7. Cấu trúc dự kiến của luận văn
3.2.1.Các giải pháp góp phần hoàn thiện pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tá
định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Thứ nhất, sửa đổi quy định về Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế
Trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế lần đầu tiên được quy định tại Luật Đất đai năm 2003 và tiếp tục được kế thừa tại Luật Đất đai năm 2013. Việc ra đời quy định này nhằm giúp các doanh nghiệp, chủ đầu tư có cơ hội thuận lợi hơn trong việc tiếp cận đất đai cho nhu cầu đầu tư, sản xuất, kinh doanh. Tuy nhiên, thực tiễn thi hành quy định này trên địa bàn quận Bình Thạnh đã bộc lộ những hạn chế nhất định. Do đó, để khắc phục những hạn chế này, theo quan điểm của tác giả cần sửa đổi, bổ sung các quy định về vấn đề này, cụ thể:
Một là, tăng cường biện pháp thanh tra, giám sát để tránh tình rạng giao đất, cho thuê đất tùy tiện, phá vỡ quy hoạch, làm giảm sút diện tích đất nông nghiệp có giá trị cao. Mặt khác, cần làm tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (quy hoạch phải bảo đảm tính khả thi trên tinh thần bảo vệ nghiêm ngặt quỹ đất trồng lúa).
Hai là, bổ sung quy định đối với dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy
hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất trong trường hợp chủ đầu tư thỏa thuận về giá bồi thường và được 80% ngườ sử dụng đất nằm trong khu vực quy hoạch dự án đồng thuận và nhận tiền bồi thường, bàn giao mặt bằng. Còn lại 20% người sử dụng đất chây ỳ, cố tình không nhận tiền bồi thường bàn giao mặt bằng để chủ đầu tư triển khai thực hiện dự án thì chủ đầu tư có quyền đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất thực hiện việc cưỡng chế thu hồi đất.
Thứ hai, sửa đổi quy định về giá đất
Một là, về giá đất để tính bồi thường và chi phí đầu tư vào đất còn lại. Việc xác định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất căn cứ vào khung giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định dường như không nhận được sự đồng thuận từ phía người bị thu hồi đất, bởi lẽ giá đất này thấp hơn nhiều so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. Để khắc phục nhược điểm này, khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và
khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kì 05 một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kì. Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giasd dất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp”. Quy định này ra đời đã tạo ra những vướng mắc trong quá trình áp dụng giá đất trên địa bàn quận Bình Thạnh. Cụ thể
- Đối với các dự án htu hồi đất, chủ đầu tư đã xây dựng xong phương án bồi thường. Nay Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định lại giá bồi thường căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường theo quy định tại Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 thì số tiền chênh lệch giữa phương án bồi thường mới so với phương án bồi thường cũ tăng lên rất lớn vượt quá khả năng của chủ đầu tư. Dự án vì thế đứng trước nguy cơ bị hủy bỏ.
- Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường bao gồm nhiều yếu tố ảo không phản ánh đúng giá trị thực của đất đai. Việc xác định lại giá bồi thường căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường bởi vậy là việc làm không dơn giả, nhiều khi không khả thi.
Để khắc phục hạn chế này, theo quan điểm của tác giả cần sửa đổi quy định pháp luật về vấn đề này. Cụ thể:
- Sửa đổi, bổ sung quy định về cơ chế xác định giá đất. Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không trực tiếp xác định giá đất mà chuyển giao cho các tổ chức tư vấn về giá đất chuyên nghiệp thực hiện nhằm bảo đảm cho việc định giá đất khách quan, chính xác và phù hợp. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ là chủ thể lựa chọn, quyết định việc lấy kết quả định giá đất của tổ chức tư vấn đề giá đất nào làm căn cứ để bồi thường về đất. Đây là kinh nghiệm mà Trung Quốc và Singapore đã áp dung thành công trong việc định giá bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
- Không nên quy định ngày 01 tháng 01 của năm đầu kì, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh công bố khung giá đất. Bởi lẽ việc điều chỉnh giá đất hằng năm sẽ gây khó khăn cho công tác bồi thường về đất vì khung giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm thực tế người bị thu hồi đất được nhận tiền bồi thường
thường cao hơn khung giá đất tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất; do đó người bị thu hồi đất thường không đồng thuận với việc bồi thường theo khung giá đất tại thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất
Hai là, về thời điểm xác định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Vấn đề
này đã được quy định tại khoản 2 Điều 74 Luật Đất đai năm 2013. Tuy nhiên quy định này còn chưa hợp lý, bởi lẽ trên thực tế người bị thu hồi đất không được nhận tiền bồi thường tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà họ được nhận tiền sau từ 2 – 3 năm kể từ thời điểm này. Khi đó, giá đất trên thị trường tăng cao hơn so với giá bồi thường. Hậu quả là quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất không được bảo đảm. Số tiền bồi thường nhận tại thời điểm bồi thường không đủ để người có đất bị thu hồi tự lo chỗ ở mới. Bởi vậy, nên sửa đổi quy định về thời điểm xác định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Theo đó, khung giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xác định tại thời điểm bồi thường được sử dụng để tính bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Thứ ba, sửa đổi, bổ sung quy định về việc khiếu nại quyết định thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Khiếu nại nói chung và khiếu nại trong lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nói riêng là quyền cơ bản của công dân đã được Hiến pháp ghi nhận và brao vệ. Bởi vậy, giải quyết khiếu nại là trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của công dân, cơ quan, tổ chức đối với quyền tài sản là quyền sử dụng đát. Theo quy định của pháp luật, trong thời gian giải quyết khiếu nại, các tổ chức có trách nhiệm vẫn thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo phương án đã được phê duyệt. Điều này có thể gây nên sự thiệt thòi về quyền lợi của nhiều chủ thể khác nhau khi những khiếu kiện và sự đồng thuận giữa các nhóm chủ thể chưa thể dung hòa. Do đó, cần quy định tạm dừng việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nếu có dấu hiệu về các quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính trong hoạt động bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là trái pháp luật cho tới khi có quyết định giải quyết khiếu nại có hiệu lực pháp luật. Cụ thể, cần sửa đổi quy định về việc khiếu nại quyết định thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo hướng quyền khiếu nại của công dân, cơ quan, tổ chức được thực hiện ở tất cả các công đoan thực hiện của quá trình thu hồi đất. Đồng thời, nên quy định việc giải quyết khiếu nại phải tuyệt đối tuân thủ pháp luật về trình tự, thủ tục mà pháp luật quy định và bảo đảm giải quyết dứt điểm khiếu nại trong thời gian luật định. Điều này bảo đảm quyền khiếu nại của công dân cũng như vai trò, trách nhiệm của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc tổ chức thực thi chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn của mình trong hoạt động quản lí hành chính nhà nước đối với tài nguyên đất.