôi động. Để thúc đẩy hoạt động này phát triển, giúp các doanh nghiệp, các nhà đầu tư, các hộ gia đình, cá nhân có cơ hội và điều kiện thuận lợi được tiếp cận với nguồn vốn từ hệ thống tín dụng cho hoạt động sản xuất kinh doanh, mở rộng đầu tư và kiềm chế rủi ro, giải quyết nhu cầu vốn của khách hàng nhưng vẫn trên nền tảng của sự an toàn và phát triển bền vững của hệ thống tín dụng ngân hàng, đảm bảo các khoản tín dụng cho vay phải có khả năng được vận hành có hiệu quả, mang lại khả năng thu hồi khoản vay và tạo sự tăng trưởng cho các doanh nghiệp. Với sự phối hợp có hiệu quả của các cơ quan có liên quan như: Văn phòng đăng ký QSDĐ, văn phòng công chứng, cơ quan Tài nguyên và môi trường
47
nên hoạt động TCQSDĐ được diễn ra thuận lợi, đúng quy định của pháp luật và được thể hiện:
Văn phòng đăng ký QSDĐ đã thực hiện các quy định về trình tự, thủ tục hồ sơ, quy trình đăng ký, phí lệ phí đăng ký giao dịch bảo đảm TCQSDĐ công khai tại Trung tâm Hành chính công giúp tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức cá nhân khi tìm hiểu thủ tục và đăng ký nhanh gọn. Kết quả đăng ký giao dịch bảo đảm TCQSĐ đã góp phần đảm bảo, minh bạch cho các giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân tổ chức thực hiện việc phát triển kinh tế.
Việc phối hợp giữa các NHTM, Văn phòng đăng ký QSDĐ, các Văn phòng công chứng trên địa bàn tỉnh Sơn La ngày càng nhịp nhàng, đồng bộ, giúp công tác đăng ký TCQSDĐ được bảo đảm thực hiện hiệu quả.
Khi thực hiện nhận TCQSĐ, NHTM đã tiến hành thực hiện những thủ tục theo đúng quy định của pháp luật với sự phối hợp là bên thế chấp, cụ thể: Kiểm tra tính pháp lý của tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 188 của LĐĐ năm 2013 về “Điều kiện thực hiện quyền TCQSDĐ”, gồm: (1) Kiểm tra Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác quy định tại khoản 3, Điều 186 và khoản 1, Điều 168 của LĐĐ năm 2013 để xác định tính xác thực của GCNQSĐ, thời hạn sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính liên quan đến QSDĐ; (2) Kiểm tra lại chính quyền địa phương để xác định đất không có tranh chấp, QSDĐ không bị kê biên để đảm bảo thi hành án; Kiểm tra thực địa, khảo sát, đo đạc và tiến hành định giá tài sản; Nhận bản gốc giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định của LĐĐ năm 2013; Lập và ký hợp đồng thế chấp giữa ngân hàng và bên thế chấp (người có QSDĐ), thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp tại tổ chức hành nghề công chứng; Tiến hành việc đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và Văn phòng đăng ký QSDĐ thuộc phòng tài nguyên môi trường và Môi trường quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
48
- Việc thực hiện quy định về hình thức, trình tự, thủ tục TCQSDĐ: Nói chung các TCQSDĐ để bảo đảm cho các khoản vay tại NHTM trên địa bàn tỉnh Sơn La đều thực hiện nghiêm chỉnh các quy định về hợp đồng phải bằng hình thức văn bản, có công chứng, chứng thực và đăng ký tại cơ quan giao dịch bảo đảm tại Văn Phòng đăng ký QSDĐ. Khi có tranh chấp TCQSDĐ đã căn cứ vào quy định của pháp luật để giải quyết và những hợp đồng nào mà cả hai bên tuân thủ pháp luật cũng đều được giải quyết ổn thỏa.
- Việc thực hiện các quy định về tài sản thế chấp là QSDĐ cũng có nhiều tiến bộ rõ ràng. Các chủ thể được cấp GCNQSDĐ hợp pháp đã chủ động, mạnh dạn thực hiện quyền TCQSDĐ. Số lượng giao dịch là hợp đồng tín dụng có bảo đảm là QSDĐ tăng lên nhanh chóng hằng năm.
- Thực hiện quy định về hiệu lực và thời hạn của hợp đồng TCQSDĐ: Vì pháp luật có quy định cụ thể về hiệu lực và thời hạn của TCQSDĐ, hơn nữa vấn đề về hiệu lực và thời hạn TCQSDĐ liên quan trực tiếp đến lợi ích của cả người thế chấp và người nhận thế chấp nên việc thực hiện các quy định này rất tự giác và nghiêm minh.
- Việc thực hiện quy định về quyền và nghĩa vụ các bên trong hợp đồng TCQSDĐ: Trong vấn đề này cần phân chia làm hai giai đoạn. Giai đoạn đầu sau khi ký kết hợp đồng TCQSDĐ, cả hai bên đều thực hiện tốt quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Giai đoạn sau do có phát sinh các tình huống không lường hết, trong đó có cả tình huống khách quan, tình huống chủ quan, nên thường có một số người TCQSDĐ không thực hiện đúng, có vi phạm nghĩa vụ của mình gây ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng và là mầm mống gây nên các tranh chấp TCQSDĐ.
- Việc thực hiện các quy định về giải quyết tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ: Tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ có nguyên nhân là do một bên hoặc cả hai bên có những vi phạm hợp đồng, thực hiện không đúng, không
49
thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đã thỏa thuận trong hợp đồng, và vì thế liên quan trực tiếp đến quyền, lợi ích của các bên trong hợp đồng nên nhìn chung, các bên trong hợp đồng TCQSDĐ đều quan tâm đến việc giải quyết tranh chấp để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng TCQSDĐ thúc đẩy nhanh về tiến độ và bảo đảm đúng đắn về nội dung giải quyết.
Đạt được những ưu điểm, kết quả trong thực hiện pháp luật TCQSDĐ nêu trên là do các nguyên nhân chủ yếu sau đây:
- Do pháp luật TCQSDĐ thường xuyên được bổ sung, sửa đổi, bổ sung hoàn thiện tạo cơ sở pháp lý cho việc thực hiện TCQSDĐ. Từ những quy định về hình thức, trình tự, thủ tục; về điều kiện của tài sản thế chấp là QSDĐ cho đến hiệu lực, thời hạn hợp đồng; quyền, nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng; quy định về giải quyết tranh chấp trong hợp đồng thể hiện trong Luật Dân sự, LĐĐ, pháp luật về giao dịch có bảo đảm, các nghị định, thông tư có liên quan... đã ngày càng cụ thể hơn, rõ ràng hơn, chặt chẽ hơn.
- Do ý thực pháp luật của cán bộ, nhân dân ngày càng được nâng cao, trưởng thành, gắn với sự phát triển của kinh tế thị trường, của quan hệ trong đời sống dân sự, thương mại. Lợi ích chính đáng, hợp pháp của các chủ thể trong quan hệ hợp đồng TCQSDĐ là động lực thôi thúc họ tìm hiểu, nâng cao nhận thức, kiến thức về pháp luật và thực hành trong thực tế khi ký kết hợp đồng TCQSDĐ là thế chấp một tài sản rất lớn liên quan đến cuộc sống và sự phát triển của những người thân bên thế chấp.
- Do thành tựu của cải cách hành chính, cải cách tư pháp tác động, ảnh hưởng tốt đến tổ chức hoạt động của các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan Tòa án nhân dân và các cơ quan bổ trợ tư pháp (luật sư, công chứng, giám định, thi hành án). Tất cả những cải cách, tiến bộ của các cơ quan này góp phần đắc lực vào việc thực hiện ngày càng nghiêm túc, triệt để pháp luật về
50
TCQSDĐ, bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của các bên trong quan hệ hợp đồng TCQSDĐ.