3.2.1.1. Hoàn thiện pháp luật đầu tư và đất đai về đối tượng nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất phải thực hiện đúng mục đích sử dụng đất của bên chuyển nhượng
Để khuyến khích các tổ chức kinh tế đầu tư và giảm thiểu thủ tục hành chính đối với giao dịch chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm… nên bỏ quy định hạn chế việc mục đích sử dụng đất của bên nhận chuyển nhượng tài sản.
Theo đó, trường hợp bên nhận chuyển nhượng có nhu cầu chuyển mục đích mà phù hợp với quy hoạch sử … và đáp ứng các điều kiện về đối tượng chuyển nhượng và chủ thể chuyển nhượng thì cơ quan có thẩm quyền nên lồng ghép quá trình thẩm định cho phép bên nhận CNTS được chuyển mục đích sử dụng đất trong cùng một thủ tục hành chính khi thẩm định hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm để tiết kiệm thời gian và chi phí, nhà đầu tư nhận chuyển nhượng nhanh chóng đưa dự án vào hoạt động đúng mục đích sản xuất kinh doanh của mình.
3.2.1.2. Hoàn thiện pháp luật đầu tư và đất đai về người sử dụng đất là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
Hiện nay, pháp luật đất đai và pháp luật đầu tư đang có những quy định còn chưa thống nhất về “doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” và “tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”. Ngoài ra, pháp luật đất đai cũng chưa có quy định cụ thể về tỷ lệ vốn trong doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để áp dụng các quy định, điều kiện như đối với doanh nghiệp trong nước (tương tự quy định tại Điều 23 Luật đầu tư năm 2020) gây ra khó khăn trong quá trình áp dụng pháp luật trên thực tế.
Để đảm bảo sự thống nhất giữa các hệ thống pháp luật, trong thời gian tới cần sửa đổi, bổ sung các quy định về “tổ chức/doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài” để thống nhất tên gọi về người sử dụng đất. Đồng thời bổ sung quy định về
tỷ lệ vốn trong doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để được áp dụng các điều kiện như nhà đầu tư trong nước tương tự như Luật đầu tư.
3.2.1.3. Hoàn thiện Pháp luật đất đai và xây dựng về xử phạt vi phạm trong lĩnh vực xây dựng công trình
Như đã trình bày phần thực tiễn và bất cập ở trên đối với trường hợp xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng. Theo quan điểm của cá nhân tác giả, để tránh lãng phí tài nguyên, chi phí Nhà đầu tư đã đầu tư xây dựng tài sản thì đối với những công trình xây dựng không có giấy phép xây dựng hoặc xây dựng sai phép sau thời điểm Luật Xây dựng năm 2014, Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ngày 17/11/2017 có hiệu lực mà vẫn đảm bảo phù hợp với quy hoạch và chất lượng công trình thì sẽ ưu tiên xử lý theo hướng “phạt 50% lợi tức công trình và cho phép tồn tại công trình”, đồng thời đứng dưới góc độ của Nhà đầu tư thì Nhà đầu tư vẫn có quyền khai thác, sử dụng các công trình đảm bảo phù hợp với quy hoạch và chất lượng công trình. Như vậy, tạo ra hệ quả tốt hơn so với quy định buộc phá dỡ công trình xây dựng sai phép, không có giấy phép xây dựng.
3.2.1.4. Hoàn thiện pháp luật về lựa chọn hình thức thuê đất
Pháp luật hiện nay cho phép tổ chức, cá nhân được chuyển đổi loại hình thuê đất từ thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm sang thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê và ngược lại nhưng lại không có cơ chế khấu trừ tiền thuê đất khi thực hiện chuyển đổi từ đất thuê trả tiền hàng năm sang đất thuê trả tiền một lần và không có quy định cụ thể về việc tổ chức, cá nhân được chuyển đổi loại hình 1 phần hay toàn bộ thửa đất.
Để tránh việc áp dụng pháp luật còn lúng túng giữa các địa phương cũng như để tránh các tranh chấp có thể phát sinh, cần phải có quy định cụ thể về cơ chế khấu trừ tiền thuê đất khi thực hiện chuyển đổi hình thức thuê đất cũng như quy định cụ thể việc người sử dụng đất được phép chuyển đổi một phần hay toàn bộ khu đất.
3.2.1.5. Cải cách, hoàn thiện hơn nữa về thủ tục hành chính trong việc chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất
động chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất nói riêng, việc cải cách thủ tục hành chính theo hướng: (1) đơn giản và minh bạch; (2) liên thông thủ tục đăng ký biến động về tài sản gắn liền với đất.
3.2.1.6. Hoàn thiện, bổ sung án lệ trong việc giải quyết tranh chấp về đất đai, chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất
Tranh chấp về đất đai nói chung, chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất nói riêng là một trong những tranh chấp phức tạp và mất rất nhiều thời gian để giải quyết.
Vì vậy, để đẩy nhanh quá trình giải quyết cho các Bên thì việc hoàn thiện án lệ về đất đai là điều tất yếu, tạo ra khung pháp lý giúp quá trình giải quyết tranh chấp nhanh chóng hơn do có tính chất tương tự với án lệ đã được công bố.
3.2.1.7. Hoàn thiện quy định của pháp luật về “quyền bề mặt”
Căn cứ vào nội dung đã phân tích và thực tiễn cho thấy, tính tới thời điểm hiện tại, đã hơn 04 năm Bộ luật dân sự có hiệu lực nhưng việc triển khai, áp dụng quy định về quyền bề mặt vẫn chưa thực sự phổ biến. Các cơ quan nhà nước và cả người dân vẫn chưa thể áp dụng quyền bề mặt trong các giao dịch liên quan đến đất đai. Có thể thấy, nếu tiếp tục duy trì song song 02 loại tài sản (Quyền sử dụng đất và Quyền bề mặt) như hiện nay thì với các quy định pháp luật hiện hành, việc triển khai “quyền bề mặt” là khó khả thi và tiềm ẩn nhiều rủi ro do hệ thống pháp luật đang không có sự thống nhất. Theo đó, để quyền bề mặt có thể đáp ứng các kỳ vọng nhằm giải quyết những tồn tại trong thực tế sử dụng đất của nước ta hiện nay đồng thời có thể triển khai một cách thuận lợi, thống nhất trên thực tế thì bản thân các cơ quan quản lý nhà nước cần khẩn trương ban hành các văn bản quy phạm hướng dẫn chi tiết các trình tự, thủ tục đăng ký quyền bề mặt, xác định cụ thể cơ quan quản lý nhà nước về quyền bề mặt, trình tự, thủ tục thực hiện các quyền liên quan đến quyền bề mặt như chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thu hồi… Bổ sung quy định về việc công chứng, chứng thực các giao dịch về quyền bề mặt, hiệu lực của các giao dịch tương tự như pháp luật đất đai, pháp luật công chứng. Bên cạnh đó, pháp luật đất đai cũng phải có sự điều chỉnh nhằm đưa ra các quy định điều
chỉnh loại tài sản mới này một cách phù hợp với Bộ luật dân sự để tránh sự chồng chéo, không thống nhất.
Ngoài ra, do quyền bề mặt là một khái niệm mới nên cần thực hiện tốt các nghiên cứu về mặt lý luận liên quan đến quyền bề mặt để cơ quan thực thi pháp luật, người tham gia thực thi pháp luật nắm bắt, hiểu rõ về quyền này, tích cực tuyên truyền để phổ biến sâu rộng về quy định của quyền bề mặt.
3.2.1.8. Hoàn thiện quy định pháp luật đất đai về đăng ký biến động quyền sử dụng đất
Sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật đất đai phù hợp theo hướng quy định của BLDS năm 2015 cụ thể: việc không đăng ký QSDĐ không ảnh hưởng tới hiệu lực của hợp đồng trong mối quan hệ giữa các bên. Bởi lẽ, mục đích của đăng ký hợp đồng là để công khai hợp đồng với bên thứ ba và các bên trong hợp đồng đã biết hợp đồng tồn tại nên việc đăng ký chỉ để thực hiện nghĩa vụ hành chính đối với cơ quan nhà nước trong việc quản lý đất đai chứ không nên để ảnh hưởng tới hiệu lực của hợp đồng.