1.4.1. Sự vô hiệu của hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyềnsử dụng đất sử dụng đất
Vấn đề vô hiệu của hợp đồng có một ý nghĩa lý luận và thực tiễn rất quan trọng. Hợp đồng bị tuyên vô hiệu có nghĩa là bị hủy bỏ. Tuy nhiên hậu quả này cần phải được phân biệt với các trường hợp hủy bỏ hợp đồng với tính cách là một chế tài do vi phạm hợp đồng hay bãi bỏ hợp đồng. Khi một hợp đồng vô hiệu, người ta xem nó như chưa bao giờ tồn tại, có nghĩa là hiệu lực của nó bị coi như không có cả trong quá khứ, hiện tại và tương lai. Vô hiệu hóa một hợp đồng hay hủy bỏ một hợp đồng do vô hiệu có thể được xem là một chế tài áp dụng đối với những hợp đồng không đủ tiêu chuẩn hay nói cách khác, những hợp đồng vi phạm các điều kiện có hiệu lực do pháp luật quy định. Khi ta ví các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng như một tấm lá chắn để cản lại những hợp đồng không đủ tiêu chuẩn hay chống lại sự tồn tại bình thường của một xã hội lành mạnh, thì vô hiệu hóa hợp đồng giống như một hành động sử dụng tấm lá chắn đó nhằm mục tiêu tái lập lại các quan hệ xã hội bình thường [42, tr.323]
Tại Điều 407, BLDS năm 2015 quy định tương đối cụ thể về hợp đồng vô hiệu. Theo đó, những hợp đồng không tuân thủ các điều kiện có hiệu lực do pháp luật quy định nên không có giá trị pháp lý, không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên thì hợp đồng vô hiệu. Bên cạnh đó điều khoản này còn quy định thêm về sự ảnh hưởng hiệu lực lẫn nhau giữa hợp đồng chính và hợp đồng phụ. Do hợp đồng phụ có hiệu lực phụ thuộc vào hợp đồng chính nên sự vô hiệu của hợp đồng chính sẽ dẫn tới hợp đồng phụ bị chấm dứt, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hợp đồng phụ thay thế cho hợp đồng chính. Còn sự vô hiệu của hợp đồng phụ không làm chấm dứt hợp đồng chính, trừ trường hợp các bên đã có thỏa thuận là hợp đồng phụ là một phần không thể tách rời của hợp đồng chính.
1.4.2. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng
2015, theo đó được xác định vào một trong các thời điểm như: Thứ nhất, thời điểm giao kết hợp đồng
Thông thường, thời điểm giao kết hợp đồng là thời điểm các bên thỏa thuận xong nội dung của hợp đồng hay chính là thời điểm bên đề nghị nhận được trả lời chấp nhận hợp lệ của bên đề nghị trừ trường hợp các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định khác. Theo quy định của pháp luật, thời điểm giao kết của hợp đồng là các thời điểm theo các trường hợp sau:
Trường hợp hợp đồng được thỏa thuận bằng lời nói thì thời điểm giao kết là thời điểm bên được đề nghị trả lời cho bên đề nghị nội dung chấp thuận;
Trường hợp hợp đồng được giao kết bằng văn bản thì thời điểm bên sau cùng hay nói cách khác thời điểm văn bản được cả hai bên ký vào là thời điểm giao kết hợp đồng;
Trường hợp giao kết qua thư tín hoặc bưu điện thì ngày bên đề nghị giao kết nhận được thư trả lời nội dung đồng ý của bên được đề nghị một cách hợp lệ;
Trường hợp hai bên có thỏa thuận hoặc pháp luật quy định im lặng là đồng ý ký kết hợp đồng thì thời điểm giao kết được coi là thời điểm hết hạn trả lời mà bên được đề nghị giao kết vẫn im lặng;
Trường hợp giao kết bằng phương tiện điện tử thì cần tuân theo các quy định của pháp luật về giao dịch điện tử.
Thứ hai, thời điểm do các bên thỏa thuận.
Thông thường về mặt nguyên tắc thời điểm giao kết là thời điểm hợp đồng phát sinh hiệu lực. Tuy nhiên, trong trường hợp các bên có thỏa thuận khác thì sẽ tuân theo sự thỏa thuận của các bên.
Thứ ba, thời điểm liên quan có quy định khác.
Trong một số trường hợp đặc thù, nhà làm luật quy định riêng về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng để thể hiện bản chất của hợp đồng hoặc cần có sự kiểm soát chặt chẽ hơn.
Cụ thể trong Luật đất đai năm 2013, điều 503 quy định về việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực lực kể từ khi đăng ký theo quy định của Luật đất đai”.
Kể từ thời điểm có hiệu lực của hợp đồng như phân tích trên, các bên phải thực hiện quyền và nghĩa vụ với nhau theo cam kết. Trường hợp có thay đổi các bên cần thỏa thuận lại.
Như vậy, hiệu lực của hợp đồng là vấn đề mang tính bản chất của hợp đồng, là giá trị pháp lý làm phát sinh các quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia, tạo nên sự ràng buộc các bên tham gia phải tôn trọng và thi hành nghiêm túc các quyền và nghĩa vụ đó.
Như đã phân tích ở trên, đối với hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất các bên phải lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực (trừ trường hợp bên chuyển nhượng là pháp nhân có chức năng kinh doanh bất động sản) nhưng lại chỉ có hiệu lực từ thời điểm đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của Luật đất đai. Sở dĩ có quy định này là để hỗ trợ cho hoạt động quản lý nhà nước cũng như buộc các chủ thể phải tuân thủ nghĩa vụ khai báo đối với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bên cạnh đó, việc quy định như vậy cũng hạn chế được những tranh chấp phát sinh liên quan đến quyền sử dụng đất.
1.4.3. Những điều khoản căn bản của hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất
Những điều khoản căn bản trong hợp đồng được quy định tại điều 398 BLDS năm 2015. Về mặt khoa học pháp lý, các điều khoản căn bản trong hợp đồng được chia thành ba loại: điều khoản cơ bản, điều khoản thông thường và điều khoản tùy nghi.
Theo Bộ luật Dân sự [54, Điều 398, khoản 2], tùy theo từng loại hợp đồng các bên có thể thỏa thuận những nội dung như: đối tượng của hợp đồng; số lượng và chất lượng; giá cả và phương thức thanh toán; địa điểm và phương thức thực hiện hợp đồng, quyền và nghĩa vụ của các bên, trách nhiệm do vi phạm hợp đồng, phương thức giải quyết tranh chấp …
Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất là hợp đồng dân sự, mang đầy đủ bản chất của hợp đồng nên cũng sẽ tuân thủ theo các quy định chung về hợp đồng và nội dung của hợp đồng thông dụng như phân tích ở trên. Tuy nhiên, nội dung của hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng
đất không được trái quy định về mục đích, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quyền và nghĩa vụ khác theo quy định pháp luật đất đai và pháp luật có liên quan như pháp luật xây dựng, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật nhà ở… Cụ thể như sau:
Thứ nhất, nội dung của hợp đồng không được trái với quy định về mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất đã được Nhà nước quy định cụ thể.
Thứ hai, nội dung của hợp đồng phải phù hợp với quy hoạch kế hoạch sử dụng đất. Do mỗi địa phương đều có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tương ứng với từng loại đất và theo thời hạn nhất định, nên nội dung của hợp đồng cũng phải đảm bảo với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được ban hành này.
Thứ ba, nội dung của hợp đồng phải phù hợp với quyền nghĩa vụ theo quy định pháp luật đất đai và các quy định khác có liên quan như pháp luật xây dựng, kinh doanh bất động sản, nhà ở…
1.4.4. Thực hiện hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất
Về thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất được quy định cụ thể tại điều 502, BLDS năm 2015 theo đó thủ tục thực hiện hợp đồng là các bước pháp luật quy định.
Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Quyền sử dụng đất là một dạng tài sản đặc biệt phải đăng ký quyền sở hữu hoặc mọi giao dịch liên quan đến quyền này phải làm thủ tục kê khai, đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Ví dụ như các giao dịch liên quan đến đất đai: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp/góp vốn bằng quyền sử dụng đất, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thì phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính [48, Điều 188, khoản 3]; hay hợp đồng thế chấp nhà ở phải được công chứng chứng thực theo khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở năm 2014.
1.4.5. Vi phạm và chế tài
quyền đối với vi phạm là nghĩa vụ cần thiết; và pháp luật cần dự liệu các chế tài khác nhau để trái chủ tìm kiếm sự cưỡng bức thi hành nghĩa vụ. Đây là một lĩnh vực quan trọng của hiệu lực nghĩa vụ [70].
Bộ luật Dân sự [54, Điều 418] có quy định về thỏa thuận phạt vi phạm. Theo đó, phạt vi phạm là sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng, bên vi phạm có nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm. Như vậy, việc phạt vi phạm này chỉ đặt ra nếu có sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng và được giải quyết bằng việc bên vi phạm nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm. Tuy nhiên, như ngay từ tinh thần của quy định phạt vi phạm là do thỏa thuận của các bên, nên lý ra việc lựa chọn đối tượng của phạt vi phạm là tiền hay công việc cũng phải do các bên tự lựa chọn và thỏa thuận thì hợp lý hơn. Bên cạnh đó, điều luật không quy định mức phạt vi phạm mà chỉ dựa trên sự thỏa thuận của các bên, như vậy mức phạt có thể cao hay thấp là tùy theo sự thỏa thuận của các bên trong hợp đồng đã giao kết. Hiện nay, một số quy định pháp luật có liên quan về mức xử phạt, như pháp luật thương mại giới hạn mức phạt vi phạm này là không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm trừ một số trường hợp cụ thể quy định tại điều 266 của luật này; hay tại khoản 2 điều 146 Luật xây dựng năm 2014 quy định mức phạt không vượt quá 12% giá trị phần hợp đồng bị vi phạm đối với công trình xây dựng xử dụng vốn nhà nước.
Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 3 điều này thì phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại có thể được áp dụng nếu các bên có thỏa thuận, trường hợp các bên không thỏa thuận bồi thường thiệt hại thì chỉ được áp dụng chế tài phạt vi phạm.
Cụ thể tại Điều 419, BLDS năm 2015 quy định về thiệt hại được bồi thường do vi phạm hợp đồng. Theo đó, khi có sự vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng mà gây ra thiệt hại thì bên gây thiệt hại phải bồi thường toàn bộ, trừ một số trường hợp sau:
Một là, do các bên chủ thể thỏa thuận miễn trừ trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Hai là, thiệt hại gây ra do lỗi của bên bị thiệt hại.
Ba là, thiệt hại xảy ra do sự kiện bất khả kháng.
Tuy nhiên, thiệt hại mà người có quyền yêu cầu phải dựa trên cơ sở lợi ích thực tế mà lẽ ra mình sẽ được hưởng do hợp đồng mang lại. Bên cạnh đó, người có quyền còn có thể yêu cầu người có nghĩa vụ chi trả chi phí phát sinh do không hoàn
thành nghĩa vụ hợp đồng.
Thiệt hại nói tới ở đây có thể là thiệt hại về vật chất và/hoặc thiệt hại về tinh thần. Đối với thiệt hại về vật chất thì có thể dựa trên các tổn thất thực tế, nhưng đối với thiệt hại về tinh thần thì khó định lượng hơn, thường dựa vào những căn cứ mà bên bị thiệt hại đưa ra. Do đó, tổn thất về tinh thần có thể có những mức bồi thường khác nhau thường do Tòa án quyết định căn cứ vào nội dung vụ việc.
1.5. Pháp luật điều chỉnh Hợp đồng chuyển nhượng tài
sản gắn liền với quyền sử dụng đất
1.5.1. Cấu trúc của Pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất
Pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia quan hệ chuyển nhượng QSDĐ.
Pháp luật điều chỉnh Hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất chủ yếu là Luật tư do xuất phát từ quan hệ chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ là quan hệ liên quan giữa các cá nhân, tổ chức, ảnh hưởng đến lợi ích của các cá nhân, tổ chức mà không liên quan đến lợich của nhà nước và lợi ích công công.
Pháp luật chủ yếu điều chỉnh hành vi của các chủ thể dựa trên các quy phạm của pháp luật dân sự. Trong đó, các quy phạm của Bộ luật dân sự tác động đến quy định chung về hợp đồng, giao dịch, các điều khoản và thoả thuận giữa các bên; Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản tác động đến quy định cụ thể về tối tượng của Hợp đồng chuyển nhượng, các điều kiện để chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất; Luật thương mại cũng có những tác động khi một bên tham gia vào giao dịch là pháp nhân, điều chỉnh quy định về chủ thể, phạt vi phạm hợp đồng, …
1.5.2. Nguồn của Pháp luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất
Nguồn của pháp luật đất đai là tất cả các căn cứ được các chủ thể sử dụng làm cơ sở để xây dựng, ban hành, giải thích pháp luật cũng như để áp dụng vào việc giải quyết các vấn đề pháp lý xảy ra trong thực tế. Nguồn của pháp luật đất đai nói
chung và pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất nói riêng bao gồm:
1.5.2.1.Văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh quan hệ phát sinh của hoạt động chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất
Văn bản quy phạm pháp luật là nguồn chủ yếu và quan trọng nhất của pháp luật Việt Nam hiện nay. Pháp luật nước ta có quy định cụ thể về thẩm quyền ban hành, tên gọi, nội dung, trình tự thủ tục ban hành đối với từng loại văn bản quy phạm pháp luật.
Hiện nay, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất tại Việt Nam còn tương đối phức tạp, với nhiều loại văn bản, do khá nhiều chủ thể có thẩm quyền ban hành. Ngoài hiến pháp là luật cơ bản, các văn bản quy phạm pháp luật ở Việt Nam thường có tên gọi là luật, pháp lệnh, nghị định, thông tư... Theo quy định tại Điều 4 Luật ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015), ở Việt Nam hiện nay có các văn bản quy phạm pháp luật sau đây:
Một là, Hiến pháp; Bộ luật, luật điều chỉnh quan hệ phát sinh của hoạt động chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.
Các văn bản là nguồn chính của pháp luật đất đai bao gồm: Hiến pháp, Bộ luật dân sự năm 2015, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Đất đai 2013; Luật sửa đổi, bổ sung một số Điều của 37 Luật có liên quan đến quy hoạch 2018,