luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất
2.3.2.1. Tổng kết những điểm đạt được và chưa được trong sử dụng và áp dụng pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất
Thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất đã đạt được những kết quả nhất định, tuy nhiên, cũng có những kết quả chưa đạt được, cụ thể như sau:
a. Những điểm đạt được:
Thứ nhất, thông qua việc áp dụng pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất, người sử dụng đất có sự nhìn nhận và hiểu biết hơn đối với các quy định của pháp luật về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất; các điều kiện về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất khi thực hiện chuyển nhượng. Qua đó, tổ chức kinh tế sử dụng đất sẽ chấp hành, tuân thủ các quy định của pháp luật trong việc sử dụng đất, tạo lập tài sản hợp pháp gắn liền với đất.
Thứ hai, việc ngày càng hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai về chuyển nhượng tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất tạo cơ chế thông thoáng, linh hoạt hơn cho các tổ chức kinh tế trong các giao dịch chuyển nhượng bất động sản.
b. Những điểm chưa đạt được
Tổ chức kinh tế có quyền sở hữu tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất chưa biết và/hoặc chưa hiểu hết các quy định của pháp luật về quyền sở hữu tài sản hợp pháp gắn liền với quyền sử dụng đất và các điều kiện để thực hiện các quyền đối với tài sản nên trong thực tiễn áp dụng còn gặp nhiều khó khăn, bất cập. Trong quá trình sử dụng đất, tổ chức sử dụng đất chưa chú trọng đến việc đầu tư xây dựng các tài sản hợp pháp trên đất. Việc sử dụng đất thường có các sai phạm như: người sử dụng đất đầu tư xây dựng công trình trên đất lớn hơn với quy mô thiết kế, mật độ xây dựng đã được phê duyệt; xây dựng công trình sai nội dung giấy phép được cấp; xây dựng tài sản không có giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải xin cấp phép xây dựng để giảm thiểu thủ tục hành chính, tiết kiệm thời gian, nhanh chóng đầu tư xây dựng công trình để hoạt động kinh doanh… . Điều này dẫn đến khó khăn khi người sử dụng đất thực hiện đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để chuyển nhượng.
2.3.2.2. Nguyên nhân
Mặc dù Đảng và Nhà nước những năm qua luôn quan tâm đến chính sách về tài sản gắn liền với đất nhằm hoàn thiện chính sách pháp luật khi kinh tế xã hội phát triển kèm theo đó nhu cầu giao dịch chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ thực tế của người dân đang ngày một gia tăng. Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đạt
được thì các quy định, chính sách pháp luật vẫn còn nhiều hạn chế, đặc biệt là các hạn chế về phương thức chuyển nhượng và chính sách về thuế. Nguyên nhân của những hạn chế trong việc thực hiện chính sách cho giao dịch chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ có thể được xem xét ở những khía cạnh sau:
a. Nguyên nhân chủ quan
Thứ nhất, về cơ chế quản lý đất đai. Trên thực tế vẫn còn tồn tại nhiều sai phạm phát sinh từ trình độ quản lý của đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý đất đai. Điều này góp phần làm xuất hiện nhiều tranh chấp đất đai phức tạp, khó giải quyết, ảnh hưởng đến quá trình chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ. Hồ sơ địa chính chưa hoàn chỉnh, đồng bộ, nên thiếu căn cứ pháp lý và thực tế để xác định quyền sử dụng và quản lý đất đai của tổ chức, cá nhân, đặc biệt là ở những vùng mà quan hệ đất đai phức tạp và có nhiều biến động.
Thứ hai, về công tác cán bộ công chức thực hiện công vụ liên quan đến đất đai. Một bộ phận cán bộ, công chức được giao nhiệm vụ đã thực hiện không tốt nhiệm vụ được giao, thiếu gương mẫu, lạm dụng chức quyền, vì lợi ích riêng tư, lạm dụng quyền hạn gây mất ổn định xã hội.
b. Nguyên nhân khách quan
Bắt nguồn từ cơ chế đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước đại diện chủ sở hữu, chỉ giao cho các tổ chức, cá nhân quyền sử dụng tách rời quyền sở hữu và được giao dịch trên thị trường trở thành loại hàng hóa đặc biệt. QSDĐ bị hạn chế về chủ thể sử dụng, loại đất, thời hạn, quyền và nghĩa vụ, dẫn đến các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất cũng bị hạn chế, phụ thuộc chủ sở hữu đất là Nhà nước.
Đồng thời, đất đai là loại tài sản đặc biệt, không do con người tạo ra, tồn tại vĩnh viễn, không ai có thể sở hữu tuyệt đối, trọn vẹn. Đất đai khó xác định được giá trị thực sự, là hữu hạn, trong khi con người ngày càng được sinh sôi nảy nở, nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng ...
Bên cạnh đó, tài sản gắn liền với đất thì do con người xây dựng nên, theo thời gian sử dụng sẽ bị hư hỏng, hao mòn rồi mất đi. Tài sản này có thể định giá
được một cách rõ ràng, có thể được sở hữu định đoạt một cách tuyệt đối.
Chính vì sự khác biệt về bản chất, căn nguyên này dẫn đến việc xây dựng một cơ chế chính sách liên quan đến quyền sở hữu tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ nói riêng gặp khó khăn.
Cụ thể, Hệ thống pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ còn chưa đồng bộ, chưa hoàn chỉnh, các cơ chế, chính sách, quy định pháp luật về QSDĐ chưa đáp ứng quá trình phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa.
Về công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật: chưa được coi trọng, làm cho nhiều văn bản pháp luật đất đai của Nhà nước chưa được phổ biến sâu rộng trong nhân dân. Tuy nhiên, việc xử lý bồi thường giải phóng mặt bằng, giải quyết tranh chấp đất đai để bàn giao đất cho Nhà đầu tư thực hiện dự án ở mỗi địa phương khác nhau còn có những nguyên nhân đặc thù và việc tìm ra những nguyên nhân đó phải căn cứ vào thực tế sử dụng đất, và phong tục tập quán của từng địa phương để xây dựng được những giải pháp tốt nhất nhằm giải quyết có hiệu quả từng vụ tranh chấp. Song trên thực tế khía cạnh này chưa được các cơ quan nhà nước chú trọng, xem xét.
Công tác phối hợp giữa các cấp chính quyền, giữa các cơ quan chuyên môn cùng một cấp trong giải quyết hồ sơ đề nghị thuê đất, cấp GCN còn chưa chặt chẽ, nhất là các hồ sơ tồn đọng còn hạn chế. Các chủ thể sử dụng đất chưa ý thức được quyền lợi của việc được cấp GCN, ghi nhận tài sản trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chưa tự giác thực hiện trách nhiệm, chậm trễ trong kê khai, đăng ký tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất vào Giấy chứng nhận đã cấp; nhiều trường hợp không thực hiện đúng theo giấy phép xây dựng, không kê khai tài sản gắn liền với QSDĐ hoặc tự ý thay đổi, sửa chữa dẫn đến những vi phạm về pháp luật.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Hệ thống pháp luật về chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ tuy đã từng bước được hoàn thiện, tuy nhiên khi áp dụng trên thực tế vẫn bộc lộ không ít bất cập, quy định pháp luật rải rác dẫn đến khó khăn trong việc sử dụng và áp dụng pháp luật vào các giao dịch, chuyển nhượng, đặc biệt là các quy định về điều kiện năng lực tài chính của đơn vị nhận chuyển nhượng, phương thức nhận chuyển nhượng và nghĩa vụ tài chính phát sinh khi doanh nghiệp nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất để sản xuất kinh doanh. Các bất cập của hệ thống pháp luật và các vướng mắc nảy sinh trong việc thi hành các quy định pháp luật làm cho cơ chế chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ hoạt động kém hiệu quả, hệ thống thi hành chưa được xây dựng thống nhất, chưa là chỗ dựa tin cậy cho các bên liên quan bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Thậm chí đó còn là nguyên nhân khiến các giao dịch của các bên chuyển nhượng diễn ra chậm trễ, thậm chí không được thực hiện đã gây ra nhiều thiệt hại về kinh tế cho các bên tham gia giao dịch chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ.
Vì vậy, việc nghiên cứu các quy định pháp luật chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ, gồm: Các điều kiện về Chủ thể; khách thể; điều kiện chuyển nhượng tài sản; trình tự thủ tục chuyển nhượng, hợp đồng chuyển nhượng; nghĩa vụ tài chính; xử lý vi phạm pháp luật và giải quyết tranh chấp từ hoạt động chuyển nhượng tài sản gắn liền với QSDĐ. Trên cơ sở đó tác giả nghiên cứu, đánh giá về thực tiễn áp dụng và sử dụng pháp luật trong lĩnh vực này làm rõ những bất cập khiến hoạt động chuyển nhượng tài sản này gặp khó khăn. Từ đó tìm hiểu các nguyên nhân chủ quan, khách quan của vấn đề nhằm đưa ra các biện pháp nhanh chóng, đồng bộ để giải quyết một cách có hiệu quả những vướng mắc đó.
CHƯƠNG 3
HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ THI HÀNH Ở VIỆT NAM